Как заработать на общедомовом имуществе?

Каждый месяц собственникам квартир приходят квитанции, где отдельной строкой прописаны расходы на содержание общедомового имущества. Эти затраты можно сократить, если общие помещения, земля и даже фасады дома начнут работать сами на себя.

Обязанность по содержанию общего имущества дома лежит на всех собственниках помещений в нем. Для того чтобы поддерживать в порядке подъезды, чердаки, подвалы, дворы и все, что в них находится, жильцы нанимают управляющую компанию. Перечень общего имущества дома обязательно входит в договор управления многоквартирным домом между собственниками и управляющей компанией.

Согласно постановлению правительства РФ № 491 от 13.08.2006 о правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества включаются помещения, предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, колясочные в коридорах, чердаки, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, или иное оборудование для обслуживания помещений дома.

Помимо этого к общему имуществу относят крыши, все ограждающие несущие конструкции, фундаменты, стены, перекрытия, балконы и так далее; ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие больше одного помещения, в том числе окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; земельный участок под многоквартирным домом вместе со всем, что расположено в его границах, — трансформаторными подстанциями, тепловыми пунктами, коллективными автостоянками, гаражами, детскими и спортивными площадками и даже подпорными стенками. Подпорные стенки на территории многоквартирных домов признаются элементом благоустройства, если находятся на земельном участке, принадлежащем дому, и по нынешним правилам благоустройства Красноярска жители дома тоже обязаны их содержать.

Какие помещения сдаются в аренду

В нежилых помещениях на первых этажах, особенно в «проходных» местах, размещаются офисы и магазины, и, как правило, им не хватает собственной площади для устройства подсобных помещений. Выход для предпринимателей — договориться с собственниками квартир в доме и занять техническое помещение, например, подвал.

Так поступили в доме по адресу: пр. Красноярский рабочий, 104, где находится магазин «Шериф». Все помещения на первом этаже приватизированы, многие из них занимают магазины, которым необходимо где-то хранить свои товары. Владельцы жилья сдают в аренду находящиеся в общей собственности дома подвалы и получают немалые средства за использование общедомового имущества, приводит пример взаимовыгодного сотрудничества жильцов и предпринимателей председатель координационного совета общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков. По его словам, среднюю цену аренды подвалов назвать невозможно, поскольку альтернативы у магазинов нет: они или арендуют площади за предложенную собственниками цену, или не арендуют вовсе.

Круг пригодных для сдачи в аренду помещений не исчерпывается подвалами. Во многих 9–10 этажных домах на меж­этажных площадках лестниц есть специальные кладовки, часто занятые имуществом отдельных жильцов. Их тоже можно сдавать в индивидуальное пользование кому-то из жителей дома и получать прибыль на счет дома.

Предприниматели часто нарушают санитарные требования

Согласно СанПиН 2.1.2.2645 10, организации, которые занимают общественные помещения в жилом доме, должны соблюдать гигиенические нормативы по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям. Они не имеют права хранить и использовать опасные химические вещества, загрязняющие воздух, либо иначе нарушать условия жизни соседей.

Санитарные нормы жестко регламентируют сферу деятельности предприятий, которые могут занимать такие помещения. Под запретом оказались магазины с товарами, способными привести к загрязнению территории и воздуха или потенциально опасными для жильцов дома, а также те, что нарушают покой жильцов дома. Начиная от предприятий с наличием в них взрывоопасных веществ и материалов, магазинов автозапчастей, рентгенкабинетов, химчисток и общественных уборных до похоронных бюро, бань, саун и любых организаций с режимом работы позже 23 часов.

Любое нарушение норм — это повод для жильцов обратиться в суд и отстоять свое право на безопасную и спокойную жизнь или, наоборот, закрыть на нарушение глаза в обмен на помощь предпринимателей в содержании общедомового имущества.

По санитарным нормам помещения общественного назначения в жилых домах должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. Разгружать в них материалы и продукцию со стороны двора нельзя, это положено делать с торцов дома, где нет окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров либо со стороны улицы. Во встроенных общественных помещениях площадью меньше 150 кв. м отдельные загрузочные каналы можно не устраивать.

Фактически у предприятий общественного питания нет другой возможности разгружать продукты в свое помещение, кроме как со стороны двора, говорит Роман Казаков: «Наверное, процентов 70 предприятий нарушают требования СанПиН.?Либо их можно обязать, чтобы они исполняли санитарные нормы (будет трудно, потому что конструктивных возможностей нет), либо прекратить деятельность. Хороший аргумент попросить хозяина этой организации, чтобы помогал дому».

Должны ли провайдеры платить за размещение сетей?

За установку сетей и оборудования в многоквартир-
ном доме провайдеры должны платить арендную плату,
поскольку они размещают свою собственность на чужой
территории

На общей территории многоквартирного дома, особенно если дом находится в центре города, некоторые предприимчивые собственники за мзду предоставляют место банкам для установки платежных (банковских) терминалов.

Еще одно достижение цивилизации, без которого многие жильцы не мыслят комфортной жизни,  — Интернет — требует пространства в доме для размещения телекоммуникационного оборудования и сетей. У провайдеров позиция на этот счет однозначная: если они оказывают жильцам услугу, то их оборудование не должно облагаться арендной платой.

Рейдерски настроенные компании самовольно устанавливают свое имущество на крышах, чердаках, в подвалах, сверлят отверстия для кабелей в стенах и перекрытиях многоквартирного дома, нарушая интересы жителей, которые платят за содержание общедомового имущества. По информации общественного движения «Народный контроль в ЖКХ», провайдеры с более цивилизованными методами работы все же заключают договоры с управляющими компаниями, но на символические суммы, а часть арендной платы поступает напрямую руководству УК — как один из примеров злоупотребления доверием жителей.

Реклама на фасадах — только с согласия собственников

Жилые дома вдоль оживленных улиц часто становятся рекламными носителями. Если рекламодатель заинтересован в использовании фасада под баннер, он заключает с жильцами дома договор и платит за рекламное место.

Ст. 19 Закона о рекламе регламентирует, что рекламная конструкция на доме может появиться только с согласия собственников помещения в многоквартирном доме, полученном в порядке, установленном Жилищным кодексом. Кроме того, прежде чем разместить свою рекламу на фасаде дома, предприниматель должен получить разрешение управления наружной рекламы администрации Красноярска. По договору с собственниками управляющая компания имеет право вести договорные отношения от их лица, однако если жильцы не пускают этот вопрос на самотек и настаивают на контроле, то договор заключает лицо, уполномоченное на это общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

«В протоколе решения общего собрания нужно прописывать все по пунктам, — советует председатель координационного совета общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков. — Во первых, зафиксировать размещение рекламной конструкции по проекту, согласованному с городскими властями. Во вторых, утвердить условия договора и размер платы за размещение конструкции. Кроме того, обозначить уполномоченное лицо».

Договор можно заключить как непосредственно с рекламодателем, так и с рекламным агентством, которое установит на фасаде дома свою конструкцию, и там будут появляться рекламные материалы. Чтобы не было неожиданностей, в договоре должен быть предусмотрен пункт о согласовании макетов, которые размещаются на фасаде дома, например, с председателем совета дома.

500–800 рублей за квадратный метр в месяц жильцы могут выручить
за размещение рекламы на фасадах домов в центре Красноярска

Управляющие компании сдают общее имущество в своих интересах

Пассивность собственников управляющие компании часто используют в своих целях. Типовой договор ГУК «Жилфонд» гласит: «Если иное не предусмотрено решением общего собрания собственников, управляющая компания вправе заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам», цитирует документ Роман Казаков. Более того, для собственников, которые подписывали договор управления, не вникая в нюансы, станет большим сюрпризом, что и цену договора управляющая компания вправе устанавливать самостоятельно.

Кроме сдачи общедомового имущества в аренду по заниженной цене к типичным злоупотреблениям управляющих компаний относятся сдача общедомового имущества в аренду без ведома и согласия собственников и несоблюдение СНиП, СанПиН и прочих нормативов при сдаче имущества в найм, к тому же аренда общедомового имущества зачастую приводит к его порче. Между тем, общее собрание собственников — это высший орган управления многоквартирным домом, и его решения управляющая компания вынуждена будет беспрекословно исполнять, даже если по договору управления УК вправе самостоятельно вести договорные отношения с арендаторами.

Участок под павильон, парковку, рекламный щит внаем

Принадлежащий дому участок земли собственники тоже вправе сдать в аренду под размещение временного сооружения, организацию платной парковки, если ее размещение не противоречит санитарным нормативам, или установку рекламного щита. В пример Роман Казаков приводит девятиэтажный жилой дом на остановке «Улица Лазо», где на придомовой территории стоят несколько павильонов, и председатель организовал, чтобы деньги за использование ими земельного участка шли на счет дома.

Пример того, как можно эффективно исполь-
зовать общедомовое имущество: решением
 общего собрания жильцов этого дома часть
  помещения, зани­маемого правлением ТСЖ, была
реконструирована и отдана в коммерческую аренду

Говоря о земле в аренду, стоит иметь в виду, что земельный участок, который принадлежит дому и включает землю под самим домом и придомовую территорию, и двор — не тождественные понятия. Двор — это та часть придомовой территории, на которую выходят подъездные двери и окна. СанПиН 2.1.2.2645 10 запрещает размещать на территории дворов жилых зданий любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянки общественных организаций. Парковка во дворе автомобилей сотрудников офисных помещений или магазинов санитарными правилами также запрещена.

Где собрать деньги и как ими распорядиться

Самый простой способ получать доход с общедомового имущества — передать право управления общим имуществом управляющей компании. В этом случае деньги поступают на лицевой счет дома и расходуются по решению общего собрания собственников.

Если в доме создано ТСЖ, а управляет им управляющая компания, можно открыть расчетный счет на ТСЖ и собирать на него платежи за аренду общедомового имущества.

Когда дом обслуживает управляющая компания, и ТСЖ не создано, один из собственников жилья (это может быть председатель совета дома) регистрируется как индивидуальный предприниматель, ему по решению общего собрания сдается все общедомовое имущество за сто рублей, а ИП сдает его в субаренду за более достойную сумму, предназначенную для содержания дома. Разумеется, это должен быть человек честный, которому соседи доверяют, иначе в случае его непорядочности жители никак не будут защищены от потери денег.

Полученные за использование общедомового имущества средства можно направить на содержание и текущий ремонт общедомового имущества, единоразовые общедомовые расходы или вознаграждение председателю и членам совета дома.