Строители обсудили задачи и проблемы отрасли

Сдерживающие развитие строительной отрасли проблемы и пути их решения в июне обсуждали в Москве на организованном Министерством строительства РФ и Национальным объединением застройщиков жилья II Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства.

 Главной темой совещания стало создание условий для увеличения объемов строительства жилья. Сегодня административные барьеры, огромное количество избыточных процедур в строительстве и почти полное отсутствие земельных аукционов осложняют для строительных компаний получение земли и ставят под сомнение выполнение существующих планов по вводу жилья.

Неразграниченные участки передадут Фонду РЖС

Для того чтобы насытить рынок земельными участками, предлагается внести изменения в законодательство. Уже принятый в первом чтении законопроект № 444365–6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» позволяет вовлекать в оборот неразграниченные земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Находящаяся в ведении муниципалитетов неразграниченная земля может быть передана Федеральному фонду развития жилищного строительства для реализации на торгах.

«На практике это означает, что мы можем оказаться в ситуации, когда выбирать застройщиков на большие площадки, такие как Солонцы 2, будут на аукционе в Москве», — комментирует ситуацию заместитель генерального директора ООО «Готика» Андрей Тихонов.

Другим сдерживающим фактором выступает закон о страховании ответственности застройщиков. Вступивший в силу с 1 января закон требует, чтобы компании, привлекающие средства инвесторов для строительства жилья, застраховали свою ответственность перед участниками долевого строительства. Несмотря на то, что в целом по стране этот рынок сегодня оценивается в 20 млрд рублей, крупные страховщики не проявляют большого интереса к новому виду страхования. Связано это с невозможностью для страховщиков разделить ответственность с западными компаниями, перестраховав свои риски за рубежом.

А те страховые компании, которые в настоящее время страхуют застройщиков, как правило, не оформляют страховку на весь объект, а заключают договоры страхования на отдельные квартиры. Что касается единственного в стране Общества взаимного страхования застройщиков, то за шесть месяцев своей работы оно заключило только 700 договоров страхования.

Застройщики сегодня предлагают внести изменения в законодательство, позволяющие снизить размер страховых тарифов. «По действующему законодательству при банкротстве застройщика страховая компания обязана полностью выплатить страховые суммы участникам строительства, при этом сама она оказывается в конце длинной очереди кредиторов. Перед страховщиками в этом списке, как правило, стоят налоговые органы, задолженность по зарплате и, самое главное, банки и подрядчики, — объясняет Андрей Тихонов, — поэтому существуют опасения, что к моменту, когда дело дойдет до расчета со страховщиками, средств, вырученных от продажи имущества застройщика-банкрота (земельного участка с расположенным на нем недостроенным домом), может не хватить. Нами было сформулировано предложение по изменению федерального законодательства, позволяющее осуществлять автоматический переход права залога на строящуюся квартиру и земельный участок от участника долевого строительства к страховой компании после выплаты страховки. Либо другие способы обеспечения приоритетного права страховых компаний на недостроенные объекты. В таком случае страховщик сможет возместить свои затраты. В свою очередь, это позволит снизить существующие страховые тарифы».

Правовое регулирование реновации территорий

Обсуждались на совещании и вопросы законодательного обеспечения строительной деятельности — изменения в законодательство, регулирующие механизм развития застроенных территорий. Несмотря на то, что освоение таких участков по сравнению с застройкой новых территорий обладает рядом преимуществ (на этих участках, как правило, уже есть сети, а значит, создание дорожно-транспортной и инженерной инфраструктуры потребует от победителя аукциона на РЗТ меньших затрат), на практике реализация проектов реновации сегодня связана с существенными сложностями. Причина заключается в несовершенстве законодательства, определяющего порядок развития застроенных территорий.

По действующему законодательству, в рамках программы развития застроенных территорий могут быть расселены земельные участки, на которых находятся признанные в законном порядке аварийными многоквартирные дома, а также дома, стоящие в очереди на расселение по муниципальной адресной программе. На практике же кроме них на земельном участке, отведенном под РЗТ, могут находиться и иные объекты, противоречащие градостроительному регламенту, и как быть с ними, в законе не сказано.

«Притом что Николаевка в генплане города относится к зоне Ж5, то есть зоне многоэтажной жилой застройки высокой плотности, на ее территории находятся частные дома, которые никак не соответствуют назначению территории. Но при этом эти объекты не являются многоквартирными домами, расселение которых регулируется в рамках механизма РЗТ, — рассказывает заместитель генерального директора ООО «Готика» Андрей Тихонов. — Сегодня строительным компаниям, выигравшим аукцион на РЗТ, приходится договариваться с собственниками таких объектов».

При этом застройщики часто сталкиваются со случаями потребительского шантажа со стороны жителей аварийных домов. На совещании приводился пример, когда в Новосибирске владелец частного дома за свою недвижимость хотел получить пентхаус в престижном районе Лондона.

В разработанной Институтом развития города по заказу Национального объединения застройщиков жилья Концепции совершенствования отношений в сфере развития застроенных территорий предлагается распространить механизм РЗТ и на территории, занятые дачами, гаражами, частными домами, в том случае если размещение объектов противоречит существующему градостроительному регла­менту.

«Огромные площади в Октябрьском районе Красноярска сегодня заняты дачными участками, притом что по действующему генплану эта территория относится к зоне жилой застройки высокой плотности, — говорит Андрей Тихонов. — Чтобы ускорить процесс реновации этих земель, в перечень объектов, подпадающих под действие механизма РЗТ, предлагается включить частные дома, дачные участки и гаражи, если такие объекты противоречат зоне, в которой находятся».

Существующий правовой вакуум не позволяет сегодня заниматься комплексным развитием застроенных территорий. Поэтому даже там, где программа развития застроенных территорий на сегодняшний день реализуется, как правило, реновация ограничивается небольшими точечными площадками, на которых стоят несколько ветхих домов. При этом вопросы комплексного освоения остаются нерешенными, сегодня не ясна схема расселения площадок, на месте которых по проекту планировки в перспективе должны появиться школы и детские сады.

Не могли не затронуть участники совещания и вопросы сокращения административных процедур в строительстве (к настоящему моменту число процедур, которые строительная компания должна провести, прежде чем приступить к реализации проекта, уже сокращено с 240 до 134, ведется речь о сокращении еще 40 пунктов), и вопрос привлечения частного капитала для строительства сетей, что позволит вовлекать в оборот все новые и новые участки для жилищного строительства. Из названия проекта Концепции ГЧП при комплексном освоении территорий ко второму чтению исчезло понятие «в целях жилищного строительства», теперь принято решение ходатайствовать о включении этого понятия.

Кроме того, на совещании обсуждались вопросы повышения энергоэфффективности зданий. Основные теплопотери сегодня происходят при вентиляции, в связи с этим предлагается в обязательном порядке предусмотреть установку в зданиях приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией тепла.