Как определить продажную стоимость квартиры?

Если перед вами стоит задача продать квартиру, первое, с чего вы начнете, — с определения цены своей недвижимости.

Что делает продавец, определяя стоимость своей квартиры? Он находит объявления о продаже похожих объектов, сравнивает их параметры с характеристиками собственной квартиры и на основе этой информации делает вывод о цене. Между тем указанная в чужом рекламном объявлении цифра зачастую имеет мало общего с ценой принадлежащей человеку недвижимости.

Причин тому несколько. Во‑первых, в рекламных объявлениях указана цена предложения, другими словами, стоимость, по которой владелец хотел бы продать квартиру, а не реальная цена сделки. Рыночная цена может отличаться от цены предложения на 5–7 % — и то в случае тщательного подхода продавца к определению цены продажи. Иногда встречаются варианты, когда продавец на первых этапах продажи переоценивает свою квартиру на 10–20 %.

Во‑вторых, зачастую продавцы, услышав в новостях о росте цены и не разобравшись, про какие объекты идет речь, необоснованно завышают стоимость своей недвижимости, тем самым искажая статистику.

Во многих случаях продавец пытается отталкиваться от средней цены квадратного метра, указанной в официальных отчетах, но и она не обязательно будет соответствовать цене его объекта. Дело в том, что в таком случае речь идет об усредненных данных, продавец же имеет дело с конкретной квартирой, обладающей набором вполне определенных характеристик, способных влиять на ее цену.

Что такое усредненная цена?

Красноярскстат, на данные которого часто ссылаются СМИ, определяет среднюю стоимость квадратного метра в Красноярском крае, анализируя сведения о сделках с недвижимостью в двенадцати крупнейших городах региона. Выводы делаются на основании информации, которая поступает от крупных фирм-застройщиков, агентств недвижимости и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих операции с недвижимостью. По информации Красноярскстата, только в Красноярске в перечне для предоставления сведений о продаже жилья более ста организаций. Раз в квартал они передают в статистическую службу информацию о цене сделок, указанной в договорах купли-продажи.

На основании этих данных высчитывается средняя цена квадратного метра по Красноярскому краю, а также изменение цены на четыре категории квартир: квартиры низкого качества, квартиры среднего качества, объекты улучшенного качества и элитное жилье.

Квартиры низкого качества, по классификации Красноярскстата, — это квартиры в домах пониженной этажности, включая пятиэтажные здания с изношенными инженерными коммуникациями, они могут не иметь одного из видов коммунальных удобств (канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения). Второй тип — это квартиры среднего качества, к которым относится жилье в построенных по типовым проектам домах. Их отличительные особенности — небольшие кухни, смежные комнаты, совмещенные санузлы.

Третий тип — квартиры улучшенного качества, они уже отличаются улучшенными характеристиками, имеют удобные планировки, большие комнаты, кухни площадью от 9 кв. м, при их строительстве использовались более качественные строительные материалы и инженерные коммуникации. В эту категорию попадают квартиры в современных домах.

Наконец, четвертый тип — это элитные квартиры в домах повышенной комфортности, построенных с применением современных материалов, расположенных, как правило, в престижных районах. К этому типу относятся и квартиры в «сталинских» домах.
«При определении средней цены учитывается объем продаж, совершенных в том или ином городе. Поскольку больше всего сделок проходит в Красноярске, основной вклад в определение средней цены квадратного метра вносит краевой центр, — рассказывает заместитель руководителя Красноярскстата Светлана Березовская.  — При этом подсчитывается не средняя цена квадратного метра жилья, а средневзвешенная цена реализуемых квартир по ценам фактических сделок. Кроме значения средневзвешенной цены квадратного метра жилья на территории края Красноярскстат определяет индексы изменения цен — то, как менялась цена на эти типы квартир».

Данные информационных порталов

Что касается данных о средней цене, представленных на специализированных порталах о недвижимости, то они также могут иметь разную степень достоверности в зависимости от того, какой подход использовался при анализе информации.

«На своем портале Sibdom.ru мы не публикуем в автоматическом режиме среднюю стоимость квадратного метра в Красноярске, — рассказывает генеральный директор информационной компании «СИБДОМ», аттестованный аналитик рынка недвижимости Александр Шляхин. — Вместо этого раз в квартал мы очень тщательно, сначала автоматически, затем вручную, анализируем имеющуюся у нас базу предложений, убираем дубликаты и проверяем выпадающие из интервала варианты, рассчитываем средневзвешенные значения стоимости объектов, используя методы математического анализа. В результате мы получаем очень подробный аналитический отчет с разбиением стоимости по районам и типам жилья».

Автоматическое же определение цены квадратного метра может привести к искажению данных. Например, средняя стоимость квадратного метра по Центральному району может быть результатом сложения цен элитных объектов на Стрелке и типового жилья в жилом районе Покровский (100 тысяч и 52 тысячи рублей за квадратный метр), ведь это один район. Когда на основе таких подходов строятся усредненные значения, то получают среднюю цифру, никак не помогающую продавцу определить реальную среднюю стоимость квадратного метра. Кроме того, если говорить о рыночной цене квадратного метра жилья, то средняя стоимость не должна быть одним значением, это всегда «коридор», ценовой диапазон, интервал цены как в плюс, так и в минус».

Часто изменение значения стоимости квадратного метра на 1–3 % выдается СМИ за рост цены квадратного метра, на самом деле такое движение находится вполне в пределах погрешности. Произойти оно могло, если из базы пропали (были проданы) более дешевые объекты, выборка, на основании которой делается анализ, сократилась, и возникло трехпроцентное повышение цены.

Достоверность сведений напрямую зависит от объема базы информационного портала. «Если база небольшая, добавление в нее даже 20 квартир по цене 100 тысяч рублей за квадратный метр способно разрушить статистику,  — объясняет Александр Шляхин. — Притом что это эксклюзивные квартиры, которые никак не определяют то, что происходит на рынке, их добавление в небольшую базу приводит к тому, что средняя цена сразу же показывает рост. На такие тенденции также нельзя ориентироваться, определяя свою цену.

База предложений портала Sibdom.ru содержит более 14 тысяч предложений по всем типам недвижимости. У нас размещают информацию по своим объектам 43 застройщика, 27 инвесторов, 130 агентств недвижимости и более тысячи частных лиц ежедневно. Такой объем выборки позволяет нам при расчетах максимально снижать погрешность вычисления средней стоимости объектов недвижимости и давать качественные ценовые интервалы».

Три пути определения цены

При определении цены недвижимости собственник квартиры может пойти по одному из трех путей: обратиться к профессиональному оценщику, воспользоваться услугами риелтора или сформировать цену самостоятельно.

В первом случае оценкой квартиры будет заниматься специалист, который способен проанализировать факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Однако на практике к услугам оценщика обычно прибегают, только когда требуется определить цену нетипового объекта (коттеджа, земельного участка, коммерческого объекта: базы или объекта торгового назначения), у которого все уникально и который, в отличие от квартиры, нельзя свести к набору определенных параметров.

Рыночная цена: подход риелтора

Другой способ — обратиться к услугам риелтора, который также анализирует цены квартир, но только делает это не так, как сделал бы сам продавец. Специалист сопоставляет данные разных баз, кроме общедоступных источников пользуется базой собственного агентства, в которой собрана информация о реальных сделках. Идеальный вариант — если агентство специализируется на каком-то отдельном районе, тогда в его базе аккумулируется информация о реальных сделках в этом районе, о той реальной цене, за которую в итоге были проданы квартиры.

«При определении рыночной цены квартиры риелтор готовит маркетинговый анализ рыночной стоимости объекта,  — рассказывает директор агентства недвижимости «Кром» Алексей Лагутин. — При этом он анализирует цену реальных сделок. Оптимальный вариант — если эту информацию он может собрать не только в своем агентстве, но и во всех агентствах Красноярска. Для этого существует мультилистинг — система, в которой сотрудник агентства может увидеть реальные рыночные цены проданных объектов. После этого определяется среднерыночная цена проданных за последние три месяца в этом районе квартир, учитываются коэффициенты, способные повлиять на цену объекта. Среди факторов, которые могут привести к корректировке стоимости, — этаж, состояние, расположение. Разница в цене между квартирой на первом и среднем этаже в одном и том же доме может доходить до 15 процентов».

По словам директора агентства недвижимости «Доступное жилье» Валерии Шапран, участие риелтора при формировании цены помогает продавцу избежать ошибок при оценке.

«При определении стоимости объекта сами продавцы, как правило, ориентируются на стоимость предложения, — объясняет Валерия Шапран. — Они открывают газеты, журналы, после чего говорят: такие квартиры выставлены по такой цене, ключевое слово в данном случае «выставлены». И здесь владельцу квартиру необходимо для себя решить, чего именно он хотел бы добиться: хочет ли он поставить свой объект в один ряд с другими, чтобы тот тоже, как они, был «выставлен» на рынке, или продать объект. Во втором случае цена должна соответствовать той, по которой жилье приобретают покупатели. Причем абсолютно понятно, что, если мы сделаем цену значительно ниже, среднерыночная сделка будет невыгодна для продавца, и риелторская компания будет выглядеть недостойно в глазах клиента. Поэтому никто не хочет продешевить. Работа, которую проводит риелтор, готовя объект к продаже, состоит именно в том, чтобы определить его оптимальную рыночную цену. Самому собственнику осуществить эту работу весьма проблематично. Потому что в условиях сложившейся на сегодняшний день на рынке жесткой конкуренции при реализации объекта риелтор проводит глубокий мониторинг рынка. В нашей компании, при том что у специалистов агентства есть и определенные навыки, и понимание, где и каким образом собирать эту информацию, эта работа может занимать не один день».

При определении цены сопоставляется ряд параметров. Во‑первых, риелтор анализирует предложение — количество подобных объектов, предлагаемых к продаже в этом районе в настоящее время. Во‑вторых, учитывает альтернативные варианты.

«Когда покупатель делает заявку на приобретение объекта, он обычно формулирует свои пожелания достаточно обобщенно, например, говорит, что хотел бы купить двухкомнатную квартиру в определенном районе, — рассказывает Валерия Шапран. — Но если район для него непринципиален, а первостепенное значение имеет, например, цена, ему могут предложить подходящий объект в новостройке в соседнем районе. Альтернативные объекты — те, куда покупатель может вложить свои деньги вместо приобретения этого объекта. Покупатели редко бывают настолько мотивированными, чтобы стремиться купить квартиру в конкретном доме. За свою долгую практику я помню всего два или три случая, когда покупатели готовы были купить жилье в конкретном доме по завышенной цене».

Специалист агентства анализирует факторы, которые могут повлиять на стоимость квартиры. «Когда агент делает оценку, он сопоставляет все те факторы, которые влияют на стоимость объекта, он учитывает состояние квартиры, близость школ и детских садов, — объясняет Валерия Шапран,  — расположение на первом этаже, отсутствие балкона, окна, выходящие на козырек, — все это скажется на стоимости квартиры. Например, при отсутствии аналогов тот факт, что окна выходят на козырек подъезда или нежилого помещения первого этажа, может привести к снижению цены объекта на 10–15 процентов. Положительно повлиять на цену способна близость современной хорошей школы и детского сада. На улице 9 Мая, в районе, расположенном рядом со школой № 151 и детским садом, стоимость квартир выше, чем в других кварталах и даже в домах через дорогу».

При определении стоимости квартиры специалист анализирует не только предложение, но и спрос. «Недавно мы готовили оценку одного объекта, последние продажи аналогичных квартир обнаружили только в феврале, — говорит Валерия Шапран. — Это свидетельство того, что спрос на эту категорию квартир в этом районе отсутствует, последняя продажа была даже не в этом районе, а в близлежащем, то есть это была альтернативная квартира. В такой ситуации нужно искать покупателей, которых можно было бы переориентировать на этот район. Выявление спроса — существенный фактор при определении цены квартиры».
Еще один фактор, который необходимо учесть, — это сложившийся на рынке ценовой тренд, что происходит с ценой недвижимости, идет ли она вверх, сохраняется на одном уровне или снижается. В зависимости от тенденции может быть сформирована цена. «Если цена растет, стоимость объекта при наличии спроса может быть чуть выше среднерыночной. Если ценовой тренд идет на понижение, тогда лучше заранее объект предлагать немного дешевле, чем в среднем по рынку, для того чтобы потом не сделать его дешевле в разы», — рассказывает Валерия Шапран.

Сформировать цену самостоятельно

Если вы хотите оценить квартиру самостоятельно, самое простое, с чего стоит начать, — составить выборку похожих квартир на информационных ресурсах, посмотреть, чем ваша квартира отличается от аналогичных выставленных на рынке. И корректировать цену своей квартиры в зависимости от того, какими параметрами отличается принадлежащий вам объект. Например, квартира может иметь не самый красивый вид из окон, но при этом все документы для сделки уже готовы. При этом нужно понимать, что данные, которые вы найдете, — это цена предложения, а также что разные факторы в цене квартиры имеют разный «вес».

Есть факторы, которые способны серьезно повлиять на стоимость недвижимости, есть и такие, что совсем незначительно сказываются на цене. Главными параметрами, определяющими цену, были и остаются местоположение, этажность и состояние квартиры. Фактически подкорректировать цену объекта в этом случае вы сможете только в ходе продажи, по количеству поступивших обращений определяя, насколько установленная цена соответствует действительности.

Цена может зависеть в том числе от того, за какой срок продавец хочет продать квартиру. Если вы готовы ждать в течение нескольких месяцев, пока не появится покупатель, который готов приобрести квартиру именно в этом доме, вы можете поставить цену немного выше среднерыночной.

В конечном счете следует помнить, что главным при определении цены является не оценщик, не информация на сайте и даже не данные официальной статистики, а рыночные механизмы спроса и предложения, и справедливая цена на объект — та, за которую его готов приобрести покупатель.