Закон о страховании есть - механизмов нет

 Закон об обязательном страховании застройщиков, который должен был обеспечить защиту интересов инвесторов, в своем нынешнем виде не справляется с этой задачей. Из трех предложенных способов страхования ответственности на деле работает только один.

Ни один договор долевого строительства на новый объект не пройдет регистрацию в Росреестре, если застройщик не застраховал свою ответственность,  — таково требование вступившего в силу с 1 января 2014 года закона о страховании ответственности застройщиков. Первоначально предполагалось, что обеспечить гарантии дольщикам строительные компании смогут с помощью одного из трех механизмов: застраховав ответственность в коммерческой страховой компании, получив поручительство банка или вступив в общество взаимного страхования (ОВС). Организацию, каждый участник которой одновременно является и страхователем, и страховщиком и несет общую ответственность за действия других входящих в ОВС компаний.

Однако и сегодня, спустя четыре месяца с момента вступления закона в силу, два из трех предлагаемых механизмов не работают: крупные федеральные страховые компании и банки оказались не готовы брать на себя ответственность за застройщиков. А третий механизм — общество взаимного страхования застройщиков — хотя и существует, но предлагается в таком виде, что оказался неприемлемым для застройщиков. Сложившуюся ситуацию обсудили участники прошедшего недавно в Новосибирске Западно-Сибирского форума недвижимости.

Страховые компании не спешат

Отношение коммерческих страховщиков к новому виду страхования с прошлого года не изменилось. С одной стороны, страхование застройщиков — это большой рынок. В одном Красноярском крае, где ежегодно сдается в эксплуатацию порядка 1 млн кв. м жилья и 85 % компаний, по данным службы строительного надзора, используют средства дольщиков для строительства, предполагаемый оборот средств по этому виду страхования должен превысить все другие виды страхования. С другой — невозможность для страховщиков оценить риски. Кроме объективных обстоятельств, которые способны привести к остановке строительства, таких как невыполнение обязательств подрядчиком или поставщиком материалов, существуют те, оценить которые не представляется возможным. Поэтому крупные страховщики не готовы в массовом порядке работать с застройщиками.

«Все федеральные страховщики настороженно наблюдают сегодня за тем, как развивается эта ситуация, — рассказал заместитель директора Сибирского регионального центра по корпоративному бизнесу ОАО «Альфа страхование» в Новосибирске Виталий Титаренко. — Потому что в том виде, в котором эта система страхования предлагается сейчас, для страховщиков она неприемлема. На сегодняшний день строительство для нас остается темной территорией, у нас нет доступа к информации о движении финансовых потоков у строительной компании. Как нет и инструментов мониторинга того, как формируется цена объектов, поэтому мы не можем правильно оценить риски. Страховые компании опасаются, что, взяв на себя эти риски, тем самым они подтолкнут недобросовестных застройщиков к фиктивному банкротству. К тому, что на рынке начнут появляться строительные компании, которые соберут деньги с дольщиков, затем объявят себя банкротом и предложат возместить убытки страховой компании.

Банки в этой ситуации могут обратить взыскание на имущество строительной компании. Страховщики таким ресурсом не обладают, мы не можем возложить обременение на третье лицо — виновника событий. Как не можем и перестраховать риски за рубежом, перераспределив ответственность с западными перестраховщиками. При этом нужно понимать, что в этом случае страховщик несет ответственность за каждый дом в размере его стоимости, а это в среднем 300–400 миллионов рублей. Как бы ни были велики уставные капиталы первой пятерки страховых компаний, при наступлении страхового случая денег страховщиков в лучшем случае хватит на возмещение страховки за 300–400 домов, после чего деньги кончатся, а долги перед дольщиками останутся. Поэтому для нас этот механизм в его нынешнем виде нереализуем».

Поручительство банка как вариант

Банки же, хотя и проявляют интерес к работе с застройщиками, пока не располагают необходимым для этого механизмом. Представители банков заявляли, что готовы будут поручиться за застройщиков, если у них будет четкое понимание того, как финансируется строительство дома. Это возможно только в рамках участия банка в проектном финансировании объекта. Разработка соответствующего продукта ведется. Как рассказали «Сибирскому дому» в красноярском отделении Сбербанка, первоначально предполагалось, что он будет готов в феврале. Кроме того, представители банков предупреждают, что банковское поручительство обойдется застройщику на 30–50 % дороже получения страховки у коммерческих страховщиков.

Взаимное страхование застройщиков

Единственный выход, который остается в этой ситуации у застройщиков, — вступление в ОВС — не подходит строительным компаниям. Единственное в стране ОВС застройщиков было создано в августе прошлого года по инициативе Минрегионразвития. 27 декабря 2013 года решением ЦБ РФ организации выдана лицензия на страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

Вступительный взнос в общество взаимного страхования установлен на уровне 500 тыс. рублей, сетка тарифов — от 0,16 до 16 %. А ведь первоначально предполагалось, что тарифы ОВС окажутся самыми низкими среди других способов страхования и благодаря этому удастся после вступления закона об обязательном страховании ответственности застройщиков в силу избежать удорожания жилья.

 Застройщики вступать в общество взаимного страхования не спешат. Хотя предполагалось, что в ОВС войдет не менее 500 компаний, в настоящее время в составе организации немногим более 70 организаций из 20 регионов страны, большая часть из которых — застройщики из Москвы и Московской области.

«Реакцию наших застройщиков на вступление в ОВС пока нельзя называть положительной, — рассказал заместитель министра строительства и архитектуры Красноярского края Игорь Иванов. — Во первых, строителей останавливает размер вступительного взноса, установленный на уровне 500 тысяч рублей, который при выходе из ОВС компании не возвращается. Во вторых, тарифы на страхование, которые начинаются от 0,16 процента и доходят до 16 процентов. Законом предусмотрена для застройщиков возможность выбора одного из трех вариантов обеспечения своих обязательств: кроме вступления в ОВС это может быть страхование у коммерческих страховых компаний, получение банковской гарантии. Красноярские компании сейчас взвешивают аргументы за и против каждого из этих способов».

В Новосибирске строители пока также не вступают в состав ОВС. «Членами созданного в Москве общества являются чуть меньше сотни организаций, среди которых московские и федеральные, оно не имеет филиалов нигде, кроме Москвы. Если какой-нибудь ведущий застройщик начнет испытывать проблемы, члены ОВС отвечают за него из страховых премий. Если резервов общества взаимного страхования для возмещения выплат дольщикам окажется недостаточно, то наступает солидарная ответственность членов ОВС. Наша компания не согласна участвовать в ОВС на таких условиях, — объясняет позицию застройщиков генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. — Практические шаги, которые предпринимаются в сложившейся ситуации: банками сегодня готовится перечень дополнений, которые регламентируют механизм банковского поручительства. Буквально в конце марта — начале апреля они будут внесены в Госдуму, мы надеемся, что будут приняты к лету».

Пока в Новосибирске застройщики выбирают страхование у небольших страховых компаний, которых нет в списке ведущих страховщиков, но при этом готовых работать со строителями. Причем получить страховку в такой компании может далеко не всякий застройщик. Как рассказали на форуме недвижимости, «Общество приоритетного страхования» из Омска отказало одному из ведущих новосибирских застройщиков, посчитав риск слишком большим.

Надо сказать, что этот выход — страхование в небольших компаниях — в скором времени может быть для застройщиков закрыт. Уже сейчас готовятся изменения в законодательство, ужесточающие правила работы для страховых компаний, которые способны сократить и без того небольшой круг работающих на этом рынке страховщиков. В предлагаемых поправках, для того чтобы заниматься страхованием ответственности застройщиков, страховой компании вместо сегодняшних 400 млн рублей потребуется иметь не менее 1 млрд рублей собственных средств, увеличен и размер уставного капитала — с 120 до 240 млн ­рублей.

Красноярские строители обеспечили себе время на принятие решения. В декабре прошлого года, еще до вступления закона в силу, строительные компании заключили 179 первых договоров участия в долевом строительстве, таким образом, у них появилось несколько месяцев на то, чтобы выбрать способ страхования ответственности. По информации Управления Росреестра, с начала 2014 года на регистрацию в Красноярске не поступали первые договоры участия в строительстве.