Инвесторы переводят капиталы в недвижимость

В марте-апреле этого года строящееся жилье превратилось в серьезный финансовый инструмент. О том, что инвестиционный спрос отразился на рынке, говорят многие красноярские застройщики.

 Увидев во внешнеполитических событиях марта тревожное предзнаменование очередного экономического кризиса, инвесторы понесли свои сбережения застройщикам. Спешный перевод рублей в квадратные метры повлек за собой небывалый для начала года рост продаж. Для некоторых строительных компаний это стало сигналом поднять стоимость квартир, большинство же, имея и без того предельные для своего класса жилья цены, продолжали работать в чуть более интенсивном режиме.

Масла в огонь при попытках оценить повышение спроса подливали статистические данные Росреестра. По информации Управления Росреестра по Красноярскому краю, за первый квартал 2014 года в Красноярске были зарегистрированы 3732 договора долевого участия — на 91,2 % больше, чем в первые три месяца 2013 года, когда регистрацию прошли 1952 договора долевого.

Кроме того, за этот период зарегистрировано 7406 прав физических лиц по договорам купли-продажи — на 31,5 % больше, чем за тот же период 2013 года.

К сожалению, объективно оценить поведение конечного покупателя на основе этих опубликованных ведомством показателей невозможно. В общую массу зарегистрированных договоров долевого участия входят как инвестиционные сделки, так и покупки для улучшения жилищных условий. Информации о продажах готового жилья нет, поскольку с марта 2013 года договоры купли-продажи не регистрируются, а статистика оперирует только количеством зарегистрированных прав на объекты недвижимости. А ведь сегодня не редкость, когда в сделке с каждой стороны принимают участие три человека и более — супруги и дети. То есть говорить о столь бешеном росте спроса не стоит, эти данные для таких выводов явно не годятся.

Косвенно позволяют убедиться в присутствии инвесторов на первичном рынке данные по ипотеке. В первые три месяца 2014 года зарегистрировано на 67,7 % больше прав на объекты вторичного рынка, купленные с привлечением заемных средств, чем в том же периоде 2013 года. Число договоров долевого участия с привлечением кредитов в январе-марте текущего года выросло на 35,7 % по сравнению с первым кварталом 2013 года.

В объектах фирмы "Культбытстрой" в 2013 года, квартиры продаются по ценам прошлого года

Общие тенденции роста инвестиционного спроса и цен на строящееся жилье отмечают ведущие красноярские застройщики. Как сообщили в компании «АнГор», количество заключенных в первом квартале 2014 года договоров долевого участия осталось на том же уровне, что и в первом квартале 2013 года, но по сравнению с прошлым годом стало больше звонков, покупатели чаще интересуются наличием и стоимостью квартир.

С января по начало апреля застройщик пять раз повышал цены на свои объекты второй очереди ЖК «Снегири» в Солнечном, в четырех шестнадцатиэтажных домах, три из которых сдаются в 2014 году (подведены под крышу), а один — в 2015 м (готовность 60 %). Самые востребованные предложения — «гостинки» площадью 28 кв. м — к первой декаде апреля за три с лишним месяца прибавили в цене на 15 % и подорожали с 1,54 до 1,764 млн рублей. Кроме того, в компании отмечают высокий спрос на строящиеся двухкомнатные квартиры площадью 56–57 кв. м. Стартовав в начале года с 47 тыс. рублей за квадратный метр, к началу апреля они достигли стоимости 52 тыс. рублей за квадратный метр, повышение составило около 10 %.

По информации застройщика, в первом квартале 2014 года стоимость самых востребованных объектов пересматривалась быстрее, чем планировалось за 1–2 месяца до этого. Так, запланировав в марте апрельское повышение, строительная компания индексировала цены 3 и 8 апреля. Обусловлено повышение как спросом, так и стремлением застройщика держать цены на одном уровне с конкурентами, возводящими жилье на других площадках Солнечного.

Антон Глушков, директор по развитию ЗАО «Фирма Культбытстрой»:

— Если говорить о результатах первого квартала этого года, для большей части застройщиков он был крайне удачным. Период, никогда не отличавшийся высокой инвестиционной активностью, с середины февраля показал очень стабильный и значительный рост продаж — на 20–25 процентов по сравнению с первым кварталом 2013 года. С этого момента у нас проходит большое количество комплексных сделок — таких, когда одно лицо, юридическое или физическое, приобретает большое количество прав, чтобы использовать их в дальнейшем как финансовый инструмент.

Неустойчивость банковской системы, колебания курсов валют приводят к тому, что население активно старается вкладывать средства в недвижимость. На протяжении последних трех лет реальный спрос оставался стабильным, причем количество инвесторов, которые покупали строящееся жилье в расчете на дальнейшую перепродажу или для сдачи в аренду, год от года уменьшалось. Нынешний рост продаж обусловлен именно спекулятивным спросом. Останется ли спекулятивная составляющая в дальнейшем, зависит от макроэкономической ситуации.

Свои цены на квартиры в этом году мы не повышали, поскольку не выводили новых объектов на рынок. Жилье, продажи которого начались в прошлом году, доторговываем по прайсам 2013 года. В новых объектах снижения в этом году точно ждать не стоит.

Динамика роста количества сделок с недвижимостью в Красноярске за 1кв. 2014г.

Несмотря на высокий спрос, дефицита объектов в Красноярске не наблюдается. Причем если раньше покупатели считали, чем квартира дешевле, тем она лучше, то сегодня для социального жилья появляются другие критерии оценки, связанные с ростом рыночной конкуренции в сегменте малогабаритного жилья. В приоритете у инвесторов качественное малогабаритное жилье — хорошо оборудованные застройщиком квартиры площадью 35–50 квадратных метров в домах с качественным дворовым оснащением, в окружении развитой социальной и транспортной инфраструктуры.

Михаил Сарченко, заместитель директора по маркетингу и развитию ГСК «Красстрой»

— Необычное увеличение спроса в этом году мы отметили еще в январе. На первый месяц года традиционно приходится сезонный спад покупательской активности, тем удивительнее, что объемы продаж за две рабочие недели оказались больше, чем за весь декабрь. Февраль и март тоже прошли для нас очень удачно — на рынке царил настоящий ажиотаж.

В первом квартале среди наших клиентов росло количество инвесторов. При оформлении договоров долевого участия мы спрашиваем покупателей, с какой целью они приобретают недвижимость, и, по нашим оценкам, сейчас инвестиционные сделки составляют около 30 % от общего числа — больше, чем в прошлом году.

Соответственно спросу мы каждые три недели корректируем цены. Стоимость самых ходовых объектов — студий, одно- и двухкомнатных квартир — индексируется в пределах 10–15 % годовых, так что на сегодняшний момент однокомнатные площадью 35–45 квад­ратных метров в Белых росах стоят в пределах 59–63 тысяч рублей за квадратный метр. Соответственно, менее востребованные квартиры дорожают медленнее. Пока с повышением цен мы не спешим, придерживаемся уровня чуть выше инфляции, хотя, по нашим оценкам, если самое популярное жилье продавать еще дороже, существенно на объемы продаж это не повлияет. Считаю, что такая тенденция сохранится до конца года.

Несмотря на ажиотажный спрос, наши объемы строительства таковы, что дефицита или излишка предложений в разных категориях мы не ожидаем. Проектами наших домов предусматривается такое количество квартир той или иной площади, которое мы потом сможем продать. Несмотря на то, что 80 процентов наших покупателей приобретают студии, одно- и двухкомнатные квартиры, к моменту ввода дома в эксплуатацию трех- и четырехкомнатные квартиры в нем мы тоже продаем.

По моему мнению, наши покупатели-инвесторы приняли правильное решение перевести накопления в строящуюся недвижимость, поскольку объекты долевого строительства обеспечивают владельцу большую доходность, чем готовое жилье. Стоит отметить, что рост цены конкретного объекта долевого строительства связан с тремя факторами. Во первых, цены на недвижимость в целом по городу растут. Во вторых, идет рост цены из-за повышения готовности дома, в котором расположен объект. И в третьих, происходит рост цены, связанный с «раскруткой» жилого комплекса, где этот объект находится.

Покупку строящейся квартиры для себя тоже советую не откладывать, ведь в дальнейшем цена на нее только вырастет

Александр Шляхин, генеральный директор информационной компании «СИБДОМ»:

— Март этого года отличался повышением инвестиционной активности покупателей на рынке новостроек. Спрос был именно инвестиционным — падение котировок акций, рост курса валют вынудили инвесторов активнее диверсифицировать свободные денежные средства, вкладывая их в жилье для последующей перепродажи.

В этот период на красноярском рынке отмечалось как множество мелких частных инвестиционных покупок, так и крупные инвестиционные сделки. Люди охотно инвестируют в строящееся жилье, во первых, потому что оно тем больше прибавляет в цене, чем выше стадия готовности дома, во вторых, за счет его более высоких потребительских характеристик. Но это не конечные покупатели, те же самые инвесторы рано или поздно вновь выведут свои квартиры на рынок.

Нестабильная экономическая ситуация подтолкнула и тех людей, которые уже находились в стадии выбора вариантов квартир для себя, быстрее принять решение и завершить сделку, чтобы опередить повышение стоимости квадратного метра жилья. Эти две категории покупателей обеспечили в марте временный всплеск продаж.

Рост инвестиционного спроса отметили почти все компании, возводящие жилье эконом- и комфорт-класса, а разговаривали мы более чем с 15 застройщиками. Статистические данные нашего портала Sibdom.ru в период с 1 марта по 1 апреля показали рост числа просмотров вариантов долевого строительства на 26 % по сравнению с прошлым месяцем.

Но говорить о стабильном росте покупательского спроса не приходится, так как в целом макроэкономические показатели не улучшаются, доходы населения остаются прежними. Поэтому со стабилизацией валютных курсов после мартовско-апрельского пика спрос постепенно вернется к нормальным показателям апреля-мая — традиционного сезона покупок недвижимости.