Где купить квартиру за миллион?

Может ли квартира в новостройке города-миллионника сегодня продаваться по цене 22 тысячи рублей за квадратный метр? Оказывается, да.

В то время как в Красноярске минимальная стоимость квадратного метра составляет 41 тыс. рублей, а цена квадратного метра в Сосновоборске начинается от 32 тыс. рублей, в Новосибирске группа компаний «Дискус» продает трехкомнатные квартиры за 1,923 млн рублей (по 22 тыс. рублей за «квадрат»). Однокомнатная квартира-студия площадью 39 кв. м под самоотделку в домах этого застройщика стоит 976 тыс. рублей (по 25 тыс. рублей за квадратный метр).

Покупатели выстраиваются в очереди

От покупателей нет отбоя: из желающих купить квартиру в объектах «Дискуса» выстраиваются очереди. Поскольку их неизменно оказывается больше, чем выставленных застройщиком на продажу квартир, в практику компании вошла предварительная запись по телефону.

Записаться в очередь на квартиру можно только в определенные дни, узнать дату записи — только если специально следить за новостями на сайте компании.

После того как за потенциальным покупателем закрепили место в очереди, в течение срока, который варьируется от месяца до трех, его должны пригласить в офис застройщика для подписания договора и оплаты 15 тыс. рублей — взноса за вступление в кооператив (группа компаний продает квартиры через создание потребительских жилищно-строительных кооперативов). Полностью оплатить стоимость квартиры покупателю предстоит в течение следующего месяца.

Что представляет собой жилье, ради которого новосибирцы готовы стоять в очереди? Группа компаний «Дискус» — один из основных застройщиков Новосибирска, в прошлом году компания заняла второе место по объемам введенного в эксплуатацию жилья, сдав 76,6 тыс. кв. м, строит исключительно панельные дома. Снижать цену застройщику позволяет наличие собственной производственной базы и подход к строительству жилья: строительная компания старается сэкономить буквально на всем.

Располагаются жилые массивы «Дискуса» в удаленном районе, на окраине Новосибирска. Об инфраструктуре района на сайте застройщика сказано так: «Подведена дорога, тепловые и электрические сети, водопровод, канализация, проводка телефонной сети, построены ЦТП, трансформаторная подстанция. Непосредственно в жилмассиве находится несколько остановок общественного транспорта».

«Сразу на въезде в микрорайон понимаешь — застройщик старался сэкономить на всем: ряды многоэтажек без балконов, кое-где одиноко торчащие деревца, отсутствие какого бы то ни было благоустройства и объектов инфраструктуры, сплошные бетонные коробки с недолговечной покраской фасадов, — рассказывает побывавший в жилом массиве компании «Дискус» генеральный директор информационной компании «СИБДОМ» Александр Шляхин. — Внутри микрорайона появляются дома уже с балконами, но при этом и здесь застройщик экономит и использует для балконов приставные металлические каркасы. Видно, что компания делала попытки как-то разнообразить архитектуру, и в самых последних домах начинают появляться остекленные балконы. Но в целом даже построенные всего год назад объекты производят гнетущее впечатление. Нелестно о качестве строительных работ отзываются и сами жители микрорайона».

Несмотря на популярность предложения «Дискуса» у покупателей, на такие объекты, строящиеся в ценовом сегменте дешевле 40 тыс. рублей, приходится не более 18 % новосибирского рынка новостроек, основная часть нового жилья — 47 % — строится в ценовой категории от 50 до 75 тыс. рублей за квадратный метр (данные аналитического отчета, предоставленного компанией «Сибакадемстрой-недвижимость»).

В категории от 40 до 50 тыс. рублей строится 29 % новых домов, и меньше всего новостроек — только 7 % из построенного за прошлый год жилья — относятся к ценовой категории дороже 75 тыс. рублей за «квадрат».

Чтобы продавать жилье по 22 тыс. рублей за "квадрат" застройщик экономит на всем(отделке, балконах и т.п.

Самое популярное жилье

По ценам от 33 до 44 тыс. рублей за квадратный метр продает свои квартиры ДСК «КПД — Газстрой» — застройщик, который в прошлом году сдал в эксплуатацию 43,9 тыс. кв. м жилья и вошел в десятку лидеров строительного рынка Новосибирска.

Компания строит панельные дома в микрорайоне «Чистая Слобода», расположенном, как сказано на сайте застройщика, в экологически чистом месте, на левобережье Новосибирска, в пятиминутной транспортной доступности от станции метро.

Площади квартир в объектах «КПД — Газстрой» отвечают современным представлениям о комфортном жилье: однокомнатные с площадями от 36 до 43 кв. м, двухкомнатные от 57 до 79 кв. м, трехкомнатные площадью 82 кв. м. Квартиры новоселам передаются с полной отделкой.

Одновременно с жильем в новом районе создается инфраструктура, возводится много­уровневый наземный парковочный комплекс. В дальнейшем должны появиться физкультурно-оздоровительный и торговый комплексы, школа на 1000 мест, два детских сада. Цена однокомнатной квартиры площадью 36,28 кв. м на стадии строительства (со сдачей в эксплуатацию в конце 2015 года) составляет 1,596 млн рублей. Так выглядит типичный новосибирский экономкласс, и он, если не учитывать цену, неотличим от подобного стандартного предложения в ­Красноярске.

«Если пользоваться определением нашей компании, к экономклассу мы относим объекты, стоимость квадратного метра в которых не превышает 80 процентов от средней по городу. Средняя стоимость квадратного метра в Новосибирске сейчас находится на уровне 50–55 тысяч рублей за квадратный метр, то есть самые высокие показатели цены в сегменте экономкласса составляют около 40 тысяч рублей за квадратный метр под самоотделку и 45 тысяч рублей за квадратный метр с полной отделкой. Застройщиков, которые работают в этом сегменте, немного. Но именно они ежегодно обеспечивают основной объем ввода жилья»,  — рассказывает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

Однако есть у сегмента экономкласса в Новосибирске и свое отличие, связанное с особенностями ситуации на рынке строящегося жилья. В областном центре, который несколько лет сохраняет лидерство среди сибирских городов по количеству введенного в эксплуатацию жилья, где уже четыре года подряд ежегодно новоселам передается более миллиона квадратных метров жилья, еще в прошлом году всерьез заговорили о перепроизводстве. По данным мэрии Новосибирска, в прошлом году в городе введено в эксплуатацию 123 новостройки площадью 1,18 млн кв. м.

В феврале 2014 года в Новосибирске на разных стадиях строительства находилось 419 домов. Для сравнения, в Красноярске в то же время таких было 165.

Растущие объемы строительства, в целом невысокая платежеспособность населения и высокая стоимость жилья — все это приводит к тому, что предложение на рынке Новосибирска начало несколько опережать спрос.

Застройщики находятся в условиях, при которых они вынуждены конкурировать за покупателя. Даже в сегменте экономкласса, где всегда для покупателей имела значение сама покупка квартиры как таковой, растут требования к новостройкам.

47% нового жилья строится в среднем ценовом сегменте от 50 до 75 тыс. рублей за квадрат.

 Застройщики реагируют на эти запросы и наделяют свои объекты новыми характеристиками. И сегодня в сегменте экономкласса есть предложение квартир под отделку, квартиры с отделкой и даже жилье с отделкой и полной меблировкой. Эксперты говорят о появлении в экономклассе своего верхнего сегмента.

«Интересно, что эти изменения произошли не по указке сверху, это сделал рынок, — отмечает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. — Конкуренция между компаниями, относительная простота захода на строительный рынок приводят к тому, что застройщики стремятся отстроиться от конкурентов, предложить потребителям новое и лучшее. В этом смысле новосибирский рынок примерный для России».

Квартира с мебелью уже не редкость

SKY Group — по новосибирским меркам небольшой застройщик (компания сдает по два-три дома в год) — первым в Новосибирске решился на эксперимент и начал продавать квартиры с меблировкой. Причем если в своем первом проекте «Тихие Зори», с которого начался эксперимент с меблированными квартирами, застройщик предоставлял готовые квартиры с меблировкой, то в новом жилом комплексе «Квартет» покупателям предлагается выбирать между тремя вариантами квартир: с полной отделкой под ключ, отделкой с меблировкой и квартирами с дизайн-проектом. Стоимость квадратного метра в жилом комплексе «Квартет» при этом начинается от 56 тыс. рублей.

Новые дома в жилом комплексе «Квартет» строятся по технологии монолитного каркаса с кирпичным заполнением стен. Именно на каркасные дома приходится основная доля строящегося в Новосибирске жилья, по результатам прошлого года этот показатель составлял 29 %. На втором месте находится панельное домостроение, его доля в общей структуре ввода 2013 года составила 25 %. 23 % домов было построено по технологии монолитного и сборно-монолитного домостроения, и только 23 % — кирпичные дома.

«Новая тенденция, которая появилась в прошлом году и только укрепляется в нынешнем, — то, что мы называем «удары между классами», — рассказывает Сергей Дьячков. — Появились застройщики, которые расширяют классификацию жилья за счет того, что производят жилье одного класса, но при этом наделяют его характеристиками другого, более высокого класса. И при цене одного класса фактически предоставляют потребителю лучший товар. Таким образом возникают новые промежуточные классы жилья, у потребителей расширяется выбор. В свое время это сделал «Энергомонтаж», создав свой собственный сегмент класса С (в красноярской классификации ему соответствует жилье комфорт-класса), сегодня «между классами» пытается ударить группа компаний «Стрижи». При местоположении объекта категории С они фактически возводят на этом месте объект более высокого класса, по классификации DSO Consulting приближаются к В  (в красноярской классификации  — бизнес-класс). Не говоря о таких застройщиках, как ЗАО «Строитель», застройщик поселка Новомарусино, и «СЛК», возводящий поселок Дивногорский, которые со­здают новый класс — малоэтажное жилье в городе. Нынешняя тенденция — это расширение спектра предложения, дифференцирование, создание новых классов и подклассов жилья. ЗАО «Строитель» на участке, который простаивал несколько лет, начало строить поселок Ново­марусино, «Сиб­академстрой» ввел европейские планировки и европейские конструктивы в микрорайоне «Европейский ­Берег».

«Европейский Берег» в Новосибирске

Один из основных девелоперов Новосибирска (в этом году компания планирует ввести в эксплуатацию около 100 тыс. кв. м жилья) — СП ООО «Сибакадемстрой» — работает в ценовом сегменте выше среднего уровня. При средней стоимости квадратного метра в Новосибирске 53,6 тыс. рублей цена квадратного метра в домах этого застройщика начинается от 56 тыс. рублей. Однокомнатная квартира площадью 34,27 кв. м во второй очереди ­«Европейского Берега» на стадии строительства продается за 2,5 млн рублей.

Проекты микрорайонов строительная компания разрабатывает в сотрудничестве с международными архитектурными бюро. Проект микрорайона «Европейский Берег», реализацией которого занимается в настоящее время «Сибакадемстрой», подготовило польское бюро AEDAS. «Европейский Берег», который «Сибакадемстрой» возводит на берегу Оби, по своей концепции похож на красноярский проект, также ориентированный на европейские образцы, — «Малые кварталы» от строительной группы «СМ.СИТИ».

«Застройщик назвал свой проект «Европейский Берег», и действительно, в архитектуре микрорайона, в подходе к его внутреннему благоустройству четко просматривается облик европейского города»,  — рассказывает побывавший на стройплощадке нового микрорайона Александр Шляхин.

«Европейский Берег» — микрорайон комплексной застройки. В 2017 году, когда строительство жилого района будет полностью завершено, его сформируют 27 домов переменной этажности от 9 до 17 этажей. Строительство застройщик ведет поэтапно, в пять очередей. Квартиры на «Европейском Берегу» сдаются полностью подготовленными для чистовой отделки.

«Мы закладываем такие площади квартир, которые сегодня наиболее востребованы у потребителей,  — рассказывает руководитель службы маркетинга и продаж компании «Сибакадемстрой» Денис Гузенко,  — стремимся сделать так, чтобы в квартирах не было нефункциональных площадей, каждый метр должен использоваться. В отделке применяем материалы из верхнего ценового сегмента. Большое внимание уделяется деталям. Для удобства жителей, чтобы им не пришлось поднимать по ступенькам велосипед или детскую коляску, вход в дома выполнен на одном уровне с землей. В подъездах предусмотрены специальные помещения для хранения ­колясок».

Идея безопасности жилого комплекса выражается в создании двора, свободного от машин (крытый паркинг для жителей микрорайона размещается за пределами квартала), в предусмотренной трехступенчатой системе видеонаблюдения: видеокамеры размещаются в подъездах, на первых этажах жилых домов и по периметру квартала.

Уютные прогулочные зоны, сеть велодорожек по всему микрорайону, тут же буквально в шаговой доступности расположенные магазины и кафе, детские и спортивные площадки, при создании которых будут учтены интересы жителей всех возрастов, — вот элементы, которыми собираются наполнить инфраструктуру микрорайона застройщики. Завершить ее должны два детских сада и школа, строительство которых возьмет на себя мэрия Новосибирска. Кроме того, запланировано благоустройство прилегающего участка набережной.

«Европейский Берег», строящийся по проекту польского архитектора генеральным подрядчиком — компанией из Европы, — должен стать примером нового для Новосибирска типа жилья, в котором, как заявляется сегодня, покупатели, приобретая квартиру, вместе с ней получат уютный двор, безопасную жилую среду и всю необходимую инфраструктуру.

Покупатели в Новосибирске сегодня находятся в выгодном положении: им есть из чего выбирать, от районов почти совсем без инфраструктуры, но при этом с минимальной стоимостью жилья, до микрорайонов с полноценной жилой средой, при создании которой застройщики постарались предусмотреть все потребности будущих жителей.