Законодательные изменения в сфере недвижимости 2013 года

Прошедший год был связан с изменениями в законодательстве в сфере недвижимости. Ново­введения затронули порядок регистрации сделок с недвижимостью, получение согласия супруга на проведение сделки, кроме того, у собственников появились новые возможности для защиты своих прав.

Согласие супруга на сделку

Изменения затронули статью 157.1 ГК РФ, в которой речь идет о согласии на совершение сделки. Приобретенное в браке недвижимое имущество является совместной собственностью супругов, а значит, для его продажи потребуется заручиться согласием второго супруга. Теперь в этом документе должен быть указан конкретный предмет сделки.

«Существовавшая ранее практика, при которой супруги могли прийти к нотариусу, чтобы удостоверить согласие на покупку или продажу любого недвижимого имущества, порождала большое количество споров, — рассказывает президент Новосибирской нотариальной палаты Елена Быкова. — На сегодняшний день этот вопрос урегулирован. В согласии на сделку необходимо указывать ее предмет. До подписания сделки супруг должен получить нотариально заверенное согласие, в котором указано, на покупку какого именно объекта оно выдано. Помимо согласия супругов существует еще один вид согласия, с которым чаще всего сталкиваются в своей практике специалисты агентств недвижимости, — это согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки. Оно потребуется, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин. Такое согласие также должно содержать конкретный предмет, относительно которого это согласие выдано. Среди юристов существует много споров по поводу того, что именно понимать под предметом сделки. Некоторые считают предметом все существенные условия договора, в том числе цену и условия, на которых покупается объект. Мы считаем, что предметом договора купли-продажи является жилое или нежилое помещение, которое продается или покупается по договору.

Новшеством Гражданского кодекса является статья 173.1 — недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, государственного органа или органа местного самоуправления. Теперь, если такое согласие для сделки требовалось, но не было получено, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. При этом нужно понимать, что выдача согласия несет определенные правовые последствия для лица, это согласие выдавшего. Это лицо утрачивает право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Поэтому, когда я удостоверяю согласие на продажу или на покупку, я всегда предупреждаю участника сделки: даже если завтра он решит, что продал квартиру слишком дешево, или после того, как квартира уже была приобретена, в ней обнаружатся какие-то недостатки, выдав согласие на продажу (покупку) конкретной квартиры, участник сделки утрачивает право на обращение в суд для оспаривания этой сделки».

Расширен перечень сведений из ЕГРП

Закон № 250 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» сделал общедоступными содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) сведения о переходе прав. С этого момента любой желающий может узнать, кому ранее принадлежал интересующий его объект недвижимого имущества, в течение какого периода времени собственником было то или иное лицо, а также информацию об актуальном правообладателе объекта.

Получить выписку из ЕГРП можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю, КГБУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» (МФЦ) (полный перечень офисов размещен на сайте Управления Росреестра по Красноярскому краю), посредством направления заполненной формы запроса почтовым отправлением или через сеть Интернет. При этом покупатель, получая выписку, должен понимать, что сведения из ЕГРП быстро устаревают.

«Покупатель может воспользоваться одним из двух способов получения выписки из ЕГРП в электронном виде, — рассказала начальник отдела предоставления информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимости Оксана Пасечник, — получить ключ доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП, или заполнить форму на сайте Росреестра. В первом случае информация всегда будет на несколько дней отставать от актуальных данных. Потому что эти сведения поступают не из онлайн-баз, а из единого федерального информационного ресурса. В том случае, если заинтересованное лицо заполняет форму на сайте Росреестра, ему выдаются актуальные сведения из базы данных с территории Красноярского края. Конечно, эту справку обратившийся получит не в течение пятнадцати минут, как из федерального информационного ресурса, эти сведения заявителю должны быть предоставлены в течение трех рабочих дней, но при этом справка содержит актуальные данные на момент поступления запроса от заявителя».

Запрет на регистрацию без личного участия

С 1 октября 2013 года вступили в силу изменения в закон о государственной регистрации, призванные дать дополнительные гарантии участникам сделки. Изменениями были введены новые способы защиты прав собственников. С этого момента у собственника квартиры появи­лась возможность запретить любые сделки с имуществом без своего личного участия.

«Для того чтобы запретить проведение регистрации без своего личного участия, собственник, право собственности которого зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), подает заявление в офисы приема-выдачи документов филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ, — рассказала начальник отдела предоставления информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю Оксана Пасечник, — и в течение трех рабочих дней соответствующая отметка вносится в ЕГРП. При проведении правовой экспертизы такая пометка — сигнал государственному регистратору, в том случае, если документы представлены доверенным лицом, весь пакет документов при наличии такого заявления от правообладателя остается без рассмотрения. В 2013 году в Управление Росреестра поступило 85 заявлений от красноярцев, которые запретили проводить регистрацию без своего личного участия, за первые месяцы этого года в Управление поступило уже 90 заявлений от жителей города».

Возражение против прав собственника

Кроме того, у предыдущего собственника появилась возможность внести в ЕГРП отметку о возражении в отношении прав действующего собственника недвижимости. Несмотря на то, что отметка о возражении не повлияет на возможность собственника распоряжаться имуществом и переход права может быть зарегистрирован даже при наличии такой отметки, само присутствие такой записи в ЕГРП даст понять покупателю, что в отношении этого объекта возможны споры в суде, и это обстоятельство может повлиять на его решение о покупке этого объекта недвижимого имущества.

«Заявление подается лицом, право которого ранее было зарегистрировано в ЕГРП, — объясняет Оксана Пасечник. — Подавая заявление, это лицо, которое на сегодняшний день уже не является собственником объекта недвижимости, возражает в отношении прав собственника квартиры. Эту отметку увидят те лица, которые получают выписку из ЕГРП на этот объект.

После внесения такой отметки предыдущий собственник обязан в течение трех месяцев обратиться в суд с заявлением об оспаривании права нынешнего владельца объекта недвижимого имущества. Количество таких обращений пока невелико: в 2013 году в Управление Росреестра по Красноярскому краю поступило тринадцать заявлений о возражении в отношении зарегистрированного права. В первом квартале 2014 года от красноярцев поступило шесть заявлений о возражении в отношении зарегистрированных прав».

Отмена регистрации договора

С 1 марта 2013 года вступили в силу изменения в законодательстве о регистрации сделок с недвижимостью. Нововведениями была отменена государственная регистрация сделки. С этого момента Росреестр регистрирует только переход права на недвижимое имущество.

Если раньше договор приобретал юридическую силу только с момента государственной регистрации, то сегодня он считается заключенным с момента его подписания сторонами. Вместе с тем возник элемент неопределенности: расчет между сторонами происходит сразу после подписания договора, а вот будет в итоге зарегистрирован переход права или нет, никто заранее сказать не может. Вполне может выясниться, что при проведении сделки были нарушены права третьих лиц, и тогда переход права не зарегистрируют.

«Основных инструментов, которые позволят покупателю минимизировать риски при совершении сделки в этой ситуации, два, — рассказывает юрист, кандидат юридических наук Сергей Красноусов. — Во первых, покупатель может нотариально удостоверить договор купли-продажи. Задача нотариуса состоит в том, чтобы проверить полномочия продавца, установить, является ли продавец дееспособным, может ли он совершать сделку и в дальнейшем нести ответственность за свои действия. Другой способ, позволяющий снизить риски при сделке, который широко используется сегодня в европейской части страны, — это расчет при сделке купли-продажи квартиры через банковскую ячейку. В этом случае стороны сделки бронируют в банке ячейку и заключают договор, согласно которому находящиеся в ячейке денежные средства продавец сможет получить только при условии регистрации права собственности. Деньги ему будут выданы только тогда, когда процедура будет полностью завершена. Обычно определяется период, в течение которого должна произойти регистрация. Если к установленному сроку право собственности не регистрируется, у покупателя есть возможность снять денежные средства. Использование такой схемы позволяет покупателю получить гарантии того, что, если что-то при совершении сделки пойдет не так, деньги ему будут возвращены».