Рынок недвижимости Красноярска удерживает равновесие

Красноярск сохранил прежние темпы жилищного строительства, при этом во втором полугодии квартиры на вторичном рынке подорожали на 3%, а цены на долевое остались на прежнем уровне – таковы были тенденции рынка недвижимости в 2013 году.

В среднем заметного изменения цен на красноярскую недвижимость в 2013 году не произошло, в июле-декабре на рынке жилья царила относительная стагнация. Если типичным сценарием для нескольких последних лет был традиционный летний спад активности покупателей и продавцов после весеннего ажиотажа, следом за этой сезонной паузой рынок вновь оживал и к декабрю достигал очередного пика, то весна 2013 года прошла достаточно спокойно. Именно в этот момент участники рынка констатировали снижение спроса. В таком спокойном состоянии без резких ценовых колебаний рынок просуществовал до конца года.

С июня по декабрь 2013 года цены на недвижимость изменились незначительно. Отложенный спрос за лето сформироваться не успел, как следствие, и в динамике цен к концу года не наблюдалось типичного для предыдущих лет скачка. Согласно статистике портала Sibdom.ru, во втором полугодии 2013 года средняя стоимость квадратного метра готового жилья в Красноярске выросла на 3,3%, изменившись с 55,9 до 57,8 тыс. рублей. При этом однокомнатные квартиры на вторичном рынке увеличились в цене на 2,5% - до 63,3 тыс. рублей за квадратный метр. Двухкомнатные подорожали на 2,9% - до 57,6 тыс. рублей. Трехкомнатные прибавили за шесть месяцев 3% к своей цене, подорожав в среднем до 56,5 тыс. рублей за «квадрат». Больше всего вырос ценник на четырехкомнатные квартиры – квадратный метр крупногабаритного жилья достиг отметки 53,6 тыс. рублей, прирост цены составил 5,1%. При этом по отдельным районам (Железнодорожный, Октябрьский, Свердловский) цены на трехкомнатное жилье практически не изменились.

На рынке строящегося жилья заметного роста цен за последние полгода также не произошло. Стоимость одно-, двух- и четырехкомнатных квартир от июня к декабрю менялась в пределах десятых долей процента, лишь трехкомнатные показали положительную динамику, прибавив 1,8% к своей июньской цене. По данным портала Sibdom.ru на конец 2013 года, самые популярные на рынке однокомнатные квартиры в строящихся домах стоят в среднем 56,8 тыс. рублей за квадратный метр, цена двухкомнатных остановилась на уровне 52,5 тыс. рублей, стоимость трехкомнатных квартир достигла 51 тыс. рублей за квадратный метр, а четырехкомнатные остались на отметке 51,3 тыс. рублей за «квадрат».

«По сути недвижимость не дорожает, цены держатся на одном уровне в течение нескольких месяцев и отклоняются от него исключительно в силу колебаний спроса и варьирования структуры предложений, - объясняет директор информационной компании «СИБДОМ» Александр Шляхин. - В ситуации повышенного спроса из списка предложений покупатели выбирают в первую очередь наиболее доступные по цене объекты, а средняя цена формируется из более дорогих квартир, дольше остающихся в продаже».

Итоги 2013 года в строительстве

Объемы ввода жилья в 2013 году не продемонстрировали сколько-нибудь заметного роста, тем не менее, итоги прошлогодней работы красноярских строителей оказались на несколько процентов лучше показателей 2012 года. По данным департамента градостроительства администрации Красноярска, в 2013 году в краевом центре было введено в эксплуатацию 707,8 тыс. кв. м жилья, в том числе 75 многоквартирных домов общей жилой площадью 650 тыс. кв. м. Оставшиеся 57,5 тыс. кв. м пришлись на долю малоэтажного и индивидуального жилья.

В качестве заказчика-застройщика больше всего жилья – 12 домов, или 94,6 тыс. кв. м – ввела в эксплуатацию компания «Сибиряк». Еще два здания – общежития общей жилой площадью 17,8 тыс. кв. м – застройщик возвел по заказу СФУ. На счету ООО «Новый город» ввод 5 домов, или 65,9 тыс. кв. м жилья. ФСК «Монолитинвест» построила за год 4 дома общей жилой площадью 55,7 тыс. «квадратов», ОАО «ДСК» также ввело в эксплуатацию 4 дома общей площадью 47,5 тыс. кв. м жилья. Один из традиционных лидеров строительного рынка, ЗАО «Фирма «Культбытстрой», основной объем строительства выполнил в качестве подрядчика: в 2013 году компания построила 12 домов общей жилой площадью 80,1 тыс. кв. м.

37 возведенных в 2013 году домов (а это почти половина из общего количества) – кирпичные или монолитно-кирпичные, еще 32 дома из этого списка – в панельном исполнении, оставшиеся 6 жилых зданий выполнены по цельномонолитной технологии. Распределение новостроек по районам показывает, какие территории города сейчас наиболее активно застраиваются. Больше всего жилья – 20 домов - сдано в 2013 году в Советском районе (в 2012 году на территории района застройщики ввели в эксплуатацию 28 новостроек). 18 новых домов появились в прошлом году в Октябрьском районе (столько же было введено в 2012 году), 15 новостроек пополнили в минувшем году жилфонд Центрального района (в 2012 году здесь было построено 19 жилых зданий). Из правобережных районов лучше всех прирастает новым жильем Свердловский район: на его территории в 2013 году сдали 14 домов, тогда как в 2012 году здесь было введено в эксплуатацию лишь 6 новостроек.

  В прошлом году жители Красноярска стали покупать больше строящегося жилья: количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве выросло на 10%. Больше горожан отмечали новоселье в новостройках, поскольку прав собственности на построенные квартиры было зарегистрировано на 16% больше, чем в 2012 году. Тех, кому не по карману было приобрести квартиру за наличный расчет, материально поддержали банки, которые за последний год стали более лояльны к заемщикам. Поэтому при покупке жилья в 2013 году красноярцы активнее пользовались кредитными средствами, чем годом ранее: количество регистрации ипотеки в силу закона увеличилось на 15%.

На рынок выходят новые объекты и застройщики

Пока цены не испытывают фактического роста, увеличиваясь на единичные проценты в силу инфляции, на рынок выходят новые предложения, и связано это не с реакцией рынка на рост спроса, а с изменениями в законодательстве.

С 1 января 2014 года застройщики, прежде чем оформлять договоры участия в долевом строительстве, должны застраховать свою ответственность перед дольщиками, а значит, понесут дополнительные расходы. Чтобы избежать лишних трат, строительные организации старались в 2013 году оформить все разрешительные документы на строительство как можно большего количества новых объектов и зарегистрировать по ним первый договор долевого участия. О том, что это явление имело массовый характер, свидетельствует статистика Управления Росреестра по Красноярскому краю: в минувшем году ведомство зарегистрировало первые договоры долевого участия в строительстве для более 170 красноярских проектов, притом что на фоне негативных ожиданий на рынке нет оснований рассчитывать в ближайшие годы на резкий скачок спроса. Отметим, что годом ранее таких новых объектов было около 70. Очевидно, после того как строительные компании «перевыполнили план» по новым объектам на год вперед, в 2014 году их будет значительно меньше.

Немало фирм в 2013 году дебютировало на рынке долевого строительства в качестве заказчиков-застройщиков. За прошедший год в службу строительного надзора Красноярского края поступили проектные декларации и отчетности застройщиков от 18 компаний, которым до сих пор ни разу не доводилось привлекать средства участников долевого строительства.