Квартиры в новостройках: предпочтения покупателей

Самыми востребованными у покупателей остаются малогабаритные студии площадью 22–29 кв. м. Именно их покупают в качестве первого собственного жилья молодые семьи и родители выросшим детям, студенты, приезжающие учиться в краевой центр. Именно они благодаря своим небольшим размерам оказываются более доступными по цене.

«В районах массовой застройки уже начинает ощущаться насыщение малогабаритными квартирами,  — объясняет руководитель отдела долевого строительства компании «Кром» Александр Коняхин.  — Пока в этом сегменте еще сохраняется спрос благодаря инвестициям: покупатели вкладывают деньги в небольшие по площади квартиры, рассчитывая, что они вырастут в цене, но через два года в тех же районах будет спрос на стандартное жилье. Однокомнатные площадью 42 квадратных метра, двухкомнатные квартиры в 54 «квадрата», трехкомнатные на 73 квадратных метра — именно их будет не хватать в Солнечном и в районе Мясокомбината. Кроме того, в тех молодых семьях, которые сегодня покупают малогабаритные квартиры, через несколько лет появятся дети, и тогда они захотят переехать в район, где рядом с домом есть школы и детские сады».

О потребности в более комфортном жилье говорят и в соседнем Сосновоборске, где раньше строилось не больше четырех многоквартирных домов в год, а теперь одновременно возводится двенадцать новостроек.

«Кроме домов с малогабаритными квартирами нам сегодня нужны объекты, ориентированные на покупателя со средним достатком,  — считает директор агентства недвижимости «Уют-Сосновоборск» Наталья Жукова.  — Такой покупатель не готов ютиться в жилье с небольшими комнатами, его больше не устраивает кухня площадью 8 квадратных метров и полутораметровая ванная, таким семьям нужно, чтобы однокомнатная была порядка 40–43 «квадратов», двухкомнатная — площадью 56–58 квадратных метров, трехкомнатная — 73 «квадрата». Значительную часть — до 40 процентов покупателей — в Сосновоборске сегодня составляют красноярцы, северяне и переезжающие поближе к краевому центру жители районов края. Многие из них приобретают квартиры в рамках краевых государственных программ предоставления жилья. Это семьи, которым нужна кухня размером 11–13 квадратных метров, комната площадью 18 квадратных метров, большая лоджия и вместительная кладовка, куда можно убрать вещи».

Новые требования покупателей к жилью

В экономклассе, сегменте, в котором главным для покупателей всегда было приобретение квартиры как таковой, а ее потребительские качества интересовали покупателей во вторую очередь, появляются новые требования к жилью. «Даже жилье экономкласса сегодня должно обладать определенной изюминкой, — отмечает президент Красноярского Союза риэлторов Валерия Шапран, — покупателям хотелось бы какой-то уникальности. Выбирая новую квартиру, они хотят переехать в дом, который будет отличаться от того стандартного типового жилья, в котором они жили до сих пор. Квартира должна ­обладать дополнительными характеристиками, которые придают жилью определенную индивидуальность. Обычно это выражается в том, чтобы на той же площади получить большую степень комфорта. Именно на такие изменившиеся потребности и нужно настраивать свои проекты застройщикам».

Что имеют в виду специалисты, когда говорят о новых требованиях покупателей к квартирам в экономклассе? Дело не в более качественной отделке (все-таки главным фактором при выборе в экономклассе была и остается цена, а использование более дорогих материалов приведет к ее увеличению). И не в наличии всей необходимой инфраструктуры — покупатели жилья экономкласса готовы первое время мириться с отсутствием рядом с домом школ, поликлиник и детских садов. И даже не в транспортной доступности.

Покупателям в первую очередь нужно, чтобы жилье было более функциональным. Приобретая квартиру, они хотели бы получить больше полезной площади, чтобы найти место для бытовой техники, разместить которую не всегда позволяли условия типового жилья.

В Красноярске этим летом реализовывался собственный эксперимент  - компания "СибЛидер" ряд квартир в новом доме в пер. Медицинском продавала совстроенными кухонными гарнитурами.

Какие самые распространенные требования предъявляют сегодняшние покупатели к экономклассу? По словам специалистов, для них важны размеры кухни и ванной. Даже в экономклассе 12 метровая кухня уже стала нормой. «Многие покупатели в Сосновоборске уже хотели бы приобрести трехомнатные квартиры с кухней ­площадью 16 квадратных метров»,  — говорит ­Наталья Жукова.

«Покупателям нравятся планировки квартир, в которых кухня находится сразу рядом со входом, — отмечает директор АН «Букреевъ-Недвижимость» Ирина Голубева,  — в таком случае можно сделать кухню-столовую, в которой очень удобно принимать гостей. А в популярных сегодня студиях покупатели хотели бы иметь возможность хоть как-то отгородить кухню от жилого пространства».

Среди других наиболее часто встречающихся требований, по словам Ирины Голубевой, — коридоры, в которых есть место для встроенного шкафа.

«При этом во многих квартирах сегодня большие длинные коридоры, в которых сложно или невозможно разместить мебель, — рассказывает директор АН «Букреевъ-Недвижимость» Ирина Голубева. — Это квадратные метры, за которые покупатели отдают немалые деньги, но по сути никак не используют. Конечно, покупателям хотелось бы получить большую функциональность».

Приходя к новосибирскому застройщику, покупатель выбирает не только между разными по цене, площади и планировке квартирами, но и между пятью стандартными вариантами отделки. Для тех, кому и этого покажется недостаточно, предусмотрена возможность заказать индивидуальную отделку.

Не готовы покупатели квартир в экономклассе мириться с небольшими размерами ванной и санузла. «В этом году мы столкнулись с тем, что в одном из объектов застройщик в трехкомнатных квартирах площадью 74 «квадрата» запроектировал очень маленькие ванные и санузлы — площадью 1,5 метра, — рассказывает Наталья Жукова, директор агентства «Уют-Сосновоборск». — Несмотря на то, что в остальном квартира имела очень удачную планировку (раздельные выходящие на две разные стороны комнаты, два балкона, большую кухню, широкий и при этом компактный коридор), для семей, которые переезжают из квартир новой планировки, этот фактор при выборе оказался принципиальным. Многие из тех, кто купил квартиру еще до того, как дом был построен, и не обратил внимание на размеры санузла, потом выставили квартиры на продажу. В современных квартирах не могут быть маленькими ванна и санузел. В трехкомнатных квартирах сегодня покупатели хотели бы иметь даже два санузла, их наличие вполне может стать преимуществом того или иного объекта».

Ценится покупателями и предоставляемая застройщиком возможность внести изменения в проект квартиры, сделать перепланировку на этапе строительства в соответствии со своими представлениями о комфортном жилье.

«Отдельные застройщики предоставляют покупателям возможность внести изменения в планировку на этапе строительства, до того как дом будет введен в эксплуатацию, — рассказывает руководитель отдела долевого строительства компании «Кром» Александр Коняхин. — Обычно при этом строительные компании устанавливают срок, после которого уже невозможно внести какие-то коррективы в проект. Как правило, он составляет несколько месяцев до предполагаемой даты ввода объекта в эксплуатацию».

У больших семей, в которых есть несколько детей, сегодня существует потребность в отдельной детской, но при этом стоимость трехкомнатной квартиры для них оказывается высока. Специалисты считают, что застройщикам нужно постараться найти такое соотношение площади и цены, которое окажется оптимальным для покупателей. «Сейчас застройщики Солнечного трехкомнатные квартиры площадью от 75 до 85 квадратных метров выставляют по цене 3,5–3,6 миллиона рублей, клиенты не очень охотно покупают это жилье, — говорит Александр Коняхин. — Покупатели хотели бы, чтобы стоимость этих объектов была как минимум процентов на 10 ниже. Если бы эти квартиры имели меньшую площадь — 65–70 квадратных метров, как те, что сегодня строятся в Покровском, — и продавались по более низкой цене, это жилье оказалось бы гораздо более востребованным».

При этом значимость того или иного критерия выбора в разных районах будет разная. К примеру, в Сосновоборске, где стоимость квадратного метра всегда была ниже, чем в Красноярске, на первом месте при покупке двух- и трехкомнатных квартир стоит площадь, а затем уж цена.

Квартиры с полной отделкой и меблировкой в домах одного из новосибирских застройщиков сегодня продаются по ценам в диапазоне 61–66 тысяч рублей за «квадрат». Причемстоимость обстановки включена в «тело» ипотечного кредита.

«Сегодня ряд застройщиков предлагает на рынке квартиры с кухней 8 квадратных метров и комнатами площадью 9, 11 и 15 квадратных метров. Мы понимаем, что с продажей таких квартир возможны проблемы, — рассказывает Наталья Жукова, — покупатели хотели бы купить квартиры с большими комнатами. Есть востребованность на большие трехкомнатные — 78–80 квадратных метров, — в которых площадь каждой комнаты начинается от 13 «квадратов». При этом большие двухкомнатные площадью в 75 квадратных метров на рынке просто встали, продаж нет. Притом что стоимость квадратного метра в этом жилье сравнительно невысока, при пересчете на площадь квартиры двухкомнатные получаются очень дорогие. Теперь этот же застройщик для следующих трех подъездов в жилом комплексе переработал проект, вместо двухкомнатных в нем появились две однокомнатные размером 40 и 25 квадратных метров».

Конкуренция по-новосибирски

Пока в Красноярске только начинают говорить о дополнительных требованиях покупателей к жилью экономкласса, в Новосибирске, где в последние несколько лет ежегодно сдавалось в эксплуатацию по миллиону квадратных метров жилья, что успело привести к перепроизводству, строительные компании уже стремятся предложить новые решения.

«Невозможно бесконечно снижать цену, предлагая небольшие по площади квартиры. В нынешних условиях конкурировать нужно не просто ценой, но и потребительскими свойствами, — рассказывает управляющий партнер новосибирской компании DSO Consulting Сергей Дьячков. — Общее развитие рынка жилья идет по пути дифференцирования товара. У потребителя должен расширяться выбор. Застройщик должен дополнительно обеспечить потребителю такие свойства жилья, за которые покупатели будут готовы больше платить. Дифференцировать квартиру можно по целому ряду признаков. Друг от друга объекты разных застройщиков могут отличаться по планировкам, типоразмерам, инфраструктуре, вариантам отделки».

Расслоение классов

По словам Сергея Дьячкова, в дальнейшем рынок жилья ждет появление новых классов.

«Сегодня в нашей классификации в Новосибирске мы выделяем семь классов жилья: А, B, B–, C и C–, D и особый сегмент класса C, куда входят дома, построенные группой «Энергомонтаж» в микрорайоне «Родники». Возможности получения наибольшей прибыльности, на наш взгляд, находятся как раз между классами. Один из вариантов — обеспечить объект лучшей инфраструктурой, чем ему полагается по классу. Например, если компания строит жилье в классе С, но придает ему свойства B–. Если в Красноярске застройщик возводит экономкласс — панельные дома в удаленном районе, — но при этом обеспечивает эти объекты парковочным комплексом или возводит торговый центр. Именно по этому пути пошла часть застройщиков в Новосибирске.

Группа «Энергомонтаж» строит жилье различных типов: панельные, кирпичные и каркасные дома в удаленном микрорайоне «Родники». При этом стоимость жилья класса С (в красноярской классификации — жилье комфорт-класса), несмотря на удаленность района, в котором нет метро, что для Новосибирска является принципиальным условием, вполне сопоставима со стоимостью жилья более высокого класса B– в более престижных и приближенных к центру районах Новосибирска.

Повышать цену застройщику позволяет наличие инфраструктуры: в шестом микрорайоне был построен парковочный комплекс и торговый центр.

«Разумеется, потребление в таком случае разделится, — объясняет Сергей Дьячков. — Всегда будут те, кто ориентирован на самое дешевое жилье экономкласса, и этим покупателям, которые готовы платить сравнительно небольшие деньги, всегда будет нужен малый функционал. Но застройщики будут зарабатывать на том клиенте, который готов платить больше денег за большее количество потребительских свойств».

Другой способ дифференцировать квартиры — по типу отделки. В более дорогом экономклассе сегодня растут требования потребителей к отделке жилья. А вместе с этим в Новосибирске стали появляться застройщики, предлагающие потребителям несколько вариантов стандартной отделки. В результате выигрывают все: застройщик обеспечивает спрос на свои объекты, покупатели получают квартиру с полной отделкой и по крайней мере первые несколько лет не думают о затратах на ремонт. Дворы новых домов сразу после сдачи не превращаются в склады строительных материалов. При этом выполненная застройщиком отделка гораздо больше совпадает с потребностями будущих жильцов, чем стандартная отделка новостроек.

«На сегодняшний день в Новосибирске есть пример SKY Group, строящей дома в районе средней удаленности, на улице Пархоменко, — рассказывает Сергей Дьячков. — Этот новосибирский застройщик начал продавать квартиры не просто с полной отделкой, но и с меблировкой и сформировал вместе с банками ипотечный продукт, по которому сегодня в залог по кредиту входит вся квартира, включая меблировку.

Когда пару лет назад SKY Group начинала эксперимент с меблированными квартирами в комплексе «Тихие зори» (с меблировкой было продано 17 квартир из построенных в жилом комплексе 569), это оценивалось как спорный эксперимент, а сегодня они действительно продолжают продавать квартиры с меблировкой и отделкой, показывают рынку свои объекты, целый ряд застройщиков, работающих в классе «комфорт» и ниже, заинтересовался полной отделкой».

Летом SKY Group продала последние меблированные панельные квартиры в новом жилом комплексе «Квартет» по цене 65 тыс. рублей за квадратный метр. «Приходя к этому застройщику, покупатель может выбирать вариант отделки: стандартная отделка под ключ, отделка с меблировкой, дизайн-проект,  — говорит Сергей Дьячков.  — Это уже похоже на то, как продаются малоэтажные дома в левиттаунах Канады и США, когда в офисе застройщика покупателю дают толстую книжку, в которой описаны варианты отделки: внешней, внутренней, меблировки. Именно к этому мы сейчас и идем.

Насыщение в Новосибирске сегодня наступило во всех сегментах рынка жилья, в том числе и в сегменте студий, которые были хороши в кризис и сразу после кризиса 2008–2009 года. Тогда это был абсолютно новый товар, и те застройщики, которые первыми начали строить студии, успели получить неплохую прибыль на таких проектах. На сегодня малогабаритные квартиры не настолько востребованы. Сейчас мы, наблюдая за тем, как продаются студии в разных районах, видим, что застройщики начали снижать цены на эти квартиры.

Поскольку изменить местоположение объекта застройщик не в силах (оно может поменяться, только если изменится транспортная схема, рядом с районом пройдет линия метро или появится новый мост), нужно менять другие характеристики объекта. Можно предоставить потребителям много различных дополнительных качеств, именно в этом направлении рынок будет развиваться. Сейчас в условиях сложившегося перепроизводства на рынке жилья, которое ощущается и в разных типах объектов, этот процесс дифференцирования пойдет еще быстрее».