Обездоленные дольщики Стройтехники и Сибстоуна

Сегодня на территории края насчитывается 8 недостроенных домов и 1200 обманутых инвесторов и еще ряд строек, которые специалисты стройнадзора относят к «группе риска». Самое большое число обманутых инвесторов и незавершенных объектов по-прежнему у компании «Стройтехника».

Если при решении проблемы обманутых дольщиков в предыдущие несколько лет недостроенные объекты передавались другим застройщикам, которые завершали строительство на пределе рентабельности (именно так были достроены дома, оставшиеся после банкротства «Градстроя», «Красноярскжилстроя» и «Красноярскстройкомцентра»), то теперь действует закон 210-ФЗ «О банкротстве», и свои интересы дольщикам приходится отстаивать самостоятельно.

Если при решении проблемы обманутых дольщиков в предыдущие несколько лет недостроенные объекты передавались другим застройщикам, которые завершали строительство на пределе рентабельности (именно так были достроены дома, оставшиеся после банкротства «Градстроя», «Красноярскжилстроя» и «Красноярскстройкомцентра»), то теперь действует закон 210 ФЗ «О банкротстве», и свои интересы дольщикам приходится отстаивать самостоятельно.

Проблемы «Стройтехники» начались еще в 2008 году, когда остановилась работа на строительных площадках в Октябрьском районе и Покровском. Через два года, в 2010 году «Стройтехника» была официально признана банкротом. Предпринимавшиеся затем попытки завершить строительство в период внешнего управления большого успеха не имели. Частные инвесторы доплату на достройку не внесли, получить средства на строительство, реализовав имущество компании на тендере, не позволили денежные кредиторы.

В начале 2013 года ситуация, казалось, сдвинулась с мертвой точки: дольщики приняли решение о создании жилищно-строительного кооператива для самостоятельной достройки домов. Однако арбитражным судом, в который тогда еще арбитражный управляющий «Стройтехники» Евгений Ганчуков обратился с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу, в удовлетворении просьбы было отказано.

Как выяснилось, при принятии решения отдельные условия закона не были соблюдены: квартир в объектах «Стройтехники» оказалась недостаточно, чтобы удовлетворить притязания всех участников строительства, требования которых включены в реестр денежных требований и реестр требований на жилые помещения. Жилищно-строительный кооператив «ЖСК 1» был создан участниками строительства в соответствии с жилищным законодательством, но без учета специальных требований законодательства о банкротстве застройщиков.

«Принимая решение, суд учитывал только те объекты, которые были зарегистрированы как незавершенные в установленном законом порядке, имеющие проектную документацию, разрешение на строительство, на строительных площадках которых проведен определенный объем работ,  — рассказывает руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора Красноярского края Елена Хамардюк. — На момент, когда принималось это решение, у «Стройтехники» было шесть недостроенных домов и зарегистрированный как незавершенный объект на улице Мате Залки. Квартир в этих домах оказалось недостаточно, чтобы удовлетворить требования всех дольщиков. К настоящему моменту эти препятствия устранены: была разработана проектная документация для нового объекта — многоквартирного дома № 9 в Покровском, — получено разрешение на его строительство, на участке началась работа, началась процедура признания этого объекта объектом незавершенного строительства. Сейчас оформляются документы для постановки нового дома в Покровском на кадастровый учет».

В новом жилом доме № 9, строительство которого началось в Покровском рядом с недостроенными домами, запроектировано 133 квартиры, которых достаточно, чтобы удовлетворить требования всех кредиторов.

На сегодняшний день в реестре требований участников строительства «Стройтехники» находятся 958 требований на квартиры на общую сумму чуть более 1,7 млрд рублей и 233 денежных требования на сумму 393 млн рублей.

Теперь, когда все препятствия для передачи домов кооперативу устранены, снова должно быть проведено собрание участников строительства, на котором выносится вопрос о создании ЖСК и передаче объектов созданному ЖСК. Дата этого собрания предварительно назначена на 16 января. На собрании будет подниматься решение о повторном обращении дольщиков в суд с просьбой передать объекты кооперативу. Чтобы это смогло произойти, за передачу домов должно проголосовать большинство — 75 % включенных в реестр участников долевого строительства. Если на этот раз суд примет положительное решение, начнется подготовительная работа для завершения строительства домов: правоустанавливающие документы будут переоформляться на кооператив, и только после выполнения всех процедур застройщики смогут приступить к строительству.

Из четырех строящихся в Покровском домов «Стройтехники» три (дом № 1, № 2, № 4 и дополнительная пристроенная блок-секция № 4а) имеют высокую степень готовности: строительно-монтажные работы на этих объектах полностью завершены, за исключением двух блок-секций дома № 1. Два многоквартирных дома: № 10 в Покровском и дом в Ветлужанке, на ул. Гусарова, 12, находятся на этапе устройства свайного поля и фундамента. На объекте «Стройтехники» в Октябрьском районе, на пересечении ул. Пролетарской — Бабушкина, строительно-монтажные работы при­остановлены.

Круг подрядных организаций, которые будут заниматься достройкой этих объектов, уже определен. Эти застройщики в период действия внешнего управления работали на объектах, вложили в достройку собственные средства и теперь являются такими же участниками строительства, как и остальные инвесторы. Они заинтересованы в достройке объектов, ведь только в таком случае они смогут вернуть вложенные в стройку деньги. Как говорят застройщики, строительством всех объектов: и тех, что находятся на высокой стадии готовности, и тех, что сегодня на уровне фундамента, — они собираются заниматься одновременно.

Неразрешимый вопрос

Сложнее выглядит ситуация на объектах другого застройщика — компании «Сибстоун». Как и дольщики «Стройтехники», инвесторы «Сибстоуна» приняли решение о самостоятельном завершении строительства домов. Ситуация осложняется тем, что в двух недостроенных домах «Сибстоуна» из-за двойных, в некоторых случаях тройных продаж квартир бывшим руководством компании существует превышение требований в отношении 128 квартир.

Некоторые квартиры застройщик успел продать по четыре раза. Чтобы суд смог передать объекты дольщикам для достройки, нужно, чтобы сначала удалось устранить задвоение прав. Это означает, что кому-то из дольщиков придется от своих требований отказаться. Однако ни одно соглашение об отступном не заключено. Поэтому, несмотря на то что объекты «Сибстоуна» имеют достаточно высокую степень строительной готовности (на двух объектах этого застройщика строительно-монтажные работы выполнены практически наполовину), достройка, вероятнее всего, сможет начаться нескоро.

По информации арбитражного управляющего, по состоянию на ноябрь 2013 года в реестры «Сибстоуна» включено 461 требование 202 участников строительства на общую сумму 1 млрд 196 тыс. рублей, 269 из них — это требования на жилые помещения на общую сумму 638,2 млн рублей и 192 — денежные требования на сумму 557,9 млн рублей. Конкурсное производство в компании продлено до апреля 2014 года.

Причем ситуация с двойными требованиями разная: если в доме на ул. Баумана их было четыре, то в недостроенном доме на Копылова существует превышение требований в отношении 124 квартир. Принимая решение, суд будет рассматривать эти объекты вместе. Поэтому, даже если собственникам дома на Баумана удастся договориться, решить свой вопрос они смогут только вместе с домом на ул. Копылова.

Перепроектировать незавершенные объекты, увеличив количество квартир, чтобы удовлетворить требования участников строительства, не позволяет ситуация. В отличие от «Стройтехники», у которой был большой земельный участок, где получилось дополнительно «посадить» новые объекты, у «Сибстоуна» других активов кроме собственно объектов незавершенного строительства нет. Надстроить существующие объекты, тем самым увеличив количество квартир, не представляется возможным.

Если инвесторам не удастся договориться, последний выход в этой ситуации — продать объекты с торгов и распределить вырученные средства между всеми участниками строительства. Однако в этом случае участники строительства рискуют не вернуть всех вложенных средств (по закону им должно быть возмещено 85 %, но только от суммы, за которую будет продан недострой).

Объекты группы риска

Среди строящихся в Красноярске объектов есть такие, которые специалисты относят к группе риска. Это дома, застройщики которых не были признаны банкротами, но строительство ведется слишком медленными темпами. В одних случаях это вызвано нехваткой финансовых средств для продолжения строительства, в других дольщики добиваются признания застройщика банкротом.

Наиболее благополучно выглядит ситуация у компании «Вектор+». Несмотря на то, что компания признана банкротом, строительство домов не остановлено, объекты этого застройщика продолжает достраивать подрядчик. Строительство двух домов «Вектор+» завершено, инвесторы будут получать свои квартиры, имея на руках определение арбитражного суда.

На последнем незавершенном объекте застройщика — 2 й очереди многоквартирного дома в микрорайоне Метростроитель — сейчас заканчиваются работы. Со сдачей этого объекта незавершенных объектов у компании больше не останется, все требования участников долевого строительства она выполнит.

Другой красноярский застройщик, компания «СитэкСтрой», не выполнил обязательства по трем объектам. Дом в Октябрьском районе, на ул. Годенко, в установленном порядке введен в эксплуатацию, в отношении другого объекта — 1 й очереди многоквартирного дома на ул. Павлова — Добролюбова — работы завершены, начата итоговая проверка. Вторая очередь этого объекта находится на уровне фундамента. Срок ввода дома переносился застройщиком уже дважды. Первоначальный срок ввода в эксплуатацию, согласно проектной документации, — декабрь 2008 года. Согласно последним изменениям в проектную декларацию, срок ввода в эксплуатацию — декабрь 2015 года.

В настоящее время в арбитражном суде рассматривается заявление о признании компании банкротом. Представителями компании «СитэкСтрой» озвучено решение заключить мировое соглашение с инициировавшими процедуру банкротства инвесторами. Если компании удастся достичь договоренности с инвесторами, она сможет заниматься дальнейшим строительством. Для достройки оставшегося дома застройщик собирается получить кредит. В жилом доме есть достаточное количество свободных квартир, за счет продажи которых можно завершить строительство.

Заявление о признании банкротом в арбитражный суд подали в отношении всех правопреемников компании «Консоль». В прошлом году ООО СК «Консоль» было реорганизовано путем разделения на три юридических лица, ставших правопреемниками строительной компании. В настоящее время в отношении этих лиц поданы заявления в арбитражный суд. Рассмотрение данных дел отложено на декабрь, с участниками строительства ведутся переговоры в отношении заключения мирового соглашения. Если стороны договорятся, вопросы будут сняты.

У домов «Консоли» разная строительная готовность: из пяти объектов застройщика два имеют высокую строительную готовность, еще у двух не завершены работы по возведению каркаса здания. Один дом находится на уровне свайного поля. Если будет принято решение не применять процедуру банкротства, строительная компания должна будет принять меры по достройке домов. Однако большой уверенности, что застройщики группы компаний «Консоль» смогут самостоятельно завершить начатые проекты, нет.

Если к застройщику будет применена процедура банкротства, все участники строительства, как и дольщики «Стройтехники», должны быть включены в реестр денежных или имущественных требований и получат объекты для достройки после создания жилищно-строительного или иного потребительского кооператива.

Еще один застройщик из группы риска — компания «Крид-М» — занимался строительством малоэтажного жилья в пос. Солонцы. В декабре 2008 года компанией были введены в эксплуатацию четыре жилых дома, еще два трехэтажных дома и гаражи не достроены до сих пор. В реестре участников строительства «Крид-М» сегодня числятся 28 дольщиков с требованием о передаче жилых помещений, восемь граждан и одно юридическое лицо с денежными требованиями.

В 2009 году компания была признана банкротом, введено конкурсное производство.

Все имущество застройщика, за исключением незавершенных объектов и участка, на котором они расположены, на настоящий момент продано. Ситуация осложняется тем, что среди участников строительства нет единодушия, нет одного решения о том, создавать ли ЖСК, должен это быть один или два кооператива, или продать все объекты, а вырученные деньги распределить между участниками строительства.