Выбираем оптимальную ипотечную программу

 Выбирая ипотечный кредит, потенциальные заемщики в первую очередь привыкли ориентироваться на ставки банков и зачастую забывают об остальных критериях выбора. Между тем, в разных банках расходы на получение кредита на одну и ту же сумму с одинаковой ставкой могут оказаться разными.

При выборе программы специалисты советуют начинать с выбора объекта и определения суммы, которая необходима на покупку квартиры. Потенциальному заемщику нужно рассчитать размер ежемесячного платежа применительно к своему доходу и определить, какую долю семейного бюджета ему придется отдавать в качестве ежемесячного платежа по кредиту.

Дополнительные расходы при получении кредита

Дополнительные расходы могут составлять существенную часть затрат при получении кредита, причем не только единовременных, но и последующих при дальнейшем обслуживании. Таких, например, как расходы на страхование.

У разных банков разные подходы к оформлению страхования. У одних страхование жизни не является обязательным при получении ипотечного кредита, у других от страхования жизни заемщика может зависеть процентная ставка по кредиту (и, если заемщик не застраховал жизнь и здоровье, ставка для него в таком банке окажется выше).

Большинство крупных банков в последнее время идут по пути снижения числа рисков для страхования при получении ипотеки. Обязательным видом страхования у них остается только страхование покупаемой квартиры.

«Хотя мы рекомендуем заемщикам заниматься страхованием жизни, у нас оно не является обязательным. При получении ипотеки можно застраховать только объект», -рассказывает руководитель управления по работе с партнерами Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Сергей Бабин.

 В тех случаях, когда при покупке квартиры заемщики готовы предоставить небольшой первоначальный взнос по кредиту (10 %), кроме страхования объекта банк дополнительно потребует застраховать ответственность заемщика за неисполнение обязательств. Единовременные расходы при покупке однокомнатной квартиры на страхование ответственности в зависимости от коэффициентов той или иной страховой компании сегодня составляют порядка 50–80 тыс. рублей.

 Стоит учесть и дополнительные расходы, которые возникают при сделке. Сюда может входить единовременная комиссия за открытие счета и плата за аренду банковского сейфа.

 Получая ипотеку, нужно предусмотреть удобство последующего обслуживания кредита, наличие у банка большой сети филиалов, возможность досрочного погашения без дополнительных комиссий в любой момент.

Оптимальный срок кредитования

 Распространенный способ оценки ипотечных предложений – поиск оптимального сочетания срока кредитования, размера ежемесячного платежа и размера итоговой переплаты. По мнению специалистов, оптимальным сроком кредитования, при котором размер общей переплаты оказывается не таким значительным, составляет 15 лет. При увеличении срока до 30 лет разница в размере ежемесячных выплат по сравнению с 15-летним периодом будет небольшой, при этом размер итоговой переплаты существенно возрастает.

Кредиты с переменной ставкой

 Ряд банков предлагает ипотечные кредиты с переменной ставкой, при которых ставка может быть зафиксирована на определенный промежуток времени. В течение этого времени клиент фиксирует более низкую ставку, чем средневзвешенная ставка по кредиту. Как правило, такие программы рассчитаны на срок от года до трех-пяти лет. «При получении такого кредита действительно возможна экономия средств, но такой кредит имеет смысл брать, только если клиент четко понимает, что в течение этого срока (трех, пяти лет) он сможет погасить кредит. Если такой уверенности у него нет, мы советуем клиенту выбирать среди других программ банка», - рассказываетначальник сектора продаж ипотечного кредитования «Банка Москвы» в Красноярске Татьяна Филоненко.

Первый взнос по кредиту

Как известно, чем больше первоначальный взнос по кредиту, тем более лояльное отношение к клиенту в плане проверке заемщиков и тем ниже ставка. У такого подхода при выдаче кредита есть вполне понятное объяснение. «Заемщики, вложившие хоть часть своих средств, гораздо ответственнее подходят к обслуживанию кредита, - говоритначальник сектора продаж ипотечного кредитования «Банка Москвы» в Красноярске Татьяна Филоненко. - Как показал 2008 год, основная доля проблемных кредитов пришлась именно на кредиты без первоначального взноса, клиенты более ответственны, если часть средств, которые они вносят при покупке квартиры, - собственные. Даже если они внесли в качестве первого взноса не свои сбережения, а полученный от государства материнский капитал».

Возможность досрочного погашения кредита

 Статистика говорит о том, что большинство заемщиков стараются расплатиться по ипотеке досрочно. При оптимальном сроке 15 лет на практике средний срок жизни ипотечного кредита составляет в среднем 5-7 лет.

 Сергей Бабин, руководитель управления по работе с партнерами Восточно-Сибирского банка Сбербанка России:

  - Сегодня рефинансируется незначительная доля кредитов, потому что текущие ставки по рефинансированию в большинстве банков сопоставимы со ставками уровня 2007 года. Как только разница между действующей процентной ставкой и той, которую клиент получит в другом банке, составит полпроцента и более, есть смысл и экономическая целесообразность заниматься рефинансированием.

При досрочном погашении части кредита банк меняет либо сумму ежемесячного платежа, либо срок обслуживания кредита. Для клиентов банка гораздо выгоднее уменьшать сроки кредитования, чем размер ежемесячного платежа. В этом случае размер переплаты в итоге окажется существенно меньше. Причем ипотечному заемщику лучше всего проводить частичное погашение кредита именно в первые годы пользования кредитом, тогда удастся максимально снизить переплату.

 В любом случае, говорят специалисты, принимая решение, о том, гасить ипотеку досрочно или нет, стоит взвесить все за и против. «С одной стороны, гасить ипотечный кредит досрочно, конечно, выгодно. Заемщик в таком случае освободится от кредитных обязательств, квартира находится уже не в обременении у банка, -объясняет руководитель управления по работе с партнерами Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Сергей Бабин. - С другой – если мы сейчас посмотрим на заемщиков, которые взяли кредиты в 2004–2006 годах, когда двухкомнатная квартира стоила, например, полтора миллиона рублей, стоимость их недвижимости сейчас выросла. Не нужно забывать и о стоимости денег во времени. Абсолютный размер ежемесячного платежа со временем, безусловно, обесценивается, и цены растут. Цены на однокомнатные квартиры за 2013 год выросли на 11 процентов, и порядка 12 процентов на двухкомнатные, и никаких тенденций к снижению не наблюдается».

Возможность рефинансированияипотечного кредита

Возможность рефинансирования ипотечного кредита на сегодняшний день есть у большинства банков.

«Для России рефинансирование - пока непривычный инструмент. Если ипотечное кредитование у нас набрало обороты за короткий промежуток времени и люди пользуются этим инструментом, то рефинансирование непопулярно, в отличие, например, от тех стран, где ипотечное кредитование имеет длительную историю, насчитывающую десятки лет. Там большинство кредитов в течение своей жизни рефинансируются, - объясняет руководитель управления по работе с партнерами Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Сергей Бабин. - Сегодня рефинансируется незначительная доля кредитов, потому что текущие ставки по рефинансированию в большинстве банков сопоставимы со ставками уровня 2007 года. Эту процедуру возможно оформить, однако нужно понимать, какую выгоду клиент банка получит при переходе в другой банк. Как только разница между действующей процентной ставкой и той, которую он получит в другом банке, составит полпроцента и более, есть смысл и экономическая целесообразность заниматься рефинансированием».  

 Другие факторы выборы

Другие факторы, такие как способ подтверждения дохода, выбор объекта, ранее игравшие большую роль при выборе кредитной организации и ипотечной программы, в последнее время постепенно отходят на второй план. Даже крупные банки, выдающие основную долю ипотеки на рынке, в качестве своих потенциальных клиентов сегодня готовы рассматривать заемщиков, которые не могут официально подтвердить свой доход. Поменяли свое отношение банки и к оценке объектов недвижимости. Сегодня главное при оценке объекта - чтобы здание не было признано аварийным и не стояло в списках нуждающихся в капитальном ремонте.

«Банки лояльнее подходят к оценке приобретаемого объекта недвижимости. Сегодня в ипотеку можно взять практически любой объект. Если раньше далеко не все банки согласны были кредитовать «хрущевки», то сейчас это нормальная практика», - отмечает инспектор центра недвижимости «ИЖИ» Светлана Русанова.

Но какую бы программу ни выбрали клиенты, специалисты советуют им, если возникли сложности с выплатой кредита, сразу обратиться в банк.

 «Хотелось бы призвать всех потенциальных и настоящих заемщиков, как только вы почувствовали, что в какой-то период не сможете платить по кредиту, нужно сразу же обращаться в банк, потому что на сегодняшний день разработаны простые конвейерные методы реструктуризации кредита: это отсрочка по основному долгу, это увеличение срока кредита, которое позволит снизить размер ежемесячного платежа, - говорит Сергей Бабин. - Любую проблему возможно решить, не доводя до крайних мер, до судебного взыскания на объект».