Страхование в долевом строительстве

Совсем немного времени осталось до вступления в силу самых значительных изменений на рынке долевого строительства с момента принятия закона № 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов» в 2005 году. С 1 января строительные компании, привлекающие для строительства средства инвесторов, смогут заключать договоры с дольщиками только при условии страхования своих обязательств. Изменения стали темой обсуждения на прошедшем на Ярмарке недвижимости круглом столе.

Нововведения затронут подавляющее большинство застройщиков. По данным службы строительного надзора, только 15 % работающих в крае компаний строят за счет собственных средств, остальные 85 % привлекают для строительства деньги инвесторов.

С 1 января приступить к строительству жилого дома они смогут, только выбрав один из трех способов страхования: заключив договор с коммерческой страховой компанией, получив поручительство банка или вступив в общество взаимного страхования (ОВС) — организацию, участники которой, одновременно являясь и страхователями, и страховщиками, будут самостоятельно разрабатывать тарифную ставку, создавать правила страхования, формировать компенсационный фонд и сообща отвечать за действия каждого из членов ОВС.

Предстоящие изменения стали темой обсуждения представителей страховых компаний, службы строительного надзора, Управления Росреестра, застройщиков и представителей банков. Как выяснилось в ходе обсуждения, несмотря на то, что до вступления в силу новых правил осталось немногим более месяца, до сих многие моменты остаются неясными. Например, нет ответа на самый главный вопрос: сколько будет стоить такая страховка компании?

Точка зрения страховщиков

Осторожный интерес — так можно охарактеризовать отношение страховщиков к этому виду страхования. Страховые компании не готовы в массовом порядке страховать строителей и по-прежнему считают наиболее приемлемой для участников рынка схемой создание ОВС.

Широкому распространению страхования строящегося жилья мешают отсутствие четких механизмов контроля рынка долевого строительства, непрогнозируемые риски и невозможность перестраховывать риски в тех объемах, в каких этого хотелось бы страховщикам.

«Ни одна компания не заявила о желании выйти на широкий рынок страхования застройщиков, страховщики готовы застраховать только своих абсолютно прозрачных давних клиентов», — отметила начальник территориального отдела по контролю и надзору за субъектами страхового дела Межрегионального управления Службы Банка России по финансовым рынкам в Сибирском федеральном округе Татьяна Фроленкова.

Персональный подход к застройщикам

Даже те страховые компании, которые объявили о готовности работать на этом рынке, говорят, что решение о страховании и условия страхования будут приняты ими в каждом случае индивидуально, после изучения конкретного застройщика в Красноярске.

Типовые правила для этого вида страхования, разработанные Всероссийским союзом страховщиков в этом году, в настоящее время проходят экспертизу в Службе Банка России по финансовым рынкам. После чего они будут переданы участникам рынка, и уже тогда каждая страховая компания приступит к разработке на их основе собственных правил, условий, тарифов.

Как не раз в ходе обсуждения отметили участники круглого стола, в типовых правилах достаточно много исключений (тех случаев, когда страховые компании не готовы компенсировать дольщикам ущерб, понесенный при остановке строительно-монтажных работ). К примеру, страховым случаем не признается прекращение или приостановление работ на объекте по распоряжению государственных органов или признание судом договора участия в долевом строительстве или договора уступки права требования недействительным или незаключенным. Остановка работа из-за признания недействительным разрешения на строительство, права собственности или аренды. Это список исключений можно продолжать еще долго.

Правила страхования новостроек

Страхование новостроек осуществляется в пользу участника долевого строительства. Страхование ответственности застройщика может происходить в рамках одного из двух видов страхования: страхования гражданской ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого строительства или страхования финансовых рисков.

Договор страхования будет считаться заключенным со дня регистрации договора об участии в долевом строительстве, его действие длится до того момента, когда жилое помещение будет передано участнику долевого строительства.

Страховым случаем считается неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого строительства. Подтверждением наступления страхового случая является решение суда об обращении взыскания на предмет залога, обращение о признании должника банкротом или об открытии конкурсного производства.

При определении минимальной страховой суммы по договору страхования учитывается цена договора долевого участия в строительстве, площадь квартиры, при этом стоимость квадратного метра не может быть меньше, чем показатель средней рыночной стоимости 1 кв. м квартиры, установленной Минрегионом. Этот показатель в Красноярском крае в настоящее время составляет 34 600 рублей за квадратный метр. Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить возмещение по страховым случаям, наступившим в течение действия договора страхования.

С 1 января 2014 года вступает в силу обязательное страхование строящегося жилья. Приступить к строительству жилого дома застройщики смогут,только выбрав один из трех способов страхования: заключив договор с коммерческой страховой компанией, получив поручительство банка или вступив в общество взаимного страхования.

Размер страховой премии для застройщика по договору страхования будет определяться на основе страхового тарифа, который устанавливается страховщиком. Причем к базовому установленному страховому тарифу страховщик вправе применять повышающие и понижающие коэффициенты. На размер этого коэффициента могут влиять такие факторы, как местоположение объекта, деловая репутация застройщика, наличие фактов нарушения в прошлом обязательств по договорам страхования, приостановления в прошлом деятельности застройщика по решениям суда. Страховая премия по договору может уплачиваться в рассрочку.

При этом далеко не каждая страховая компания имеет право заниматься данным видом страхования. Для того чтобы предоставлять эти услуги, компания должна соответствовать целому ряду критериев: иметь лицензию на этот вид страхования, работать на страховом рынке не менее пяти лет, располагать собственными средствами в размере не менее чем 400 млн рублей, в том числе размер уставного капитала должен составлять 120 млн рублей, отвечать требованиям финансовой устойчивости.

Из тех страховых организаций, которые имеют право заниматься этим видом страхования в Красноярском крае, далеко не все готовы браться за страхование долевого. На данный момент 5 региональных страховых организаций и 47 филиалов московских организаций, работающих на территории края, могут страховать долевое, из них только 20 филиалов и одна региональная страховая компания «Надежда» выразили желание заниматься этим видом страхования. В этом списке компании «Альянс», «ВТБ Страхование», «Гута-страхование», «ЖАСО», «МАКС», «Национальная страховая группа», «Росгосстрах», «Оранта», «Русская страховая транспортная компания», «НВС Энерго», «СОГАЗ», «Согласие», «УралСиб», «Энергогарант».

За кого готовы поручиться банки?

Другой вид обеспечения обязательств застройщика — поручительство банков — также будет доступен не всем застройщикам. Сбербанк, с использованием средств которого строится половина возводимых в настоящее время в крае объектов, готов кредитовать только известных и проверенных заемщиков.

«Если говорить об институте поручительства, банковских гарантий, то Сбербанк на этом рынке присутствует давно, механизмы отработаны. Что касается поручительства банка за застройщика в пользу участника долевого строительства по передаче ему жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, то этого продукта на текущий момент у нас в банке нет, его разработкой мы занимаемся в настоящий момент», — рассказал директор управления финансирования недвижимости Восточно-Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» Василий Васьков.

Оперативно подготовить этот продукт и начать давать поручительства застройщикам банку не позволяют те же моменты, что не дают страховщикам возможности массово участвовать в этом виде страхования.

«Основная проблема — это сложность контроля за ходом строительства и финансирования новостроек, — объяснил Василий Васьков. — Чтобы за что-то поручиться, нужно понимать перспективы того, что застройщик исполнит свои обязательства перед дольщиками. Мы будем идти в это поручительство только при понимании хода строительства и структуры финансирования дома. Единственный выход из этой ситуации, который мы сегодня видим, — участие банка в проектном финансировании объекта. По таким объектам мы четко понимаем сроки строительства, понимаем его финансирование, в настоящее время по таким объектам мы предоставляем заемщикам льготные условия по ипотеке. Такая же ситуация будет складываться и с нашим поручительством: если мы можем контролировать финансирование объекта, мы можем за него поручиться».

Другой фактор, который не позволяет банку участвовать в поручительстве, — определенный в законе момент исполнения застройщиком своих обязательств перед инвестором. «В законе этот момент определен однозначно — это подписание акта приема-передачи. Но может быть множество причин, по которым объект может быть введен в эксплуатацию, но квартира участнику долевого строительства не передана. Если объект введен в эксплуатацию, но дольщики не подписывают акт приема-передачи, потому что их не устраивает качество отделки, обязательства будут считаться неисполненными, и повлиять на этот процесс банки не в состоянии. Если бы в законе моментом исполнения застройщиком своих обязательств был прописан ввод объекта в эксплуатацию, никаких вопросов бы не возникало», — считает Василий Васьков.

Кроме того, банк хотел бы иметь право отслеживать исполнение дольщиком своих обязательств по договору долевого участия.

На 30–40 % дороже, чем иполучение страховки, обойдется застройщиками поручительство банка.

«Совершенно точно можно сказать, что Сбербанк будет работать на этом рынке, разработка этого продукта ведется, но он будет недешевым, — подвел итог Василий Васьков, — потому что риски по данному продукту колоссальные, и предназначен он будет не для всех застройщиков, а только для тех, чье финансовое положение будет соответствовать требованиям банка. При этом поручительство будет дороже, чем страхование, процентов на 30-50, потому что институт поручительства и банковских гарантий выстроен таким образом, что мы не можем прописать правила поручительства, как это делают страховые компании, указав там моменты, позволяющие не платить. Поручительство банка предполагает, что мы сначала платим инвесторам, а потом начинаем разбираться с застройщиком. Выплаченные инвесторам 700 миллионов рублей превращаются в кредит, который должна будет выплатить строительная компания. Редкий застройщик выдержит единовременное погашение такого платежа».

Взгляд застройщиков

Но участвовавших в обсуждении застройщиков Красноярска в первую очередь интересуют не правила страхования, а страховые тарифы, как раз они страховыми компаниями названы не были. Этому есть объяснение, считает директор по развитию ведущего красноярского застройщика ЗАО «Фирма «Культбытстрой» Антон Глушков.

«По опыту недавно появившегося вида страхования СРО можно сказать, что более 50 процентов поступающих исков связано с недобросовестным поведением. Ни одна страховая компания не может назвать сегодня какой-то базовый тариф, я думаю, что ни одна его так и не озвучит, потому что оценить риски добросовестности поведения на рынке в целом по большому счету на сегодня не представляется возможным. Сделать это можно, только находясь на региональном уровне, имея филиал федеральной структуры или являясь региональной страховой компанией, у которой выстроены отношения с застройщиками. Вопрос величины тарифов лежит в плоскости исключительно внутренних переговоров со страховыми компаниями и аффилированными банковскими страховыми компаниями, с которыми на сегодняшний момент сложились отношения. Разработать один общий тариф для всех не получится, потому что в принципе невозможно оценить риск недобросовестности застройщиков, работающих на территории страны», — рассказал Антон Глушков.

Пока страховые компании занимаются разработкой правил страхования и определением тарифов, застройщики постараются максимально отодвинуть для себя вступление в силу закона. Сделать это они смогут в случае, если первый договор долевого строительства на строящийся объект будет зарегистрирован до 1 января 2014 года. На такие объекты действие закона не распространяется. Количество новостроек в Красноярске, по данным службы строительного надзора, только в первом полугодии этого года уже успело увеличиться на 33 объекта.