Что происходит на рынке недвижимости Красноярска?

Каждый год осенью эксперты: риэлторы, банкиры, представители строительных компаний - собираются за круглым столом, чтобы обсудить, что происходит на рынке недвижимости, какова ситуация со спросом и предложением и сколько будет через год стоить квадратный метр в столице края. В этом году эти прогнозы делались с обязательной поправкой: «Если не произойдет каких-то негативных событий в макроэкономике»

Оценки на этот раз высказывались противоречивые. С одной стороны, есть приметы, говорящие о том, что спрос будет расти. Об этом свидетельствует и количество жителей края,  ежегодно приезжающих на работу и учебу в Красноярск, и объем неиспользованных средств материнского капитала, скопившийся к этому моменту на руках у населения. По данным Пенсионного фонда по Красноярскому краю, у семей находится 26,5 млрд рублей материнской выплаты, самым популярным способом использования которой было и остается улучшение жилищных условий. О будущем спросе свидетельствует и то, что ипотека для банков сегодня выглядит гораздо более привлекательно, чем необеспеченное потребительское кредитование. Поэтому рост объемов жилищного кредитования заложен в планах кредитных организаций на следующий год.

«В следующем году в целом по России мы планируем выдать на 40 процентов больше ипотечных кредитов, чем выдали в этом году», - рассказал директор управления по работе с партнерами Красноярского городского отделения Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Сергей Бабин.

Главным же фактором, позволяющим ожидать роста спроса, по словам экспертов, остается то, что у населения нет других инструментов долгосрочного инвестирования помимо жилья.
«Если в странах Запада у человека всегда есть выбор, куда вложить деньги на перспективу 10–20 лет, чтобы они не потеряли в цене, у нас таких других инструментов кроме недвижимости нет», - считает Сергей Бабин. С другой стороны, эксперты отмечают существующие ожидания негативных событий в экономике.

Доля ипотеки растет

Большая часть сделок сегодня проходит с привлечением ипотеки. Доля сделок, при которых покупатели одалживали у банка деньги на приобретение недвижимости, составляет, по разным оценкам, от 50 % (данные компании «АРЕВЕРА-Недвижимость») до 70 % (информация компании «Кром») сделок на вторичном рынке и до 80 % на рынке новостроек. Средняя сумма кредита за год увеличилась с 1,4 млн до 1,75 млн рублей.
Средневзвешенное значение ставки по рынку в настоящее время составляет 12,6 %. Хотя на рынке есть программы, по которым можно взять ипотеку под 10,5 %, причем доля этих программ увеличивается.
Банки сегодня снова готовы конкурировать за заемщика, причем эта конкуренция проходит не в плане снижения ставки, средневзвешенная ставка у ключевых игроков ипотечного рынка находится примерно на одном уровне. Основная борьба между кредитными организациями идет за конкретные сегменты рынка. Банки готовы предлагать клиентам удобство обслуживания, сокращать сроки рассмотрения заявки, повышать лояльность к оценке клиента и объекта недвижимости.

 Жилой комплекс "Зеленый городок" на ул. 9 Мая (застройщик - "Новый Город")

В этом же направлении, по оценкам экспертов, будет происходить работа банков и в следующем году. «Основное направление, в котором будет происходить развитие ипотеки на ближайшую перспективу, - это узкие целевые предложения, четко сегментированные продукты, - рассказывает Сергей Бабин. - У нас появились программы для тех, кто не может официально подтвердить доход, отдельные программы, которые ориентированы на молодые семьи, ведется активная работа на первичном рынке. Доля Восточно-Сибирского банка Сбербанка России на первичном рынке выросла с 15 до 35 процентов. Пик этого роста программы пришелся на время действия программы «12-12-12».

Что касается снижения ставки, то в прогнозах на этот счет эксперты были очень осторожны. «Все будет зависеть от того, как будут развиваться макроэкономические показатели и как будет развиваться ситуация в экономике. На текущий момент информации о том, что мы планируем понижать либо повышать ставку, нет», - рассказал Сергей Бабин.


У роста объемов жилищного кредитования, о котором рапортуют банки, на самом деле есть и обратная сторону. Ситуация с ростом доли ипотечных сделок очень напоминает ту, что складывалась на рынке перед кризисом 2008 года. «Высокий процент ипотеки нас немного настораживает, - отметила аналитик компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская, - так же шло нарастание объемов кредитования в 2007 году, и мы все прекрасно помним, чем это закончилось».

Эту точку зрения разделяют и представители некоторых банков. «На рынке банковского кредитования количество сделок, заключенных с начала 2013 года, превысило уровень докризисного 2008 года. Единственный фактор, который как-то остужает сейчас ситуацию, – начавшийся секвестр расходов, который проявляется в том числе и в уровне доходов огромного слоя бюджетников. Никакого серьезного роста доходов в следующие годы не ожидается, небольшой инерционный рост сохранится, но такого, чтобы доходы снова росли на 10–20 процентов в год, не будет. Все сегодня рассматривают ипотеку как идеальное вложение денег. Есть ощущение, что пузырь надувается, и надувается он именно на стороне банка. Рост, скорее всего будет, но не очень хороший», - считает заместитель управляющего филиалом «Газпромбанка» Николай Яблоков.

Количество объектов увеличивается

Самая заметная тенденция этого года на первичном рынке – увеличение числа строящихся объектов и работающих застройщиков. По данным службы строительного надзора, в Красноярском крае сегодня работают 95 компаний, возводящих 324 объекта, в прошлом году строительство жилья в регионе вел 81 застройщик, строивший 291 объект. При этом количество заключенных договоров долевого участия в первом полугодии 2013 года по сравнению с прошлым годом снизилось с 5013 (в 2012 году) до 4199 в текущем. А вместе с ним сократился и размер привлеченных застройщиками денежных средств: с 13,6 млрд рублей в первом полугодии 2012 года до 11 млрд рублей за первые 6 месяцев 2013 года.

Вторая тенденция, которую отметили участники круглого стола, - сегодня застройщики продают объекты на более поздней стадии готовности. Сокращается число случаев, когда строительная компания реализует квартиры на стадии котлована.
«Если раньше была возможна ситуация, когда строительство дома только начинается, а все квартиры в нем уже проданы, то сейчас мы строим больше, нежели привлекаем средств. Пока ситуация складывается некритично, но тенденция такая на рынке жилья существует», - отметил исполнительный директор Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов. Кроме того, застройщики предлагают рассрочки платежей по договорам долевого участия.

В строящихся объектах увеличилось количество квартир - с 24,6 тыс. в 2012 году до 29,4 тыс. в 2013 году. «Город столкнулся с проблемой отсутствия на первичном рынке малогабаритных квартир и активно стремится компенсировать этот дефицит. При этом мы начинаем понимать, что в отдельных районах: в Солнечном, на правом берегу - скоро наступит насыщение подобными объектами. Мы понимаем, что существует некий предел, меньше которого жилье не может считаться комфортным. Эксперты оценивают эту площадь примерно в 32–33 квадратных метра», - говорит Андрей Тихонов. 

 Жилой комплекс «Слобода Весны» на ул. Батурина (застройщик — «Сибагропромстрой»)

В последние несколько лет в городе ежегодно строилось примерно по 700 тыс. кв. м общей площади жилых домов, в этом году в планах строителей ввести в эксплуатацию порядка 710 тыс. кв. м жилья. Увеличение объемов строительства заложено в планах и на ближайшие несколько лет. Но осуществиться они смогут только при условии, что у застройщиков появятся площадки для нового строительства. Пока же за весь 2013 год в городе проведено только два аукциона для многоэтажного строительства, на которых выставлялось право построить жилые дома на двух участках площадью 1582 кв. м и 3186 кв. м на правобережье Красноярска.
«Город не выставляет на аукционы достаточно земли для строительства, в результате застройщики идут туда, где есть земля, которую можно купить. Осваивается Солнечный и территория Мясокомбината, - отметил Андрей Тихонов. - В этом году «Краском» по разным причинам не выдавал техусловия на объекты, это привело к тому, что в следующие годы, в основном в 2015 году, снизится объем ввода жилья. Не имея технических условий, застройщики не могли проводить экспертизу, получать разрешения и привлекать денежные средства для строительства».

Существует еще целый ряд факторов, которые способны привести к снижению объемов строительства в следующем году. С 1 января 2014 года вступает в силу закон об обязательном страховании договоров долевого участия со стороны застройщика. Появление обязательного страхования приведет к увеличению себестоимости строительства. Повлиять на объемы строящегося жилья способен и запрет на строительство до того, как для территории будет подготовлен проект планировки.

Баланс спроса и предложения

Самыми востребованными на вторичном рынке, как и на рынке строящегося жилья, остаются однокомнатные квартиры. Что касается планировок, то, по данным компании «АРЕВЕРА-Недвижимость», здесь преобладает спрос на новое жилье. Именно его хотели бы приобрести 47 % красноярских покупателей, при этом остается сбалансированный спрос и на «улучшенки» в пяти-девятиэтажной застройке, и на «хрущевки». Причем чем качественнее жилье, тем больше спрос на крупные квартиры.

Звание самых популярных у покупателей районов Красноярска в этом году сохраняется за  историческим центром, Взлеткой и Северным, Северо-Западным, Предмостной, Зеленой Рощей,  Пашенным, районами пр. Свободного и ул. Копылова.

Цена квадратного метра в краевом центре, по оценкам участников круглого стола, росла примерно на уровне инфляции. К настоящему моменту средняя цена на вторичном рынке составляет 58 тыс. рублей за один квадратный метр.

«Рост цены в этом году был незначительным и носил разноплановый характер: стоимость квартир в монолитных и кирпичных домах росла, цена квартиры в панельных домах снижалась, - так оценивает ситуацию аналитик компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская. - Если не будет каких-либо макроэкономических изменений, мы ожидаем, что рост цены квадратного метра будет находиться в пределах инфляции, он позволяет работать в условиях стабильного рынка, когда довольны и покупатели, и продавцы».

«На наш взгляд, сейчас рынок находится в относительно сбалансированном состоянии. Спрос равновесный, он не становится больше, но и не снижается, - говорит Ирина Томаровская. - В условиях ценового спокойствия последние два месяца на вторичном рынке мы не видим повышения цены, увеличились сроки выбора квартир покупателями и сроки поиска кредитных средств, все это создало иллюзию повышения спроса. Несколько растянулся период и выбора ипотечного кредита, и выбора объектов».

С оценкой Ирины Томаровской полностью согласна президент Красноярского Союза риэлторов Валерия Шапран: «Как такового падения  цен на квартиры нет. Сегодня сохраняется более длительная процедура выбора квартиры на вторичном рынке. Что касается спроса, то в дальнейшем рынок ждет расслоение. Появится жилье, которое покупатели хотели бы приобрести, и жилье, которое станет нежелаемым к приобретению, в эту категорию попадут «хрущевки». Это разделение будет находиться в прямой зависимости от того, готовы ли то или иное жилье кредитовать банки.

 «Чем старше становятся «хрущевки», тем большее количество банков отказывается их кредитовать, - говорит директор компании «Кром» Алексей Лагутин. - Соответственно, существует абсолютная уверенность, что в ближайшие годы цены на «хрущевки» снизятся процентов на 10-20. Это будет связано с тем, что под них невозможно будет взять кредит, соответственно, и количество покупателей, которые смогут их приобрести, будет снижаться».

Другая заметная тенденция последнего времени - покупатели жилья экономкласса становятся все более требовательными, они хотели бы, чтобы объект обладал дополнительными характеристиками. «Покупатели сегодня делают выбор в пользу нового жилья, при этом им хотелось бы какой-то уникальности, - отметила президент Красноярского Союза риэлторов Валерия Шапран. - Даже жилье экономкласса должно обладать интересными с точки зрения потребителя параметрами, определенной «изюминкой». Строителям сегодня нужно настраивать свои проекты на такие индивидуальные потребности покупателей».