Как сменить управляющую компанию?

Несмотря на то, что по закону жители многоквартирного дома могут сменить управляющую компанию, на деле случаев перехода от одной компании к другой совсем немного. Общей статистики в Красноярске нет, но из 29 случаев, в которых собственники при смене управляющей компании привлекали к участию в этом процессе департамент городского хозяйства, только два закончились сменой УК.

Почему заявленная возможность свободного перехода от  одной управляющей организации к  другой не  работает на  практике? Причин тому много. Это и  отсутствие правовой базы, и  временные затраты, которые потребуется понести при проведении процедуры, и противодействие со стороны существующей управляющей компании, не  желающей терять доход в виде отчислений дома.

Собственникам, желающим сменить УК, придется заранее настроиться на то, что смена управляющей компании потребует затрат времени и  сил. От  начала всей процедуры до того момента, когда новая управляющая компания приступает к  выполнению своих обязанностей, как
правило, проходит не менее полутора лет.

«Далеко не всем собственникам хватает правовой грамотности, чтобы довести этот процесс до конца. Прежде всего сама процедура проведения жилищных собраний довольна сложна, — рассказывает председатель общественного движения «Народный контроль в  ЖКХ» Роман Казаков. — Согласно статье 45  Жилищного кодекса собрание, на  котором принимается решение о  смене управляющей компании, сначала должно быть проведено в  очной форме, и  только затем, если на  очном собрании решение из-за отсутствия кворума не принято, собрание проводитс в  заочной форме. Необходимо уведомить каждого собственника о проведении собрания, провести регистрацию
собственников на  собрании. А  затем, после того как собрание проведено, довести до  всех собственников принятые на нем решения. Кроме того, управляющая компания, не желающая терять доход в виде отчислений многоквартирного дома, находит собственников, как правило, социально неблагополучных, чем-то их заинтересовывает (чаще всего это получение какой-либо финансовой выгоды) и  добивается того, чтобы эти собственники встали на сторону действующей управляющей компании, подали в суд с целью оспорить решение общего собрания о смене управляющей компании. Эти собственники пишут доверенность на юристов старой управляющей компании, с этими документами управляющая компания выходит в суд, добиваясь признания факта нарушения проведения процедуры общего собрания, оспаривает результаты собрания, и все возвращается на  свои исходные позиции. Бесконечные суды выматывают собственников, и не у всех хватает терпения довести начатое до конца».

Но даже если собственники всерьез намерены отстаивать свои интересы в суде и у них для этого достаточно знаний о юридической стороне дела, существует еще одно важное препятствие, которое не  позволяет перевести дом в  другую управляющую компанию, — несовершенство правовой базы.

«Сейчас мы занимаемся домом по  адресу: улица Борисевича, 10, за право обслуживать который борются две управляющие компании: «Супер-строй» и  подразделение «Жилфонда» в  Ленинском районе — УК «Комфортбытсервис»,  рассказывает Роман Казаков.  — Решение общего собрания собственников этого дома неоднократно пытались оспаривать, собственники выиграли все суды. На  сегодняшний день
процедура остановилась на этапе передачи технической документации.

 Разорвать в одностороннем порядке отношения с управляющей компанией собственники квартир в многоквартирном доме не имеют права. Для того,чтобы уйти от управляющей компании, им придется доказать, что действующая УК ненадлежащим образом выполняла условия договора, ненадлежащим образом обслуживала дом.

Процесс передачи технической документации регламентирован постановлением правительства РФ от 14 апреля 2013 года No 290. Ситуацию осложняет то, что «Жилфонд» поясняет: у него нет технической документации, соответственно, ему нечего и  передавать. При этом, если нет доказательства того, что техническая документация была передана, невозможно обязать управляющую компанию техническую документацию восстанавливать. Документы в  «Жилфонд» передавались в 2006 году, на тот момент правила передачи технической
документации не  были утверждены. Теперь выход из этой ситуации будет возможен, только если у нас, как это в свое время было сделано в  Москве, муниципалитет предоставит новой управляющей компании копий технической документации на основании протокола решения общего собрания собственников и решения суда. Вопрос о передаче копии документов управляющей компании будет обсуждаться на  ближайшем общественном совете по ЖКХ при администрации города, если глава города подпишет соответствующее распоряжение, вопрос в этой части будет решен».

Техническая документация необходима новой управляющей компании для заключения договора с  ресурсоснабжающими организациями. Вступившие в законную силу 14 февраля 2012 года правила заключения договоров между ресурсоснабжающими организациями и  УК позволяют поставщикам ресурсов не заключать договор на поставку коммунального ресурса, если на один и тот же дом претендует более одной управляющей организации. Возможность подтвердить правомерность заключения договора на обслуживание дома у УК появляется не раньше, чем она получает полный пакет документации.

Основания ухода от Управляющей Компании

Разорвать в  одностороннем порядкеотношения с  УК собственники квартир в многоквартирном доме не имеют права. Для того, чтобы уйти от управляющей компании, им придется доказать, что действующая УК ненадлежащим образом выполняла условия договора, ненадлежащим образом обслуживала дом. Тогда у  собственников появляются основания для смены УК. Основания, по  которым собственники вправе расторгнуть договор с управляющей компанией, перечислены в Жилищном кодексе.

Другая существующая возможность для собственников уйти от УК — это сменить форму управления, перейти от  УК к  ТСЖ. В  этом случае собственники вправе в одностороннем порядке разорвать договор.

Однако проблемный момент, связанный с передачей технической документации в случае смены формы управления, при этом сохраняется.

«На практике собственники всей необходимой процедуры проведения общего собрания обычно не  выполняют, как
итог — старой управляющей компании удается оспорить принятое решение, — поясняет Роман Казаков.— Поэтому, прежде чем проводить общее собрание собственников, необходимо обсудить с соседями вопрос перехода к  новой компании. Убедиться, что все владельцы квартир одинаково смотрят на это предложение. Если собственники намерены менять управляющую компанию, нужно, чтобы для этого не только была создана инициативная группа, которая возьмет на себя подготовку документов, но и чтобы собственники были едины в своем решении. В доме на улице Борисевича,10, соседи

изначально между собой не  договорились, были разделены на  две группы. Одни хотели уйти в  УК «Суперстрой», часть жильцов дома была за  то, чтобы остаться в «Комфортбытсервисе». Совсем другой пример на улице Кутузова, 5, где жители дома выступили консолидированно, у управляющей компании не было возможности найти среди жителей дома собственника, который вышел  бы в  суд с требованием оспорить решения общего собрания. Поэтому смена управляющей
организации прошла быстро».

Если собственники намерены сменить форму управления, передав дом от  УК к  ТСЖ, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Если собственники решили пойти по  другому пути, для смены управляющей компании им необходимо будет доказать, что действующая УК ненадлежащим образом выполняет условия договора. Таким доказательством, согласно постановлению правительства РФ No 354 и No 491 «Правила оказания услуг», может служить как нарушение условий договора, так и нарушение правил эксплуатации жилого фонда.

 Если управляющая компания не выполняет условия содержания многоквартирных домов, собственники могут направить жалобу в департамент городскогохозяйства. В пятидневный срок комиссия выедет на проверку, и, если факты нарушений подтвердятся, в следующие 10 дней муниципалитет инициируетобщее собрание по смене УК.

Если собственники при смене УК хотят заручиться более солидной поддержкой, они вправе в соответствии со ст. 165 ЖК написать заявление в комиссию по рассмотрению жалоб на  невыполнение управляющей компанией условий содержания многоквартирных домов департамента городского хозяйства администрации Красноярска. В  заявлении должны быть изложены факты, подтверждающие невыполнение УК условий договора. В пятидневный срок с момента получения такого заявления комиссия обязана будет провести выездную проверку для подтверждения изложенных в заявлении фактов. Если факты установлены, в  пятнадцатидневный срок с  момента получения заявления муниципалитетом будет инициировано общее собрание по смене управляющей организации.

 Процедура подготовки и проведения общего собрания

Собрание собственников сначала проводится в очной форме, и только затем, если на  этом собрании решения из-за отсутствия кворума принять не  удалось, в заочной.

За 10  дней до  проведения общего собрания каждый собственник должен быть уведомлен под подпись либо заказным письмом о том, что будет проводиться общее собрание, о месте и времени его проведения. Вместе с уведомлением собственникам квартир отправляется информационное письмо, содержащее сведения о собрании, а также о месте, в котором собственники смогут ознакомиться с  подробной информацией по  каждому вопросу. Получив это уведомление, собственник должен расписаться в  реестре получения уведомлений. Причем последняя подпись в этом реестре должна быть поставлена не  позднее чем за  10  дней до проведения общего собрания.

Для того чтобы собрание было признано состоявшимся, необходим кворум, для этого на  него должны прийти не менее 50 % собственников (при этом учитывается площадь квартир, которой владеют собственники, а  не  количество человек). То  есть собрание будет признано состоявшимся, если в доме площадью 4000 кв. м участие в собрании/голосовании приняли собственники, владеющие 2001 кв. м.

В том случае, если кворум собран, для принятия решения необходимо, чтобы 51 % пришедших на собрание собственников проголосовали за  смену УК. Как показывает практика проведения общих собраний собственников, редко удается набрать необходимое количество участников, для того чтобы собрание считалось состоявшимся. Если кворум собрать не  удалось, в  протоколе фиксируется отсутствие кворума и принимается решение о проведении голосования в заочной форме. Назначается новая дата голосования. За 10 дней до этого срока необхо-
димо повторить всю процедуру уведомления собственников. Владельцев недвижимости в доме ставят под подпись в известность о том, что голосование будет проводиться в заочной форме. Также под подпись выдается лист принятия решения собственника о выборе УК.

До указанного в документе срока все собственники должны передать документ о принятии решения в прежнюю и новую управляющие компании. Счетная комиссия, в  состав которой входят собственники жилых помещений в  доме, пожелавшие принять участие в работе комиссии, должна провести подсчет голосов и на основании этого заполнить протокол и  передать его к  исполнению УК. После того, как подсчет голосов проведен, в установленном месте вывешивается решение собрания, чтобы довести до собственников информацию о принятом решении.

В течение семи дней с  момента принятия решения протокол должен быть передан в прежнюю и в новую управляющую компанию. В  протоколе в  обязательном порядке должна быть указана дата, с  какого дня заключается договор с  новой управляющей организацией.
С этого момента участие собственников в  процедуре смены УК заканчивается, дальнейшие формальности — дело двух управляющих компаний.