Осень на рынке ипотеки

Банки проявляют все больше интереса к  заемщикам. Хотя снижения ставок до  минимумов, которых они достигали в 2011–2012 годах, не произошло, кредитные организации готовы делать другие шаги навстречу ипотечным клиентам. Есть одна категория заемщиков, для которых условия кредитования в последнее время изменились в лучшую сторону, — это люди, не имеющие официально подтвержденного дохода. Их теперь готовы рассматривать в качестве своих потенциальных клиентов даже крупные банки.

Эксперты отмечают: банки стали лояльнее в оценке потенциальных заемщиков. Если еще недавно на  получение займа в крупных кредитных организациях могли рассчитывать только «отборные» заемщики с  высоким доходом, официальной зарплатой и  идеальной кредитной историей, то теперь банки пересмотрели свое
отношение к клиентам.

«Крупные игроки ипотечного рынка, получившие из  бюджета достаточно большие средства для выдачи ипотечных кредитов, смягчают требования к  клиентам. Они готовы кредитовать людей с  неофициальным заработком, чего не  делали раньше,  — рассказывает руководитель отдела по  ипотечному кредитованию компании «Гранта-недвижимость» Ирина Селиванова.  — Подобные программы для официально трудоустроенных, но  имеющих так называемую «серую» заплату заемщиков на сегодняшний день действуют в Сбербанке, «ВТБ 24» и некоторых других банках. У  этих кредитных организаций существует возможность подтверждения дохода справкой по форме банка». Отдельные банки пошли в своей лояльности еще дальше и  пересмотрели свой взгляд на  кредитную историю клиента. До сих пор это оставалось единственным
требованием, которым банки не  были готовы поступиться. Если у человека были просрочки по  потребительским кредитам за предыдущие несколько лет, банки не хотели иметь с такими клиентами дела.

«Несколько небольших банков, выдающих ипотечные кредиты в  Красноярске, без предвзятого отношения подходят к клиентам с неидеальной кредитной историей, — говорит Ирина Селиванова. — Конечно, они при этом очень индивидуально подходят к  оценке клиентов и  обязательно учитывают, по  какой причине человек не  смог выплачивать кредит. И  если он временно не  мог обслуживать заем по  объективным причинам, при этом предпринимал попытки найти работу, и  этот факт подтверждается документами, они готовы рассматривать такого клиента. Вплоть до того, что для таких клиентов объявляется такая кредитная амнистия: все, что было за  предыдущие годы, аннулируется, и смотрят только на то, что происходило с клиентом за последние несколько лет».

Переоценка ценностей

 Кредитные организации готовы идти на  послабления не  только в  отношении к  заемщикам, но  и  в  требованиях к  самому объекту недвижимости. До  сих пор квартиру оценивали не  менее придирчиво, чем будущего клиента. Ведь если заемщик в  силу каких-то причин окажется не  в  состоянии обслуживать кредит, объект недвижимости нужно будет без проблем реализовать. При оценке ликвидности объекта принимались во внимание не только год постройки дома и материал перекрытий. Среди других важных параметров выступали отсутствие в  квартире неузаконенной перепланировки и наличие кадастрового паспорта нового образца.

Теперь, по словам экспертов, даже крупнейшие банки готовы рассматривать квартиры с  неузаконенными перепланировками и  достаточно спокойно относятся к недоработкам в технической документации. «Если владельцы квартиры не внесли какие-то сделанные в квартире изменения в техплан, банки готовы рассматривать такие объекты. Правда, для этого нужно, чтобы свое согласие застраховать объект дала страховая компания. Если ни  одна из  компаний не  возьмется страховать квартиру, банк на нее кредит не выдаст»,  — объясняет Ирина Селиванова.

Еще одна тенденция этой осени — снижение ставок по ипотеке. Ставки, до этого непрерывно увеличивавшиеся на  протяжении всего 2012 года, теперь начали понемногу снижаться. Не  проходит недели, чтобы один или другой участник ипотечного рынка не объявил об очередном снижении ставок или о запуске новой акции.

Максим Омельянчук, заместитель директора компании «Кром», тел. 227-19-31:

—Сложившуюся на рынке ситуацию
можно охарактеризовать как «умеренный оптимизм», в планы всех без исключения банков заложен рост объемов ипотеки.

«Ставки сейчас постепенно возвращаются к  тем минимальным значениям, на которых они находились в 2011 — первом полугодии 2012 года, — рассказывает заместитель директора компании «КРОМ» Максим Омельянчук.  — Единственное, в  чем сейчас заключается проблема, так это в том, что у нас очень часто люди верят всем тем громким заявлениям, которые делают политики. Многие знают о том, что главой Сбербанка Германом Грефом было объявлено о возможном снижении ставки до  10  процентов, но  мало кто обращает внимание на  перечисленные условия, при которых это снижение возможно. Есть определенная категория покупателей, которые надеются на  скорый обвал ставок по  ипотеке. Однако объективных причин для снижения ставок нет. Размер ставки рефинансирования Центробанка у  нас сегодня составляет 8,25  процента.

В  ближайшее время процентная ставка может стать меньше еще на полпроцента, но кардинального снижения не произойдет. Причин для того, чтобы ожидать, что завтра банки начнут кредитовать покупку
жилья под 5 процентов годовых, нет».

Меньше, чем нужно

Став более лояльными к  выбору заемщиков, банки сегодня одобряют меньшую сумму кредита, чем это требуется клиентам.

«С  точки зрения крупных банков — основных игроков на рынке ипотеки, на которых приходится основной объем выдачи кредитов,   население закредитовано,  — говорит Ирина Селиванова.  — При получении ипотечного кредита выясняется, что у  покупателя с  не  самым большим доходом есть кредитные карты и действующие потребительские кредиты. Наличие всех этих займов не  позволяет банкам одобрить большую сумму кредита. Во многих случаях людям одобряют кредиты на  сумму, которая оказывается меньше той, на  получение которой заемщик рассчитывал первоначально. Как правило, эта сумма не превышает 1,5 миллиона рублей. Зачастую сами заемщики,
неверно оценив предложение рынка, берут кредит на  сумму меньшую, чем требуется для покупки квартиры. И  затем оказываются в  ситуации, когда нужно где-то искать недостающие 100–200 тысяч рублей. С  такой ситуацией часто обращаются в агентство недвижимости. Поскольку мы являемся партнерами банка, нашим клиентам кредитные организации предлагают кредит по сниженной ставке.
Притом что средняя ставка по  рынку составляет сегодня порядка 13  процентов годовых, применив нашу преференцию, мы получим для клиента ставку в 12 процентов. Таким образом увеличивается сумма одобренного банком кредита. Мы получим те самые 150 тысяч рублей, которых не хватало клиенту на покупку квартиры с лучшей планировкой. Кроме того, для увеличения суммы кредита возможно увеличить срок кредитования».

Среди присутствующих сегодня на  рынке покупателей много таких, которые используют в  качестве первого взноса или погашения части кредита ма- теринский капитал.

«Если смотреть на сделки, проходившие за  последнее время в  нашем агентстве, то  каждая четвертая ипотечная сделка подразумевает, что часть кредита человек будет закрывать при помощи материнского капитала,  — рассказывает Максим Омельянчук.  — Это значит, что семья берет у банка на покупку квартиры 700–800 тысяч рублей, 400 тысяч из которых она выплатит уже через пару месяцев. Сейчас люди решают свои плановые задачи, берут небольшие кредиты для улучшения жилищных условий. Сделки идут, покупатели не  занимают выжидательную позицию, как это было в 2008 году, когда люди откладывали сделки, боясь ухудшения ситуации».

Ирина Селиванова, руководитель отдела по ипотечному кредитованию компании «СМ.СИТИ»:

— Крупные игроки ипотечного рынка
смягчают требования к клиентам. Ониготовы кредитовать людей с неофициальным заработком, чего не делали раньше.

Потребность в ипотеке сохраняется

Банки в своих планах закладывают рост ипотеки. Для кредитных организаций ипотека сегодня в  целом выглядит намного более привлекательно, чем необеспеченные потребительские кредиты. А  значит,
банки будут продолжать наращивать объемы ипотечного кредитования и конкурировать за клиентов.

«Сложившуюся на  рынке ситуацию можно охарактеризовать как «умеренный оптимизм», двукратного увеличения числа выданных кредитов, которое рынок демонстрировал еще недавно, в ближайшее время никто не ждет, но в планы всех без исключения банков заложен рост объемов ипотеки,  — рассказывает Максим Омельянчук. — Важно, что при этом на рынке нет ожиданий какого-то ухудшения ситуации, все достаточно стабильно. Есть спрос, есть предложение, есть ипотечные заемщики и банки, готовые креди-
товать их на покупку жилья».

Как отметил на  прошедшей недавно пресс-конференции начальник управления продаж департамента сети «ВТБ 24» Вячеслав Роднищев, ипотеке есть куда расти. «Ипотека сегодня  — это самый перспективный рыночный розничный сегмент, и  если последние три года роз-
ничный рынок в  основном развивался за  счет потребительских кредитов, они показывали самые быстрые темпы роста, то сейчас мы видим, что потребительское
кредитование подходит к  насыщению,  — рассказал Вячеслав Роднищев.  — Если мы сравниваем Россию со странами Восточной и  Западной Европы, нам далеко до  насыщения с  точки зрения продаж ипотеки. Это долгосрочный портфель, людям нужно новое жилье, им нужно улучшать жилищные условия. По  сравнению со  странами Восточной Европы, с  точки зрения проникновения ипотеки в ВВП отрыв у нас в разы. Поэтому на протяжении трех ближайших лет ипотека будет самым динамично развивающимся рыночным сегментом».