Порядок перевода квартиры в нежилое
В Красноярске сократилось число случаев перевода квартир в нежилой фонд. Некоторые сложности со сменой назначения жилых помещений на первых этажах существовали и раньше, но теперь количество переводов сократилось в разы. По данным департамента градостроительства администрации города, в 2012 году в краевом центре в нежилой фонд было переведено 268 объектов. В этом году с начала года свой статус на нежилой поменяло только 19 квартир. Причина, по словам специалистов, заключается в появлении дополнительных требований.
До середины прошлого года перевод жилых помещений в нежилой фонд не был связан с какими-то серьезными трудностями. Желающим поменять статус квартиры на первом этаже достаточно было провести техническое обследование объекта, заказать экспертизу и заручиться согласием на перевод двух третей собственников квартир, и, если объект отвечал всем необходимым требованиям, его переводили в нежилой фонд. Теперь ситуация кардинальным образом изменилась.
«Несмотря на то, что сама процедура перевода жилых помещений в нежилой фонд достаточно прозрачна и урегулирована главой 3 Жилищного кодекса РФ, в которой пошагово прописана вся процедура перевода объекта в нежилой фонд, на практике этот процесс имеет определенные подводные камни, - рассказывает руководитель корпоративной практики компании «Право-Экспресс» Николай Курс. - Согласно статье 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии с Градостроительным кодексом, использование земельных участков, на которых находятся объекты капитального строительства – многоквартирные жилые дома, допускается с соблюдением градостроительного регламента. В этом документе, разрабатываемом органами местного самоуправления, вся территория населенного пункта разделена на определенные зоны, для каждой из которых устанавливаются разрешенные виды использования. Необходимо, чтобы вид деятельности, которым собирается заниматься предприниматель в этом нежилом помещении, соответствовал виду разрешенного использования земельного участка, на котором располагается жилой дом.
При переводе помещения в нежилой фонд в каждом конкретном случае нужно запрашивать сведения о видах разрешенного использования для участка. Если вид деятельности, которым собирается заниматься предприниматель, не совпадает с видом разрешенного использования для участка, это первая сложность, с которой может столкнуться собственник при переводе объекта. Чтобы изменить назначение территории, необходимо добиваться внесения изменений в градостроительный регламент, а это возможно только в результате проведения публичных слушаний. Это достаточно длительная и затратная процедура».
Найти всех собственников
Справедливости ради надо сказать, что на практике эта сложность возникает достаточно редко. Как правило, переводу предшествует аналитическая работа, в ходе которой для конкретной квартиры собирается информация о возможности получения разрешений на ее перевод в нежилое. Главная сложность при переводе помещения в нежилое связана с тем, что для этого свое согласие должны дать все собственники помещений жилого дома.
«Согласно пункту 2 статьи 22 Жилищного кодекса, перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к нему невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к нежилым помещениям, - объясняет руководитель корпоративной практики компании «Право-Экспресс» Николай Курс. - Другими словами, необходим отдельный вход в нежилое помещение. И если квартира изначально не была оборудована отдельным входом, его необходимо будет создать. Работы по устройству отдельного входа признаются реконструкцией, в результате уменьшается площадь прилегающего к дому общего земельного участка, поэтому для реконструкции в соответствии с пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса требуется согласие всех собственников помещений в этом многоквартирном доме.
До недавнего времени для этого достаточно было провести общее собрание собственников и получить одобрение большинства собственников помещений. Теперь необходимо получить согласие всех собственников. В этом и заключается основная сложность при переводе в нежилое. Потому что условие, которое в теории кажется не таким непреодолимым, на практике связано со многими сложностями. В составе жилого дома может насчитываться порядка трехсот квартир. И среди них обязательно найдется несколько квартир, собственники которых переехали жить за границу. Где-то собственники умерли, а наследники не торопятся вступать в права, в таком случае согласие просто не у кого получить. А без этого дополнительного условия дальнейший сбор разрешительных документов невозможен. Это самое главное препятствие, стоящее в настоящее время при переводе в нежилой фонд. Но и эта проблема в итоге так или иначе решается».
По словам специалистов, услуги по сбору подписей собственников жилых помещений для перевода в нежилой фонд сегодня оказывают управляющие компании. Они своими силами устанавливают необходимые сведения, связываются с собственниками, и так или иначе это согласие собирается.
Но даже в тех случаях, когда все владельцы квартир живут в этом же доме, нет никакой гарантии, что все они дадут свое согласие на перевод в нежилое, рассказывает специалист по переводу в нежилой фонд компании «Гранта-недвижимость» Марина Васильева: «Мы сегодня работаем с управляющими компаниями, договариваемся с жильцами. Если владельцы квартир в обмен на свое согласие выдвигают адекватные требования, мы стараемся их выполнять. Например, в доме регулярно подтапливается подвал, а управляющая компания с этим не справляется, или нужно благоустроить придомовую территорию, разбить на площадке газон. Мы готовы помогать в решении этих проблем. Во многих случаях нам удается собрать согласие 100 процентов жильцов дома. Но зачастую, даже получив все необходимые документы, администрация направляет различные дополнительные запросы. Требует от управляющей компании подтверждения того, что собрание жильцов действительно проводилось, и все лица, давшие свое согласие на перевод, действительно являются собственниками квартир. Даже если в доме на первом этаже жилым осталось одно помещение, а остальные уже переведены, и использование этого помещения в качестве жилого уже некомфортно, то и в этих случаях представители администрации не идут навстречу».
Препятствия технического характера
Но даже если собственникам удается собрать согласие всех жильцов дома на перевод, существует еще одна сложность. Постановлением Госстроя РФ №170 от 27 сентября 2003 года, в котором утверждены правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, запрещается расширять и пробивать новые проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий.
В соответствии с пунктом 4.2.4.9 постановления Госстроя РФ №170, если дом крупнопанельный, а таких объектов у нас в городе абсолютное большинство, пробить в его стене новый проем или расширить существующий оконный проем до размеров дверного невозможно. Несмотря на то, что этот запрет существует давно, до недавнего времени разрешение на перевод в нежилое, а также разрешение на строительство выдавались. Но в последнее время прокуратура стала привлекать муниципалитеты к ответственности за нарушение этого ограничения. И существование этого запрета также стало проблемой для владельцев квартир, планировавших перевести принадлежащую им недвижимость в нежилой фонд.
Однако, по словам специалистов, все это совсем не означает, что перевод в нежилое сегодня невозможно осуществить в принципе.
«Сегодня мы добиваемся перевода жилых помещений в нежилой фонд в суде, - рассказывает специалист по переводу в нежилой фонд компании «Гранта-недвижимость» Марина Васильева, - хотя в таком случае перевод занимает гораздо больше времени. Многие вопросы, препятствующие переводу объекта, могут быть решены. Например, по правилам для перевода в нежилое требуется установка пандусов. Но есть помещения, в которых пандусы не могут быть установлены по объективным причинам, из-за высоты расположения дверного проема. Этот вопрос может решаться, например, при помощи установки переносного пандуса».
Если раньше желающие поменять статус квартиры и перевести ее в нежилой фонд могли воспользоваться одним из двух путей: сначала получить все необходимые документы и только затем приступить к реконструкции или сделать реконструкцию и уже после этого добиваться признания права собственности на нежилое помещение в суде по аналогии с самовольной постройкой, – то сегодня этого выбора у них больше нет.
Николай Курс, руководитель корпоративной практики компании «Право-Экспресс»
«Ситуация, когда собственники сначала проводили реконструкцию, а потом добивались признания права собственности на перестроенное помещение в суде, которая была возможна еще год назад, на сегодняшний день проблематична, - говорит Марина Васильева. - Год назад в судах для перевода в нежилое мы собирали две трети согласий собственников квартир в этом доме и выигрывали. Сегодня и суды требуют получение согласия от всех собственников помещений в этом доме. Поэтому своим клиентам мы советуем идти по другому пути: получать разрешение на строительство, разрабатывать проектную документацию, получать согласование экспертизы, разрешение на строительство и уже затем официально заниматься реконструкцией».
У собственников квартир в каких домах в сегодняшней ситуации больше шансов перевести помещение в нежилой фонд, по мнению экспертов? «Это кирпичные дома, у которых уровень пола совпадает с уровнем земли, чтобы не потребовалось заниматься устройством крыльца и пандуса, - объясняет руководитель корпоративной практики компании «Право-Экспресс» Николай Курс. - В этом случае серьезных проблем при переводе в нежилое удастся избежать. Если это панельный дом, и уровень пола выше земельного участка, то есть требуется устройство пандуса, а для этого придется занимать часть площади земельного участка, тот тут возникают сложности с получением согласия собственников, а также с устройством дверных проемов. Но и в этом случае проблема может решаться в индивидуальном порядке. В каких-то ситуациях возможна разработка такого проекта, который позволил бы соблюсти требования, содержащиеся в правилах технической эксплуатации жилищного фонда. Если провести мероприятия по укреплению проемов и получить техническое заключение о том, что строительство входа возможно в данном конкретном случае, эта сложность также может быть преодолена. В любом случае каждый объект должен рассматриваться индивидуально, и заранее дать гарантию, что помещение в том или ином жилом доме может быть переведено в нежилой фонд, никто не может».
Источник: sibdom.ru
