Массовое расселение Николаевки

Николаевка готовится к массовому расселению. Несмотря на то, что работать на площадках Николаевской слободы застройщики начали далеко не  вчера, освоение территории ведется почти десять лет, теперь оно должно принять совершенно иной масштаб. Чтобы рассказать, как оно будет происходить, на пресс-конференции собрались представители департаментов градостроительства и  муниципального имущества и  земельных отношений, Союза строителей и красноярские застройщики.

Уже известно, что расселять будут всех. Одних, чьи дома находятся на  участках, на которых по генеральному плану города должны пройти развязки нового моста,  раньше, других, дома которых будут сноситься для строительства новых дорог и  инженерных сетей,  - позднее. Совершенно точно известен лишь перечень домов, подпадающих под снос при строительстве первой очереди нового автомобильного моста. Что касается полного списка расселения для второй очереди, то он появится не раньше, чем будет подготовлен проект развития. По  словам представителей администрации, произойти это должно до конца нынешнего года.

Из одноэтажной слободы Николаевка должна превратиться в  современный микрорайон. Это значит, что в  районе потребуется создавать транспортные развязки, прокладывать инженерные сети, заниматься расширением дорог. И для всех этих нужд также придется заниматься сносом домов. Сроки сноса для строительства развязок пока не называются, говорится только, что произойдет это в ближайшие пять-семь лет.

Второй после срока переезда вопрос, который волнует всех без исключения собственников жилых домов,  - какую компенсацию они получат за  принадлежащее им жилье. «Если объект находится в собственности, владельцы подпадающих под снос домов могут выбирать между двумя вариантами компенсации, взамен принадлежащей им недвижимости они вправе получить равноценное жилье или денежную компенсацию, —рассказывает заместитель руководителя департамента градостроительства Галина Голубь. — Жители расселяемых домов могут получить сумму, равную выкупной цене принадлежащей им собственности.
При определении выкупной стоимости оценивается жилое помещение, убытки, которые семья понесет при переселении, и стоимость земли, при условии что участок находится в собственности. Если семья проживает в жилом доме по договору соцнайма, здесь действует правило «метр на  метр», при переселении она получит новую квартиру аналогичной площади. Если она стоит в очереди на улучшение жилищных условий — получит новое жилье по социальной норме».

Чтобы узнать, будет  ли конкретный объект расселяться муниципалитетом,­ жителям Николаевки (собственникам) нужно обратиться в  Центр приема граждан, расположенный по  адресу: ул. Железнодорожников, 15.

Там, где сносом объектов не  будет заниматься город, эту задачу возьмут на  себя коммерческие застройщики. При расселении Николаевки принято решение применить механизм развития застроенных территорий.

«Вся территория Николаевки разделена на четыре больших участка, которые будут выставляться на торги,  - рассказывает исполнительный директор Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов. — Заниматься расселением домов станет победившая на  аукционе компания. В сентябре-октябре будут рассмотрены первые участки под РЗТ. Делается это для того, чтобы устранить спекулятивную составляющую — посредников, которые сегодня выкупают участки у жителей Николаевки, чтобы затем втридорога перепродать их застройщику. Расселение будет происходить на основании Жилищного кодекса». Другими словами, расселять дома победители торгов будут
по тем  же правилам, по  каким сегодня жителей из  ветхих домов переселяет муниципалитет».

Собственникам, чьи земли не  попадают в границы расселяемых муниципалитетом участков, не обязательно ждать, когда в Красноярске начнутся аукционы на  развитие застроенных территорий. «Если решение продать дом преобладает, собственники соседних домов могут, объединившись, обратиться в  любую из  работающих в  городе строительных компаний и предложить свою собственность в обмен на благоустроенное жилье. Устроить среди застройщиков мини-аукцион»,  - предложил директор по  развитию фирмы «Культбытстрой» Антон Глушков.

Земельные участки: вопросы оформления

Собственникам, чьи дома подпадают под расселение в связи с муниципальной нуждой или в  связи с  необходимостью строительства новых жилых домов, стоит заняться оформлением правоустанавливающих документов на принадлежащее им имущество. Больше всего вопросов, как правило, возникает при оформлении прав на земельные участки. Дело в том, что многие из проживающих в частном секторе семей на  протяжении многих лет владели землей, не  имея должным образом оформленных документов. Те из них, у кого дом оформлен в собственность, в настоящее время имеют возможность зарегистрировать права на землю на  основании документов об  отводе
земельного участка, выданных предыдущему собственнику.

«Законодатель разрешил гражданам оформить права на  землю в  рамках упрощенного порядка оформления (так называемой «дачной амнистии»), без обращения в администрацию, -  рассказывает начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра Виктория Максакова.  Если у них есть документы, подтверждающие право использования участка на постоянной основе (то есть право пользования, постоянного пожизненного владения), или документ об  отводе земли, в  котором не указан вид права либо его невозможно определить, то с этими документами граждане могут напрямую прийти в Управление Росреестра, чтобы зарегистрировать право собственности на участок, дом на котором получен по наследству или в результате каких-либо сделок. У многих такие документы есть на руках, такой документ можно получить в Ростех­ инвентаризации, если там его нет, стоит искать в архивах. Многие семьи, проживающие в частном секторе Николаевки, в предыдущие несколько лет оформили свои права на землю именно таким способом. Некоторые для регистрации предоставляли документы об отводе участков под застройку, выданные в 20–30‐х
годах прошлого века».

Если документы, дающие возможность оформить землю в  упрощенном порядке, отсутствуют, то за оформлением права собственности на земельный участок нужно обращаться в  администрацию города.

Однако есть одна категория участков, которые под это правило не подпадают. Речь идет об участках, на которых стоят жилые дома с самовольно проведенной реконструкцией.

«Если собственником жилого дома проведена самовольная реконструкция, оформить право на земельный участок не  представляется возможным,  — рассказывает начальник отдела землеустройства департамента муниципального имущества и  земельных отношений администрации Ольга Лукьянова.  — С такой проблемой к нам в департамент граждане обращаются регулярно. Люди попали в замкнутый круг. Действовавшая до 2006 года редакция статьи 222 Гражданского кодекса определяла порядок
признания права собственности на самовольно выстроенные или реконструированные объекты в судебном порядке. В тот момент закон не требовал, чтобы земля находилась в  собственности. В 2006 году в эту норму внесли изменения. С этого момента только собственник земельного участка либо лицо, имеющее право постоянного бессрочного пользования на землю, может обратиться в суд с таким иском. Таким образом, сегодня люди, не  имея документов на  землю и  имея самовольно выстроенные ил
реконструированные объекты на участках, не могут обратиться с иском в суд, поскольку не являются собственниками участка.

Не добившись оформления прав на  земельный участок таким образом, жители домов обращаются в  департамент с  заявлением о  предоставлении земли. В  свою очередь, мы не  можем этого сделать, поскольку существует статья 36 Земельного кодекса, которая говорит о том, что только собственник объекта может получить землю в  аренду либо в собственность. В такой ситуации люди вынуждены пойти по другому пути, они пытаются обратиться в  суд за  признанием своих прав на другом основании.
По так называемой статье «о  приобретательской давности». По  закону лицо, которое владеет имуществом в течение 15 и более лет, может признать через суд право собственности на объект. Но и тут тоже существуют определенные риски — не  всегда суд встанет на  его сторону, поскольку рассматривает каждый случай в отдельности в совокупности с представленными доказательствами».

Многоквартирные дома

Особым образом оформляются участки под многоквартирными домами. Поскольку такие объекты могут иметь два разных статуса — в  собственности жильцов юридически может находиться жилой дом (когда у жильцов оформлено право общей долевой собственности) или квартиры в  жилом доме, -  то  и  вопрос об оформлении прав на земельный участок будет решаться по-разному.

Подходы к четвертому автодорожному мосту (левый берег Енисея)

1) Если в собственности жильцов находятся квартиры в  многоквартирном доме (многоквартирным считается жилой дом, состоящий из двух и более квартир). В таком случае земельный участок в собственность жильцов оформляется бесплатно. Для оформления общей долевой собственности необходимо сформировать земельный участок в  качестве общего имущества многоквартирного дома и поставить его на кадастровый учет. Для этого необходимо обратиться в  департамент муниципального имущества и  земельных отношений администрации города. Важные условия: у  участка должны быть установлены границы, а  стоящий на  нем дом должен иметь признаки многоквартирности ного (иметь общий чердак, подвал, коммуникации, обслуживающие более одной
квартиры в доме).

Для оформления прав на  участок нужно предоставить в департамент муниципального имущества и  земельных отношений администрации документы на квартиры, кадастровый паспорт (если кадастровый паспорт отсутствует, специалисты администрации будут запрашивать необходимые сведения в Кадастровой палате). Необходимо отметить, что, в соответствии с Жилищным кодек-
сом, общее имущество многоквартирного дома разделу не подлежит.

2) Если двухквартирные дома юридически оформлены как один дом, находящийся в долевой собственности живущих в нем семей. В таком случае землю нужно оформлять в общую долевую собственность всех собственников жилого дома, для чего им всем нужно будет обратиться в регистрирующий орган.

Оформляем земельный участок

Для регистрации прав на участок в Росреестр нужно предоставить документы, подтверждающие право на землю:

• документ о  предоставлении земельного участка для строительства дома (в  том числе возможно представить документы, выданные любому прежнему собственнику): свидетельство о  праве на  землю, договор о  предоставлении участка под застройку, решение исполкома об отводе участка под строительство и т. п.;

  Через частные земли на ул.Волочаевской пройдет новая автомагистраль

• документ о  предоставлении в  собственность земельного участка администрацией города Красноярска (для тех, у  кого не  имеется надлежащего документа об  отводе земельного участка для регистрации права в упрощенном порядке). Это может быть либо решение о предоставлении земельного участка в  собственность бесплатно (если законом предусмотрена такая возможность), либо договор купли-продажи в  случае предоставления земельного участка за плату. Кроме того, если право собственности на жилой дом не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (например, права на дом были зарегистрированы в БТИ), то владельцам нужно будет предоставить свои правоустанавливающие документы. Если право на дом зарегистрировано в  государственном реестре, предоставлять такие документы не нужно.

г.Красноярск, проект планировки и межевания жилого района "Николаевский"