Как накопить на капитальный ремонт?

До сих пор капитальный ремонт общедомового имущества финансировался главным образом из средств Федерального фонда содействия реформированию ЖКХ, за счет собственников оплачивалось только 5 % от стоимости ремонта. Теперь на них собираются переложить все заботы о содержании общедомового имущества. В конце прошлого года в Жилищный кодекс были внесены поправки, касающиеся капитального ремонта жилых домов. В июне соответствующий закон был принят на уровне Красноярского края.

Перед собственниками жилья теперь открыты два пути: или отдать собранные деньги в общий фонд, который должен быть создан в каждом регионе, или копить самостоятельно на спецсчете дома.

В первом варианте средства, ежемесячно отчисляемые владельцами на капремонт, будут поступать в специальный фонд, а уже оттуда перечисляться на ремонт тех домов, для которых подошло время ремонта. Решать, какой дом ремонтировать в первую очередь, будет правительство Красноярского края. «При накоплении в общем фонде первыми в очереди на капитальный ремонт окажутся дома, перед которыми государство не погасило своих обязательств, — рассказывает председатель общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков. — Дело в том, что во время приватизации государство обязано было передавать квартиры только после того, как они будут приведены в надлежащий вид. В статье 16 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» была определена обязанность государства провести ремонт в тех домах, в которых на момент приватизации первого жилого помещения требовался капитальный ремонт. Теперь эти дома собираются отремонтировать за счет тех объектов, которым плановый ремонт потребуется еще через двадцать лет. Представим себе гипотетическую ситуацию: проходит пять лет, все дома, перед которыми не погасило свои обязательства государство, ремонтируются за счет других. Потом новая структура по какой-то причине признается банкротом, так как в предыдущие годы деньги не копятся, все, что поступает, тут же расходуется. Кто вернет деньги тем, для кого к тому моменту как раз подойдет время ремонта. В принятом законе сказано: краевой бюджет, то есть де-факто мы сами себе вернем деньги».

Во втором случае собственники самостоятельно копят средства на ремонт на индивидуальном счете дома. Этот способ накопления многими признается оптимальным. «Мы провели уже несколько занятий Академии домового управления на тему капремонта, и могу сказать, у жителей есть совершенно четкая позиция: никакому региональному оператору деньги не отдавать, даже если дом старый и ремонт ему требуется уже сейчас», — рассказывает Роман Казаков.

Для того чтобы сделать выбор, у собственников осталось не так уж много времени. Принять решение они должны через два месяца после публикации региональной программы (которая, как ожидается, будет опубликована в ноябре текущего года).

В соответствии с нормативами, капитальный ремонт, во время которого меняются отслужившие свой срок лифты, кровля, инженерные коммуникации, должен проводиться в доме каждые 25 лет. Но как быть, если ремонт отдельных конструктивных элементов потребуется раньше, чем по? дойдет отведенный нормативами срок

«Поэтапный ремонт инженерных коммуникаций и конструктивных элементов зданий в случае со спецсчетом возможен, — говорит Роман Казаков. — При индивидуальном накоплении собственники имеют полное право принять решение о проведении работ. И если на счете на?коплено достаточно средств для замены электропроводки или инженерных коммуникаций, ее можно менять. Если собственники хотели бы поменять коммуникации, но денег у нас недостаточно, они берут кредит в банке. Представители банковских структур Красноярска пояснили, что соответствующие кредитные про?дукты в ближайшее время будут разработаны. Причем, учитывая, что перечисления со стороны собственников будут постоянными, а величина их одинакова, эти кредитные продукты окажутся более доступны, чем те, что продаются у нас сегодня в розницу».

При выборе второго способа накопления — в общем фонде — управляющая компания также вправе выходить к региональному оператору с предложением о проведении капитального ремонта в том случае, если он требуется в срочном порядке.

Платить обязательно!

Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт будет определен для каждого региона. Размер взноса устанавливается правительством Красноярского края до 1 октября. При этом надо сказать, что плата за капитальный ремонт у многих управляющих компаний существует и сегодня, однако суммы, указанные в квитанциях в графе «На капитальный ремонт», далеки от необходимых затрат.

«До сих пор жители Красноярска в том случае, если они самостоятельно не принимали решение о повышении платы за капитальный ремонт, платили за капитальный ремонт 1,21 рубля за квадратный метр, — рассказывает председатель общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Роман Казаков. — Я живу в доме, в котором 4,5 тысячи квадратных метров. Если каждый из собственников перечисляет по 1,21 рубля с квадратного метра на капитальный ремонт, то за месяц собираем примерно 5,5 тысячи рублей. За год получается 60 тысяч рублей. Что можно сделать на эти деньги? Большой вопрос. Существуют рекомендации Минрегион развития о ставке платежей за капитальный ремонт. Для Красноярска на 2013 год эта сумма составляет 6 рублей за квадратный метр. Хватит ли этих средств, также непонятно. Принятый сегодня размер перечислений на капремонт — это исключи?тельно политическое решение, потому что как только жители видят в платежке цифру большую, чем стояло в ней в предыдущем месяце, в отношении власти растет недовольство. Выбирая форму накопления в виде спецсчета, собственники должны понимать: никакой поддержки в виде со? финансирования со стороны государства они не получат. Отсутствие государственного софинансирования — это единственный минус, если его можно так называть, который ждет собственников в том случае, если они копят отдельно».

Но какой бы из двух способов накопления на ремонт ни выбрали собственники, в виде индивидуального накопления дома или отчислений на спецсчет, платить придется обязательно. Дело в том, что перечисленные на капитальный ремонт деньги будут закреплены за конкретной квартирой. И если владелец решит продать принадлежащую ему недвижимость, при совершении сделки ему необходимо будет предоставить информацию о том, что за ним нет задолженности по отчислениям на капитальный ремонт.

«Важно понимать, что та сумма, которую собственники обязаны перечислять на капитальный ремонт, называется взносом. И, в отличие от платежей, внос могут обязать выплачивать, — объясняет Роман Казаков. — Отказаться или платить меньше установленной планки нельзя. В этом и состоит вся тонкость принятого закона, потому что в таком случае это уже будет считаться долгом. Собственникам нужно помнить, что долг по взносам за капитальный ремонт никуда не пропадет, при перепродаже квартиры вместе с этой квартирой передается и долг прежнего собственника».

Оформление спецсчета: когда и с его начинать?

Если собственники приняли решение копить деньги на ремонт на спецсчете дома, заниматься оформлением они могут сейчас.

«Тем собственникам, которые хотят ко?пить средства на капитальный ремонт на спецсчете, необходимо провести общее собрание, в рамках которого должно быть принято решение о форме накопления средств на капитальный ремонт в виде спецсчета, — объясняет Роман Казаков. — На собрании собственники должны проголосовать по пяти обязательным вопросам: размеру ежемесячного взноса на капитальный ремонт, срокам проведения капитального ремонта, перечню работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества (эти параметры не могут быть ниже, чем установлены правовыми актами правительства Красноярского края), определить владельца спецсчета и кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчет. По этим пяти пунктам две трети кворума собственников на общем собрании должны принять положи?тельное решение. После чего нужно передать протокол общего собрания в ТСЖ или региональному оператору, если дом управляется УК. Дальше этот региональный оператор будет выступать в качестве номинального владельца спецсчета. Номинальными владельцами по закону могут являться только три структуры, и это обязательно юридические лица: ТСЖ, ЖСК и региональный оператор».

Определение «номинальный» в данном случае означает, что юридическое лицо не имеет права самостоятельно распоряжаться полученными деньгами. «Банк, в котором копятся деньги, не отдаст их до того момента, пока ему не будет предо?ставлен протокол решения общего собрания собственников, где две трети голосов утвердили перечень работ и расходование средств, — объясняет Роман Казаков. — Таким образом, на кого бы ни был оформлен спецсчет, пока эта структура не принесет в банк протокол решения об?щего собрания, банк деньги не перечислит, просто потому что он за них отвечает собственными деньгами».

При этом, по словам эксперта, собствен?никам не стоит дожидаться, пока будет принята краевая программа. «Уже сегодня собственники могут провести собрание, в рамках которого они примут решение о форме накопления, — говорит Роман Казаков. — И как только региональный оператор будет объявлен, сразу же передать ему решение вместе с протоколом общего собрания. Кроме того, уже сейчас можно выбрать банк и номинального владельца спецсчета. Единственное, что размер взноса, объем работ и дата капитального ремонта в таком случае должна быть утверждена общим собранием на том минимальном уровне, который будет установлен региональной программой. В рамках решений, принятых на общем собрании, рекомендуется делать ссылку на будущие правовые акты, которые будут приняты правительством Красноярского края.

Если собственники собираются хранить деньги на спецсчете, заняться этим следует уже сейчас. Дело в том, что сама процедура проведения общего собрания, если следовать букве Жилищного кодекса, довольно трудоемкая и достаточно отсроченная по времени. Она включает процесс уведомлений, процесс проведения голосований. Так что того срока, который отведен для принятия решений, может оказаться недостаточно. На принятие решения собственникам дается два месяца. Если в течение этого срока они не уведомили районную администрацию о принятом решении, районная администрация будет инициировать собрание самостоятельно. Лучше собственникам позаботиться об этом заранее. И, как только эта структура будет создана, в течение недели направить решение общего собрания региональному оператору».

Коллективные или индивидуальные накопления?

Решение о том, в какой именно форме копить средства на капитальный ремонт, собственники должны принять в течение двух месяцев с момента публикации региональной программы. Если собственники не примут решения о способе накопления на самостоятельно организованном собрании или на собрании, организованном муниципалитетом, тогда решение о накоплении у регионального оператора примет районная администрация.

Если собственники вовремя не приняли решение о том, что они хотели бы копить средства на спецсчете, затем изменить способ накопления будет уже сложнее. Так, перейти из коллективного накопления в индивидуальное по закону владельцы квартир смогут только через два года после передачи протокола общего собрания, на котором было принято такое решение. Притом что изменить способ накопления с индивидуального на коллективный можно в течение месяца после принятия такого решения. И в том, и в другом случае смена формы накопления возможна только при условии, что у дома нет долгов по капитальному ремонту.

Если дом относительно новый, с момента последнего капитального ремонта прошло не так много времени, при этом собственники являются исправными плательщиками и настроены на максимальный личный контроль за расходованием средств, для них подойдет индивидуальный способ накопления – на спецсчете дома. Единственным недостатком такого способа накопления является отсутствие возможности получения средств на ремонт из бюджета. Финансовой помощи со стороны государства при индивидуальном накоплении собственники не получат, из бюджета будет финансироваться только «общий котел».

Инструкция для собственников: копим на спецсчете

Если жители многоквартирного дома приняли решение об индивидуальной форме накопления средств, им необходимо провести общее собрание собственников в соответствии с требованиями статьи 45 ЖК РФ. Для этого за 10 дней до предполагаемой даты собрания письменно уведомить каждого собственника жилья о предстоящем мероприятии.

В том случае, если ранее собственники не утвердили место для размещения уведомлений, Жилищный кодекс оставляет им только два способа уведомления: лично под подпись или заказным письмом.

В процессе уведомления каждому собственнику необходимо вручить информационное сообщение, в котором в обязательном порядке должны содержаться данные:

• об организаторе собрания (инициатор/инициативная группа);
• форме проведения (очная/заочная);
• дате, месте, времени проведения (в случае очного собрания);
• дате окончания приема решений и место передачи (в случае заочного голосования);
• повестке дня;
• о порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, а также месте, где с ними можно ознакомиться.

При получении уведомления о собрании каждый собственник должен расписаться в соответствующем реестре. На очное голосование собственники должны прийти с документами, удостоверяющими личность и подтверждающими их право собственности, и расписаться в реестре, подтверждающем явку.

Собрание считается состоявшимся при условии, что в нем приняло участие более половины собственников. При этом учитывается площадь квартир. Так, если в доме 4000 кв. м, признать собрание состоявшимся можно по факту участия/голосования собственников, владеющих 2001 кв. м.

Если необходимого кворума на собрании достичь не удалось, собственники принимают решение о голосовании в заочной форме и фиксируют в протоколе дату окончания приема решений и место их передачи.

После этого снова повторяется процесс уведомления собственников с внесением соответствующих изменений в информационное сообщение.

Требования к протоколу общего собрания об открытии специального счета

В обязательном порядке в протоколе решения общего собрания должны присутствовать решения по следующим пяти вопросам.

1. Определен размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. При этом выбранная собственникам сумма взноса не должна быть меньше, чем установлено правительством Красноярского края.

2. Установлен перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества. Перечень работ и услуг не может быть меньше предусмотренного региональной программой капитального ремонта.

3. Сроки проведения капитального ремонта общего имущества. Сроки не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта.

4. Указан владелец специального счета. Номинальным владельцами спецсчета могут быть:

• ТСЖ (для домов, находящихся под управлением ТСЖ);
• ЖСК (для домов, находящихся под управлением кооператива);
• региональный оператор (для домов, находящихся в непосредственном управлении, а также под управлением управляющих компаний).

Средства собственников одного многоквартирного дома должны копиться на одном спецсчете. В том случае, если в управлении ТСЖ находится несколько многоквартирных домов (сумма квартир в которых превышает 30), жителям придется заводить два счета: один спецсчет будет оформлен на ТСЖ, другой - на регионального оператора.

5. Должна быть выбрана кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Собственники могут открыть счет в одном из банков, выбранных для этой цели законодателями. В том случае, если собственники самостоятельно не выбрали кредитную организацию или их выбор не соответствует требованиям части 2 статьи 176 ЖК РФ, право выбора кредитной организации передается региональному оператору. Если дом находится в управлении управляющей компании или в непосредственном управлении, протокол общего собрания собственников необходимо будет передать региональному оператору.

Благодарим за помощь в подготовке материала председателя общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» Романа Казакова.

Татьяна Крупко