Анализ ситуации на рынке недвижимости Красноярска

Летом рынок недвижимости традиционно замирает. И если одни участники в это время разъезжаются в отпуска, то другие не торопятся совершать сделки, ожидая изменений, которые влечет за собой осенний подъем активности. Генеральный директор информационной системы «СИБДОМ» Александр Шляхин поделился прогнозом, как будут складываться продажи недвижимости грядущей осенью.

— Лето — традиционный период затишья на рынке недвижимости, связанный с отпусками и замедлением деловой активности. В это время даже риелторы зачастую не отказывают себе в удовольствии целыми компаниями уходить в отпуск. Однако классический график продаж недвижимости в «низкий» сезон с летним спадом и последующим осенним подъемом активности повторяется не каждый год. Слишком много факторов сейчас влияет на рынок, и в 2012 году риелторы летом не зафиксировали ощутимого спада продаж. Нынешнее лето отличается от предыдущего: общее количество сделок снизилось, а цена недвижимости возросла за год, так же как и суммарная величина кредита, и сезонный спад активности на рынке произошел, хотя в этом году он не совпал с летом, а начался еще весной — в марте. С этого момента застройщики и риелторы не раз отмечали снижение покупательской активности, а в июле у многих продажи практически остановились.

Ситуация не столько драматическая, сколько прогнозируемая, и связана она в первую очередь с тем, что в предыдущие годы стоимость квадратного метра жилья как на первичном рынке, так и на вторичном стабильно росла. Цены активно стремились повторить рекорд предкризисного 2008 года, но их рост нельзя назвать спекулятивным — он ненамного превышал темпы инфляции, так что к весне мы почти приблизились к докризисному уровню цен. Особенно в этом отношении постарался вторичный рынок и продавцы однокомнатных квартир, главным образом малогабаритного жилья: «гостинок» и квартир-студий площадью до 30 квадратных метров.

При этом росту цен весьма поспособствовала ипотека. Банки активно работали как с застройщиками, так и с риелторами, вырабатывали новые программы. Так, в конце февраля этого года банк «ВТБ 24» предложил ипотечную программу на ново-стройки без аккредитации застройщика, с конца мая снизил процентные ставки по ипотеке, а с июня предложил действующим ипотечным клиентам программу «Ипотечный бонус» с оформлением кредита по упрощенной процедуре. Кроме того, с 1 марта по 31 августа Сбербанк в рамках акции «12–12–12» кредитует покупку жилья на срок до 12 лет под 12 % годовых с первоначальным взносом 12 % от стоимости квартиры.

Результаты банковской активности нашли свое отражение в статистике. Согласно данным Росреестра, количество ипотечных сделок за первое полугодие 2013 года увеличилось на 4,2 % относительно того же периода прошлого года. Вследствие роста цен недвижимость перестала быть одним из самых привлекательных инструментов для инвестиций: цена наиболее востребованных объектов такова, что миллиона рублей на них мало, а брать недостающие несколько сотен тысяч рублей в кредит экономически неэффективно. Вполне предсказуемо, что уже весной рынок начал топтаться на месте. На мой взгляд, это абсолютно понятная ситуация, не несущая в себе потрясений для нашей региональной экономики. Между тем, в других сибирских регионах до сих пор сохранилась тенденция роста стоимости, связанная с особенностями местного рынка, предложением на нем. Повышение цен там можно объяснить тем, что в предыдущие годы они развивались по-своему, и мы опережали темпами роста цен на жилье соседние области.

Стратегия на полгода вперед

Валерия Шапран, президент Красноярского Союза риэлторов:


– Такое понятие, как летний спад продаж, сегодня не является актуальным. Последние несколько лет мы не наблюдаем выраженной сезонности на рынке недвижимости. Считаю, что это связано в том числе с увеличением числа ипотечных сделок. Исключение составляют периоды с ярко выраженной кризисной тенденцией, каковой сейчас не наблюдается. Как в прошлом году, так и в этом летние месяцы достаточно активны на рынке недвижимости. Можно выделить май, но это скорее связано с большим количеством нерабочих дней. Что касается июля, некоторое спокойствие появилось в последние две жаркие недели, но сезонным спадом это назвать нельзя.
Учитывая, что на сегодняшний день на рынке достаточно большое количество предложений объектов на реализацию, резкого роста цен ожидать не стоит, да и нерезкого тоже. По моему мнению, рынок в отношении ценовых колебаний будет достаточно стабилен, однако возможно незначительное снижение цен на квартиры в старом жилом фонде. Такая тенденция наметилась давно, и она продолжает развиваться. На самом деле сейчас очень удобное время для обмена квартир, для улучшения жилищных условий. Есть из чего выбрать и есть кому продать. Рынок благоприятен для проведения разного рода операций.
Сейчас, к счастью, наступает время профессионального подхода к продаже объектов недвижимости. Агентства недвижимости, которые правильно умеют организовать процесс продажи, не рекомендуют продавцам ждать покупателя, чтобы торговаться, поэтому на рынок объект выводится с заранее определенной правильной ценой, и сроки реализации значительно сокращаются. Правильная стоимость объекта определяется на основании глубокого мониторинга. Продавцы, которые действительно мотивированы на сделку, как правило, прислушиваются к обоснованным рекомендациям специалистов агентства недвижимости. Если продавец не заинтересован в продаже, то такие объекты могут экспонироваться очень долго. Говорить о торге сложно, так как при большом выборе покупатель смотрит объекты с привлекательной ценой, до объектов с завышенной ценой он, как правило, не доходит. Поэтому торг как таковой не представляется возможным.

По мнению экспертов, сейчас на рынке присутствует ожидание корректировки стоимости квадратного метра. Многие покупатели надеются, что снижение цены «квадрата» произойдет за счет увеличения предложений, роста валют как еще одного популярного объекта капиталовложений.

На фоне замедления экономических параметров участники форумов высказывают диаметрально противоположные прогнозы — кто-то предсказывает катастрофическое падение стоимости жилья, вплоть до повторения ситуации конца 2008 года, другие, наоборот, говорят о росте как минимум в рамках инфляционного процесса. На мой взгляд, уместнее говорить о наиболее реальном среднем варианте развития рынка, связанном с тем, что соотношение спроса и предложения позволит в течение полугода затормозить рост цен на жилье. С учетом инфляции физического роста стоимости за это время не произойдет, а чтобы рынок не стоял на месте, владельцы вторичных квартир вынуждены будут вести переговоры о скидках. Застройщики же в этот период начнут предлагать различные сезонные акции, ограниченные во времени, бонусы, подарки, но ожидать, что цена «квадрата» упадет в денежном выражении, не стоит.

Скорее всего, так продлится минимум полгода, до следующей весны. Дальше ситуацию на рынке жилья будет определять общее состояние экономики, события в банковском секторе, поскольку ипотека остается наиболее востребованным инструментом для покупки квартиры: за полгода 2013 года четверть всех сделок составили сделки с привлечением ипотечных средств. К тому же для доплаты при покупке квартиры люди берут потребительские кредиты. Поэтому я бы расценивал этот период до весны как наиболее благоприятный для решения своих жилищных проблем. Есть возможность выбрать объект, без спешки вести переговоры, ситуация на рынке стабильна и позволяет спокойно выбрать банк, осуществить сделку. Единственное «но» — если стоит вопрос с продажей своей квартиры, то могут возникнуть сложности с определением стоимости, адекватной рынку, но нужно быть гибким и реагировать на ожидания покупателей, при необходимости уступая в цене.

Продавцам объектов вторичного рынка я рекомендую вспомнить слово «торг» и пытаться корректировать стоимость своего жилья. Застройщики же смогут привлечь интерес потребителей к своим предложениям, если разработают совместные программы с банками, по которым объекты долевого строительства будут кредитоваться наравне с готовым жильем, и отнесутся более внимательно к потребительским качествам строящегося жилья.

Что касается грядущего в 2014 году вступления в силу закона о страховании, которое, как полагают, может стимулировать строительные компании начать возведение ряда новых объектов еще до конца года, что сместит сложившийся баланс между спросом и предложением, то вряд ли законодательные изменения существенно отразятся на рынке. С одной стороны, если есть способ не попасть под действие новой нормы, владельцы площадок под застройку постараются использовать эту возможность, желая сократить затраты в будущем. С другой — для того чтобы избежать страхования, активно строить не обязательно, достаточно получить в этом году разрешение на строительство и поставить забор. А если оценивать более глобально, стоимость квадратного метра определяется рынком, и по этому, какие бы там затраты ни добавились в дальнейшем, цена не поднимется выше той, которую готов принять рынок. Если рынок не будет готов увеличить стоимость квадратного метра на тот момент, когда всем застройщикам придется работать по новым правилам, расходы на страхование будут причислены к затратам строительных компаний.