Обязательное страхование ответственности застройщиков | Страхование долевого

Весь прошлый год законодатели были заняты поисками ответа на вопрос, как снизить риски инвесторов при покупке строящегося жилья. Какие только механизмы не предлагались в качестве выхода: от создания отдельного счета на каждый объект до увеличения количества проверок строительных компаний. Наконец, решение, казалось, было найдено — в декабре 2012 года принят закон об обязательном страховании ответственности застройщиков. Начиная со следующего года строительные компании, привлекающие средства инвесторов, должны при регистрации договоров свою ответственность страховать. Если застройщик своих обязательств перед дольщиками не выполнит, ущерб инвесторам будет возмещен.

Тем, кто не сможет или по каким-то причинам не захочет обращаться в коммерческие страховые компании, предлагается заручиться банковской гарантией или использовать механизм взаимного страхования. Для этого застройщикам придется объединиться для создания обществ взаимного страхования (ОВС) — организаций, участники которых, одновременно являясь и страхователями, и страховщиками, совместно отвечают за действия каждого из участников ОВС, самостоятельно разрабатывают правила страхования и определяют тарифную ставку. И если одна из входящих в состав ОВС компаний не выполнила обязательств по договору, отвечать придется всем. Средства на возмещение ущерба инвесторам будут поступать из общего компенсационного фонда. В целом этот механизм похож на тот, что сегодня уже используется в СРО.

Через полгода ни один договор долевого строительства на новый объект не пройдет регистрацию в Росреестре, если застройщик не застраховал свою ответственность, не получил гарантию от банка или ОВС. Страхование гражданской ответственности застройщиков стало одной из главных тем обсуждения на прошедшем недавно в МВДЦ «Сибирь» семинаре-совещании «Актуальные вопросы жилищного строительства».

То, что новый закон получился недоработанным, сегодня признают и застройщики, и сами страховые компании. Хотя до его вступления в силу осталось совсем немного времени, до сих пор нет понятных тарифов страхования, ни одна страховая компания в стране не утвердила правила страхования этого риска, по-прежнему остается неясным, ни в какой срок должен быть застрахован объект, ни каким должен быть сам договор страхования.

Позиция страховщиков

Страховые компании не скрывают, что к данному виду страхования относятся очень осторожно. Коммерческие страховщики, и раньше не проявлявшие большого интереса к страхованию строящегося жилья, теперь, когда риски для них возросли, своего мнения не изменили. До сих пор, если страховые компании заключали договоры с дольщиками, это всегда касалось только нескольких квартир в строящемся доме, и на этом их участие и риски на этом объекте заканчивались, теперь им нужно страховать весь жилой дом.

«Большинство страховых компаний имеют лицензию на страхование неисполнения договора или ненадлежащего исполнения договора, а значит, формально могли бы начать работу по данному виду страхования. Для этого достаточно разработать правила страхования, утвердить тариф и направить в уведомительном порядке пакет документов в страховой надзор, — рассказала заместитель генерального директора по развитию СК „Возрождение-Кредит“ Ольга Носкова, — но иметь возможность не означает ею воспользоваться. Оценить риск в данной ситуации достаточно сложно. Потому что помимо объективных рисков вроде пожара, неисполнения субподрядчиком или поставщиком материалов своих обязательств перед застройщиком при любом строительстве существуют еще и риски субъективные, оценить которые не представляется возможным. Они касаются принятия решения конкретными людьми.
Я предполагаю, что большая часть страховых компаний либо не захотят заниматься этим видом страхования, либо будут заниматься этим видом страхования очень осторожно. Страховать будут только тех застройщиков, которые имеют репутацию, с кем они уже работают в рамках страхования строительно-монтажных работ и ответственности в рамках СРО».

По мнению представителей страховых компаний, такие гарантии должны предоставлять сами застройщики, которые гораздо лучше, чем страховые компании, понимают, как устроен этот бизнес, и могут точнее оценить риски.

Причем новый вид страхования в силу своей новизны первое время будет признаваться страховыми компаниями высокорискованным, а следовательно, дорогим. Чтобы снизить затраты на страхование, специалисты советуют застройщикам, не дожидаясь окончания года, уже сейчас задуматься над тем, каким образом они будут доказывать страховым компаниям свою финансовую устойчивость.
Ни для кого не секрет, что большая часть работающих на рынке жилья строительных компаний представляют собой не одно юридическое лицо, а группу компаний. Причем, как правило, кроме земельных участков, где ведется строительство, никакими другими материальными активами, которые способны стать обеспечением исполнения обязательств, компания-застройщик не располагает. В такой ситуации коммерческим страховщикам непросто будет предложить строительной компании низкий тариф. Застройщикам советуют, пока еще есть время, провести реструктуризацию, объединив активы в одном месте, в противном случае — четко себе представлять, что при такой структуре страховщики предложат достаточно высокий тариф.

Хотя никаких точных оценок размера страховых тарифов пока не делалось, по словам специалистов, если риски будут оцениваться по максимуму, размер страховки может доходить до 7% от суммы, указанной в договоре долевого участия.
Как отметили специалисты, появление таких тарифов для рынка строящегося жилья может иметь самые негативные последствия. Вместе с ростом защищенности инвесторов при приобретении строящегося жилья почти наверняка возрастет и другой параметр — стоимость и без того недешевого в Красноярске квадратного метра. Потому что свои расходы застройщики постараются вложить в цену квадратного метра.

Крупные застройщикив выигрышном положении

В этой ситуации крупные строительные компании с именем и репутацией как раз находятся в гораздо более выигрышном положении. «Большие строительные организации, обладающие большим запасом имущества, не очень переживают по поводу вступления в силу закона, — отметил директор по развитию ЗАО «Фирма „Культбытстрой“ Антон Глушков, — получение банковской гарантии для них не представляет большой сложности. Банковская гарантия сегодня получается достаточно просто для обеспечения муниципальных контрактов. Известен и размер дополнительных затрат, которые понесет компания при ее получении. Стоимость такой гарантии составит два-три процента от цены договора. Если же говорить о страховании договоров долевого участия в чистом виде, по мнению представителей страховых компаний, с которыми мы обсуждали этот вопрос, данный вид страхования может быть рентабельным только в пакетном предложении. Когда страхование гражданской ответственности застройщиков будет предлагаться вместе со страхованием строительно-монтажных работ и страхованием в рамках саморегулирования. В таком случае можно посчитать более оптимальный тариф, но это предложение также направлено на крупные строительные предприятия».
Что касается средних и небольших строительных компаний, то им не остается ничего другого, как объединяться в ОВС.

Взаимное страхование как выход?

Однако создание ОВС также сложно назвать оптимальным решением. Чтобы стать участником общества взаимного страхования, компании необходимо иметь независимую оценку финансовой устойчивости входящих с ней в одно ОВС строительных фирм, ведь за их работу члены ОВС поручаются собственным имуществом.

«В апреле этого года Минрегионразвития издал два приказа, в которых определен порядок принятия решения о создании ОВС и порядок предоставления документов. Для создания ОВС в состав компании должно входить не менее тридцати юридических лиц, они должны заниматься строительством жилья с привлечением средств граждан и соответствовать нормативам финансовой устойчивости, которые разработаны правительством Российской Федерации», — рассказала начальник отдела надзора за долевым строительством Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елена Хамардюк.

«Все те проблемы, связанные со сложностью оценки рисков при долевом строительстве, о которых сегодня много говорится в связи с разработкой коммерческими страховщиками тарифов для застройщиков, в полной мере относятся и к обществам взаимного страхования, — считает заместитель генерального директора по развитию СК „Возрождение-Кредит“ Ольга Носкова. — ОВС должно представить правила страхования и сопутствующие документы, в том числе расчет тарифов».

На территории России уже начали появляться первые предложения от ОВС, по словам участников совещания, большая часть подобных предложений носит не до конца проработанный характер.

«Играть вслепую, как это предлагает большинство создающихся сейчас ОВС, на мой взгляд, очень рискованно, — объясняет Антон Глушков. — Их основная задача — сформировать компенсационные фонды. Однако, чтобы общества кредитования смогли превратиться в ОВС, необходимо принятие определенных подзаконных актов, которые могли бы конкретизировать данную форму взаимоотношений застройщиков. Пугает то, что застройщики могут не успеть сориентироваться в ситуации и в конце года, понимая, что проблему нужно каким-то образом решать, пойдут на поводу у различных финансовых организаций, которые будут не совсем законным образом предлагать свои услуги. С похожей ситуацией мы столкнулись четыре года назад, когда требовалось предоставление страховки для снижения взноса в компенсационный фонд саморегулируемой организации. Как только дело дошло до фактических выплат, ни по одному из первых заключенных в Красноярске договоров страхования выплата не состоялась. Нормы, которые были заложены в договорах страхования, сделали выплаты со стороны страховых организаций невозможными».

По словам Антона Глушкова, разумнее было бы предусмотреть на рынке долевого строительства добровольную форму страхования. Чтобы, подписывая договор с застройщиком, инвестор мог сам решать, тратить ему средства дополнительно на договор страхования или сэкономить на страховке, обратившись в компанию с репутацией, много лет работающую на рынке и выполняющую свои обязательства перед инвесторами.

В оставшийся до вступления закона в силу срок всем участвующим в процессе сторонам: строительным компаниям, банкам, застройщикам — предстоит провести еще не одно совместное обсуждение вопроса. Такие встречи собираются проводить в Союзе строителей Красноярского края.

Пока же застройщики постараются максимально отдалить для себя вступление этого закона в силу. Для этого у них есть возможность: достаточно получить разрешение на строительство объекта и заключить первый договор в четвертом квартале 2013 года. При условии, что документы на объект выданы до начала 2014 года, действие нового закона на этот объект не распространяется.

Татьяна Крупко