Доступное жилье | Красноярские застройщики назвали первоочередные проблемы

Способ сделать жилье более доступным давно известен — как можно больше строить. Красноярский край сохраняет место в тройке лидеров по объемам строительства в Сибирском округе несколько лет подряд, однако ежегодно сдаваемых квадратных метров жилья недостаточно, чтобы удовлетворить существующий спрос. Какие препоны необходимо устранить, чтобы ускорить темпы строительства жилья, обсуждали на заседании комитета по промышленности и вопросам жизнеобеспечения.

«О создании условий для развития жилищного строительства в крае» — так звучала тема заседания комитета Законодательного собрания Красноярского края по промышленности и вопросам жизне обеспечения. Мероприятие, которое председатель комитета Анатолий Матюшенко предложил назвать «открытым разговором о существующих сегодня в строительной отрасли проблемах», должно было обозначить, «какие изменения необходимо внести в нормативные акты, регламентирующие организацию строительства, чтобы ускорить проведение строительных работ».

У строительной отрасли сегодня много проблем: здесь и отсутствие инженерных коммуникаций, и дефицит подходящих для строительства площадок при существующих прямо в центре города целых кварталах, застроенных ветхим жильем, и отставание в развитии социальной инфраструктуры в новых микрорайонах.
Причем если для решения одних проблем механизмы еще предстоит разработать, то другие, как, например, обеспечение площадок социальной инфраструктурой, при помощи существующих норм могут быть решены уже сегодня.

Детский сад за счет застройщика

«Анализ площадок, последними выставлявшихся на земельные торги, показывает, что средств, которые были полу-ены от продажи земли, недостаточно, чтобы обеспечить микрорайон школой на тысячу мест, — рассказывает директор по развитию ЗАО «Фирма „Культбытстрой“ Антон Глушков, — при этом уже три месяца в законодательстве существует новелла, позволяющая органам местного самоуправления при продаже земельных участков указывать в конкурсной документации дополнительные обременения для застройщика. В этом случае стоимость выставленного на аукцион земельного участка для строительной компании будет равняться нулю, но при этом застройщик берет на себя обязательства за свой счет в определенный срок построить в микрорайоне социальные объекты. Денежные средства поступают на строительство инфраструктуры не косвенно, как сегодня, сначала попадая в бюджет, а затем расходуясь на строительство объектов, а напрямую идут на строительство объекта».

Другую проблему, тормозящую строительство жилья, — необеспеченность новых площадок инженерной инфраструктурой — по мнению застройщиков, возможно решать при помощи действующих программ.
Главное — увязать между собой все
работающие на территории Красноярска адресные инвестиционные программы. На протяжении последних семи лет эти программы существовали обособленно друг от друга, необходимо, чтобы они были взаимосвязаны. В этой ситуации от администрации города ждут, что она сможет расставить приоритеты, наметить микрорайоны, которые будут осваиваться в первую очередь, и тогда в адресную инвестиционную программу должны войти объекты инфраструктуры, расположенные именно в этих районах.

Изменения в законодательстве

Сейчас в Государственной думе готовится проект постановления правительства РФ, который вносит изменения в постановление № 83 «Об утверждении правил предоставления техническихусловий». Вместе с тем ужесточаются требования к монополистам и выдаче технических условий. В настоящее время эти поправки готовятся к первому чтению.

Пока в Красноярске не проводится земельных аукционов, застройщики пытаются своими силами решать проблему, покупая участки, занятые частным сектором, или землю за пределами городской черты. По словам участников совещания, для строительства жилых микрорайонов выкуплены земли Емельяновского района, участки напротив озера в районе Мясокомбината. Однако развитие этих территорий сдерживает существующий градостроительный регламент поселковых советов, согласно которому в границах населенных пунктов возможно возведение жилых домов не выше пяти этажей. С этой проблемой уже столкнулись в Емельяновском районе, на очереди другие поселковые образования.
Необходимо принимать регламент, который разрешает отклонение от существующего режима.

Кроме того, в Емельяновском и Березовском районах существуют свои правила землепользования и застройки. Разработанные пять лет назад, эти документы к настоящему моменту успели устареть и уже не отвечают современным требованиям. Необходимо заниматься их актуализацией, приводить к единым стандартам с теми правилами, что действуют сегодня в краевом центре.

Ускорить процесс строительства должны изменения в 21-ю и 31-ю статьи Земельного кодекса, которые совершенствуют порядок выдачи разрешений на строительство и устанавливают основания проведения подготовительных работ до выдачи разрешений. Этот вопрос решался в советское время, когда существовали разрешения на первый этап работ, на подготовительный этап работ, сейчас документ, регламентирующий эти работы, направлен в Госдуму на предварительное рассмотрение.

Другой документ, принятия которого ожидают строители, — внесение изменений в Градостроительный кодекс, которые определяют вопросы согласования документов по подготовке территорий.

В настоящее время процедура согласования документации растягивается на длительный срок, с момента подачи документов до полного их утверждения проходитне менее восьми месяцев. Законопроект, который должен сократить перечень этих процедур, сейчас готовится в Госдуме.

Арендное жилье

Антон Глушков, директор по развитию ЗАО «Фирма «Культбытстрой»

Для тех, кто при нынешних условиях не способен приобрести квартиру, планируют создавать цивилизованный рынок арендного жилья. Предполагается, что нуждающиеся в жилье горожане получат возможность снимать квартиры в доходных домах, жить в которых они смогут, не опасаясь, что их в любой момент попросят освободить жилплощадь. Доходные дома способны стать первым жильем для молодых семей и ученых, которые при нынешнем уровне зарплат не могут позволить себе обслуживание ипотечного кредита.

Идея массового строительства наемного жилья появилась далеко не вчера, о необходимости развивать рынок аренды говорится вот уже несколько лет, однако строительство доходных домов в нынешних условиях невыгодно застройщикам.
По словам специалистов, при размере арендной платы в 15 тыс. рублей срок окупаемости двухкомнатной квартиры в случае сдачи ее в аренду составит 20 лет. Мало кто из строительных компаний согласится вложить деньги в проект на столь длительный срок. Чтобы сделать участие в строительстве арендного жилья более привлекательным для застройщиков, в настоящее время уже разрабатывается ряд документов. Стимулировать строителей к участию в подобных проектах собираются за счет налоговых льгот.

Обсуждали депутаты на комиссии и внешний вид первых этажей жилых домов, помещения в которых предприниматели выкупают для размещения магазинов и проводят отделку фасадов в соответствии со своими задачами. Устранить сложившийся градостроительный разнобой возможно, если сразу закладывать в проект помещения на первых этажах как коммерческие объекты.

«Мы не можем заставить застройщика строить на первых этажах нежилые помещения, однако в наших силах разработать градостроительные параметры, которые подтолкнут застройщиков размещать здесь нежилые помещения, — отметил глава департамента градостроительства администрации Красноярска Андрей Лапицкий. — Тем самым мы сможем направить этот процесс».

Возможностей целевых программ недостаточно, чтобы обеспечить жильем отдельные категории граждан. Действующие на сегодняшний день программы обеспечения молодых семей только на 30% покрывают потребности красноярцев, стоящих в очереди на жилье.

«Мы пытаемся создать дополнительный механизм, который работал бы вместе с существующими программами, — рассказал руководитель проекта „Молодежный жилищный комплекс“ Александр Сиротинин, — наша организация совместно с администрацией города и Союзом строителей занимается реализацией проекта „Молодежный жилищный комплекс“. Уже есть определенные успехи: сейчас мы вышли на пилотный проект для молодых семей Ленинского района, работающих на заводе Красмаш и заводе синтетического каучука.
Договорились с застройщиками о снижении стоимости квадратного метра жилья за счет применения рыночного механизма коллективного приобретения жилья. Существует договоренность с предприятиями, которые готовы поддерживать молодежь и компенсировать отдельным сотрудникам часть расходов на покупку квартиры.
Сейчас мы упираемся в административные барьеры, сталкиваемся с тем, что получить без конкурса или аукциона земельные участки для строительства жилья кооперативу невозможно. Механизм кооперации запущен, но каким образом сможем получить землю, остается непонятным».

По итогам совещания Анатолий Матюшенко предложил создать рабочую депутатскую группу, которая в тесном контакте с застройщиками должна собрать инфор-мацию о состоянии дел в отрасли. Предполагается, что эта работа послужит основой для проведения в дальнейшем целевых заседаний комитета.

Татьяна Крупко