Ипотека на загородном рынке

Развитие ипотеки на загородном рынке несколько отстает от рынка городского жилья. Когда на рынке городских квартир Красноярска уже 50% сделок проходило с использованием ипотечных кредитов, кредитование на загородном рынке только-только начало делать первые шаги. Первые ипотечные сделки на красноярском загородном рынке, по словам экспертов, прошли примерно три года назад.

Еще год назад работающих с загородным рынком банков было немного, программы на покупку коттеджей — наперечет, и среди кредитных организаций практически не было таких, кто готов был одалживать заемщикам деньги на приобретение строящегося жилья. При максимальной сумме кредита порядка 7 млн рублей минимальный первоначальный взнос составлял 15% от стоимости объекта, а размер ставки начинался от 12% годовых.

Теперь ситуация вроде бы начинает меняться. По крайней мере, количество банков, желающих работать с загородным жильем, растет, все больше кредитных организаций заявляют в последнее время о готовности выдавать ипотеку на покупку загородного жилья, регулярно появляются объявления о новых программах. Однако по-прежнему сохраняются факторы, сдерживающие развитие ипотеки на загородное жилье.
«С одной стороны, банки сегодня объявляют о готовности работать на загородном рынке, причем это касается не только малоэтажной застройки в организованных коттеджных поселках, но и жилья на вторичном рынке самого разного формата, построенного из разных материалов, это уже не только кирпичные дома, — рассказывает руководитель отдела ипотеки и субсидий компании „КГСН“ Екатерина Калеева. — Сегодня кредитованием загородной недвижимости готов заниматься каждый второй банк. В последнее время снизился первоначальный взнос по кредиту, некоторые банковские программы предполагают первый взнос по ипотеке в размере 10 процентов годовых.
С другой стороны, далеко не все объекты, представленные на вторичном рынке Красноярска, подходят под условия банковских программ. Потому что если требования к заемщикам достаточно стандартные и им соответствует достаточно большое количество заемщиков, то про объекты то же самое сказать нельзя. Клиент может пройти по условиям банка, но, как только начинаешь предоставлять объект, тут возникают сложности. К примеру, выясняется, что подходящий для получения кредита в банке дом должен быть построен не позднее чем год-два назад, по стоимости начинаться от 3 миллионов рублей, иметь формат коттеджа. При этом большинство обращающихся к нам клиентов хотели бы купить не коттедж, а частный дом в пригороде Красноярска стоимостью до 1,5 миллиона рублей для круглогодичного проживания. Поэтому свою работу с клиентами мы обычно начинаем с того, что выясняем, какого формата объект клиент хотел бы приобрести, и, уже располагая этой информацией, подбираем под эти требования программу банка».

Основная сложность, с которой, по словам специалистов, сталкиваются потенциальные заемщики при выборе подходящего объекта, — неоформленные документы на земельный участок. Кредитной организации важно, чтобы земля, на которой стоит дом, находилась в собственности нынешнего владельца. Как правило, имея дом в собственности, владельцы не спешат оформлять документы на землю. Поэтому самые востребованные дома стоимостью до 6 млн рублей в ипотеку покупаются редко, среди них слишком мало таких, которые подходят под условия банковских программ.

Сложности оценки

У сложности с одобрением кредита на загородную недвижимость есть вполне объективные причины: на загородном рынке банку труднее оценить объект. «В отличие от городских квартир, которые имеют типовые характеристики, объекты загородной недвижимости заметно друг от друга отличаются, что требует от банков более индивидуального подхода к рассмотрению возможности выдачи такого кредита, — рассказывает директор компании „Оргкапитал“ Виктор Костив. — Поэтому получение кредита на загородную недвижимость является более сложным вопросом, чем одобрение ипотеки на готовое жилье в многоквартирном доме».

Причем если объект находится в границах загородного поселка, где все коттеджи построены одним застройщиком, получить одобрение банка проще. Друое дело, если это отдельный дом, расположенный в старой застройке поселка.
Чтобы объект подходил под условия банка, он должен отвечать ряду критериев. В первую очередь они касаются местоположения участка и разрешенного вида использования.
Земельный участок должен иметь подъездную дорогу, возможность круглогодичного подъезда и относиться к одной из категорий: земли населенных пунктов c разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, для малоэтажного жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, земли сельскохозяйственного назначения c разрешенным использованием для дачного строительства или для ведения садоводства, — рассказывает Виктор Костив. — Существуют у банка и особые требования к объекту: жилой дом должен представлять собой отдельно стоящее здание или изолированную часть жилого здания с отдельным входом и подходить для круглогодичного проживания. Обязательно наличие коммуникаций (электроснабжения, системы отопления, центральной или локальной канализации). Отдельно оговариваются материалы, из которых может быть построендом: его фундамент может быть кирпичным, каменным или бетонным, стены могут быть каменными, кирпичными, каркасными, панельными, монолитными, бетонными, деревянными, а сам дом — иметь металлические, деревянные, бетонные или смешанные перекрытия. Одно из главных условий — здание должно находиться в удовлетворительном состоянии, не иметь каких-либо дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могли бы привести к аварийному состоянию, износ конструктивных элементов не должен превышать 60 процентов.
У некоторых кредиторов есть требование, касающееся расстояния от ближайшего отделения банка, — оно не должно превышать 50–100 километров. Если же выбранный для покупки объект не соответствует какому-либо из требований, для выдачи кредита банку в некоторых случаях будет достаточно предоставить имеющуюся в собственности другую недвижимость в качестве залога для получения кредита».

Причем если при получении кредита для покупки дома стоимостью менее 3 млн рублей могут возникнуть проблемы с одобрением объекта, то там, где кредит берется на приобретение дорогой загородной недвижимости с ценой от 10 млн рублей, проблем с рассмотрением объекта обычно не возникает, сложности могут быть уже с одобрением заемщика. Поскольку для покупки такой недвижимости в кредит берется значительная сумма, зачастую превышающая 5 млн рублей, к заемщику предъявляют повышенные требования: банк оценивает возможность потенциального клиента обслуживать кредит. По словам экспертов, в некоторых случаях клиент сам отказывается от такой ипотеки, потому что проценты оказываются слишком высоки.

Ипотека на строительство

Загородное строительство по-прежнему кредитуют мало. Причина заключается в сложном оформлении залога для банка: для покупки объектов в коттеджных поселках не применяется договор долевого участия, не проводится государственная регистрация договора в Управлении Росреестра, а значит, банк не может зарегистрировать залог на строящийся дом, поэтому большинство кредитных организаций на такое кредитование не идут.

Один из немногих примеров загородных поселков, в котором уже сегодня возможно приобрести дом в кредит на этапе строительства, — коттеджный городок «Видный». Застройщик, компания «Зодчий», аккредитацию в Сбербанке прошел еще полтора года назад, основой чему был договор проектного финансирования — поселок строится, в частности, на кредитные средства, выделяемые Сбербанком.

«Принимая решение об аккредитации, банк учитывает массу факторов: оценивается надежность застройщика, общий срок реализации проекта строительства поселка, категория земель под застройку и наличие у застройщика права собственности на землю. Предпочтение отдается проектам, реализация которых осуществляется в рамках Градостроительного кодекса с получением разрешения на строительство дома и ввода его в эксплуатацию, наличием инженерной и коммерческой инфраструктуры, благоустройства, — рассказывает исполнительный директор компании „Зодчий“ Михаил Магдибур. — Конечно, наличие аккредитации коттеджного поселка в банках дает потенциальному покупателю не только возможность купить свой дом в ипотеку, но и дополнительную уверенность, что проект строительства такого поселка будет успешно завершен».

В феврале этого года благодаря совместным усилиям ООО «Зодчий» и ООО «Экспобанк» коттеджный городок «Видный» был аккредитован в ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК»). «Благодаря этому, — говорит Михаил Магдибур, — у наших покупателей появилась возможность кредитования с использованием в качестве первоначального взноса сертификатов, выданных в рамках государственных целевых программ („Молодая семья“, „Материнский капитал“, „Жилище“ и др.)».

В последнее время с появлением на загородном рынке более доступного по цене предложения стали возникать и специальные схемы, позволяющие заемщикам взять кредит на строительство таких объектов.
«Схемы, при которых банк выдает заемщику, строящему в коттеджном поселке дом с привлечением подрядных организаций, кредит на инвестирование в строительство, начали применяться с этого года, — рассказывает руководитель отдела ипотеки и субсидий компании „КГСН“ Екатерина Калеева. — Цена строительства таких объектов, возводимых по современным технологиям строительства за короткие сроки, достаточно невысока: дом площадью 100 квадратных метров стоит 2,5 миллиона рублей. Возведение дома ведется на земельном участке, предназначенном для дачного строительства. Процентные ставки по такому кредиту вполне конкурентоспособны — 14–16 процентов годовых. Основными кредиторами являются Сбербанк, „Россельхозбанк“ и „Азиатско-Тихоокеанский банк“.

В зависимости от программы деньги на инвестирование в строительство могут выделяться сразу или поэтапно, несколькими траншами, с отчетностью и дополнительным контролем со стороны банка. Во втором случае заемщику необходимо подтвердить выполнение определенного объема работ. Для проверки на строительную площадку выезжает комиссия банка.
Принимая решение о выдаче кредита на строительство такого объекта, банк анализирует только самого заемщика и стандартный набор документов: разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок. Для получения кредита потребуется минимальный пакет документов, если клиент готов предоставить в качестве залога собственную недвижимость или недвижимость третьих лиц».

Специалисты сходятся во мнении: чтобы ипотека на загородном рынке смогла хоть немного приблизиться к объемам выдачи кредитов на рынке квартир, необходимо, чтобы сначала оказались решены сопровождающие сегодня выдачу кредита на покупку загородного жилья сложности. А кроме того, на небольшие объемы выдачи ипотеки на загородном рынке влияет еще и то, что коттеджи для красноярцев по-прежнему остаются вторым жильем при существующей городской квартире, которое семья покупает, чтобы проводить на природе праздники и выходные.

Татьяна Крупко