Квартиры в кредит | Ипотека в Красноярске

Как складывается ситуация на рынке недвижимости, что происходит сейчас с ипотекой и чего красноярцам стоит ожидать в ближайшее время — эти вопросы обсуждали собравшиеся на II Ипотечном форуме представители банков, риэлторы и застройщики.

Прошлый год для ипотеки складывался очень успешно, сегодня это признают абсолютно все эксперты. В 2012 году Сбербанк выдал рекордное за всю свою историю количество жилищных кредитов — 360 тыс. займов по всей России на сумму 455,5 млрд рублей. Рост кредитования отмечали и другие кредитные организации. Выросла доля банка «ВТБ 24» в общей сумме выданных в регионе жилищных кредитов: в прошлом году банк выдавал каждый третий ипотечный кредит в Красноярском крае. Количество выданных кредитов продолжало расти до сентября, и банки уже закладывали в свои планы дальнейший рост объемов кредитования.
Однако вместо этого в сентябре рынок продемонстрировал совсем другие результаты.

«Впервые за все время развития ипотеки максимальный объем выдачи у нас был в августе, — рассказал директор управления по работе с партнерами Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Сергей Бабин. — Обычно сентябрь в среднем прирастал в объемах к августу приблизительно на 30–35 процентов. В этом году мы стали свидетелями ситуации, когда сентябрь был аналогичен по объемам августу, а в дальнейшем началось снижение. На рынке присутствовало ожидание кризисных явлений, сохранялась неопределенность. Было непонятно, как будет развиваться ситуация в Европе».

С осени прошлого года ставки пошли в рост. По мере того как растут ипотечные ставки, угасает интерес покупателей к кредитам на покупку жилья. О том, что темпы прироста ипотеки в начале года оказались минимальными с января 2010 года, говорится в аналитической справке АИЖК.

Причина снижения активности заемщиков не в том, что покупатели жилья не видят возможности для получения ипотеки в сложившейся ситуации, уверена руководитель портала «Финансист» Анастасия Потекина, дело в том, что на рынке стало меньше клиентов, желающих взять кредит. Большинство заемщиков, перед кем стояла задача улучшения жилищных условий, уже получили ипотечные кредиты.
«Тот неудовлетворенный спрос, который успел накопиться за время кризиса, как раз подошел к насыщению, — считает Анастасия Потекина, — сейчас ипотека будет пребывать в той части реального простого прироста, когда демографическая ситуация улучшается и семьи принимают решение улучшить свои жилищные условия, купив большее жилье. Что касается спроса на жилищное кредитование, то он продолжит расти, просто не такими темпами, как это происходило в 2011–2012 году. Динамика несколько снизилась».

Планы на год

Формулируя свои задачи на текущий год, каждый из выступавших на Ипотечном форуме представителей банков рассказал о намерении наращивать объемы кредитования. Но вот объем роста в этих планах назывался разный — от 10% до двукратного увеличения объемов кредитования. «Департамент стратегии центрального аппарата Сбербанка прогнозирует, что рынок в этом году вырастет на 30–40 процентов, в связи с этим у банка есть амбициозные планы», — поделился информацией Сергей Бабин.

«Банк ДельтаКредит», только осенью прошлого года пришедший на красноярский рынок, собирается наращивать в основном объемы кредитования строящегося жилья. «Наши аналитики прогнозируют прирост в ипотеке в 2013 году на 11 процентов, сейчас у нас отмечается гораздо больший спрос на первичном рынке жилья, — отметил представитель этого кредитного учреждения. — Поэтому объем выдачи кредитов на покупку строящегося жилья мы планируем увеличить в полтора раза по сравнению с объемом кредитов, которые мы сегодня продаем на вторичном рынке. Как раз на вторичном рынке прирост будет незначительным».

По словам экспертов, красноярцы, перед которыми стоит задача улучшения жилищных условий, не могут пожаловаться на отсутствие выбора ипотечных программ.
На вторичном рынке ипотеку предоставляют 39 банков, а также Красноярский краевой фонд жилищного строительства, на первичном работают 24 банка. Кредиты выдаются по программам АИЖК и по собственным программам банков, есть на рынке и специальные программы вроде кредитов на покупку коттеджа, и даже отдельная программа на переезд. Так что каждая категория заемщиков сможет найти что-то подходящее для
своей ситуации.
Причем, как отметили участники круглого стола, если раньше предложения банков отличались по ставкам, между предложениями игроков ипотечного рынка всегда сохранялась разница в один-два процента, то на сегодняшний день ставки всех кредитных организаций примерно сопоставимы, и теперь банки начинают бороться за четкий сегмент рынка.

Каждый из них пытается найти какую-то узкую нишу, в которой его предложение будет наиболее конкурентоспособным. Небольшие банки зачастую ориентируются на сделки с клиентами, которые не могут подтвердить доходы или имеют минимальный первоначальный взнос по кредиту.

На рынке равновесие

С прошлого года произошли изменения в структуре спроса. По словам специалистов, однокомнатные квартиры на вторичном рынке перестали пользоваться такой большой популярностью у покупателей, что была у них еще совсем недавно. Согласно информации компании «АРЕВЕРА-Недвижимость», большую часть сделок сегодня составляют обменные, когда уже имеющаяся у покупателя квартира меняется на новое, лучшее и большее жилье, в основном на вторичном рынке приобретают двух-трехкомнатные квартиры. Главным образом это жилье, построенное несколько лет назад. Однако и «хрущевки» с «улучшенками» по-прежнему сохраняют за собой 30% в структуре спроса.

«У покупателей спросом пользуется большое жилье, — рассказывает президент Красноярского Союза риэлторов Валерия Шапран, — сегодня у них появилось гораздо больше возможностей для улучшения жилищных условий: здесь и материнский капитал, и небольшая сумма кредита, которая нужна, чтобы переехать из двухкомнатной в трехкомнатную квартиру, имея эту сумму, уже можно заниматься улучшением жилищных условий».

По информации компании «АРЕВЕРА-Недвижимость», заемщики стали покупать больше дорогих квартир в ипотеку, 6% в структуре сделок, проходивших в компании в прошлом году, составило жилье повышенной комфортности. Речь идет о нетиповом жилье премиум- и элиткласса. Это трехчетырехкомнатные квартиры, на покупку которых берутся самые дорогие кредиты в размере 5–7 млн рублей.

«На сегодняшний день на рынке наблюдается достаточно равновесное состояние: спрос примерно соответствует объему предложения, заявки от покупателей есть, сделки идут, — отметила президент Красноярского Союза риэлторов Валерия Шапран, — мы не ощущаем снижения спроса на ипотечные кредиты. Красноярцы хотят улучшать жилищные условия. При этом сегодня на рынке есть немало клиентов, которые, имея на руках уже одобренные кредиты, не могут определиться с выбором. Когда они обращались в банк за получением кредита, то рассчитывали на покупку одной недвижимости, цена на эту недвижимость подросла. Теперь, поскольку их платежеспособность ограничена суммой одобренного кредита, они не могут купить то, что изначально планировали. А жилье худшего качества в старом жилом фонде они приобретать не хотят. И вот теперь такие покупатели ходят по рынку, а выбрать ничего подходящего не могут. В конечном итоге они вынуждены покупать жилье из старого жилого фонда. Это приводит к росту цены на старый жилой фонд».

При этом, по мнению участников круглого стола, неверно считать, что главным фактором, определяющим уровень цен, на рынке является ипотека. На формирование рыночной стоимости влияют и другие не менее важные показатели, такие, например, как существующий объем предложения. С прошлого года на первичном рынке сокращается количество объектов. В 2012 году в Красноярске построено и сдано в эксплуатацию 700 тыс. кв. м жилья, чуть меньший объем строительства запланирован на этот год — в 2013 году Красноярск должен сдать 628 тыс. кв. м жилья.
Причина в том, что в предыдущие несколько лет в городе почти не проводилось аукционов, на которых выставлялась бы земля для многоэтажного строительства, застройщики по-прежнему испытывают дефицит земельных участков, начинают меньше новых проектов, несколько снизились темпы выкупа участков у частников.

По словам участников обсуждения, существующее положение дел, сокращение объемов ввода жилья приведет к тому, что в этом и следующем году на первичном рынке будут раскупать все, что есть. Исключение могут составить разве что квартиры в компактных микрорайонах, где строится много похожих объектов с примерно одинаковыми потребительскими характеристиками, которые особого ажиотажного спроса не вызывают.
Статистика банков, говорящая о том, что спрос на первичном рынке выше, чем на вторичном, является отражением того же явления.

В сокращении объема новостроек виноваты в том числе инвесторы, которые в прошлом году вернулись на рынок жилья. Это возвращение не носит того массового характера, какой оно имело еще несколько лет назад, в 2004–2006 годах, да и настолько же больших прибылей у инвесторов сегодня нет. Инвесторы вернулись скорее из-за неопределенности на фондовом рынке, от непонимания, как будет развиваться ситуация. Что касается стоимости жилья в Красноярске, то здесь специалисты прогнозируют незначительный рост. «Мы ожидаем рост цены квадратного метра в пределах 12 процентов, немногим выше, чем уровень инфляции, это небольшой рост по сравнению с тем, что был до кризиса, — рассказала заместитель генерального директора „АРЕВЕРА-Недвижимость“ Ирина Томаровская. — Если говорить о рынке ипотеки, то здесь ожидается повышение ставок. При этом будут банки, которые, чтобы удержать и увеличить свою долю на рынке, будут продолжать предлагать более интересные программы».

Повышение ставки прогнозирует и банк «ВТБ 24». «Ожидается, что к середине 2013 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам вырастет на 1 процент (во втором полугодии), — рассказал управляющий „ВТБ 24“ в Красноярске Виталий Чумаков. — Соответственно, реальная ипотечная ставка достигнет 13,3 процента. Результатом изменений ипотечной ставки может стать снижение объемов выдаваемых кредитов, а также снижение объемов продаж недвижимости. Но, тем не менее, рынок все равно будет расти — спрос на рынке есть, и он удовлетворен еще далеко не в полной мере. Объемы выдач в среднем должны вырасти примерно на 21 процент. Планируется, что ипотечный портфель банка „ВТБ 24“ в 2013 году вырастет на четверть. В нынешнем году банки не будут вводить новые требования к заемщикам, потому что уже сейчас установлены достаточно сложные условия. Ужесточение условий ипотечного кредитования не приведет к положительным результатам. Основная цель банка — это расти больше рынка.

В 2013 году продолжится развитие основных сегментных программ ипотечного кредитования „ВТБ 24“, по ряду из них могут быть увеличены пороговые значения — так, к примеру, по ипотечной программе для военных с начала нынешнего года была увеличена максимально возможная сумма (до 2,35 млн рублей)».
По мнению представителей компании «АРЕВЕРА-Недвижимость», ипотеку будут брать и по выросшим ставкам, при условии что рост этот будет небольшим. «Анализируя ту обратную связь, которую мы получаем от клиентов, можно сказать, что психологический и материальный порог, когда ипотека начнет останавливаться, — это 14 процентов на вторичном рынке и 17–18 процентов по кредитам на строящееся жилье».

Татьяна Крупко