Оформление прав на земельные участки | Как оформить участок в собственность?

Местные власти призывают горожан не откладывать оформление прав на земельные участки. Заниматься оформлением земли нужно не только потому, что с незарегистрированной недвижимостью невозможно провести сделку, не оформленный должным образом участок нельзя ни продать, ни подарить. Если когда-нибудь территория, на которой стоит дом, потребуется городу для развития, и земля будет изыматься для муниципальных нужд, жители расселяемых домов не получат компенсацию за изымаемый участок. О том, каким образом зарегистрировать землю, рассказали специалисты департамента муниципального имущества администрации и Управления Росреестра по Красноярскому краю.

Общий порядок гласит: земельные участки предоставляются в собственность или в аренду на основании решения администрации. Однако прежде всего земельный надел нужно сформировать и поставить на кадастровый учет. Для этого заинтересованное лицо обращается в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации (если участок находится в Красноярске) или в районную администрацию (если земельный надел располагается в районе края), где сможет получить задание на выполнение геодезических работ.
После чего начинается этап подготовки документов: проводится межевание, готовится схема размещения участка на кадастровом плане территории, участок ставится на кадастровый учет.

Если заявитель хотел бы получить землю в собственность, решение о том, предоставить землю в собственность или нет, будет принимать департамент муниципального имущества и земельных отношений. Причем земельный участок может быть ему предоставлен как бесплатно, так и за плату.

На бесплатное получение участков имеют право собственники стоящих на участке жилых домов, чьи права на построенные объекты возникли до 1990 года.
Если администрация принимает решение о том, что участок не может быть предоставлен бесплатно, его придется выкупать. Размер выкупной стоимости определяется исходя из кадастровой стоимости участка.

В 2011 году в Красноярском крае была проведена кадастровая оценка участков, находящихся в границах населенных пунктов. Согласно проведенной оценке, кадастровая стоимость земли, предназначенной для индивидуального жилищного строительства в пределах Красноярска, в среднем составила 500 рублей за квадратный метр, стоимость земель, предназначенных для дачного строительства, — 200 рублей за «квадрат». Именно эти суммы и придется выплатить желающим выкупить участок в собственность.
Причем еще совсем недавно, до 1 июля 2012 года у них была возможность приобрести землю под объектами капитального строительства по льготной цене, которая составляла 1,5% от кадастровой стоимости.

«На сегодняшний день рассматривается законопроект — закон Красноярского края о продлении срока льготного выкупа, в котором предусматривается определить размер выкупной стоимости в виде 3 процентов от кадастровой цены для собственников жилых домов, гаражей, которые не подпадают под упрощенный порядок бесплатной приватизации участков», — рассказала начальник отдела землеустройства департамента муниципального имущества и земельных отношений Ольга Лукьянова.

Исключение из правила

Из этого общего правила есть одно важное исключение — упрощенный порядок оформления прав на земельные участки, более известный как «дачная амнистия». Вопреки названию распространяется этот порядок не только на дачные наделы, но и на земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и индивидуального гаражного строительства.

«Когда законодатели вводили этот закон, они, прежде всего, стремились упростить процедуру оформления земли, — объясняет начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по Красноярскому краю Виктория Максакова. — На момент принятия закона по всей стране сохранялось большое количество участков, которыми граждане владели, не имея должным образом оформленных документов. У них на руках были документы на пользование, документы о праве владения землей и свидетельства прежнего образца. Поэтому законодатель разрешил гражданам оформить права на землю, не обращаясь для этого в администрацию, если у них есть документы, подтверждающие право использования участка на постоянной основе (то есть на праве пользования, постоянного пожизненного владения), или документ об отводе земли, где не указан вид права либо невозможно его опреде?лить. С этими документами граждане могут напрямую прийти в Управление Росреестра, чтобы зарегистрировать право собственности».

В 2008 году в законе появилось одно очень важное дополнение. Возможность оформить свои права в упрощенном порядке стала распространяться и на собственников жилых домов, которые получили их по наследству или стали их обладателями в результате каких?либо сделок.
Таким образом, если на неоформленном участке стоит дом, права на который зарегистрированы, у нынешних владельцев появилась возможность зарегистрировать землю на основании документов прежнего собственника. Для этого гражданину нужно было напрямую обратиться для регистрации участка в Управление Росреестра.

«Этим правом очень многие поспешили воспользоваться, — рассказывает Виктория Максакова, — так, семьи, проживающие в частном секторе Николаевки, если у них были документы о выдаче земельного участка под строительство прежнему собственнику или такие документы были найдены в архивах, на основании этих документов получали право зарегистрировать права на дом. Для регистрации граждане предоставляли документы об отводе участков под застройку, выданные в 20–30?х годах прошлого века».

Другое важное нововведение «дачной амнистии» — удешевление процедуры оформления прав на земельные участки. Чтобы оформить права на участок по «дачной амнистии», больше не требовалось проводить межевание участка. Человек получал право зарегистрировать право собственности, даже если границы участка не установлены.

Однако наряду с очевидными плюсами есть у упрощенного порядка регистрации земли и явный минус. Оформленные в рамках «дачной амнистии» участки не имеют границ. Все это привело к появлению многочисленных споров о границах участка, на рынке появились случаи самовольного захвата земли. Однако отсутствие у участков границ предоставляет собой серьезный минус для покупателей.

Принято считать, что «дачная амнистия» ограничена по срокам. На самом деле сроков окончания действия упрощенного порядка оформления для земельных участков не установлено. Единственное существующее ограничение — до марта 2015 года — касается упрощенного оформления стоящих на участке жилых домов.

Земля под многоквартирными домами

Есть категория земельных участков, оформление которых имеет свои особенности, — речь идет о земле, занятой под многоквартирными домами (в эту же категорию попадают и некоторые двухквартирные дома). Для оформления таких земельных наделов действует правило: право общей долевой собственности на участок наступает с момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет. При этом земельный участок в собственность жильцов оформляется бесплатно.

Установлением границ участков общего пользования под многоквартирными объектами и постановкой на кадастровый учет занимается администрация. Для этого гражданам не нужно даже приносить в администрацию кадастровый паспорт, достаточно написать заявление, и тогда сами специалисты будут запрашивать необходимые для оформления земли сведения в Кадастровой палате.

По такой схеме можно оформить в собственность и двухквартирный дом. Однако для этого необходимо одновременное выполнение нескольких условий.
Во?первых, у участка должны быть установлены границы, а сам двухквартирный дом должен иметь признаки многоквартирного, то есть у него должны быть общий чердак, подвал, коммуникации, которые обслуживают больше одной квартиры.
Кроме того, у проживающих в таком доме семей должны быть оформлены права на квартиры. В некоторых случаях двухквартирные дома юридически оформлены как один дом, находящийся в общей долевой собственности проживающих в нем семей. На такие объекты этот порядок регистрации не распространяется. Только в том случае, если собственники имеют документы на квартиры, есть все основания для формирования участка и оформления его в общую долевую собственность бесплатно.

Типичные сложности

Со сложностями при оформлении земли чаще других сталкиваются владельцы участков, занятых гаражами. Причина заключается в порядке выделения земли. «Дело в том, что у нас в городе участки предоставлялись не под индивидуальное гаражное строительство, а под коллективное, — поясняет Виктория Максакова. — А на коллективное строительство „дачная амнистия“ не распространяется, таким образом, у граждан на руках могут быть документы об отводе большого земельного участка в гаражный кооператив, а самому гражданину выдавалось разрешение на строительство. Эти участки не подпадают под „дачную амнистию“, поэтому для получения участка в собственность им приходится обращаться в администрацию и пользоваться обычным порядком предоставления через решение администрации».

В некоторых случаях трудности испытывают владельцы многоквартирных домов. «Если на земельном участке расположен дом, находящийся в общедолевой собственности, то правило такое: оформлять землю нужно в общую долевую собственность, то есть для регистрации должны прийти все собственники, — говорит Виктория Максакова. — И если кто?то один откажется оформлять свои права на землю, то он создаст препятствие для других собственников».

По словам специалистов, при оформлении участков, занятых под жилыми домами, сложности возникают реже, и в основном они связаны с тем, что у живущих в них семей отсутствуют либо утеряны документы об отводе земельного участка для строительства, и найти их в архивах также не удалось. В таком случае при оформлении в собственность действует общий порядок, гласящий, что для регистрации своих прав на участок гражданин должен обратиться в администрацию. Для этого собственнику необходимо подать заявление в администрацию того населенного пункта, на территории которого находится участок. И тогда уже департамент муниципального имущества и земельных отношений будет решать, получит он участок или нет и на каких основаниях.

Татьяна Крупко