Проект планировки | Микрорайон Пашенный

Рассматривать проекты планировки новых районов с привлечением застройщиков, ресурсоснабжающих компаний, проектировщиков в Красноярске начали с прошлого года. В этом году в краевом центре продолжается работа по подготовке проектов развития микрорайонов, в ходе которой необходимо скоординировать действия всех занятых в процессе сторон. Февральское совещание в институте «Красноярскгражданпроект» было посвящено двум жилым районам — Бугачу и Пашенному.

Ситуация в этих районах далека от того, чтобы называться идеальной. В отличие от большинства микрорайонов города, проекты планировки для которых принимались в предыдущие несколько лет, территория в Бугаче и Пашенном не свободна от прав третьих лиц. Это не чистое поле, для которого можно готовить проект с нуля. Большая часть Пашенного уже застроена, владельцы участков в Бугаче давно определены: 72% территории района находится в частных руках, в аренде или собственности компаний. Здесь, куда ни ступи, везде натыкаешься на чьи-то интересы.

Из 150 существующих в районе земельных участков 86 уже имеют владельцев. На небольшой остающейся до сих пор не занятой территории по проекту должна пройти дорога и разместиться рекреационная зона. У собственников земли в районе свои планы на принадлежащие им площадки, и они далеко не всегда совпадают с планами города по развитию территории.

Как в сложившихся обстоятельствах создать условия для появления комфортной среды, обсуждали на совещании в институте «Красноярскгражданпроект» с участием мэра города Эдхама Акбулатова.

Сомнения вызывали первые же озвученные на совещании цифры. Согласно проекту планировки, подготовленному специалистами градостроительного института, плотность застройки в новом районе должна составлять 28 кв. м жилья на человека. На деле это означает, что основная доля жилья в Бугаче будет представлена крупногабаритными квартирами.
Однако вряд ли застройщики пойдут вопреки сложившейся тенденции, согласно которой самыми востребованными на рынке вот уже несколько лет остаются однокомнатные квартиры небольшой площади, и станут застраивать район крупногабаритным жильем. Это значит, что показатель в 28 кв. м жилья на человека не имеет ничего общего с действительностью.

А ведь отталкиваясь именно от этой цифры, определяют, сколько в новом районе необходимо построить школ, поликлиник и детских садов. Предполагается, что потребности двадцатитысячного населения Бугача в социальной инфраструктуре смогут обеспечить две школы, пять детских садов, поликлиника на 400 посещений в смену. И социальных объектов в районе потребуется еще больше, если застройщики собираются строить в Бугаче малогабаритное жилье.

Но даже для того количества объектов инфраструктуры, что заложено в планы, сложно найти свободные участки. Как рассказали специалисты «Красноярскгражданпроекта», единственная не обремененная правами третьих лиц и при этом подходящая по параметрам для размещения социального объекта площадка отведена под строительство школы. Участки для размещения остальных социальных объектов в районе приходится искать. Вторую школу авторы проекта предлагают возве-сти в пойме реки Бугач, отсыпав для этого площадку.

Что касается остальных объектов инфраструктуры, то территории для них придется частично выделить застройщикам. По словам заместителя директора института «Красноярскгражданпроект» по градостроительной деятельности Татьяны Лисиенко, со строительными компаниями уже существует договоренность о том, что они передадут городу площадки для размещения дошкольных учреждений. В конечном счете застройщики не меньше администрации заинтересованы в их появлении. Решая, в каком районе приобрести квартиру, покупатели сегодня ориентируются не только на характеристики жилых домов. Близость инфраструктуры, объектов социального назначения, благоустройство двора играют при выборе не менее важную роль.

Коммунальные сети

Не решен в районе и вопрос обеспечения теплом. Первоначально при подготовке проекта планировки Бугача предполагалось, что потребности района в тепле обеспечит котельная маргаринового завода. Теперь у Бугача появился конкурент в лице строящегося по соседству микрорайона «Аркадьевский». К реализации этого проекта застройщики приступили раньше, чем к строительству на Бугаче, и теперь именно он заберет необходимые мощности.

На сегодняшний день существуют два варианта обеспечения теплом Бугача. Первый — модернизация существующей котельной маргаринового завода, причем простым наращиванием ее мощности проблему не решить. Потому что в этом случае санитарно-защитная зона вокруг угольной котельной поглотит значительную часть территории района.
Необходимо использовать возможности современных технологий, однако, когда о способах модернизации спросили присутствовавшего на совещании представителя «КрасТЭК», был получен ответ, что единственное техническое решение, которое они сегодня видят, — это увеличение высоты трубы, чтобы расширить зону рассеивания выбросов.

Другой вариант теплоснабжения района — подведение к площадке мясокомбината сетей так называемого «северного обхода» — теплоснабжения от котельной завода «Крастяжмаш».
Как заверили проектировщики, если пойти по этому пути, появившихся в результате мощностей вполне хватит для обеспечения всего района теплом.

Что касается водоснабжения, то его предполагается выполнить от городских сетей, для чего потребуется построить водовод протяженностью 8,5 км. «У нас пока отсутствуют гарантии этих источников водоснабжения. Хотелось бы, чтобы сетевые компании изучили проект и сказали, возможно ли развитие в таком виде», — отметила Татьяна Лисиенко.

«Площадки в районе принадлежат целому пулу застройщиков, и каждая из строительных компаний сегодня приходит в ресурсоснабжающие организации за техническими условиями, — рассказал депутат Законодательного собрания Красноярского края Анатолий Матюшенко. — Учитывая, что в районе предполагается формировать определенные центры, это значит, что все внеквартальные сети: электрические, тепловые — нужно прокладывать с учетом этой застройки. Необходимо поручить департаменту градостроительства скоординировать эту работу и получить общие техусловия на весь район, а уже потом выделять их на кварталы отдельным застройщикам».

Пока не согласованы вопросы с инженерными сетями и выделением участков под инфраструктурные объекты, предложено ввести в новом районе мораторий на строительство.

Центры притяжения

С Бугача в Красноярске может начаться применение нового подхода при создании проектов планировки, когда в план развития микрорайона изначально закладывают появление в нем центров притяжения — площадок, которые затем будут привлекать новых жителей в район.
Для расположенного на экологически чистом направлении и при этом отличающегося транспортной доступностью Бугача таким центром притяжения может стать размещение современных экологически чистых производств.

Существование на территории района железнодорожной платформы позволит добираться отсюда на железнодорожном транспорте в центр города. Прорабатываются вопросы совмещения нескольких функций, создание в районе транспортнопересадочного узла с торговыми и сервисными предприятиями.

«Если железнодорожный транспорт рассматривать как общественный, которым будет пользоваться большое количество горожан, нужно вместе с ним рассматривать создание общественного центра, транспортно-пересадочного узла, где будет организована торговля, сервисные услуги, — отметил глава города. — Чтобы приезжающие на поезде сразу же попадали в стоящий прямо на платформе торговый центр. Это удобно и для жителей района, и для бизнеса, который получит гарантированный поток покупателей».

У собственников участков в районе свой взгляд на возможности развития территории. Как нетрудно догадаться, большинство застройщиков планирует строить в экологически чистом районе жилье.

По словам главы города Эдхама Акбулатова, определить возможные варианты использования территории — задача проектировщиков. Именно они должны предложить варианты наиболее выгодного использования площадок в новом районе, которые сами владельцы участков могут увидеть далеко не всегда. «Если мы создадим условия, которые сделают размещение торговых объектов выгоднее банальной продажи площадей в жилых зданиях, я уверен, что застройщики могут пересмотреть свои планы», — отметил глава города.
Мэр поручил департаменту градостроительства совместно с департаментом экономики рассмотреть различные варианты развития этой территории. Кроме того, департаменту градостроительства поручено провести ревизию площадок в Бугаче. Все участки с истекающим сроком аренды, к освоению которых застройщики до сих пор не приступили, по словам мэра, должны быть изъяты, после чего право заниматься строительством на этих землях будет реализовано на торгах.

Общественные пространства

Коснулись на совещании и такого важного условия появления комфорта в микрорайоне, как формирование общественных пространств. Краевой центр сегодня не может похвастаться удобными территориями для прогулок горожан. Единственные подходящие под определение общественных пространств улицы находятся в историческом центре города.

Согласно проекту планировки, пешеходные бульвары должны пройти зеленым лучом вдоль ул. Норильской и завершиться у озера. Примыкающую к району с северной стороны рекреационную зону предлагают благоустроить, разместив на ней спортивные площадки. Причем создание общественных пространств не сводится к появлению в районе парков и скверов, сюда входят и пешеходные зоны, и территория внутри жилых кварталов, общественные зоны с предприятиями торговли и обслуживания.
«Мы должны принять решение о том, что общественные пространства — это некие табу, которые не могут пересматриваться в процессе реализации проекта планировки», — отметил глава города.

Предусмотрена в проекте и модернизация дорожной сети района. Для этого главную транспортную магистраль нового района — ул. Калинина — собираются расширить, подготовлен и проект расширения автодороги, ведущей в направлении поселка Элита. Кроме того, в планах значится расширение внутрирайонной магистрали — ул. Норильской. Для безопасно-сти пешеходов предусмотрено строительство надземного перехода в районе школы на ул. Калинина.

Будущее коммунальной зоны

Рассматриваются различные варианты использования коммунальной зоны, на территории которой находятся неработающие предприятия и склады. Авторы проекта предлагали частично сохранить за ней прежнее назначение, частично перепрофилировать, разместив здесь многоуровневые паркинги.
«Оставлять в городе такие производства нерационально, — возразил Эдхам Акбулатов, — они могут выноситься в район станций Кача и Минино. Коммунально-складская зона должна быть дополнена в этом месте современной производственной зоной. Современная — это значит экологически чистая, роза ветров в этом районе такова, что здесь может быть размещено только экологически чистое производство».

Каким образом использовать возможности коммунально-складской зоны, стоит ли ожидать здесь появления современного технопарка, предполагается ли создание в районе какого-то инновационного производства — эти вопросы глава города предложил проанализировать проектировщикам.

На то, чтобы определить использование коммунально-складской зоны, обсудить с застройщиками вопросы выделения участков под строительство социальных объектов и формирования центров притяжения, у департамента градостроительства есть два месяца. Именно такой срок отведен ведомству на эту работу мэром.

Через два месяца все стороны должны снова собраться на совещании для рассмотрения проекта. Откладывать решение этих вопросов нельзя, иначе, как отметил один из участников совещания, «пока мы здесь только думаем о том, каким должен быть район, там бесконтрольно настроят и гаражи, и склады».

Пашенный. Поиск решения продолжается

Вторым на февральском совещании в «Красноярскгражданпроекте» был рассмотрен проект планировки Пашенного. К обсуждению схемы развития Пашенного на круглом столе возвращаются уже во второй раз, и для этого есть основания. Несмотря на то, что большая часть жилья в районе уже построена, в Пашенном так и не приступили к строительству социальных объектов. В районе, численность населения в котором постоянно растет, сложился дефицит школ и детских садов.

И без того непростая ситуация осложняется тем, что площадок, подходящих для их размещения, в районе не осталось. Когда город подошел к строительству социальных объектов в Пашенном, оказалось, что участки, на которых по плану они должны были быть построены, заняты ветхим жильем. Заниматься сносом и расселением ветхих домов, чтобы построить на их месте социальные объекты, город не имеет права. Ответа на вопрос, каким образом выходить из создавшегося положения, у проектировщиков нет.

Единственный существующий на сегодняшний день вариант — это привлекать к участию в сносе застройщиков. Строительные компании, которые уже ведут работу в районе в рамках механизма муниципально-частного партнерства, занимаются благоустройством набережной, готовят проекты для школ, отсыпают дороги, возьмут на себя снос ветхого жилья в обмен на то, что часть обязательств, которые ранее должна была выполнять строительная компания, будет переложена на город.

Согласно проекту планировки, в Пашенном должны появиться три школы, пять детских садов на 795 мест, группа кратковременного пребывания детей на 329 человек, будет построен досуговый центр в первом квартале и спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном.

Сегодня на площадках Пашенного работают шесть красноярских застройщиков. Основную долю жилья в районе возводит группа компаний «Красстрой», застройщик жилого комплекса «Белые росы», которая в ближайшие несколько лет должна ввести в эксплуатацию на этой территории 280 тыс. кв. м жилья, 35 тыс. кв. м в микрорайоне «Утиный плес» до 2012 года сдаст в эксплуатацию компания «Альфа», 5,2 тыс. кв. м — ЗАО «Фирма «Культбытстрой», в западной части района строят жилье «СибЛидер», «Омега» и «Зодчий». В общей сложности до 2015 года этими компаниями должно быть построено 394,8 тыс. кв. м жилья.
Причем четкого ответа на вопрос, сколько потребуется средств для строительства всех необходимых объектов, глава города от специалистов градостроительного института на совещании не получил.

Второй проблемный вопрос — создание в Пашенном транспортной инфраструктуры. Дороги в районе проектировщики предлагают строить поэтапно, в несколько очередей. На первом этапе предполагается строительство ул. Карамзина и участка ул. Судостроительной. Во вторую очередь запланировано строительство отрезка дороги ул. Судостроительная — ул. Семафорная и участка от ул. Семафорной длиной 1,4 км с выходом на остров Отдыха, а также строительство дороги Коммунальный мост — ул. Свердловская протяженностью 1,6 км. Наконец, на третьем этапе рассматривается возможность появления выезда из района на строящийся четвертый автодорожный мост.

Определить, каких затрат потребует дорожное строительство на первом этапе, а также решить с застройщиками, каким образом те смогут принять участие в расселении участков под строительство социальных объектов в районе, департамент градостроительства должен в ближайшее время. К обсуждению вопросов развития Пашенного и Бугача застройщикам и городским властям предстоит вернуться еще не раз. Проблемы, которые накапливались годами, невозможно решить в рамках одного совещания.

Татьяна Крупко