Оценка земельных участков | Кадастровый круговорот

Не реже чем один раз в пять лет в Красноярском крае проводится кадастровая оценка земель различного назначения. Результаты оценки утверждают постановлением правительства края, после чего актуализированная информация вносится в государственный кадастр недвижимости и служит базой для расчета земельного налога в следующем году, а еще 12 месяцев спустя налогоплательщики получают платежные извещения. И порой новые суммы в квитанциях оказываются для них неприятным сюрпризом.

Согласно федеральному закону «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ, данные кадастровой оценки земельных участков должны обновляться не реже чем раз в 5 лет. Так, в 2008 году была проведена государственная кадастровая оценка более 165 тыс. садоводческих, огороднических и дачных участков. С учетом установленного срока периодичности проведения кадастровой оценки в 2013 году запланирована актуализация кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории Красноярского края.

В 2012 году в кадастр недвижимости были внесены актуализированные данные о кадастровой стоимости 940,4 тыс. земельных участков в составе земель населенных пунктов Красноярского края на основании результатов, утвержденных постановлением правительства Красноярского края 22.11.2011 № 708-п. В ноябре 2012 года постановлением краевого правительства № 673-п были утверждены результаты государственной кадастровой оценки 104,8 тыс. земельных участков сельскохозяйственного назначения (за исключением садоводческих, огороднических и дачных земельных участков) общей площадью 15 150 037 га. В настоящее время сведения об их кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости и переданы в налоговые органы.

<h2Ждать ли повышения налога на дачные участки?

В этом году для большинства дачных, садовых и огородных участков на территории Красноярского края сумма налога по сравнению с прошлым годом не изменится. Результаты их оценки используются при расчете налоговых платежей с 2009 года. Например, в Емельяновском районе кадастровая стоимость одного квадратного метра составляет в среднем 175 рублей, в Березовском районе — около 130 рублей, в Манском — примерно 100 рублей. Представительные органы местного самоуправления определили для садоводов края налог не более 0,3% от кадастровой стоимости, так что платеж составляет в среднем 400–600 рублей за 10 соток в год.

Земельные участки для дачного строительства, садоводства, огородничества, расположенные на территории самого Красноярска, вместе с остальными землями населенных пунктов прошли кадастровую оценку в 2011 году, ее результаты вступили в силу с 2012 года. Учитывая, что в текущем году их владельцы будут платить земельный налог за 2012 год, начисляться он будет на основании новых результатов, но особых изменений в сумме налога садоводы не заметят. Кадастровая стоимость для земельных участков садоводческих, огороднических, дачных объединений в Красноярске составила в среднем около 420 рублей за квадратный метр, горсовет установил ставку земельного налога для данного вида использования земли на уровне 0,1%, так что за участок в 10 соток в черте города в 2013 году дачники и садоводы получат налоговые извещения на сумму в пределах 420 рублей. По сравнению с прошлым годом увеличение окажется незначительным, поясняют в Росреестре: до переоценки кадастровая стоимость квадратного метра садоводческих участков в Красноярске составляла 400 рублей.

Теоретически суммы земельного налога для соседних участков со сходными характеристиками зависят только от площади участков, однако на деле разница бывает более значительной, и связана она с упрощенным порядком оформления участков в собственность. Для того чтобы внести в кадастр недвижимости сведения о ранее учтенном земельном участке, заявители приносят выданные органами местного управления документы, где зачастую разрешенное использование и местоположение не уточнено — указано название садового общества, но границы участка на местности не установлены.

В ситуации, когда в границах района есть несколько садоводческих товариществ с одинаковыми названиями, по какому из них брать среднюю кадастровую стоимость квадратного метра, остается только догадываться, здесь и кроется объяснение разницы в сумме налога.

Разные подходы к оценке

Кадастровую стоимость земельных участков в городах и селах, на межселенной территории и в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений оценщики определяют на основании методов массовой оценки недвижимости, в том числе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. В отличие от кадастровой, индивидуальная рыночная оценка выводится путем анализа цен на подобные участки, учитывает характеристики конкретного участка и отличается большей точностью. Совсем иначе определяют цену сельхозугодий за пределами поселений, которые используются для производства сельхозпродукции (по данным последней оценки земель этой категории, таких в крае большинство — 97%).
Они оцениваются на основе капитализации расчетного рентного дохода: при определении их кадастровой стоимости оценщики высчитывают, какой доход принесет арендатору земельный участок при наиболее эффективном использовании.

Проведенная в 2012 году оценка земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, используемых для садоводства, огородничества и дачного хозяйства, финансировалась из средств краевого бюджета, заказчиком выступало Агентство по управлению госимуществом Красноярского края, исполнителя (новосибирское ООО «АКГ «ЭКФАРД») определили по результатам открытого аукциона. Перечень подлежащих оценке участков был сформирован по состоянию на 1 января 2012 года с теми характеристиками, которые содержались в кадастре.

Особенно важен этот нюанс для тех правообладателей, чей участок ранее использовался для производства сельхозпродукции, но в дальнейшем по инициативе собственника был разбит на более мелкие наделы для ведения дачного хозяйства — именно по такой схеме в окрестностях Красноярска бывшие поля превращаются в дачные некоммерческие товарищества. Если вид разрешенного использования разделенного на участки массива владелец изменить не успел, то в 2012 году земля вошла в список сельхозугодий, поскольку на тот момент еще не стала дачной, и была оценена по соответствующей методике.

Методика влияет на цену

За первые месяцы 2013 года СМИ не раз сообщали, что краевые парламентарии сочли результаты выполненной в 2012 году кадастровой оценки земель сельхозназначения слишком завышенными. Депутатов обеспокоил рост налоговых платежей, который не лучшим образом может отразиться на сельхозпроизводителях края. Между тем в Росреестре заверяют, что при оценке соблюдались все требования законодательства, а разница между новой и старой кадастровой стоимостью связана с новыми методическими подходами, особенно в северных территориях.

«Законодательная база и стандарты оценки дают оценщику право самому выбирать методы оценки, использовать ту или иную дополнительную информацию, — поясняет детали проведенной оценки начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю Евгений Сашин. — Оценка земель сельхозназначения проводилась в соответствии с новыми методическими указаниями, утвержденными Минэкономразвития России в 2010 году. Этот документ предполагает новые методические подходы по сравнению с ранее действовавшей методикой. В соответствии с предыдущей методикой оценка осуществлялась в два этапа: вначале на межрегиональном уровне — в целях сопоставимости показателей кадастровой стоимости, — а лишь затем внутри региона на основании федеральных нормативов производилось дифференцирование тех или иных показателей с учетом почвенных разновидностей, качества почв, по местоположению, технологическим свойствам, климатическим условиям.
Сегодняшняя методика не предусматривает федеральных нормативов, используются лишь региональные данные. Оценщик получает через заказчика работ перечень земельных участков, подлежащих кадастровой оценке, на основе сведений кадастра недвижимости, а также в краевом Управлении Росреестра — материалы государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства (почвенные карты, материалы почвенного обследования) и материалы предыдущего тура оценки земель сельхозназначения, запрашивает в ТО Росстата, Минсельхозе и иных ведомствах другую статистическую информацию. На основе этих документов исполнитель проводит оценку, используя достоверную информацию и данные доказательственного характера. Отчет о результатах оценки после экспертизы в СРО, рассмотрения на краевой межведомственной комиссии принимается заказчиком».

За земельную долю в составе земельного массива площадью 10–15 га по ставке 0,3% правообладатели платят порядка 1000–1500 рублей в год. По сравнению с объемом прочих затрат, в том числе на ГСМ, эта сумма не выглядит такой уж разорительной: доля затрат по земельным платежам составляет не более 1% от всех затрат сельхозпроизводителя, отмечает начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю Евгений Сашин. Кроме того, органы местного самоуправления дифференцируют налоговые ставки для разных категорий налогоплательщиков, устанавливая величину ставки в соответствии с разрешенным использованием, исходя из платежеспособности в той или иной сфере деятельности.

Спорные случаи рассматривает комиссия

У правообладателя есть несколько способов узнать, изменилась ли кадастровая стоимость его участка в результате оценки. Постановления правительства Красноярского края об утверждении результатов кадастровой оценки публикуются и размещаются в правовой базе «Консультант плюс», информацию о новой стоимости участков заносят в публичную кадастровую карту на официальном портале Росреестра. Кроме того, сведения о кадастровой стоимости предоставляются в виде кадастровой справки, которую в органе кадастрового учета (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю) выдают бесплатно, или в виде кадастрового паспорта или кадастровой выписки, за изготовление которых придется заплатить.

Иногда результаты кадастровой оценки вызывают у правообладателей вопросы, особенно когда дело касается участков земли в краевом центре стоимостью в миллионы, а то и миллиарды рублей, принадлежащих юридическим лицам на праве собственности или долгосрочной аренды. Компании отстаивают снижение кадастровой стоимости своей недвижимости в досудебных разбирательствах, а если комиссию доводы не убедят-то в зале суда.

Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка в досудебном порядке, собственники должны успеть подать заявление в краевое Управление Росреестра не позднее чем через полгода с даты внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Специальная комиссия (коллегиальный орган) рассмотрит представленный пакет документов. Если документы будут соответствовать установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, заявление будет удовлетворено. В случае, когда владелец предоставляет результат оценки рыночной стоимости участка на дату определения кадастровой стоимости, причем рыночная стоимость оказывается на 30 и более процентов ниже кадастровой оценки, отчет должен пройти экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков.

Еще одним основанием для пересмотра является использование в ходе кадастровой оценки недостоверных сведений (разрешенное использование, площадь, местоположение, использование недостоверных факторов стоимости и т. д.). «Законодательством установлено, что правообладатель может запросить у заказчика сведения из отчета, которые использованы по объекту недвижимости с оспариваемой кадастровой стоимостью, чтобы определить, были они достоверными или нет», — отмечает начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю Евгений Сашин.

Евгений Сашин, начальник отдела оценки недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю

Первые результаты досудебного оспаривания оценки

Комиссия по досудебному рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости приступила к работе с февраля 2012 года, прошлый год стал в ее работе дебютным. Пока такой способ решения вопросов со спорной оценкой — явление новое, обращения в комиссию носят не массовый, а единичный характер. К тому же не все заинтересованные лица вовремя ознакомились с результатами кадастровой оценки: раньше остальных правообладателей узнали об изменении кадастровой стоимости те юридические лица, которые оплачивали авансовые платежи, и у них было достаточно времени, чтобы снизить оценку в досудебном порядке.

Арендаторы участков узнали о повышении арендной платы в середине года, и тем, кто не успел обратиться в комиссию, пришлось оспаривать результаты в суде. Остальные плательщики узнали об изменении кадастровой стоимости, только когда подошел срок уплаты налога и установленный шестимесячный срок для подачи заявления давно истек, тем самым у них остался единственный способ добиться снижения кадастровой стоимости участка — через суд.

Далеко не во всех случаях заявителям удается доказать, что кадастровая стоимость их участков завышена. Из 64 поданных в 2012 году в комиссию Управления Росреестра по Красноярскому краю заявлений 28 были возвращены еще до рассмотрения, поскольку заявители предоставили неполный пакет документов. На рассмотрение вынесли 36 заявлений, из них по 12 спорным случаям в пересмотре стоимости было отказано. Оценку еще 12 участков правообладателям удалось оспорить, и в кадастр недвижимости по итогам рассмотрения заявления на комиссии была внесена рыночная стоимость этих объектов (обращения касались участков стоимостью от 2,2 млн до 4,5 млрд рублей, как правило, в результате пересмотра эта сумма сокращалась в несколько раз). В отношении оставшихся 12 объектов мнения членов комиссии разошлись, и решение, какую кадастровую стоимость присвоить земельному участку, так и не было вынесено: по существующему законодательству, чтобы одобрить или отклонить изменение стоимости участка в кадастре недвижимости, комиссия должна голосовать за или против единогласно.
Впрочем, даже положительный вердикт комиссии не всегда исключает для правообладателя судебные разбирательства.

«В 2012 году в комиссию обращались крупные заявители, — рассказывает начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю Евгений Сашин, — их заявления удовлетворялись, но в дальнейшем часть компаний все равно вынуждены были участвовать в судебных процессах. Администрация Красноярска, как получатель земельных платежей в бюджет, выступала с исковыми заявлениями, не согласившись с решением комиссии пересмотреть кадастровую стоимость участков. Однако процесс со стороны города был проигран: суд встал на сторону правообладателя и поддержал его».

С 1 января по 30 июня 2013 года комиссия по досудебному рассмотрению будет принимать заявления правообладателей, которые сочли кадастровую стоимость своих земель сельхозназначения завышенной. Как сообщили в Росреестре, на начало марта ни одного заявления по результатам прошлогодней оценки не поступило.

Вырастет ли налог на дачные участки после оценки 2013 года?

В следующем году новую волну обращений в комиссию может повлечь за собой переоценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Красноярского края, результаты которой станут известны в конце 2013 — начале 2014 года. Количество заявлений будет зависеть от того, как сильно изменится стоимость земельных участков за прошедшие с момента предыдущей оценки 5 лет. «Можно спрогнозировать некое увеличение, — предполагает начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю Евгений Сашин, — потому что если при определении кадастровой стоимости земель сельхозназначения используется метод капитализации земельной ренты, исходя из доходности и затрат сельхозпроизводителей, то при оценке садоводческих, огороднических и дачных участков в расчет берутся факторы стоимости, которые определяются исполнителем (зачастую это удаленность от центра субъекта, центра муниципального района, наличие электричества, водоснабжения), и рыночная информация. Цены на рынке земельных участков сейчас таковы, что увеличение стоимости земельных участков по сравнению с показателями 2008 года в любом случае произошло».

Оспорить оценку станет легче

Пока комиссии в регионах осваивались со своими полномочиями, Минэкономики подготовило изменения в закон об оценочной деятельности. Эти поправки предоставляют больше возможностей для досудебного оспаривания результатов кадастровой оценки. Например, исчезнет шестимесячный срок подачи заявления в комиссию, правообладатели смогут оспаривать кадастровую стоимость по прошествии года и более. Другой недостаток прежней редакции закона был связан с тем, что решение о снижении оценочной стоимости комиссия могла принять только единогласно. Коррективы предусматривают, что решения должны приниматься большинством голосов. Новая норма, с одной стороны, упрощает порядок оспаривания оценки, а с другой — снижает нагрузку на суды. В подтверждение газета «Коммерсант» приводит статистику Росреестра, согласно которой в 2012 году из 1823 заявлений о корректировке кадастровой оценки комиссиями были удовлетворены 68%.

Кроме того, по информации издания, Минэкономики предлагает обязать Росреестр публиковать отчеты оценщиков до того, как они поступят на проверку в саморегулируемую организацию оценщиков. На ознакомление с информацией всем заинтересованным лицам предоставляется 20 дней, в это время оценщику будут поступать замечания, и в ходе дальнейшей экспертизы данных отчета СРО должна эти замечания учесть или обосновать их отклонение.

В процессе внесения изменений в законодательство об оценочной деятельности предполагается ужесточить ответственность оценщиков за последствия своего труда, а также усилить контроль за работой оценщиков со стороны саморегулируемых и общественных организаций.
Рыночная стоимость для целей оспаривания кадастровой стоимости не должна быть завышенной или заниженной, ее положено устанавливать в соответствии с рынком. Ожидается, что законопроект будет принят на федеральном уровне весной этого года.

Таким образом, оказались параллельно запущены два процесса: вместе с внедрением в широкую практику досудебного рассмотрения спорных результатов оценки дорабатывается законодательство об оценочной деятельности. Это один из этапов подготовки к переходу на единый налог на недвижимость, который обещают ввести с 2014 года. Вместе с тем формируется актуальная база налогообложения — в 2012 году по всей стране была завершена массовая оценка объектов капитального строительства, их кадастровая стоимость, как правило, превышает инвентаризационную стоимость в несколько раз. Как только граждане и бизнес ознакомятся с платежами по новому налогу, появятся недовольные, поскольку при массовой оценке возможны неточности и ошибки. Ожидается, что механизм досудебного оспаривания оценки поможет снизить нагрузку на суды различных инстанций, когда возмущенные собственники начнут добиваться справедливости. Пока же результаты определения кадастровой стоимости земельных участков ажиотажа у правообладателей не вызывают.

Зоя Зимина