Что можно и что нельзя построить на участке загородного дома

Желающие заниматься строительством загородного дома знают: мало найти подходящий по всем параметрам участок, нужно еще, чтобы по закону на нем можно было построить дом. Понять, подходит участок для строительства или нет, можно из документов на землю.

В документах на землю покупателей прежде всего должны интересовать два пункта: категория земель (их целевое назначение) и вид разрешенного использования -установленные законом «допустимые границы» использования участка.

Чтобы на участке можно было построить и затем узаконить дом, земля должна быть предназначена для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и иметь категорию «земли населенных пунктов». Кроме того, строить коттедж разрешается на участке, отведенном для дачного строительства (такой земельный надел может размещаться как на землях населенных пунктов, так и находиться на землях сельхозназначения), а также на землях, выделенных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), но только при условии, что участок находится в границах поселений (приусадебный земельный участок).

В большинстве случаев выбор покупателей сводится к одному из двух вариантов: участки со статусом ИЖС и земли, предназначенные для дачного строительства.

«Еще недавно большинство покупателей стремились приобрести землю под ИЖС, потому что существовало представление, что дачная земля предназначена только для строительства дачных домов и жилой дом на ней построить нельзя, — рассказывает руководитель проекта «Загородный коттеджный поселок „Времена года“ Николай Котенев. — К этому приложили немало усилий продавцы участков с назначением ИЖС. Необходимость выбирать именно ИЖС обычно объяснялась тем, что если со временем городу понадобятся новые площадки для строительства, и земли будут изыматься у собственников для муниципальных нужд, построенный на дачном участке объект будет считаться дачей, и компенсацию за него владелец получит как за дачу. На самом деле, если когда-нибудь дойдет дело до сноса прилегающих к границам города дачных обществ, выкупную цену участков и стоящих на них объектов будет определять независимая оценочная организация. На размер компенсации, которую получат собственники, будет влиять рыночная стоимость земли и построенных на ней объектов. А она гораздо больше зависит от местоположения участка, наличия подключения к инженерным коммуникациям, правового статуса построенного объекта, чем от назначения земли. Если сравнить участок для ИЖС где-нибудь в Ермолаево и дачный участок в районе Плодово-Ягодной станции, то второй будет стоить гораздо дороже.
В последнее время покупателей, выбирающих землю с назначением для дачного строительства, становится больше. Этому способствовала проведенная разъяснительная работа и примеры реализуемых загородных проектов, где жилые дома строятся на дачной земле. Большинство коттеджных поселков в пригородах Красноярска возводятся именно на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для дачного строительства».

Если построить капитальный дом можно и на участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства, и на земле, предназначенной под дачную застройку, тогда какие преимущества дает участку статус ИЖС?

«Единственная существующая между двумя этими видами разрешенного использования разница заключается в том, что многие вопросы, связанные с содержанием территории, собственникам участков, стоящих на дачной земле, придется решать самостоятельно, — поясняет Николай Котенев. — Если участок для дачного строительства находится за пределами населенного пункта, то обеспечивать к нему зимний проезд, заниматься вопросами магистрального водоснабжения, водоотведения, уличного освещения и другой инфраструктуры, необходимой для нормального проживания, собственникам жилых домов придется самостоятельно. А в случае с землей населенных пунктов они имеют право частично переложить решение этих вопросов на муниципалитет, который должен предусмотреть в бюджете средства на эти нужды. Но поскольку мы планомерно переходим на 100-процентное содержание ЖКХ собственниками жилья, то и эта существующая между двумя категориями земель разница постепенно будет стираться».

Узаконить самовольное

Оформление построенного на участке дома не требует сегодня от владельцев больших затрат. Узаконить объект, на строительство которого собственник участка предварительно не получал разрешения, возможно по упрощенной схеме в рамках действующей «дачной амнистии». Для этого собственнику не придется получать разрешение органов пожарного надзора или СЭС, как и добиваться согласования в управлении архитектуры или прочих инстанциях. Не понадобится разрешение на строительство или на ввод готового объекта в эксплуатацию. Для признания самовольной постройки не требуется выезд на место специалистов.

Все, что нужно для оформления постройки в упрощенном порядке, — это предоставить в Управление Росреестра два документа. «Статья 25.3 закона о регистрации предусматривает, что основанием для государственной регистрации собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества являются документ, подтверждающий право на землю (право собственности или аренды на земельный участок), и документ, подтверждающий факт создания объекта, — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Елена Ященкова. — Если право собственности или аренды на земельный участок было зарегистрировано в Росреестре после 1999 года, то предоставлять правоустанавливающие документы для регистрации не потребуется, они уже находятся у нас».

В зависимости от назначения земельного участка, на котором строится дом (земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства или для дачной застройки), будут различаться документы, подтверждающие факт создания жилого дома на участке. Для дома, построенного на земле, предназначенной для ИЖС, таким документом является кадастровый паспорт. Для объекта, построенного на земле сельхозназначения с разрешенным видом использования «для дачного строительства», документом, подтверждающим факт создания дома, станет декларация.

Так же как и кадастровый паспорт жилого дома, декларация подтверждает существование постройки и содержит описание объекта, однако между ними есть одна существенная разница. Если оформлением кадастрового паспорта занимаются специалисты аккредитованных организаций и Кадастровой палаты, то декларацию заполняет сам владелец построенного на дачной земле дома. Заполняя декларацию, он должен указать местоположение (адрес) строения, его название, назначение, площадь, количество этажей (в том числе подземных), год возведения, материалы наружных стен объекта недвижимого имущества, его подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровый номер земельного участка, на котором объект расположен. При этом ничто не помешает владельцу при регистрации объекта, построенного на дачной земле, оформить строение как жилой дом, указав в декларации в графе «название объекта» — «дом», а в графе «назначение» — «жилое».

До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

Вопрос с пропиской

Многие собственники хотели бы не только построить на участке дом, но и в дальнейшем оформить в нем регистрацию.

Согласно федеральному законодательству, зарегистрироваться по месту жительства (месту пребывания) можно только в жилом доме или жилом помещении. Поэтому у владельцев жилых домов, зарегистрированных в установленном законом порядке, не должно возникнуть никаких сложностей. «Если у вас на руках имеется свидетельство на право собственности, в котором написано „жилой дом“, вы совершенно спокойно оформляете домовую книгу, заверяете ее в местном муниципалитете, на территории которого зарегистрирован ваш дом, и после этого оформляете регистрацию по месту жительства или месту пребывания, — рассказывает Николай Котенев. — Федеральным законодательством прямо разрешено строительство жилого дома с правом регистрации на дачном земельном участке».
Однако для этого дому должен быть присвоен адрес. Чтобы не столкнуться с проблемами при получении адресации в дальнейшем, специалисты советуют покупателям сразу выбирать участки в дачных обществах или коттеджных поселках, где есть утвержденный проект планировки и проведена адресация.

«При регистрации права собственности на дом, а также для регистрации по месту жительства рано или поздно возникнет вопрос с адресацией, — объясняет Николай Котенев. — К этому моменту должен быть утвержден проект планировки территории всего партнерства. Если эти документы у некоммерческого партнерства (товарищества) есть уже сейчас, когда человек приобретает участок для будущего строительства, это большой плюс. В том случае, если проект планировки не утверждался, в дальнейшем при его утверждении могут возникнуть определенные вопросы. Дело в том, что для территории дачных объединений существуют свои строительные нормы и правила, которым должны отвечать наделы в этом дачном обществе: определенная ширина улиц, проездов, минимальные и максимальные размеры участков. Если участок, который приобрел человек, не имеет адреса, то когда возникнет вопрос о его присвоении и утверждении проекта планировки, в процессе этой работы может выясниться, например, что проезды спроектированы неправильно или-де-факто не отвечают противопожарным нормам, и тогда, чтобы обеспечить необходимую ширину дороги, собственникам придется между собой договориться и отказываться от части своих участков для организации необходимой дорожной (проездной) сети».

В том случае, если построенный на участке дом по документам является нежилым строением на огородном, садовом или дачном земельном участке, собственнику почти наверняка придется отстаивать свое право на получение регистрации в суде.
Несмотря на то, что существует решение Конституционного суда, который признал отказ в регистрации на территории садоводческого товарищества противоречащим Конституции, на практике получение регистрации может быть связано с рядом сложностей.

Как и в случае с жилым домом, во-первых, у строения (дачный или садовый домик) должен быть адрес. Во-вторых, строение должно являться единственным местом проживания собственника. Однако одного наличия адреса и того, что строение, стоящее на огородной, садовой или дачной земле, является единственным местом проживания человека, чтобы получить регистрацию, недостаточно. Собственнику необходимо будет подтвердить, что указанное строение пригодно для постоянного проживания. Это значит, что оно соответствует санитарным и техническим нормам, существуют подъездные пути, по которым к дому можно добраться в любое время года.

Если объект соответствует всем этим критериям, собственник сможет добиться регистрации в построенном на огородной, садовой или дачной земле садовом или дачном домике в судебном порядке.

Татьяна Крупко