Загородная недвижимость | «Малоэтажка»: почему строим мало домов?

Пока Кузбасс и Новосибирская область преуспевают в малоэтажном строительстве, Красноярский край дотягивается до третьего места по вводу жилья в Сибири за счет многоэтажного и индивидуального жилья. Причина отставаний в «малоэтажке», по мнению экспертов, кроется в отсутствии системного подхода и государственного участия.

Из 2702 жилых домов, сданных в эксплуатацию в 2012 году на территории края, 2389 домов общей площадью 261,9 тыс. кв. м построено населением за счет собственных и заемных средств, при этом ИЖС составило 24,6% от объема ввода жилья по краю. По сравнению с 2011 годом индивидуальное жилищное строительство в крае прибавило 7,9%, сообщает Красноярскстат. Согласно данным статистики, жители Красноярска построили в 2012 году 105 домов общей площадью 22,4 тыс. кв. м, причем, в отличие от края, в его столице возведено на 40% меньше индивидуального жилья, чем годом раньше.

Свой вклад в объемы построенного за год в Красноярске жилья внесла организованная малоэтажная застройка. Так, в «Удачном» за 2012 год были введены в эксплуатацию очередные 20,5 тыс. кв. м жилья в таунхаусах, и на этом строительство домов такого типа в районе завершилось. Параллельно в прошлом году на территории района возводились многоквартирные дома средней этажности, и в планах застройщика весной 2013 года сдать первые 3 корпуса шестиэтажных домов — это приблизительно 2,2 тыс. кв. м жилья. В расположенном на границе с Красноярском жилом районе «Новалэнд» за 2012 год было введено в эксплуатацию 17,8 тыс. кв. м жилья. На сегодняшний день ведется строительство еще 30 тыс. кв. м, из них до конца 2013 года в планах сдать 15 тыс. кв. м. В коттеджном городке «Видный» за 2012 год введено в эксплуатацию 9,5 тыс. кв. м малоэтажного жилья. По информации руководителя проекта «Шамони» Ивана Молтянского, за год в поселке продано и построено 30% от всего проданного жилья.

Как и в краевом центре, 105 частных домов построили за год в Березовском районе, при этом площадь жилья здесь оказалась почти вдвое меньше — всего 13,2 тыс. кв. м. Гораздо больше индивидуальных жилых зданий ввели в эксплуатацию в Емельяновском районе, где за последний год появилось 291 индивидуальное жилое строение общей площадью 38,2 тыс. кв. м. Оба эти муниципальные образования развивают ИЖС во многом за счет частной застройки на престижных пригородных территориях Красноярска.

Не менее активно, чем Емельяновский район, застраивается индивидуальным жильем Минусинск — за 2012 год в границах города введено 308 домов общей площадью 34 тыс. кв. м. Среди других городских поселений объемами ввода частных домов выделяется Ачинск: за год горожане построили 61 индивидуальный дом общей площадью 10,9 тыс. кв. м.
Примерно такими же объемами ввода ИЖС может похвастаться Курагинский район — на территории самого крупного из южных районов края сдано 155 домов, или 10,7 тыс. кв. м.

Интерес к частному жилью среди жителей края характеризуют и суммы, которые они тратили на покупку домов в течение 2012 года. По информации Росреестра, цены на индивидуальные жилые дома в Красноярске по договорам купли-продажи увеличились почти в два раза, при этом не выйдя за границы экономкласса: если в январе средняя стоимость жилого дома составляла около 1,7 млн рублей, то к декабрю граждане стали совершать сделки с более дорогой недвижимостью: средняя цена выросла до 3,3 млн рублей. По данным органа регистрации, квадратный метр в объектах ИЖС краевого центра за 2012 год прибавил в цене от 17 до 24,2 тыс. рублей. В целом по Красноярскому краю индивидуальное жилье покупали в 2012 году дешевле: в районах края цена жилого дома увеличилась с 0,83 до 1,088 млн рублей, соответственно подрос в цене и квадратный метр объекта ИЖС — с 13 до 15 тыс. рублей.

Без сомнения, будь вокруг Красноярска и других городов края площадки комплексной застройки, где индивидуальное жилье можно было бы приобрести по цене городской квартиры, многие горожане охотно переехали бы в малоэтажные пригороды, как это произошло в Кемеровской «Лесной Поляне». Люди готовы строить и сами, если к площадкам будут подведены дороги и электричество, а в будущем в районах массовой застройки появятся детские сады, школы и больницы. Но для этого нужны встречные шаги со стороны государства.

Согласно краевой целевой программе, стимулом увеличивать объемы ввода жилья, в том числе малоэтажного, должно стать обеспечение земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, коммунальной и транспортной инфраструктурой за счет бюджета. Эффективной программа считается, если количество строящегося жилья год от года растет, для каждого года назначены свои плановые показатели ввода. Так, по краевой программе стимулирования развития жилищного строительства предполагалось, что в 2012 году в городах и районах края будет построено 347 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Программа «Развитие строительной отрасли Красноярского края на 2013–2015 годы» закладывает на этот год возведение 378 тыс. малоэтажных «квадратов», в 2014 году — 425 тыс. кв. м; план на 2015 год — 586 тыс. кв. м «малоэтажки» по краю.

На деле же в официальных данных краевого министерства строительства информация о вводе малоэтажного жилья в крае за 2012 год не фигурирует. Красноярскстат сообщил лишь количество и площадь домов, построенных населением за счет собственных средств (ИЖС). А ведь к понятию малоэтажного жилья причисляют и социальные дома для специалистов на селе, и коттеджи, таунхаусы, возведением которых организованно занимаются застройщики. Почему в крае перестали считать «малоэтажку», остается только догадываться. Возможно, данные есть, только хвалиться ими нет причины — если реальные объемы строительства ниже плановых показателей, это не лучшим образом характеризует работу отраслевого министерства.

«Малоэтажка» в Сибири

Красноярский край стабильно держится в тройке лидеров по строительству жилья в Сибири. Однако у нас малоэтажное строительство не встречает среди чиновников того внимания и содействия, которым могут гордиться Кемеровская и Новосибирская области.

Кузбасс — признанный передовик по темпам малоэтажного строительства. По итогам 2012 года его доля занимает 57%. Именно здесь в 2007 году началась реализация одного из первых в стране проектов комплексной малоэтажной застройки — города-спутника Кемерово «Лесная Поляна». На территории площадью 1615 га, 700 га из которых составляют участки под застройку, запланировано строительство 1,2 млн кв. м жилья, где поселятся 30–35 тыс. человек, причем с разным уровнем достатка. Так, коттеджи с большими участками земли чередуются с дуплексами на двух хозяев, таунхаусами и малоэтажними многоквартирными домами, создавая равномерную социальную среду. Сегодня в «Лесной Поляне» живет 4 тыс. человек.

Кемеровский пионер частно-государственного партнерства своим примером вдохновил девелоперов на малоэтажное строительство на других площадках области, так что сейчас в Кузбассе реализуется 30 проектов комплексной застройки, и на этом областные власти останавливаться не намерены. В 2013 году в поселке Кедровка города Кемерово стартует социальный пилотный проект: земельный участок на ул. Разрезовская площадью 18,6 га будет разделен на две части. 60 многодетных семей получат земельные участки под индивидуальное строительство и будут строить дома своими силами; еще 28 семей с тремя и более детьми получат беспроцентные льготные займы через областной Фонд развития жилищного строительства — для них построят типовые коттеджи.

Новосибирская область нашла другой способ поощрить загородное строительство. В 2012 году на территории области появилось 526,7 тыс. кв. м малоэтажного жилья — это 34% от общего ввода жилья. На долю ИЖС пришлось 406,1 тыс. кв. м из всего количества введенного в области жилья, рост по сравнению с 2011 годом составил 12,1%. Строительству индивидуального жилья в сельской местности способствовала господдержка со стороны областной администрации. С 2010 года жителям муниципальных районов Новосибирской области (кроме городских округов) из областного бюджета предоставляются субсидии на строительство индивидуальных жилых домов. 200 тыс. рублей строитель-частник получает, приступая к возведению своего жилья, еще столько же ему выплачивается после ввода дома в эксплуатацию в качестве компенсации расходов на строительство.

Что нам мешает строить малоэтажное жилье?

Причин явного отставания Красноярского края в развитии малоэтажного строительства можно найти много. Помимо регулярно упоминающейся проблемы с площадками, обеспеченными инженерной инфраструктурой за счет государства, наиболее очевидная — активный отток городского населения в загородное жилье пока останавливают высокие затраты на его содержание. В частности, в нашем крае пока отсутствует такой доступный и привычный для жителей европейской части России вид топлива, как природный газ. Пока что поселки, которые строятся сейчас за городом, по большей части представляют собой не постоянное жилье, а загородные дома обеспеченных людей, у которых есть квартиры в Красноярске. Живут в них хозяева в основном наездами — содержать дома круглый год, протапливать зимой огромные особняки обходится недешево.

Кроме того, помехой могут стать как технические, так и организационные просчеты. «У малоэтажного строительства, на мой взгляд, есть две основные проблемы, — объясняет заместитель директора Инженерно-строительного института СФУ Владимир Афанасьев, — это в основном перенос зарубежных технологий без адаптации их к местным условиям и недостаточная системность принятия решений. Если подходить системно, брать заказы для различных ведомств, строить дома для молодых специалистов с применением новых технологий, тогда можно подойти системно и добиться впечатляющих успехов, как в Иркутске, Кемерово, Новосибирске».

Новая технология в Сухобузимском районе

Владимир Афанасьев занимается внедрением в строительство доступного малоэтажного жилья в районах края разработанной в СФУ технологии рамнопанельного домостроения. На базе инженерно-строительного института СФУ работают кафедры, занимающиеся проектированием зданий и сооружений, экономисты, конструкторы, фундаментщики, специалисты по теплогазоснабжению и вентиляции, водоснабжению и водоотведению, если возникает проблема, специалисты могут собраться вместе и вынести согласованное системное решение — техническое, конструкторское, организационное.

Проектом уже заинтересовалась администрация Сухобузимского района. Рамно-панельная технология позволяет возводить как большой спектр производственных помещений, ферм, общественные здания, небольшие спортивные сооружения, так и недорогое жилье, в котором можно с комфортом прожить 10–20 лет, для программ обеспечения жильем бюджетных работников в сельской местности. В ходе переговоров с сухобузимскими властями было решено построить в качестве образца общественное здание в одном из поселков района, а затем, если опыт окажется удачным, применить технологию в реконструкции детских лагерей в пос. Атаманово того же муниципального района.

«У нас все технологии и предложения направлены на то, чтобы решить проблему бюджетного жилья, — отмечает Владимир Афанасьев. — По программе закрепления молодых специалистов на селе, программе развития села жилье должно стоить в пределах 20–25 тыс. рублей за „квадрат“ при среднем уровне инженерной оснащенности дома и теплоизоляции. За эти деньги мы создаем жилье базового уровня, а дальше в зависимости от желания и возможностей будущий владелец сам определяет себе нужную степень комфорта».

Разработанный красноярскими учеными типовой рамно-панельный модуль состоит из секций с пролетом длиной 12 м и шириной 2 м. 5 таких секций образуют здание размером 10×12 м. В отличие от канадской каркасной технологии, по которой основные строительные работы ведутся на стройплощадке, секции изготавливаются в заводских условиях, на стройплощадку доставляются в фурах и монтируются на фундаменте с помощью крана. Затем следует обшивка, отделка будущего дома.

Общественное здание в Сухобузимском районе будет собрано из 6 секций (12×12 м). Типовую проектную документацию на модули проектировщики частично доработают под нежилое назначение — ведь для общественного здания нужны более высокие потолки. После того как смета будет согласована и проект пройдет утверждение, летом в качестве практики студенты, аспиранты и магистранты во главе с ведущими преподавателями и местными специалистами займутся строительством здания.

Кроме того, там же предполагается выделить площадку для строительства 60 домов, 25 из них будут социальными, то есть из рамно-панельных конструкций. При интересе со стороны муниципальных образований и частных лиц производство на базе существующего деревообрабатывающего цеха сможет обеспечить готовыми модулями и соседние районы.

Сейчас обсуждается малоэтажное строительство с применением рамно-панельных конструкций в Курагинском районе.

Кто виноват и что делать

«Все приводят в пример Белгород, где малоэтажное жилье строится очень высокими темпами, — комментирует возможные пути решения малоэтажных проблем Владимир Афанасьев. — Когда мы стали разбираться, в чем причина, оказалось, что руководству в течение последних пяти лет хватило политической воли для того, чтобы не продавать земли вокруг города, удобные для домостроения, в частную собственность. Власти определили стратегические направления, в которых предстоит развиваться Белгороду, проложили дорогу, провели водопровод, протянули электричество. Нарезали участки и жителям областного центра, особенно молодым специалистам, бюджетникам, эту землю отдавали бесплатно с условием в течение трех лет любым способом построить дом. Если человек брал землю в спекулятивных целях, ее изымали согласно договору либо заставляли покупать по коммерческой цене.
В результате Белгород лидирует в России по вводу малоэтажного жилья — оно достигает 70% от вводимого жилья».

В Кемерово, Новосибирске проявляется системный подход — эти регионы соединяют целевые программы различных министерств, замечает Владимир Афанасьев. «Есть пример успешной деятельности и в нашем крае — так, главе Ермаковского района удалось соединить финансирование различных целевых программ, он „малоэтажку“ в какой-то степени построил и проблему по закреплению кадров на селе у себя начал решать».

Наиболее перспективные направления, в которых может развиваться Красноярск, — это север (район Большой Мурты) либо направление на Элиту. «Почему бы по примеру соседей не принять волевое командирское решение: вывести земли из сельхозоборота и перевести в жилое назначение? Дорога есть, электричество есть, водопровод до деревни Минино уже протянут, затраты на инфраструктуру небольшие. Нарезать участки и по доступным ценам продать желающим», — предлагает специалист. Есть и другой вариант — строить дома небольшой этажности на несколько семей.

Многоквартирная «малоэтажка» — разумный компромисс

Прообразом малоэтажных жилых зданий в современном понимании выступают комфортные для проживания кварталы послевоенной поры: квартал завода телевизоров, Каменный квартал на Красноярском рабочем. Представленное там жилье — это по большому счету малоэтажное домостроение с соблюдением всех нормативов, которые существуют при малоэтажном строительстве.

Сегодня в Красноярске и его пригородах традиция возрождается. В жилом районе «Удачный» в первом квартале 2013 года будет сдана первая очередь шестиэтажных многоквартирных жилых домов, «Новалэнд» с прошлого года ведет строительство трехэтажных домов квартала «Сиреневые дворики».

При разработке концепции освоения жилого района «Аркадьевский» площадью 76,8 га в окрестностях д. Минино в руководстве ЗАО «Фирма «Культбытстрой» признали сегмент малоэтажного многоквартирного домостроения тем компромиссом, который бы смог совместить плюсы городского проживания с некоторыми преимуществами загородной жизни. Эту тему директор по развитию компании Антон Глушков развил в своем докладе на круглом столе, посвященном развитию малоэтажного строительства в крае.

Почему власти федерального уровня декларируют необходимость развития индивидуального/малоэтажного строительства? С одной стороны, государство старается переложить на обладателей частных домов ответственность за их содержание и затраты на эксплуатацию. С другой, в случае с индивидуальным или малоквартирным жильем у собственника появляется реальная возможность регулировать потребление всех ресурсов, чтобы экономить на содержании объекта. В отличие от городской многоэтажной застройки, владелец жилья в малоэтажном многоквартирном доме действительно может влиять на состояние этого объекта, а не формально участвовать в собраниях собственников жилья.

Экономия — это очень важный нюанс и для застройщиков «малоэтажки». Как правило, индивидуальное или малоэтажное домостроение ведется в пригородах, и стоимость земельных участков для освоения территории достаточно мала, в то время как стоимость земельных участков на территории Красноярска составляет до 20% затрат на возведение объекта. Однако, в отличие от индивидуального жилья, в многоквартирном малоэтажном доме могут появляться экономичные квартиры небольшой площади. Зато при комплексной малоэтажной застройке, как и при индивидуальном строительстве, строительная компания может влиять на среду, формировать ее самостоятельно, тогда как в уже сложившейся городской среде она подстраивается под окружение и не способна управлять им по своему усмотрению.

Вклад государства

«При планировании подобных объектов инвесторы или инициаторы подобных объектов должны рассчитывать на свои собственные силы, — констатирует директор по развитию фирмы „Культбытстрой“ Антон Глушков. — Среда должна быть комфортной, в ней должны быть все блага, к которым привыкли жители города. Если мы посмотрим экономику строительства коттеджных поселков вокруг Красноярска и себестоимость этого строительства, мы поймем, что обеспечение центральными инженерными, транспортными сетями будет составлять 40–50, а то и более процентов от себестоимости строительства».

Чтобы нагляднее представить себе расходы застройщика на создание сетей, можно соотнести эти затраты с бюджетом города Красноярска, который на сегодня составляет 18 млрд рублей. «Если брать микрорайон, рассчитанный на 10 тыс. человек населения, то обеспечение его инженерной инфраструктурой составит 1,5 млрд рублей, транспортной инфраструктурой — 1 млрд рублей, социаль-ной — 1,5 млрд рублей. Итого 4 млрд», — ссылается Антон Глушков на подкрепленные расчетами фирмы «Культбытстрой» данные. Иными словами, чтобы сделать такой район комфортным, нужно потратить около четверти годового бюджета миллионного города.

При строительстве многоэтажного жилья эти расходы распределяются на совершенно другое количество «квадратов», что позволяет удержать приемлемую цену, сохранив рентабельность проекта. Компромиссные варианты тоже могут сделать малоэтажное строительство массовым, при этом можно использовать любые технологии. Так, в проекте «Аркадьевский» будут применяться все технологии, которые используются в строительстве многоквартирных высотных домов: классическое кирпичное домостроение, монолитное, крупнопанельное.

Без инженерной и транспортной инфраструктуры застройщик не может осваивать свой земельный участок, эти расходы ложатся на плечи строительной фирмы, а в итоге — на конечного потребителя. Обеспечением же социальных благ в крупных микрорайонах комплексной застройки занимается государство. Если говорить о строительстве малоэтажного поселка многоквартирных домов с расчетной численностью 10 тыс. человек, понятно, что бюджет будет вкладывать средства в обеспечение его школами и детсадами быстрее, чем в строительство детского сада в коттеджном поселке, рассчитанном на 500 жителей. Пока что даже в «Новалэнде» краевое министерство строительства не торопится возводить предусмотренные проектом детсады и школу, сосредоточившись на обеспечении социальной инфраструктуры в более густонаселенных районах края и красноярских проектах комплексной многоэтажной застройки, где проблема стоит гораздо острее.

Малоэтажная проблема Красноярского края обсуждается на круглых столах не первый год, но к ощутимым результатам эти разговоры пока не приводят. Есть успешный опыт других регионов, есть технологии и застройщики, граждане готовы менять городские квартиры на комфортное жилье за городом, дело за малым — дождаться, пока краевые власти наконец проявят инициативу и предпримут шаги для развития «малоэтажки».

Зоя Зимина