Классическая ипотека на рынке долевого. Государственная программа в действии
В течение четырех месяцев Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно с региональными операторами разрабатывало Правила рефинансирования кредитов и займов на приобретение строящегося жилья. Накануне выхода номера в печать этот документ получил Красноярский краевой фонд жилищного строительства, выступающий официальным оператором АИЖК в крае. Суть новых правил — в снятии существующих ограничений на предоставление ипотечных кредитов для покупки квартир в строящихся домах.
– Схема кредитования долевого строительства выдержана в духе классической ипотеки, — говорит заместитель генерального директора Фонда Сергей Бердоусов. — Очень часто банки, анонсируя собственные программы ипотечного кредитования, на самом деле предлагают жилищные кредиты, рассматривая лишь платежеспособность заемщика и наличие поручителей — физических или юридических лиц. В нашем случае обеспечением кредита будет выступать залог прав требования на квартиру. Новая программа предполагает в большей степени анализ объекта и строительных компаний чем платежеспособности заемщика, хотя последняя, безусловно, будет учитываться.
В остальном программа аналогична действующим стандартам по выдаче ипотечных кредитов на приобретение вторичного жилья. В качестве продавца может выступать как сам застройщик, так и инвестор. Кредит предоставляется в момент заключения договора участия в долевом строительстве.
Главная цель программы — повышение платежеспособного спроса, доступности жилья. В тоже время массовая выдача кредитов на долевое — реальный способ обеспечить бесперебойное финансирование строительства, что позволит избежать перекоса в сторону спроса и повышения цен на жилье.
Важно и то, что на рынок выходит новый продукт — залог прав требований — он становится товаром, который можно продавать и перепродавать.
– Сергей Иванович, с чего начнется реализация новой программы?
– С аккредитации строительных компаний и отбора объектов, оценки ликвидности залога прав требований. Застройщик должен предоставить полный пакет исходно-разрешительной документации, предусмотренный законодательством. В частности, если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 года, документы должны удовлетворять требованиям закона ? 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов?». Необходимый пакет документов мы будем готовить совместно с застройщиками. ПСК «Омега» уже подала документы на два объекта в произвольной форме. Теперь наша задача — привести их в соответствие со стандартами. Помогать компаниям будем в любом случае, потому что в конечном итоге именно Фонд отправляет документы в Москву на согласование, готовит заключение по экспертизе объекта, отвечает за полноту и достоверность предоставленной информации.
После проведения этой работы мы сформируем список домов, на квартиры в которых может быть предоставлен кредит.
– Заинтересованы ли сами строители в предоставлении такой информации?
– Для них наша схема кредитования — доступный источник получения живых денег. Объемы банковских кредитов ограничены. Банки не специализируются на ипотеке и получают доходы из других источников. Ипотечные программы Сбербанка или Внешторгбанка — это скорее реверанс в сторону национального проекта «Доступное жилье». Тот же Сбербанк выдает кредиты на жилье под 16% годовых — если есть выбор, под такой процент люди кредит не возьмут. Многообразие предложений — кажущееся. Реально даже в Москве действуют три-четыре игрока, плюс Внешторгбанк и Сбербанк, которые держатся на рынке за счет большого стажа, но и их программы уже отстают от требований рынка.
– Чем обусловлены более высокие процентные ставки на кредитование долевого — 14-17% против 12-16% по кредитам на вторичное жилье?
– Более высокая ставка связана с повышенными рисками. Но после оформления права собственности заемщик сможет переоформить кредит по стандартам вторичного жилья.
– Какие проблемы могут возникнуть при реализации схемы кредитования долевого строительства?
– Сложности появятся у тех застройщиков, которые отдают большинство квартир инвесторам и поставщикам по различным зачетным схемам. Другая проблема связана со значительным варьированием цены квадратного метра в одном доме.
– Какая роль в схемах кредитования отведена банкам?
– Любой банк, желающий работать по стандартам АИЖК, может подписать с Фондом соответствующее соглашение и организовать выдачу кредитов. После сдачи дома в эксплуатацию Фонд выкупает кредит и передает закладную АИЖК. Больших собственных ресурсов у банков нет. И если руководство ставит во главу угла не амбиции, а бизнес, то им придется сотрудничать с региональными операторами, решая таким образом вопросы повышения объемов и снижения рисков, как это происходит в Москве.
– Когда жители края смогут взять кредит на долевое по новой схеме?
– Перед нами поставлена задача отработать механизм до ноября. Новая схема будет «обкатываться» в Железногорске на двух объектах, имеющих всю необходимую исходно-разрешительную документацию, соответствующую законодательству, в том числе 214 закону. Процедура аккредитации этих домов начинается в апреле. Но уже сегодня можно взять кредит на долевое под залог старой квартиры: эта схема успешно работает и пользуется популярностью у заемщиков. Часто родители закладывают свою большую квартиру и приобретают детям однокомнатную — в этом случае из-за разницы в стоимости первоначальный взнос не требуется. Думаю, что при запуске механизма покупки долевого в кредит проблема высокого первоначального взноса решится сама самой: закладывая старую квартиру и право требования на новую квартиру, можно будет взять кредит на все 100% от стоимости будущего жилья. Тем и хороши залоговые схемы, что они не привязаны жестко к платежеспособности заемщика.
– Означает ли новая возможность купить долевое в кредит поддержку государством практики долевого строительства?
– На самом деле, новое законодательство нацелено на то, чтобы постепенно свести рынок долевого на «нет», переложить финансирование строительства на «плечи» юридических лиц. Понятно, что на это потребуется время — не год и даже не пять. Но предпосылки уже заложены. Новые правила позволяют Фонду выступать в качестве соинвестора строительства. Мы имеем право выкупать строящиеся квартиры и после ввода дома в эксплуатацию продавать их населению в кредит.
Кредиты бюджетникам
С апреля 2005 года Краевой фонд жилищного строительства занимается реализацией краевого Закона «О субсидировании процентной ставки по кредитам, привлеченным работниками бюджетной сферы Красноярского края на улучшение жилищных условий». Субсидии составляют от 1/3 до целой процентной ставки по кредитному договору. Право на получение субсидии имеют работники бюджетной сферы в возрасте до 35 лет. В 2005 году субсидированием процентной ставки при покупке жилья воспользовались 400 семей. В 2006 году субсидии для компенсации процентной ставки по жилищным кредитам получат около двух тысяч семей. В краевом бюджете на эти цели заложено 50 млн. рублей.
– Насколько велика потребность в ипотечных кредитах? Какое жилье пользуется большим спросом?
– В 2005 году Фонд выдал 140 ипотечных кредитов на сумму 81 млн. рублей. В 2006 году Фонд планирует выдать 1,5 тысячи ипотечных кредитов на сумму более 500 млн. рублей.
В неделю мы выдаем около 40 кредитов. В месяц в два красноярских филиала — на правом и на левом берегу — обращается порядка 1000 посетителей. Со второй половины марта у нас впервые стали появляться очереди.
Люди интересуются как первичным, так и вторичным жильем. Снижение процентной ставки на выдачу ипотечных кредитов на вторичное жилье, увеличение сроков их погашения до 30 лет привело к некоторому смещению структуры спроса в сторону более просторных и качественных квартир. Если раньше ипотечного кредита с трудом хватало на двухкомнатную квартиру, сегодня заемщик может сразу позволить себе нормальную трех-, четырехкомнатную квартиру. В то же время рынок почти не предлагает качественного жилья по приемлемым ценам: или типовое с очень невысокими потребительскими свойствами или элитные хоромы за 10 и более миллионов.
– Сергей Иванович, расскажите о планах по развитию филиальной сети Красноярского краевого фонда жилищного строительства.
– С ноября 2005 года работает филиал в Железногорске, в апреле открываются филиалы в Ачинске, Назарово и Норильске, в мае — в Канске и Зеленогорске, в июле — в Лесосибирске и Минусинске. Обратившись в любой из филиалов, заемщик может взять кредит на приобретение жилья на всей территории края.
Покупка квартиры на вторичном рынке
Красноярский краевой фонд жилищного строительства выдает целевые ипотечные кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости Красноярска
Сумма кредита:
От 150 тыс. руб. до 4 млн. руб Сумма кредита не более 90% и не менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Срок возврата кредита: От 1 года до 30 лет с возможностью досрочного погашения через 6 месяцев с момента предоставления кредита без всяких штрафных санкций. При досрочном гашении ипотечного кредита проценты пересчитываются!
Обеспечение кредита: - залог (ипотека) приобретаемой квартиры; - страхование приобретаемой недвижимости, жизни и потери трудоспособности заемщика. Поручительство не требуется!
Процентная ставка: от 12 до 16% годовых в рублях в зависимости от наличия собственных средств.
Наличие собственных средств(% от стоимости квартиры)
Срок кредита от 1 до 15 лет Срок кредита от 15 до 30 лет
от 70% до 50% 12,0% 13,0%
от 50% до 30% 13,0% 13,5%
от 30% до 10% 14,0% 16,0%
Проценты начисляются на остаток основного долга (по формуле расчета равных платежей).
Налоговые льготыПредоставление имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение жилья (в пределах 1 млн. руб.) и в сумме уплаченных процентов по ипотечному кредиту (без ограничения по сумме).
Основные требования к Заемщику (Заемщикам)
- Российское гражданство (паспорт нового образца).
- Заемщиком может быть любое дееспособное лицо в возрасте от 18 до 75 лет.
Если Вашего личного дохода не хватает для получения кредита, то Вы имеете право привлечь созаемщиков, которыми могут выступить Ваши близкие родственники. В таком случае при расчете максимально возможного ипотечного кредита будет учтен и их доход. Количество созаемщиков не ограничено.
Долевое участие и строительство индивидуального жилья
Кредит предоставляется для оплаты договора участия в долевом строительстве, договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве и договора подряда на строительство индивидуального жилого дома.
Ставка по кредиту – от 14 до 17% в год.
Срок кредита — до 30 лет.
Размер первоначального взноса — от 30 до 70% от стоимости строящегося объекта.
Предмет залога – залог прав требования.
Требования к застройщику:Устойчивое финансовое положение и отсутствие судебных претензий со стороны третьих лиц. Компания должна иметь в активе не менее трех построенных жилых объектов.
Застройщик обязан предоставить копии исходно-разрешительной документации на объект, а также годовые отчеты за последние два финансовых года с отметкой ГНИ.
Инвестор обязан принимать участие в долевом строительстве жилого объекта, быть резидентом РФ, не находится в процессе банкротства.
Требования к объекту строительства:
Затраты на инженерную инфраструктуру не должны превышать 20% сметной стоимости дома при точечной застройке, 40% сметной стоимости дома при квартальной застройке.
На объекте должны быть возведены перекрытия первого этажа или выполнено 10% строительно-монтажных работ за исключением подвода внешних коммуникаций и проектно-изыскательских работ.
Информационный центр: (3912) 65-59-59 , www.krasgilfond.ru
г. Красноярск, пр. Мира, д.91, кабинет 405, 406, тел: 21-94-94;
Время работы: ежедневно с 8.00 до 21.00 ч., в воскресенье и праздничные дни с 11.00 до 18.00 ч.
г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 126, офис 650, тел. 65-59-59
Время работы: в рабочие дни с 9.00 до 18.00, суббота, воскресенье – выходные
Источник: Журнал "Сибирcкий дом" ╧4 апрель 2006
