Классификация жилья | Классовый подход
Сегодня в Красноярске нет общепринятой классификации жилья. Попытки классифицировать новостройки предпринимаются редко, если же застройщики к классификации и обращаются, то причисляют объект к конкретному классу скорее по наитию, чем на каком-то основании.
В результате для отнесения объекта к жилью повышенной комфортности зачастую бывает достаточно одного расположения в центре. Есть ли у дома подземная парковка, какая инфраструктура его окружает, в расчет при этом берется далеко не всегда. Однако ситуация может измениться уже в ближайшее время, если строительные компании примут утвержденную недавно классификацию жилья.
Документ, разработанный по заказу Фонда развития жилищного строительства Российской гильдией риэлторов, предлагает разделение новостроек на четыре класса: эконом-, комфорт-, бизнес- и элитный класс. При этом четыре категории, в свою очередь, оказываются объединены в две большие группы: массового («эконом» и «комфорт») жилья и жилья повышенного качества (бизнес-класс и элитный).
Каждый объект создается в расчете на конкретного покупателя и должен обладать набором важных именно для этой категории покупателей характеристик.
Квартиры экономкласса предполагают типовой проект, наличие небольших (от 28 кв. м) площадей, потолков не выше 2,7 м и стандартную отделку (или могут сдаваться вовсе без нее).
Квартиры комфорт-класса от них отличают большие площади (от 34 кв. м) и более качественные материалы и комплектующие. Им уже полагается иметь металлические входные двери, современные радиаторы отопления, в домах обычно предусмотрено помещение для консьержа.
На ступеньку выше в жилищной иерархии располагаются квартиры бизнес-класса. Чтобы получить право называться объектом бизнес-класса, дом должен иметь индивидуальный проект, интересное архитектурное решение, квартиры больших размеров (площади квартир в бизнес-классе начинаются от 45 «квадратов»). Необходимым условием отнесения новостройки к бизнес-классу является также прилегающая к дому огороженная территория и наличие в шаговой доступности объектов социальной и коммерческой инфраструктуры.
Вершина иерархии — элитные дома. Качество использованных при их строительстве материалов не обсуждается. Кроме того, согласно принятой классификации, они должны в обязательном порядке располагаться поблизости от культурных центров, памятников архитектуры. И при этом находиться в районах с благоприятной экологией.
Яна Лурье, директор АН «Альциона»:
— Появление единой классификации само по себе — явление очень положительное. У покупателей появилась возможность сравнить реальные характеристики представленных на рынке объектов с неким эталоном. Но вряд ли в связи с этим стоит ожидать каких-то существенных изменений на рынке жилья. Все будет зависеть от того, признают ли критерии выделения классов справедливыми девелоперы и покупатели. И от того, каким будет механизм их внедрения.
Может быть, с принятием классификации покупателям будет легче противостоять усилиям застройщиков позиционировать объект выше своего класса. А возможно, строительные компании вынуждены будут строго соблюдать все требования к классу, что потребует от них дополнительных расходов — со всеми вытекающими последствиями.
Пока же единственными признаками классности жилья, которые действительно влияют на цену, остаются те, что считают важными сами покупатели жилья. Вряд ли принятые где бы то ни было стандарты сразу приобретут такой общественный вес, что покупатель, которому не принципиально важна, например, уникальность архитектуры дома, будет готов платить за эту уникальность существенно больше.
В любом случае, создание универсальной классификации в нашей стране — дело уж слишком непростое. Вряд ли в ближайшее время совпадут потребительские концепции москвичей, красноярцев и калужан. С какими-то положениями классификации я просто не могу согласиться ни как риэлтор, ни как потребитель. Например, не думаю, что для элитного жилья всегда будет принципиально важна инфраструктура микрорайона или близость к исторически значимым местам и архитектурным памятникам. Легко можно представить себе элитный жилой комплекс, расположенный уединенно в экологически чистом месте: во все времена найдутся состоятельные и требовательные ценители комфорта, которые не готовы жить в центре города.
В любом случае, появление классификации новостроек — это положительный момент. Будем надеяться, что она со временем будет скорректирована с учетом региональных особенностей и развития рынка. И не принесет бюрократических проблем.
Плюсы классификации
С принятием классификации ориентироваться на рынке недвижимости станет проще, уверены разработчики методики. Покупателям больше не придется верить застройщикам на слово, когда те позиционируют свой объект в категории «бизнес» или «комфорт плюс». Чтобы быть причисленной к жилью повышенной комфортности, новостройке потребуется отвечать вполне конкретному набору критериев. Всем будет известно, что скрывается за понятием эконом-, комфорт-, бизнес- и элитного класса.
Несмотря на то, что создавалась классификация изначально для первичного рынка, затем она может получить применение и на рынке готового жилья. И использоваться для более точной оценки квартиры.
«Готовя квартиру к продаже, мы и сегодня устанавливаем, к какому сегменту относится этот объект, проводим мониторинг рынка, чтобы определить цену, по которой он должен выставляться на продажу, — объясняет президент Красноярского Союза риэлторов Валерия Шапран. — Появление методики позволит нам делать это более обоснованно.
Нередко при обращении в агентство продавец говорит, что хотел бы продать свою элитную квартиру. При этом специалисту, с которым он работает, понятно, что квартира по своим характеристикам в эту категорию не попадает. Теперь сотрудники агентства смогут консультировать клиента, ссылаясь на конкретный документ. Определить категорию квартиры важно, чтобы понимать, у какой целевой аудитории она будет востребована, и эффективнее выставлять объект на рынке».
Еще один эффект, которого ожидают от распространения классификации, — с ее принятием появится возможность точнее определить официальный размер средней стоимости квадратного метра. Этот показатель, устанавливаемый для каждого из регионов Министерством регионального развития, используется, когда определяют, например, размер выплаты на покупку квартиры, указанный в сертификате переезжающих на материк северян, или цену, по которой администрация города выкупает квартиры у застройщиков для переселенцев из аварийного жилья. Сегодня средняя стоимость квадратного метра в Красноярском крае составляет 34,5 тыс. рублей. Нужно ли говорить, что этот показатель далек от рыночного?
«Нередко люди обращаются в агентства с сертификатами, в которых указана площадь квартиры и определенная сумма, выделенная им на покупку новой жилплощади, а приобрести на них ничего не могут, потому что квартир с такой стоимостью квадратного метра в Красноярске просто нет», — рассказывает Валерия Шапран.
Александр Васильев, директор по маркетингу строительной группы «СМ. СИТИ»:
— Классификация на рынке жилья нужна. Застройщикам она позволяет задуматься о том, какие характеристики жилья действительно важны для потребителей, и вовлечь в это обсуждение покупателей, риэлторов и строителей.
Чем больше мы будем обсуждать, каким качествам должно отвечать современное жилье, тем больше внимания будет уделяться дополнительным характеристикам, тем параметрам, из которых в конечном счете складывается комфорт. Четыре года назад, когда наша компания для собственных нужд разрабатывала подобную классификацию, мы попытались понять, какая мотивация существует у людей при покупке жилья эконом-, комфорт-, бизнес- или премиум-класса. Что требуется от жилья каждой из этих категории покупателей?
Получилось, что для покупателей жилья экономкласса важен сам факт приобретения квартиры с минимально необходимой площадью. И главное, что их интересует, — это стоимость квартиры.
Класс «комфорт» выбирают люди, которые хотели бы переехать уже в более удобную квартиру, большей площади и в более престижном районе. Границы этого класса весьма широки, эта широта определяется готовностью платить за «улучшения», одни готовы платить больше, другие — меньше, но и те, и другие делают это осознанно.
Основная мотивация при покупке жилья бизнес-класса — это фиксация своего социального статуса. Как правило, такая мотивация подразумевает приобретение качественного жилья с развитой инфраструктурой, расположенного в престижном районе города. При этом эти выделенные характеристики жилья определенного класса не являются чем-то неизменным, раз и навсегда данным, они будут меняться с ростом конкуренции. Чем выше будет конкуренция на рынке, тем будет больше параметров, которые ранее считались факультативными и стали обязательными.
Если еще три года назад в домах комфорт-класса по большому счету необязательно было наличие качественной отделки в подъезде, помещения для консьержа, продуманных инфраструктурных решений, то сегодня эти характеристики переходят в разряд крайне желательных.
Требуется доработка
Если классификация приживется, все участники рынка: покупатели, застройщики, риэлторы — будут говорить на одном языке. Застройщику, относящему свой дом к бизнес-классу, уже не придется объяснять, каким характеристикам он отвечает, понятие «бизнес-класс» будет наполнено вполне конкретным содержанием.
«Если приживется» — в данном случае важная оговорка. Дело в том, что все попытки создать единую для рынка классификацию до этого не имели большого успеха. Несколько лет назад красноярские застройщики разрабатывали свою систему градации объектов на первичном рынке, но тогда классификация не получила широкого распространения. К новой классификации у экспертов существует ряд нареканий.
«С одной стороны, сам по себе факт появления такой методики положительный, — говорит исполнительный директор Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов. — Опыт компаний, которые первыми начали предлагать дома под конкретным брендом, показывает: направление развития, при котором строящийся объект изначально создается в расчете на конкретного покупателя и наделяется важными именно для этой категории покупателей критериями, правильное. С другой стороны, в своем нынешнем виде классификация несколько „сырая“, появились такие обобщенные нормативы, и пока не совсем понятно, как их использовать».
Авторы методики, похоже, и сами прекрасно понимают неокончательный характер классификации, потому что, предлагая новую методику, они отметили, что готовы заниматься ее доработкой совместно с участниками рынка.
Татьяна Крупко
Источник: Журнал «Недвижимость-инфо» №2 (159)
