Недвижимость Красноярска | Механизм развития города

Пока в Красноярске почти не проводится земельных аукционов, застройщики думают над тем, как обеспечить себя площадками для нового строительства. Выходом в сложившейся ситуации могло бы стать развитие застроенных территорий: строительство нового жилья на месте ветхого и аварийного фонда. Механизм, который уже начали использовать в Новосибирске, в Красноярске только-только готовятся применить в первый раз. Между тем развитие застроенных территорий несет в себе немало плюсов и для города, и для застройщиков.

Лишенные возможности получить землю на торгах, застройщики сегодня самостоятельно занимаются расселением и сносом ветхого и аварийного жилья. Расселение ветхого фонда в Красноярске происходит стихийно, при этом ни о каком комплексном подходе к застройке старых микрорайонов речи не идет.

Застройщики выкупают площадку, достаточную для строительства многоквартирного дома, возводят на ней жилье, появления социальной инфраструктуры в микрорайоне жителям новостроек придется подождать. Школы, поликлиники, детские сады в новом районе будут построены через несколько лет, не раньше чем средства на эти цели будут заложены в городской бюджет. Причем сегодня до конца не ясна схема расселения площадок, на месте которых по проекту планировки должны появиться школы и детские сады. Вопросы комплексного освоения остаются нерешенными.

Изменить ситуацию могло бы принятие общих правил работы на застроенной территории. Цивилизованно заниматься расселением занятых ветхим жильем кварталов позволяет механизм развития застроенных территорий (РЗТ), при котором застройщики действуют совместно с муниципалитетом.

Отведенный для реновации участок должен отвечать ряду условий. Чтобы территория могла быть признана подходящей для расселения в рамках РЗТ, на ней должны находиться дома, признанные аварийными в установленном законом порядке, а также любые другие объекты, чье назначение не соответствует правилам землепользования и застройки. Например, в рамках программы РЗТ может быть снесено промышленное предприятие, если оно находится в зоне жилой застройки.

Андрей Тихонов, исполнительный директор Союза строителей Красноярского края

Плюсы РЗТ

Благодаря механизму развития застрjенных территорий у города появляется возможность решить целый ряд накопившихся проблем. И в первую очередь проблему расселения ветхого и аварийного фонда.

«Сегодня в Красноярске официально, в соответствии с законодательством ветхими и подлежащими в установленном порядке сносу признано более ста бараков, хотя на самом деле их свыше двух тысяч, и не более пятнадцати из них сносится ежегодно, — объясняет исполнительный директор Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов.- Затраты на снос этих объектов администрация могла бы переложить на строительные компании».
Развитие застроенных территорий позволит упорядочить хаотичный снос в давно сформированных микрорайонах. «Основной задачей системы развития застроенных территорий является реновация ветхих кварталов, в том числе с выделением места под строительство школ и детских садов, если тому способствует экономическая составляющая», — рассказывает Андрей Тихонов.

Участие в механизме развития застроенных территорий выгодно и застройщикам. Строительная компания получает на аукционе участок, пусть и с обременением в виде стоящих на нем домов с живущими в них людьми, но в привлекательном районе, уже обеспеченный социальной и инженерной инфраструктурой. А главное — появляются понятные правила работы. Застройщику уже не придется вести длительные переговоры с собственниками частных домов. Если признается, что территория требуется городу для перспективного развития, жители ветхих и аварийных домов будут расселяться в соответствии с Жилищным кодексом.

Механизм развития

По закону схема освобождения площадок под застройку выглядит следующим образом. Администрация города принимает решение о развитии застроенной территории. Объявляется о проведении аукциона на развитие застроенной территории, при этом в аукционной документации указывается, сколько жителей прописано в застроенных кварталах, какое количество квартир застройщику необходимо расселить и какое количество жилья предоставить взамен. Победившая на торгах компания берет на себя обязательство обеспечить переселяемых граждан новым жильем в установленный срок (для этого построить для них новые квартиры или приобрести жилье в домах других застройщиков) и подготовить проект планировки для земельного участка.

Порядок расселения жилых домов определяется Жилищным кодексом. Учитывая, что квартиры в расселяемых домах могут иметь два разных статуса: являться собственностью муниципалитета, в которой люди проживают на правах квартиросъемщиков, и быть приватизированной частной собственностью жильца, -решаться вопрос переселения может по-разному.
Если квартира занимается по договору социального найма, действует правило «метр на метр», то есть при переезде семье должны предоставить аналогичную по размеру жилплощадь в границах населенного пункта.
Если квартира находится у граждан в собственности, то при переезде им полагается денежная компенсация, равная стоимости квартиры. Определением цены недвижимости занимается независимая компания-оценщик, получившая это право на проведенном администрацией конкурсе. При этом, если у собственника существуют сомнения в проведенной оценке, он имеет полное право самостоятельно обратиться к специалистам и заказать оценку.

Пилотные проекты

Пилотными площадками, с которых в нашем городе должно начаться развитие застроенных территорий, выбраны три квартала на правобережье (участок, расположенный в границах улиц Щорса, Грунтовая, Кутузова, площадка в пределах переулков Медицинского и Водометного и территория на ул. Саянской и Свердловской), а также одна площадка на левом берегу Енисея, в квартале улиц Дудинская, Игарская, Шахтеров. Именно эти площадки, по словам специалистов департамента градостроительства администрации города, были выбраны потому, что на сегодняшний день уже есть компании, готовые заниматься на них строительством жилья. Причем в границы территории входят как дома, которые признаны ветхими и должны быть расселены, так и жилые дома, которые не подпадают под механизм развития застроенных территорий и останутся в микрорайоне.

Для каждой площадки администрация планирует подготовить проекты планировок, чтобы строительные компании, желающие принимать участие в торгах, смогли увидеть, что может в перспективе появиться на территории, и оценить экономику проекта.
«Проекты планировки будут подготовлены для большей территории, — рассказывает руководитель отдела градостроительного планирования департамента градостроительства Ольга Коваленко. — Делается это для того, чтобы понять развитие транспортных, инженерных связей на этой территории. Затем проект планировки и межевания для конкретного участка, право застраивать который застройщик выиграет на аукционе, будет готовить сама строительная компания».

Проект планировки для первой такой территории в Кировском районе Красноярска в конце прошлого года по заказу городской администрации подготовил институт «Красноярскгражданпроект». На севере граница жилого района проходит по ул. Кутузова, ул. Щорса и Гастелло; на востоке территория граничит с ул. Мичурина; на юге — с ул. Грунтовой и Высокой, на юго-западе — с ул. Наклонной; на западе — с ул. Затонской и Котовского.

Проект планировки для другого участка в границах ул. Березина, Аэровокзальной, частично захватывающего ул. Партизана Железняка, Игарскую, Енисейскую, Шахтеров, в настоящее время разрабатывается заказчиком — фабрикой «Енисей». Компания собирается построить современный жилищно-административный комплекс на месте полузаброшенных производственных и складских корпусов на ул. Дудинской — того, что осталось от когда-то существовавшей на этом месте фабрики пианино.

Первая ласточка

Проект планировки для первой в городе территории, отведенной для реновации в рамках механизма РЗТ, в конце прошлого года подготовил территориальный градостроительный институт «Красноярскгражданпроект». Участок, расположенный в Кировском районе города, в квартале улиц Щорса, Кутузова, Грунтовая, имеет общую площадь 170 га. Из 361 тыс. кв. м жилья, находящихся сегодня на этой территории, только 39 тыс. — это ветхие и аварийные дома. Согласно подготовленному институтом проекту развития территории, под снос и расселение попадают двухэтажные дома на ул. Щербакова, стоящие вдоль ул. Щорса и Затонской. Их место должны занять современные многоэтажные кварталы.
Вместо двухэтажных домов постройки 60-х годов на ул. Затонской собираются построить девятиэтажки, в районе ул. Щорса кварталы ветхого и аварийного жилья заменят десятиэтажные новостройки. В общей сложности на участке будет построено 107,9 тыс. кв. м нового жилья. В результате реновации квартала количество жителей района увеличится на 3 тыс. человек, в общей сложности в квартале будет проживать 19 тыс. человек. Правда, для начала строительной компании потребуется переселить 1843 человека.
«Нужно сказать, что отведенный под реновацию жилой район изначально был сформирован очень грамотно, здесь нет свойственной многим районам Красноярска хаотичной застройки, — рассказывает начальник мастерской градостроительного проектирования института „Красноярскгражданпроект“ Людмила Устинова. — Район застраивался кварталами в соответствии с проектом планировки, выполненным в 60-х годах. Сегодня он обеспечен школами и детскими садами, все объекты сохранили свое назначение и не были переданы коммерческим организациям».

Несмотря на то, что сегодня в районе действуют две поликлиники, есть школы и детские сады, с увеличением числа жителей потребуется дополнительно заниматься строительством социальных объектов. Так, запланировано появление трех детских садов и реконструкция одного существующего дошкольного учреждения, строительство поликлиники и школы на 550 мест.
Обеспечен район и достаточным количеством спортивных объектов: проектом на перспективу предусмотрено строительство спорткомплекса по соседству с ДК «Кировский», второй спортивный объект должен появиться на месте сносимых домов.

Проект для района уже подготовлен, и в этом году проект планировки должен быть вынесен на общественные слушания. Затем расположенные в рамках этих больших кварталов отдельные занятые ветхим жильем площадки будут выставляться на торги. Так что первые аукционы, на которых будет выставляться право заниматься развитием застроенных территорий в Красноярске, могут пройти еще до конца нынешнего года.

Татьяна Крупко