Новое в законодательстве | Страховка для дольщиков
При всей своей привлекательности участие в долевом строительстве жилья по-прежнему сопряжено для инвесторов с рисками. Сегодня, как и несколько лет назад, многое здесь зависит от самого дольщика, от его способности собрать информацию о строительной компании, о ее проектах и финансовом положении. Последние изменения в законодательстве о долевом строительстве, как ожидают их инициаторы, должны эти риски снизить.
Заявления о том, что необходимо максимально обезопасить сделки купли-продажи на первичном рынке жилья, делаются не первый год. В качестве возможного решения в разное время предлагалось увеличить число регулярных проверок застройщиков, обязать строительные компании заводить отдельный счет для каждого объекта и даже ввести запрет на продажу квартир на этапе строительства. В декабре Государственная дума подвела черту в этом вопросе — в третьем чтении был принят закон об обязательном страховании ответственности застройщиков.
С его вступлением в силу компании, привлекающие для строительства средства граждан, обязаны будут свою ответственность страховать. Несмотря на то, что нигде в законе не сказано, что страхование является обязательным, Регистрационная палата не примет договор у застройщика без документа, подтверждающего наличие страховки.
Если строительная компания не выполнит своих обязательств, дольщики смогут вложенные средства вернуть. Правда, для этого им сначала потребуется получить решение арбитражного суда о том, что застройщик признан банкротом и на предприятии открыто конкурсное производство, выписку из реестра требований кредиторов либо иметь на руках решение суда об обращении взыскания на предмет залога.
ОВС или гарантия банка
Обязав застройщиков предоставлять дольщикам гарантии, законодатели предоставили им выбор, каким образом эти гарантии обеспечить.
Для страхования рисков не обязательно привлекать коммерческих страховщиков. Защитить интересы дольщиков они могут, пользуясь механизмом взаимного страхования. Создавая общества взаимного страхования (ОВС), организации, участники которых будут являться одновременно и страховщиками и страхователями. Каждая из входящих в состав ОВС компаний будет отвечать за работу других участников ОВС. И если одна из компаний — участников ОВС не выполнит своих обязательств, отвечать придется всем, ведь средства пострадавшим инвесторам будут выплачивать из общего фонда.
Схема, как считается, позволит застройщикам сократить расходы на страхование. Ведь, если при страховании в коммерческой компании в случае ненаступления страхового случая деньги возвращены застройщику не будут, в обществе взаимного страхования эти же средства будут переведены на новые объекты.
Третий путь, предоставленный законодателями застройщикам, — получить поручительство банка. В этой схеме застройщик и банк будут совместно нести ответственность перед участниками строительства. Причем срок действия поручительства должен как минимум на два года превышать предусмотренный договором срок передачи объекта участнику долевого строительства.
К работе по новым правилам строительные компании должны перейти уже в следующем году. Федеральный закон № 294-ФЗ от 30.12.2012 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в начале этого года был подписан президентом и должен вступить в действие через год с момента его официальной публикации.
Действие закона будет распространяться на проекты, к которым застройщики приступят с момента его вступления в силу, кроме того, в этом списке окажутся те строящиеся дома, где сроки договоров долевого участия будут продлены. Тем из застройщиков, кому не удастся получить страховку (или банковское поручительство), придется брать на строительство банковский кредит или строить на собственные средства и продавать уже готовые квартиры.
Сможет ли новая схема действительно защитить дольщиков и насколько к ней готовы сами участники процесса — страховщики, банкиры, строительные компании, — об этом рассказали участники нашего опроса.
Осторожный интерес
Интерес страховых компаний к новому виду страхования очень осторожный. Опрошенные «Сибирским домом» страховщики отмечают, что принятый закон нуждается в дальнейшей доработке. Так в свое время уже было с введением ОСАГО, объясняют они: закон об ОСАГО был принят в таком виде, что потребовалось дополнительно принять еще целый ряд поправок, чтобы он смог заработать.
До вступления нового закона в силу остается почти год, пока отсутствует нормативная документация, нет правил и тарифов страхования, говорить, насколько интересно компании участвовать в этом виде страхования, можно будет только после появления всех этих документов.
В единственной среди опрошенных страховщиков компании, которая рассматривает для себя возможность участия в данном виде страхования, также отмечают отсутствие нормативов страхования. «В настоящее время мы проводим исследование рынка застройщиков и оценку его страховой емкости, — рассказала Ольга Батова, директор Центра андеррайтинга и урегулирования убытков по страхованию имущества и ответственности страховой компании „Согласие“. — Думаю, что с учетом социальной направленности этого закона страховым сообществом должны быть определены единые нормы и стандарты такого страхования, и на федеральном уровне закреплены требования к страховщикам, которые будут страховать риски ответственности застройщиков (по аналогии с п. 3 ст. 4 данного закона, закрепляющим требования к банкам-гарантам). Статьи 1, 3–5 закона № 294-ФЗ от 30.12.2012 „О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“, позволяющие страховым компаниям страховать ответственность застройщиков за нарушение договора об участии в долевом строительстве, вступят в силу через год, поэтому говорить о возможной стоимости такого страхования преждевременно».
Главная причина нежелания страховщиков участвовать в страховании на первичном рынке жилья, которую отметили все опрошенные «Сибирским домом» представители компаний, — невозможность оценить риски в долевом строительстве. Помимо объективных рисков, присутствующих при любом строительстве, существует немало факторов, оценить которые не представляется возможным, объясняют свою позицию страховщики. Риски не понимают не только сами страховые фирмы, но и их партнеры на европейском рынке, где компании перестраховывают свои риски. Чтобы европейские компании смогли участвовать в механизме, они должны четко понимать, за что именно они берут ответственность. Пока сделать этого они не могут.
Представители страховых компаний считают, что застройщикам придется воспользоваться другими предложенными законодателями вариантами обеспечения гарантий инвесторам: объединяться для создания обществ взаимного страхования или обращаться за поручительством в банки. В законе в его нынешнем виде, по сути, речь идет не о страховании ответственности, а о кредитном риске, который должен обеспечиваться банковскими гарантиями, отмечают они.
Что касается банков, то они собираются участвовать в механизме обеспечения гарантий дольщикам. «Для банка это достаточно перспективный продукт, но в то же время требующий особого подхода и внимания в части оценки рисков, — комментирует Василий Васьков, директор Управления финансирования недвижимости Восточно-Сибирского банка ОАО „Сбербанк России“. — Нормы данного закона вступают в силу с конца 2013 года, поэтому в течение этого года после всесторонней проработки вопроса как с юридической, так и с организационной точки зрения Сбербанк сможет представить новый продукт рынку».
КОММЕНТАРИЙ ЗАСТРОЙЩИКА
Андрей Клещев, заместитель директора строительной компании «СибЛидер»:
— С одной стороны, введение страхования на рынке долевого строительства жилья — правильный шаг, как правильным было принятие закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в 2005 году. Тогда в отношения, в которых до этого момента участвовали только две стороны — застройщик и инвестор, — оказалась включена третья сторона — Регистрационная палата. Квартиры стало нельзя продавать без регистрации договора в Регпалате. Это решение возымело свое действие: закон не позволил недобросовестным застройщикам продавать одну и ту же квартиру по два-три раза, с рынка ушли компании-однодневки.
С другой стороны, принятие нового закона приведет к расходам кого-то из участников процесса. Во всех случаях, когда государство вводит дополнительные платы для производителей, выпуском чего бы те ни занимались, золота ли, алкоголя, в итоге эти расходы перекладываются на плечи конечных потребителей. Застройщики не могут бесконечно включать в свои затраты дополнительные платежи. Сегодня у них уже далеко не та себестоимость и доходность, что была еще 10 лет назад, это связано и с дороговизной получения участков под застройку, и с постоянно растущими технологическими требованиями к строящимся объектам. Поэтому, так или иначе, затраты по страхованию объекта будут включены в конечную стоимость квадратного метра.
Не имея практики такого страхования, а у нас в стране ее в принципе ни у кого нет, приходится полагаться на аналогии. Учитывая, что тотальное обязательное страхование ответственности строительных компаний для страховщиков — услуга новая, можно предположить, что, по крайней мере, в первое время рисковые коэффициенты будут высоки, следовательно, заведомо высокими будут и взносы. Достаточно вспомнить, как в свое время сложилась ситуация с введением ОСАГО. Тогда страховые компании, не понимавшие, как сложится рынок, старались заложить в страховку все возможные риски, устанавливали максимальные коэффициенты.
Второй важный момент: способны ли сами страховые компании брать на себя такие риски? Сегодня страховые компании правдами и неправдами стремятся минимизировать собственные затраты (то есть гарантированные выплаты по страховым случаям), причем речь в большинстве случаев идет о суммах в 5–30 тысяч рублей. Для сравнения: средняя стоимость строительства одного дома составляет 500 миллионов рублей.
Если предположить, что появится недобросовестный застройщик, не выполнивший своих обязательств перед инвесторами, или сложатся экономические условия, похожие на те, что были в 2009 году, и строительная компания не сможет построить дом, убытки дольщикам придется возмещать страховой компании. Получится, что страховая компания должна будет выплатить дольщикам 200–600 миллионов рублей только по одному случаю. Далеко не каждая страховая компания способна выплатить такой размер страхового возмещения. Не повлечет ли это за собой попросту банкротства страховщика без возмещения ущерба гражданам, как того требовал закон? Вывод: расходы на страхование гарантированы, возмещение — эфемерное.
А сколько будет стоить банковская гарантия при таких рисках?!
Другая предлагаемая законодателями форма обеспечения гарантий дольщикам — создание обществ взаимного страхования. Входящие в общества компании несут солидарную ответственность, механизм предоставления гарантий похож на тот, что предусмотрен в саморегулируемых организациях строителей. Казалось бы, звучит неплохо, но когда несколько лет назад в связи с отменой лицензирования произошел переход к саморегулированию, начиналось все тоже очень правильно: застройщики объединялись в саморегулируемые организации, которые очень серьезно подходили к отбору участников. Ведь отвечать за работу коллег по цеху приходится всем входящим в СРО компаниям. Однако через полгода начали рекламироваться какие-то СРО из удаленных регионов, где все законные строгости оказались необязательными для исполнения. Достаточно было заплатить небольшую сумму, и компания могла получить сертификат. При этом номинально ответственность с государства переведена на застройщиков, граждане формально защищены.
При создании общества взаимного страхования возможны повторения этой ситуации. Крепкие компании и серьезные, которые создадут ОВС, станут скрупулезно анализировать каждого из заявителей при вступлении. Но при этом может быть создано общество взаимного страхования где-нибудь в не управляемой Москве, а то и Махачкале, куда вступят местные фирмы с неясной репутацией, при этом будут гордо заявлять, что у них есть членство в ОВС. Номинально все правильно, но будет ли достигнут результат, которого добивались законодатели, вводя обязательное страхование?
Тем не менее, само направление, определенное законом, — правильное, и рынок в результате принятия новых правил упорядочивается, при этом возникает больше препятствий для проникновения на рынок недобросовестных застройщиков. Как именно механизм будет работать на практике, всем нам еще предстоит увидеть. Но одно можно сказать точно: введение обязательного страхования приведет к увеличению цены квадратного метра для конечных потребителей.
Татьяна Крупко
Источник: Журнал «Сибирский дом» №1 (108), январь 2013
