Недвижимость в Болгарии и Таиланде | Уж за рубеж невтерпеж

При возвращении из заграничного отпуска на родину, в сибирские холода многих одолевает искушение не расставаться с морем, остаться жить в стране с мягким климатом и дружелюбным населением. Эта мечта не столь уж фантастична, как кажется на первый взгляд, что подтверждает опыт красноярцев, уже ставших владельцами недвижимости в самых популярных туристических направлениях нашего региона — Болгарии и Таиланде.

Поощряя инвестиции из-за рубежа, ряд государств за счет иностранцев развивает национальную экономику. Привлекательным капиталовложением в курортных странах для жителей северных краев является недвижимость. Красноярцы общемировую тенденцию поддерживают — во многом благодаря тому, что новое комфортное жилье на побережье Черного моря или Сиамского залива по цене не отличается от квартир той же площади в Красноярске.

Дверь в Европу

Наших соотечественников привлекает в Болгарии дружественная и очень близкая к русской культура. Местные жители располагают к себе отсутствием языкового барьера — если старшее поколение свободно говорит по-русски, то младшее поколение поголовно владеет английским. Кроме того, эта европейская страна славится своим лояльным к иностранцам визовым режимом и позволяет некоторым категориям россиян, владеющих болгарской недвижимостью, без особых бюрократических препон получить вид на жительство или даже гражданство.

Как только Болгария вступит в группу стран, подписавших Шенгенское соглашение об отмене границ, — а это должно произойти в ближайшее время, — недвижимость обязательно подорожает. Собственникам жилья в зоне Шенгена будет намного легче оформить визу, с помощью которой откроется беспрепятственный доступ в страны Европы.

В отличие от других стран черноморского побережья, например Турции, отдых в Болгарии не ограничивается пляжным сезоном в течение лета и ранней осени, пока море еще теплое. Зимой и туристы, и местные жители проводят выходные или отпуск в заснеженных горах, где есть не только горнолыжные трассы с подъемниками, но и вся необходимая для комфортного отдыха инфраструктура. Растущая популярность горнолыжных курортов Болгарии повлекла за собой активное строительство жилья в горных поселках, рассчитанное на спрос среди иностранцев.

Для болгарского рынка недвижимости характерна сезонность — все же большинство иностранцев едут сюда за теплом, морем и солнцем, — поэтому с осени местные застройщики стимулируют продажи осенними скидками на недвижимость, чтобы поощрить дисконтом до 10% дальновидных и предприимчивых покупателей, в преддверии следующего курортного сезона занятых подбором жилья.

Отдохнуть или заработать?

Те, кто рассчитывает не просто вложить деньги в жилье, но преумножить капитал, обычно покупают недвижимость на ранних этапах строительства, которую потом можно выгодно продать. Сдача в аренду — это скорее дополнительный доход, чем прибыль от вложения, и приобретение слишком долго будет окупаться. Объекты низкого ценового сегмента — малогабаритные студии площадью около 40 кв. м, стоимостью в пределах 800 тыс. — 1,2 млн рублей — красноярцы покупают больше для регулярного, но непродолжительного отдыха и сдачи в аренду в остальное время. Обычно это предложения от застройщиков в строящихся или только что построенных курортных жилых комплексах около моря, с чистовой отделкой, зачастую обставленных мебелью и оборудованных бытовой техникой, временное жилье для отдыха хозяев наездами на пару недель или сдачи в аренду. За эти деньги можно найти и небольшой сельский дом, но построен он будет более 10 лет назад, а от моря удален на несколько десятков километров.

Цены на недвижимость в Болгарии различаются в зависимости от местоположения объекта: поблизости от крупных курортных городов, таких как Варна, Бургас, Созополь, Солнечный Берег, Царево, Поморье, жилье стоит на 20% дороже, чем такие же объекты, удаленные от побережья на 15–20 км.
Было бы ошибкой полагать, что спрос россиян сосредоточен только в области недорогого малогабаритного жилья в курортных зонах. По статистике продаж агентства недвижимости в Болгарии Sweet Home, красноярцы приобретают как квартиры в городских домах и строящихся жилых комплексах на берегу моря, так и дома с земельными участками в сельской местности. Заметим кстати, что в Болгарии село — это вполне благополучный населенный пункт со всей необходимой инфраструктурой, медицинскими и образовательными учреждениями, по уровню жизни больше похожий на наши современные коттеджные поселки, чем на деревню в российской глубинке.

Вторая родина

Те покупатели, кто располагает более крупной суммой — в пределах 2–2,5 млн рублей, — в большинстве своем выбирают не временное, а постоянное жилье, где можно с комфортом прожить несколько месяцев подряд. Их вниманию местные застройщики предлагают объекты первичного рынка на побережье, в курортных городах или в их окрестностях. Это апартаменты с одной или двумя спальнями, по площади нисколько не уступающие 2-3-комнатным квартирам в Красноярске.

К примеру, в новом жилом комплексе MojitoClub апартаменты площадью 52 кв. м с одной спальней и гостиной, объединенной с кухней, стоят 49 700 евро. Здание расположено практически на морском берегу, расстояние до пляжа чисто символическое — 70 м. Застройщик сдает объект под ключ — это значит, что в апартаментах к новоселью появится вся необходимая мебель, и тратить дни отдыха на обстановку нового жилья не придется. Находится жилой комплекс в поселке Лозенец — в 6 км от городка Царево с населением около 6 тыс. человек. Идиллически тихую жизнь в сельской местности сменяет шум и суета, стоит отъехать от дома на какие-то полчаса-час: в 25 км от Лозенца находится Созополь, а в 50 км пути (примерно на том же расстоянии, что от Центрального района Красноярска до Сосновоборска) расположен Бургас, один из крупнейших курортных городов Болгарии.

Разницу в понятиях о комфортной жизни у болгарских и красноярских застройщиков отражает инфраструктура жилых комплексов. Программа-минимум по-болгарски — это бассейн, гараж или парковка, спортзал (от комнаты с тренажерами до полноценного фитнес-зала), игровая площадка для детей. Реже — спа (от сауны до спа-центра), продуктовые магазины, кафе, бывает и медицинский кабинет. Во всех жилых комплексах есть круглосуточная охрана, уборка придомовой и общей территории, коммунальное обслуживание — словом, все, что входит в обязанности нашего ТСЖ.

Владелец недвижимости в Болгарии обязан ежегодно оплачивать налог на недвижимость (0,15–5% его рыночной стоимости в год в зависимости от региона) и таксу за сбор бытовых отходов. По счетчикам оплачивается вода, электроэнергия и отопление. Владельцы квартир в большом курортном центре с развитой инфраструктурой платят таксу за обслуживание здания и прилегающей территории. Как правило, она составляет 7–10 евро за 1 кв. м площади квартиры в год.

Домик в болгарской деревне

Особенность российского и в частности сибирского спроса, отмечают в агентстве недвижимости в Болгарии Sweet Home, — это желание приобрести собственный дом на земле. И в средней ценовой категории такие запросы преобладают. Типичный объект недвижимости стоимостью 2–2,5 млн рублей представляет собой 1-2-этажный коттедж общей площадью 80–100 кв. м с земельным участком размером от 3 до 6 соток. Дома на вторичном рынке часто продаются полностью меблированными. В то же время активизировались болгарские застройщики: в последние годы объемы строительства жилья прирастают на 50% ежегодно, так что в числе вариантов вам предложат рассмотреть и только что построенные дома.

По местным законам иностранцы не могут владеть землей на территории Болгарии, но для покупки дома с участком есть вполне легальный компромисс — стоит зарегистрировать землю на специально созданное юридическое лицо, как вы получаете все права распоряжаться участком, формально вам не принадлежащим. Хозяйственную деятельность фирма может и не вести, достаточно ежегодно сдавать нулевой отчет.

Обычно за недвижимость покупатели рассчитываются безналичным способом. Деньги могут переводиться со счета в российском банке на счет продавца, в этом случае существуют юридические сложности — необходимо предоставить весь пакет оригиналов документов, подтверждающих факт покупки, а нередко и перевести их на русский язык. Другой вариант — открыть счет в болгарском банке, перевести на него деньги из России и уже с болгарского счета перечислить на счет продавца, лично или через представителя агентства.

Особенности визового режима

Допустим, вы уже купили недвижимость в Болгарии. Если цель вашего приобретения — регулярный отдых, вам будет удобнее оформить одно- или двухгодовую мультивизу со сроком пребывания в стране до 180 дней, но не более 90 дней в полугодии.

Тем собственникам жилья, кто собирается оформлять вид на жительство в Болгарии, понадобится долгосрочная виза D, для чего им придется подтвердить свою финансовую состоятельность выпиской из болгарского банка, что на вашем счете имеется не менее 240 левов (около 5 тыс. рублей) на каждый месяц проживания. Или 136 левов, то есть 2,8 тыс. рублей, на каждый месяц, если вы на пенсии.
В случае если вы решили обосноваться за границей насовсем, при этом вы учитесь в болгарском вузе или уже вышли в России на пенсию, работаете по международному контракту или состоите в браке с местным жителем, открыли представительство иностранной фирмы или болгарскую компанию с вакансиями минимум для 10 болгарских граждан, вам оформят годовой вид на жительство (ВНЖ), который необходимо каждый год продлять. Этот статус, как и последующие, распространяется на супруга (супругу) и несовершеннолетних детей заявителя.
Статус ВНЖ позволяет иностранцам вести в Болгарии бизнес в собственной фирме, получать кредиты, медицинские и образовательные услуги, оформлять визы в страны Шенгенского соглашения по облегченной процедуре.

Болгарское иммиграционное законодательство разрешает иметь двойное гражданство и не требует постоянного жительства в стране, но в последнее время бизнесменам облегчили условия продления права долгосрочного пребывания в стране — теперь им достаточно приехать в Болгарию раз в полгода. Для пенсионеров в последнее время условия продления ВНЖ, наоборот, несколько ужесточились: теперь находиться в стране им нужно свыше 180 дней в году, причем проживать там фактически постоянно.
Спустя 5 лет постоянного пребывания в стране в статусе ВНЖ нерезиденту выдает
ся разрешение на долгосрочное пребывание в Болгарии (ДВЖ), оно дает право на работу и ведение бизнеса, образование и бесплатное медобслуживание, получение кредитов в местных банках, статус долгосрочно пребывающего в странах ЕС. Гражданином Болгарии иностранец может стать через 5 лет долгосрочного пребывания в стране.

Агентство — больше чем посредник

Сейчас в Красноярске появляются агентства, которые предоставляют качественные услуги по подбору недвижимости, юридическому сопровождению сделки, консультациям по вопросу переезда, а это очень важно, потому что это значительно облегчает процесс покупки жилья в чужой стране. Потенциальным клиентам помогают сориентироваться среди множества предложений специализированные порталы по зарубежной недвижимости, где представлено множество реальных объектов как на первичном, так и на вторичном рынке жилья (скажем, база данных сайта живитесморем.рф состоит более чем из 500 актуальных объектов). И самое главное — агентства по продаже зарубежной недвижимости не берут комиссию с покупателя, им ее платит продавец.

Затраты на приобретение недвижимости не исчерпываются ценой объекта. Некоторые компании, в том числе и агентство недвижимости в Болгарии Sweet Home, компенсируют часть расходов в зависимости от стоимости покупки: как минимум это услуги в подборе объектов, трансфер, осмотр недвижимости, проверка на юридическую чистоту, консультации юриста и специалиста Sweet Home, услуги переводчика. Покупателю объекта ценой от 40–50 тыс. евро фирма компенсирует 4-дневное проживание в болгарской гостинице и перелет от Москвы до Бургаса и обратно.

Всенародно любимый Сиам

В этой южной стране субэкваториальный климат, поэтому пляжный сезон длится там круглый год. Это обстоятельство привлекает в Паттайю, самый развитый курортный город Таиланда, множество туристов из-за рубежа. Хотя подавляющее большинство сделок с недвижимостью Паттайи совершают граждане других стран, законодательство Таиланда устанавливает приоритет местных жителей на приобретение недвижимости. Земля в Сиамском королевстве — это достояние тайцев, иностранцы не могут ею владеть. Поэтому единственный способ получить в распоряжение участок земли вместе с домом — организовать фирму, учредителями которой будут выступать гражданин Таиланда (51% акций) и иностранец с правом владеть в такой компании 49% акций и быть ее директором с решающим правом распоряжения имуществом компании. Пусть даже таец числится учредителем лишь формально, в качестве гарантии он пишет документ с открытой датой о том, что выходит из состава учредителей и на активы компании не претендует. Подстраховавшись таким образом, иностранец от имени фирмы может взять в аренду участок земли на 30 лет с двукратным продлением на тот же срок. Пусть коммерческой деятельности фиктивная фирма не ведет, она ежегодно должна сдавать отчетность. Документы готовит юрист за соответствующее вознаграждение — 15–20 тыс. бат (курс тайского бата примерно равен курсу рубля).

Помимо покупки вилл с участками, Таиланд ограничивает иностранцев в приобретении квартир. По закону каждый жилой комплекс (здесь он называется «кондоминиум», или «кондо») на 51% должен быть «заселен» тайцами, остальные площади застройщик вправе продать иностранцам. Разница в спросе среди этих категорий покупателей может существенно отразиться на цене объекта: если на начальной стадии строительства, пока квартир в наличии достаточно, местным и иностранцам они продаются по одной и той же цене, то к сдаче объекта апартаменты из тайской квоты могут стоить на 150, а то и 300 тыс. бат дешевле, чем предназначенные для покупателей из-за рубежа. Именно в этом случае фиктивная фирма действительно удобна тем иностранным бизнесменам, кто покупает по 10–20 квартир для сдачи в аренду, ведь на нее можно оформить недвижимость, зарезервированную для граждан Таиланда, по более выгодной цене.

Сделки с недвижимостью по-тайски

Рынок недвижимости в Паттайе развивается в основном за счет покупателей из России, неудивительно, что риелторские услуги там предлагают более 400 агентств недвижимости, констатируют в компании Cayman Travel. Застройщик сам продажами не занимается, а вкладывает в рекламный бюджет своего объекта услуги агентов, поэтому цена останется одинаковой, независимо от того, покупать квартиру через посредника или напрямую в строительной компании. Жесткая конкуренция между тайскими риелторами может повлечь неприятности для неосмотрительного иностранца, мало знакомого с местными тонкостями.
Для того чтобы закрепить за собой подходящий объект недвижимости, потенциальный клиент платит застройщику от 25 до 50 тыс. бат в качестве депозита. После этого в течение двух недель застройщик готовит контракт и высылает покупателю, который, внимательно изучив все условия договора, подписывает документ и вносит первый платеж (строящиеся объекты, как правило, продаются в рассрочку на 2–3 года, до момента сдачи).

Строительство недвижимости в Паттайе ведут холдинги, с началом возведения очередного объекта создающие в своей структуре новую компанию. В компании Cayman Travel советуют доверять лишь тем агентствам, которые оформили агентские соглашения с застройщиками и гарантируют клиентам, что договор купли-продажи будет заключен именно с той фирмой, которая действительно строит объект. По мнению специалистов, решение о покупке недвижимости за рубежом нельзя принимать спонтанно и импульсивно, находясь в стране на отдыхе и изначально не помышляя о столь серьезных инвестициях, как приобретение жилья.

Хотя большинство застройщиков оплачивает услуги посредников только после того, как клиент внес первый платеж, часть местных риелторов зарабатывает комиссионные с депозита, который по договору не возвращается, когда клиент, здраво поразмыслив, отказывается от сделки. Если вы решили купить в Таиланде жилье, то, осматривая во время отдыха строящуюся недвижимость, которую настойчиво предлагают показать местные агенты, не сообщайте им свои реквизиты. С этими данными риелтор регистрирует клиента в базе данных застройщика как своего, чтобы потом получить комиссию с продажи. Между тем серьезные риелторские фирмы, в том числе и российские, договариваются с тайскими застройщиками-партнерами о системе более значительных скидок и бонусов для своих покупателей, так что оформить сделку через них будет выгоднее.

Что касается процедуры расчета, то ограничений на ввоз наличности в Таиланде нет, но являться на сделку с чемоданом долларов там не принято. Нерезиденты, приобретающие собственность в кондоминиумах, должны представить доказательство того, что ввезли средства на покупку из-за границы. Поэтому застройщики принимают оплату только по безналичному расчету. Даже если покупатель привез деньги наличными или трэвел-чеками, ему придется положить сумму на счет в местном банке и перечислить ее застройщику.

Ежегодного налога на недвижимость в Таиланде нет, вместо него взимается плата (примерно 6,5% от стоимости квартиры) за оформление права собственности на нового владельца жилья. При покупке недвижимости у застройщика эту сумму полностью оплачивает покупатель, тогда как на вторичном рынке все сопряженные с продажей жилья расходы, как правило, делятся поровну между продавцом и покупателем.

Что покупают россияне

Большинство покупателей из Красноярска начинают подбор тайского жилья с примерно одинаковых пожеланий: не очень дорогое (в пределах 1,3–2,5 млн бат), с бассейном, недалеко от моря, рассказывают в компании Cayman Travel. Изучив предложения и цены, клиенты зачастую корректируют требования в соответствии со своими целями: например, если жить в Паттайе постоянно, к морю со временем привыкаешь и выбираешься на пляж лишь несколько раз в год, поэтому близость к берегу уже не кажется столь уж принципиальной. Вместо морских ванн многим достаточно будет большого бассейна и благоустроенной территории в пределах кондоминиума, где можно загорать, не покидая дома. За те же деньги рациональнее купить более просторное жилье. Риелторы отмечают такую закономерность расселения: вдоль побережья тянется основная транспортная артерия Паттайи, улица Сукхумвит, и жилье между ней и берегом моря покупают в основном с целью отдыха или сдачи в аренду туристам. В районах экономкласса по другую сторону улицы селятся в основном местные и те, кто приезжает сюда работать.

Пока россияне не увлеклись всерьез тайской недвижимостью, в новостройках преобладали малогабаритные студии. Сейчас в расчете на русский спрос среди предложений заметно прибавилось апартаментов с одной спальней, отмечают в компании Cayman Travel. Их охотно приобретают семьи с детьми или люди, привыкшие отдыхать в компании друзей.

В основном сейчас на рынке представлены объекты площадью от 28 до 70 кв. м: студио от 28 до 35 «квадратов» и квартиры с одной-двумя спальнями до 70 кв. м. Как и во многих других зарубежных странах, в тайских апартаментах вы не увидите выделенной в обособленное помещение кухни — вместо нее застройщики предусматривают оборудованный плитой и вытяжкой кухонный уголок. Гостиная есть по умолчанию, счет идет только на спальни. В квартирах с двумя спальнями и более предусматриваются два санузла. Поскольку в возведении жилых домов применяется монолитная технология, на стадии строительства дома покупатель может договориться с застройщиком о перепланировке в большую квартиру нескольких малогабаритных. Близкие к экономклассу апартаменты застройщики комплектуют стандартным набором мебели и бытовой техники. Что касается более дорогих проектов, то строительные компании идут навстречу клиентам и заранее обсуждают с ними мебель и отделку квартир индивидуально.

Для общественной зоны кондоминиумов на тайском рынке сформировался типовой набор объектов инфраструктуры. Скажем, непременный атрибут комфортного нового жилья в Таиланде, в том числе многоквартирного, — бассейн. В зависимости от того, как много земли было в распоряжении у застройщика, бассейн может быть разным по размещению и оформлению, от простой чаши на крыше высотного комплекса до объекта сложной конструкции с водопадами и корабликами во внутренней зоне кондоминиума. Соответственно разной бывает площадь и комплектация залов для фитнеса, дополнительно может быть организована парикмахерская, химчистка. При каждом кондоминиуме есть паркинг.

Кстати, в зависимости от класса кондоминиума расходы на уборку территории, чистку коммунального бассейна и иных мест общего пользования для жильцов, оплату охраны и услуги консьержа составляют 40–50 бат за каждый квадратный метр апартаментов ежемесячно, независимо от того, проживает в нем кто-нибудь или жилье пустует. За воду и электроэнергию владельцы платят по счетчику.

Визовая демократия Таиланда

Покупка недвижимости в Таиланде не дает визовых или иных льгот. При этом получить долгосрочную визу в Таиланде значительно проще, чем в европейских странах. Скажем, годовая студенческая виза выдается даже слушателям языковых курсов, семейную визу получает супруг/супруга тайского гражданина или человека, работающего здесь официально, а также родители несовершеннолетних обладателей студенческой визы. Любому иностранцу старше 50 лет для получения годовой пенсионной визы достаточно открыть в местном банке счет и хранить на депозите 800 тыс. бат не меньше 3 месяцев, а затем раз в квартал отмечаться в иммиграционной службе. Кроме того, в стране принята практика многократного продления годовой визы.

Иностранцы, кто устраивается работать легально, оформляют рабочую визу. Такой же документ автоматически получает нерезидент, который открывает тайскую компанию и становится ее руководителем. Количество иностранных работников в компании ограничено законодательством: Таиланд защищает своих граждан, и принимать иностранцев на работу, которую способен выполнять таец, запрещено. Поэтому официально трудоустроены немногие наши сограждане. Удобнее всего на тайской земле живется россиянам пенсионного возраста и людям более молодым, у которых на родине налажен бизнес, приносящий стабильный доход, и есть возможность руководить им дистанционно.

Европа или Азия, отдельная вилла или апартаменты в жилом комплексе, берег моря или оживленная улица, двухнедельный отпуск или оседлая жизнь — цели и предпочтения у покупателей зарубежной недвижимости могут быть разными. Объединяет их недостаточное знание местных особенностей законодательства, нюансов приобретения и распоряжения жильем, нравов и обычаев местных жителей. Чтобы не рисковать крупной суммой, полагаясь исключительно на себя, разумнее довериться профессионалам, которые имеют опыт таких сделок и избавляют клиентов от лишних сложностей. Тем более что вознаграждение за услуги агентам чаще всего оплачивает иностранный продавец, а не российский покупатель.

Зоя Зимина