Оформление прав на землю | Дела земельные

Минэкономразвития еще до конца года собирается внести поправки в Земельный кодекс, позволяющие забирать неиспользуемые земли и передавать их муниципалитетам. Вместе с пустующими землями федеральных ведомств, ради которых нововведение принимается, изменения могут затронуть и тех, на кого оно изначально рассчитано не было. В списках бесхозных участков могут оказаться земельные наделы дачников, собственники которых, опасаясь высоких налогов, не оформили свои права на землю.

Оценить, сколько именно участков в Красноярском крае в настоящее время не оформлены по закону, не возьмется никто. Единый государственный реестр прав (ЕГРП), в котором содержатся сведения о собственности на земельные участки, был создан в 1999 году, до этого момента единой базы прав на участки не существовало. При этом выданные до введения порядка государственной регистрации прав документы сегодня имеют равную силу с записями в ЕГРП.
Число жителей края, желающих оформить свои права на земельные участки, с каждым годом растет. По данным краевого Управления Росреестра, за девять месяцев 2012 года в Красноярском крае оформлены права на 99 966 участков. За тот же период прошлого года таких наделов было 93 496, рост составил 6,9%.

При этом оформлять собственность на землю в упрощенном порядке (по «дачной амнистии») красноярцы стали несколько реже — за девять месяцев 2012 года в порядке «дачной амнистии» зарегистрированы права на 6 893 земельных участка (в прошлом году с января по сентябрь жители края оформили по «дачной амнистии» 6 936 участков).

Наиболее активно население края регистрировало права на землю в первые годы после принятия закона о «дачной амнистии» в 2006 году. «Некоторое время оформление земли сдерживала необходимость оплачивать достаточно дорогую процедуру межевания, а после введения в законодательство положения, допускающего государственную регистрацию прав граждан на земельные участки, не имеющие четко установленных границ, многие поспешили этой возможностью воспользоваться, — объясняет начальник отдела регистрации прав на земельные участки управления Росреестра по Красноярскому краю Виктория Максакова. — Кроме того, в 2007 году у собственников жилых домов и гаражей появилась возможность оформить право собственности на участок на основании документов, подтверждающих отвод земельного участка предыдущему собственнику строения. Поэтому пик активности граждан, регистрирующих права в упрощенном порядке, пришелся на 2008–2009 годы. Именно тогда было зарегистрировано значительное количество участков в малоэтажных районах Красноярска — в Покровке и в Николаевской слободе. К настоящему моменту подавляющее большинство граждан, желавших зарегистрировать права на участки и имевших такую возможность, уже провели регистрацию».

В 2006 году у граждан, много лет обладающих земельными участками на законных основаниях, появилась возможность их приватизировать, минуя органы местного самоуправления. До этого, чтобы оформить давно используемый земельный участок, предоставленный, скажем, в пользование, человеку нужно было обращаться в местную администрацию, которая выносила решение о предоставлении участка в собственность, служившее затем основанием для регистрации его права. С 2006 года люди, имеющие документы о выделении им земельных участков без ограничения срока — на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения либо если в документе не указан вид права на участок, — смогли напрямую обратиться в регистрирующий орган и получить свидетельство о праве собственности на землю. Из цепочки оформления прав на участки «выпало» целое звено, и это существенно облегчило и ускорило процесс.

В упрощенном порядке можно оформить право на участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, индивидуального жилищного и гаражного строительства, в том случае, если документы на них выданы до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 29 октября 2001 года.

Большинство документов на земельные участки выдавалось десятки лет назад, и зачастую фактический размер надела не совпадает с тем, что зафиксирован в документах. Как правило, реальный земельный участок оказывается больше, чем указано в документах.
Упрощенный порядок дает возможность оформить дополнительные сотки, но с рядом условий. Во-первых, увеличение площади земельного участка не должно происходить за счет захвата государственных земель либо земель, принадлежащих другим гражданам или садоводческим (дачным) организациям.

Давая возможность уточнить площадь земельного участка, документы на который были выданы давно, законодатель исходил из того, что при выдаче таких документов зачастую не производилось достаточно точных обмеров участка, и люди, много лет добросовестно использующие участок, не должны страдать из-за того, что при уточнении границ и площади участка с помощью современных методов измерения выявились расхождения.
Поэтому «дачная амнистия» не дает оснований для присоединения дополнительной земли к участку, как думают многие. Она дает возможность уточнить и узаконить квадратные метры, используемые правообладателем участка много лет.

Во-вторых, разница между площадью земельного участка, указанной в ранее выданных документах, и уточненной площадью участка не должна быть больше минимального размера, установленного для участков соответствующего назначения (и этот размер может различаться в зависимости от региона). Если собственник желает присоединить к своему участку дополнительные сотки, то ему придется выкупать их у законного владельца.

Садовые участки

Однако этот порядок (за редким исключением) не распространяется на земельные участки, которые предназначены для ведения садоводства. Дело в том, что упрощенный порядок регистрации прав распространяется на участки, ранее предоставленные гражданам. А земли для садоводства предоставлялись коллективам, садоводческим товариществам единым массивом, без указания в документе об отводе участка конкретных владельцев. И только затем делились на отдельные участки между конкретными лицами — членами садоводств.

Порядок оформления таких участков определяется законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Если земельный участок был предоставлен до введения в действие закона о садоводческих, дачных некоммерческих объединениях (то есть до 15 апреля 1998 года), если он предоставлен члену садоводческой некоммерческой организации в соответствии с документом, подтверждающим распределение участков организации, гражданин вправе обратиться в орган местного самоуправления за признанием своих прав на участок (в Красноярске — в администрацию города, в районах края — в районную администрацию). Предоставление земельного участка осуществляется на основании заявления гражданина (или его представителя), подаваемого в орган местного самоуправления (администрацию) по месту нахождения участка. К заявлению должны быть приложены:

• описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;
• заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.

Кроме того, необходимы учредительные документы садоводческой организации, на территории которой расположен участок, документ, подтверждающий отвод земельного участка для коллективного садоводства, и документ, подтверждающий распределение участков в данной организации (например, проект планировки и застройки).

Типичные сложности

«Проблемы при оформлении земельных участков обычно связаны с тем, что садоводческое товарищество было создано достаточно давно, и многие документы за это время могли быть утрачены, или они изначально были оформлены ненадлежащим образом, — объясняет Виктория Максакова, — и у гражданина нет какого-то документа, например, документа об отводе участка садоводческой организации, документа, подтверждающего распределение участков в садоводческом товариществе. Бывает, садоводческое общество прекратило свое существование как юридическое лицо, и садоводы занимаются садоводством индивидуально, без образования юридического лица».

В случае, если принятие решения органом местного самоуправления о приватизации участка невозможно в связи с отсутствием возможности представить какой-либо документ, оформление права собственности на участок может быть осуществлено на основании решения суда.

Те владельцы участков, свидетельства о собственности которым выдавались земельными комитетами, находятся в более выгодном положении. В таком случае второй экземпляр свидетельства хранится в архиве Управления Росреестра по месту расположения участка. При утрате свидетельства собственник может подтвердить свое право архивной копией документа. Сведения из архива о правах на земельный участок, оформленные до 1999 года, могут быть выданы любому обратившемуся лицу бесплатно. Ему оформят справку, в которой будет указана фамилия владельца участка.
Кроме того, свидетельства на некоторые участки до 1993 года выдавались местными администрациями, сведения о приватизации таких участков можно получить у них.

На земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства и расположенные в сельской местности, зарегистрировать право собственности можно также на основании выписки из похозяйственной книги.
Такие книги ведутся местными администрациями (сельскими, поселковыми) по месту нахождения участка.

Если на земельный участок не удается получить надлежащие документы, оформить права на земельные участки возможно на основании решения суда о признании права.
Однако помимо очевидных плюсов у регистрации права на землю в упрощенном порядке есть и отрицательная сторона, связанная с увеличивающимся количеством споров о границах участков, межевание которых не проводилось.

Сегодня ничто не препятствует проведению сделок с такими участками — участок с неуточненными границами можно продать, подарить, принять в порядке наследования наравне с теми, границы которых зафиксированы. Однако это послабление имеет ограниченный срок действия: предполагается, что начиная с 2015 года оформлять права на участки, у которых отсутствуют точно установленные границы, будет уже нельзя.

Татьяна Крупко