Проблемные объекты | Обманутых дольщиков объединяют в кооперативы

Достроить объекты печально известной красноярской компании «Стройтехника» возможно с помощью жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Такой выход инвесторам оставляет закон 210-ФЗ «О банкротстве». Надежды завершить строительство в период действия в компании внешнего управления не оправдались. Частные инвесторы доплату на достройку не внесли, получить средства на строительство, реализовав имущество компании на тендере, не позволили кредиторы. Теперь решать судьбу семи проблемных домов должны сами дольщики, объединившись в кооператив. Вопрос о создании ЖСК выносится на общее собрание инвесторов, назначенное на 14 декабря. О том, как события могут развиваться дальше, нам рассказала руководитель отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора Красноярского края Елена Хамардюк.

История с достройкой незавершенных домов «Стройтехники» длится вот уже несколько лет. Впервые о проблемах компании заговорили еще осенью 2008 года, когда замерли работы на объектах застройщика в Покровском и Ветлужанке. В 2010 году предприятие официально было признано банкротом. Однако и сегодня, спустя два года после начала процедуры банкротства, проблема не решена, 800 частных инвесторов по-прежнему остаются без денег и без квартир.

Сегодня в списке проблемных объектов «Стройтехники» значатся семь жилых домов, находящихся на разных стадиях готовности. Из четырех подъездов дома № 1 в жилом районе Покровский подведены под кровлю два, два других находятся на уровне фундамента. Дом № 2 полностью подведен под кровлю. Самая высокая строительная готовность у четвертого дома в жилом массиве Покровский: на объекте смонтированы все несущие конструкции, частично проведены внутренние инженерные сети, выполнен на 95% монтаж окон. Немного ниже готовность на двух объектах на ул. Пролетарской — Бабушкина. Еще два дома — № 10 в Покровском и по адресу: ул. Гусарова, 12, — сегодня находятся на уровне свайного поля.

Перед дольщиками сегодня открыты два пути: создать для достройки домов ЖСК или реализовать имущество «Стройтехники» на торгах, разделив вырученную от продажи сумму между кредиторами. Однако в последнем случае участники строительства рискуют не вернуть всех вложенных средств (по закону им должно быть возмещено 85% от суммы). Учитывая, что кредиторская задолженность велика, а готовность объектов явно недостаточна, может оказаться, что реализовано оно будет за меньшую сумму, чем того хотелось бы многочисленным кредиторам.

Какой из двух этих путей выбрать, будет решаться на собрании, назначенном на 20 декабря. Чтобы решение о со здании кооператива оказалось принятым, за ЖСК должно проголосовать большинство — 75% включенных в реестр участников долевого строительства. Если среди пришедших на собрание инвесторов окажутся воздержавшиеся, голосов может не хватить, и тогда решение не будет принято. При этом наряду с частными инвесторами в собрании могут принимать участие другие конкурсные кредиторы, но без права голоса.
Те дольщики, которые проголосуют против создания ЖСК, автоматически переходят в реестр денежных кредиторов. Расплатиться с ними «Стройтехника» должна после продажи залогового имущества. Требования этих кредиторов будут удовлетворены в третью очередь, после того как компания рассчитается с сотрудниками, возместит судебные расходы и причиненный вред здоровью, а также компенсирует моральный вред. Может оказаться, что возвращения денег денежным кредиторам придется ждать несколько лет. «Несмотря на то, что имущества у „Стройтехники“ достаточно, конкурсная масса объемная, по закону любой кредитор, который имеет требования к застройщику, вправе обжаловать результаты тендера или не согласиться с проведенной оценкой имущества. Все это затягивает процесс реализации имущества на торгах. Абсолютно точно можно сказать, что в конкурсном производстве „Стройтехника“ может находиться несколько лет», — говорит Елена Хамардюк.

Для достройки всех семи объектов «Стройтехники», находящихся в разной стадии строительной готовности, инвесторам сегодня предлагается создать один ЖСК. «В законе сказано, что при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.
Это значит, что общее собрание должно принять решение по каждому многоквартирному дому, — поясняет Елена Хамардюк. — И дольщики практически завершенного четвертого дома в Покровском, и участники строительства десятого, на площадке которого сегодня забито две сваи, вместе будут голосовать о возможности достройки каждого из объектов».

Елена Хамардюк, руководитель отдела надзора за долевым строительством Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края

Шесть новых объектов

Предложение внешнего управляющего создать для достройки всех семи домов «Стройтехники» один ЖСК основано на возможности построить на площадке новые объекты, прибыль от реализации которых должна уменьшить затраты участников строительства на достройку их домов. По подсчетам внешнего управляющего, дольщики должны вложить в достройку 428 млн рублей. При этом общая стоимость достройки семи объектов оценивается сегодня в 1,2 млрд рублей. Разницу между затратами на строительство и внесенной дольщиками суммой и должна покрыть продажа квартир в новых домах.

Чтобы оправдать расходы на достройку семи своих объектов, дольщикам предлагается построить еще шесть многоквартирных домов. Три новостройки возможно разместить на земельном участке «Стройтехники» в Покровском, причем этажность объектов предлагается увеличить и вместо семнадцатиэтажек, как предполагалось проектом первоначально, построить двадцатиэтажные дома. Кроме того, у «Стройтехники» есть площадка на ул. Гусарова и в районе ул. Копылова, на пересечении ул. Бабушкина и Боткина.

Решением вопросов, касающихся деятельности кооператива, будет заниматься правление ЖСК. Кто именно войдет в его состав, должны решать сами участники строительства. В законе сказано, что состав правления выбирается из числа участников строительства. «На наш взгляд, в правление в первую очередь должны войти инициативные физические лица, а также строители, представители подрядных организаций, — говорит Елена Хамардюк. — Они обладают необходимыми знаниями для организации работы на стройке и штатом специалистов».

Средства на достройку

Размер паевого взноса, который предстоит вносить членам кооператива, будет складываться из двух частей. Прежде всего, будет определен процент от суммы, которую внесли участники строительства (учитывая, что плату за квартиры собственники внесли в разном размере: кто-то к настоящему моменту полностью оплатил стоимость квартиры, другие внесли не всю сумму,-то и процент будет разным), кроме того, в паевой взнос войдет сумма, необходимая для достройки дома, поделенная на всех участников строительства.
В том случае, если будет создан единый ЖСК, размер доплаты будет одинаковым для всех членов кооператива, несмотря на то что объекты находятся в разной стадии готовности.

«Как именно будут выплачиваться паевые взносы, определяется уставом кооператива, — объясняет Елена Хамардюк. — Возможно, в нем будут предусмотрены поэтапные сроки оплаты, будет, например, установлено, что, как только дом построен до определенного уровня, у участника строительства наступает обязанность внести определенную сумму, на следующем этапе — еще один взнос, и так до завершения строительства, или паевой взнос будет разбит на ежемесячные платежи, выплачиваемые в течение всего периода строительства. Кроме того, сегодня „Стройтехника“ не может рассчитывать на получение кредита, ни один банк не выдаст кредит предприятию-банкроту. ЖСК же, которому перейдут объекты „Стройтехники“, — это новая организация, которая не унаследует от застройщика долговых обязательств, все обременения с земли и строений будут сняты. Под залог этого имущества банк может выдать кредит ЖСК на достройку объектов».

Что касается средств от реализации имущества проблемного застройщика, то никакие деньги от продажи активов компании «Стройтехника» поступать на стройку не будут. С того момента, как объекты будут переданы ЖСК, считается, что «Стройтехника» свои обязательства выполнила, и участники строительства к долгам компании никакого отношения не имеют. И сами дольщики перестают считаться инвесторами долевого строительства и становятся членами кооператива.
Правда, после того как начнется продажа имущества, все же будут возмещено причинение морального вреда дольщикам первой очереди.

Кто будет строить?

Работы на всех объектах будут вестись одновременно, для этого ЖСК должно заключить договор подряда с одним генеральным подрядчиком или выбрать генподрядчика на каждый объект. На сегодняшний момент уже сформирован круг подрядных организаций, которые занимались достройкой объектов «Стройтехники» в период внешнего управления. В счет выполнения работ ими были получены права требования на свободные квартиры.
К настоящему моменту эти компании сами стали участниками строительства и имеют право голоса наравне с физическими лицами. Компании «Экономжилстрой», «Сибстройком», «РСУ4», начавшие работать во время процедуры внешнего управления, для проведения работ брали заем и сейчас не меньше, чем дольщики, заинтересованы в скорейшей достройке объектов и возвращении вложенных средств.

Что касается регистрации кооператива, то зарегистрировать ЖСК может любой участник строительства, при условии наличия пяти участников. Контролировать деятельность ЖСК должны сами участники строительства, для этого должна быть создана ревизионная группа. Всю ответственность за расходование средств и деятельность ЖСК будет нести правление кооператива.
Эти моменты должны быть закреплены в уставе кооператива, причем, по словам Елены Хамардюк, этот документ не может быть сейчас составлен в окончательном виде, в него будут вноситься дополнения. «На данном этапе и не может быть принят неизменный документ, — поясняет Елена Хамардюк, — многие положения будут уточняться по мере развития ситуации. Эти вопросы будут находиться в компетенции правления или общего собрания, которые и должны будут вносить изменения в документы. У нас зачастую нормы законодательства появляются после того, как возникла какая-то требующая решения ситуация. Сначала прописываются основные подходы, а только потом — механизм исполнения».Выходить из ЖСК граждане будут по мере удовлетворения их требований, то есть по мере завершения строительства домов и при условии полной оплаты паевых взносов.
Если участник кооператива захочет выйти из ЖСК до завершениястроительства, его пай будет продан любому желающему, а прежнему владельцу будет возмещена стоимость пая.

«Ситуация с объектами ООО „Стройтехника“ — не единичная в стране, — говорит Елена Хамардюк, — президентом недавно дано поручение актуализировать реестры граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, осуществить инвентаризацию проблемных объектов. После Нового года эта работа должна быть завершена, тогда же станет известно о мерах, которые будут приниматься, чтобы решить проблему обманутых дольщиков в стране. Что это в конечном счете окажется: станут ли помогать частным инвесторам, создавая адресную программу помощи физическим лицам — участникам строительства или выдавая кредиты на льготных условиях строительным кооперативам, — сегодня никто сказать не возьмется.
Но абсолютно точно можно сказать одно — ни Союз строителей Красноярского края, ни власти не останутся в стороне, помогать достройке объектов „Стройтехники“ будут на всех уровнях. Тот опыт, который накоплен в крае по достройке проблемных домов, как раз об этом и свидетельствует. В предыдущие годы процедура достройки проблемных объектов не была урегулирована законодательно, поэтому большинство решений принималось административным ресурсом. В настоящее время эту процедуру регулирует федеральный закон».

Татьяна Крупко