Покупка и продажа недвижимости. Время обменов

Еще недавно банки выпускали все новые ипотечные программы, а число выданных кредитов превосходило самые оптимистичные прогнозы экспертов. Осенью все изменилось. Если до этого банки в своих отчетах отмечали рост выдачи кредитов, то теперь они стали говорить о некотором снижении темпов роста ипотеки. И хотя ни о каком серьезном сокращении объемов кредитования речи не идет, часть заемщиков все же заняла выжидательную позицию. О том, стоит ли сейчас брать ипотечный кредит и для каких сделок благоприятно складывается ситуация на рынке, мы спросили экспертов.

Небольшой рост цены квадратного метра в Красноярске, непрерывно продолжавшийся на протяжении нескольких месяцев, к концу года ускорился несущественно. Ажиотажа на рынке нет. Это лучшее время, чтобы заниматься улучшением жилищных условий и совершать альтернативные сделки.

«Активность на рынке сейчас достаточно высока, чтобы на продаваемую квартиру довольно быстро нашлись покупатели, при этом и предложений достаточно, чтобы продавец в дальнейшем смог подобрать подходящий вариант для себя. Излишней активности нет, и можно спокойно заниматься выбором квартиры, — рассказывает директор агентства недвижимости „Альциона“ Яна Лурье. — А главное, в такой ситуации можно сразу с определенной точностью сказать, за сколько будет продан объект и сколько будет стоить та квартира, которую покупатель собирается приобрести взамен. А значит, заранее рассчитать размер необходимой доплаты для переезда в новое жилье. На протяжении одной-двух недель, пока идет выбор объекта, размер этой доплаты не меняется. И даже если цена квартир в том сегменте, в котором человек выбирает себе жилье, немного выросла, в пределах 20–30 тысяч рублей, выбор достаточен, чтобы найти продавца, готового идти на небольшие уступки».

Если сейчас вы будете звонить по объявлениям о продаже квартир и спрашивать о возможности торга, в каждом третьем случае продавцы будут готовы к небольшому торгу — правда, подробно обсуждать условия станут только после показа. Такая ситуация обычна на спокойном рынке. По словам Яны Лурье, когда цена квадратного метра существенно растет или вот-вот пойдет в рост, телефонный торг исчезает, иногда по телефону может быть заявлена цена несколько большая, чем в объявлении. Это ситуация, в которой продавцы видят, что объекты стали смотреть активнее, по этому они не спешат торговаться, понимая, что смогут продать принадлежащую им недвижимость и при нынешней цене. А когда рынок падает, уже в телефонном разговоре продавцы соглашаются значительно снизить цену.
«Сейчас нет ни той, ни другой тенденции. Это и говорит о том, что в ближайшее время вероятность существенных изменений на рынке невысока», — поясняет Яна Лурье.

Яна Лурье, директор агентства недвижимости «Альциона»

Что касается сроков проведения сделки, то при условии, что объект выставлен на продажу по адекватной цене, в течение месяца на него найдется покупатель. «Конечно, большинство продавцов стремится продать свой объект максимально дорого, и это понятно. Но если человек не только продает, но и покупает другую недвижимость взамен, тогда его интересует не только то, как меняется цена на его объект, но и что происходит со стоимостью квадратного метра в сегменте, в котором он планирует купить квартиру, — объясняет Яна Лурье. — Для чего в такой ситуации нужен риэлтор? Он следит за ситуацией в обоих сегментах. Если клиент давно продает свою квартиру по максимальной цене, планирует купить себе другую квартиру, и на рынке появился подходящий ему вариант на 150 тысяч рублей дешевле аналогов, риэлтор посоветует клиенту снизить цену на свою недвижимость, чтобы как можно быстрее совершить сделку и купить подходящую по стоимости квартиру. Тогда он достигнет своей цели, потратив на доплату именно ту сумму, на которую изначально рассчитывал. Это очень разумно».

Стоимость улучшения жилищных усkовий в экономклассе сегодня не так велика. Например, разница в цене между однокомнатной и двухкомнатной квартирами на правобережье на вторичном рынке составляет 350–500 тыс. рублей, поэтому в качестве доплаты при переезде, как правило, вполне достаточно оказывается средств материнского капитала или семейных накоплений. Если однокомнатная «ленинградка» на правом берегу стоит 1,9 млн рублей, то цена двухкомнатной квартиры в том же сегменте в среднем составляет 2,4 млн рублей. Цена однокомнатной «хрущевки» на правом берегу Енисея — 1,75 млн рублей, а двухкомнатной — 2,2 млн.

Покупатели с ипотекой при этом, как правило, стремятся перебраться не просто в более просторную, но в более новую и современную квартиру. Заемщики, которым предстоит платить по ипотеке много лет, хотят быть уверенными, что после выплаты кредита купленная ими недвижимость не потеряет ликвидность.

Разница в цене между двухкомнатной и однокомнатной в новом жилье значительнее. По информации АН «Альциона», если однокомнатная квартира в новом кирпичном доме на правом берегу стоит 2,4 млн рублей, то стоимость двухкомнатной того же класса потребует от покупателя вложений уже в размере 3 млн рублей.

Ипотека — брать нельзя выжидать

Алексей Лагутин, руководитель агентства недвижимости «Кром»

Несмотря на то, что ряд банков в последнее время изменил размер процентной ставки, по мнению экспертов, ситуация на рынке все еще достаточно благоприятная, чтобы брать ипотеку.

«Сбербанк, как и многие другие банки, повысил процентную ставку по ипотечным кредитам, но одновременно предложил ряду риэлторских компаний партнерские программы, — говорит Яна Лурье. — Оформляя ипотеку с помощью этих компаний, заемщики получат ставку на 1 процент ниже, чем в том случае, если они напрямую обратятся в банк. Банки продолжают активно продвигать ипотечные продукты. Это не запретительные ставки, при которых банк не хочет выдавать кредиты и таким образом отсекает желающих получить кредит. Повышение ставки — это естественная реакция банка в условиях нестабильности, кредитная организация стремится защитить себя, предполагая разные сценарии дальнейшего развития событий в экономике. Если человек действительно хочет брать ипотеку, то незначительное изменение условий кредитования на это его желание вряд ли повлияет. Если у него есть необходимость таким образом решать жилищный вопрос, то заниматься этим нужно сейчас, не выжидая, пока на рынке сложится благоприятная ситуация. Квартира нужна тогда, когда в ней есть необходимость, а не когда на рынке сложились подходящие условия для получения кредита».

По мнению руководителя агентства недвижимости «Кром» Алексея Лагутина, к вопросу выбора ипотеки нужно подходить с математическим расчетом.
«Средний размер банковской ставки сегодня составляет 13 процентов годовых, но при этом и размер инфляции в стране сегодня не ниже 15 процентов. Может быть, выгоднее взять сегодня ипотеку под 13–14 процентов при 15 процентах инфляции, чем брать ипотеку, когда ставка по кредиту составляет 9 процентов годовых, но и заработная плата при этом не индексируется, — рассказывает Алексей Лагутин. — Если у человека сегодня уже есть жилье, в качестве доплаты для улучшения жилищных условий, чтобы переехать из однокомнатной в двухкомнатную квартиру, ему необходимо порядка 600 тысяч рублей. Если брать в кредит эту сумму, ежемесячный платеж по ипотеке составит 7,7 тысячи рублей, отнимите отсюда налоговый вычет, выплаты сократятся до 3,8–3,9 тысячи рублей в месяц, при условии что размер заработной платы покупателя составляет 25 тысяч рублей. Но при этом у семьи появляется еще одна комната. Я считаю, правильнее говорить не о том, благоприятна сегодня или нет ситуация для получения ипотеки, а о том, благоприятны ли у вас жизненные обстоятельства, для того чтобы брать кредит. Если у вас есть такая необходимость, вы трудоустроены, здоровы, в семье подрастает маленький ребенок, и выбор сегодня стоит между тем, будет у него своя комната или нет, то кредит нужно брать. Самое благоприятное время брать ипотеку — когда вы к этому готовы».

При этом, по словам эксперта, банки в последнее время не стали строже подходить к отбору заемщиков. «Мы не видим ухудшения условий для заемщиков, количество поданных заявок на ипотеку и число одобренных банком кредитов находится примерно в том же соотношении, что и полгода, и год назад, — комментирует Алексей Лагутин. — Я бы рекомендовал заниматься сделками с недвижимостью в тот момент, когда возникла эта необходимость».

Что касается прогнозов, то сегодня никто не дает долгосрочных прогнозов развития ситуации на рынке. «Ни одна аналитическая структура не способна абсолютно точно сказать, что ждет нас через год или два, — говорит Алексей Лагутин. — У нас же часть населения продолжает ждать, когда ставка по ипотеке приблизится к обещанным правительством 5–7 процентам годовых, за последние несколько лет нам многое обещали, но эти обещания, как правило, никогда не выполняются. Я не рекомендовал бы никому тянуть с получением кредита. Если спросить тех, кто брал ипотеку пять лет назад, сегодня они довольны принятым тогда решением. За это время квартиры в Красноярске успели вырасти в цене, платежи по кредиту в составе их зарплаты составляют уже не такие ощутимые суммы. При этом у них уже сейчас есть собственная квартира».