Недвижимость Красноярска | Микрорайон Бугач и Пашенный

Покупая квартиру в новостройке, красноярцы хотели бы получить не только квадратные метры. Об уютном дворе, парковке, близости к удобным транспортным развязкам, наличии всей необходимой социальной инфраструктуры мечтают все новоселы. От точечной застройки строительные компании в последние несколько лет перешли к возведению целых жилых массивов. Но если дома в новых районах строятся в соответствии с планом, то появления социальных объектов первым жителям приходится ждать несколько лет. Происходит это потому, что для территорий не были подготовлены проекты планировки и планы их реализации.

Еще несколько лет назад проект планировки был первым, с чего начиналась работа над развитием территории. Для площадки создавался план, в котором учитывалось взаимное расположение жилых кварталов, социальных объектов, пешеходных бульваров, автомобильных дорог.
Современным микрорайонам повезло меньше. Значительная часть проектов планировки сегодня создается не с чистого листа, а учитывая так называемый опорный план — существующую структуру собственности. Участки в районе распределены, и свободных площадок, не обремененных правами третьих лиц, в границах территорий практически не осталось. Причем от проекта к проекту учесть интересы всех собственников становится все сложнее.

При этом городу приходится заниматься не только строительством социальных объектов в новых микрорайонах, но и проводить дооснащение инфраструктурой уже сложившихся. В Советском районе острый дефицит социальных объектов испытывают «Ястынское поле» и Покровский. На правом берегу с похожими проблемами столкнулся Пашенный.

На совещании, прошедшем в институте «Красноярскгражданпроект», решалось, каким через несколько лет станет жилой район Пашенный. Сегодня из 348,5 га территории района 60% уже застроено жилыми домами, еще порядка 60 га занято территориями производственных предприятий, имеющих санитарно-защитную зону, строить в которой по нормам нельзя. Через несколько лет количество жилья в районе должно увеличиться почти в два раза, к существующему на сегодня жилищному фонду в 754 тыс. кв. м жилья планируется добавить еще порядка 600 тыс. кв. м.

На площадки в этой части правобережья застройщики зашли несколько лет назад, гораздо раньше, чем для района был утвержден проект планировки. В результате сейчас, когда город приступил к подготовке проекта развития, оказалось, что все участки в районе давно распределены, и свободных площадок, по набору критериев подходящих для размещения социальных объектов, в Пашенном нет.
Несмотря на то, что разработанный институтом «Красноярскгражданпроект» проект предполагает строительство в Пашенном трех школ и того же количества детских садов, образовательного центра, спортивных комплексов и поликлиники, всех этих объектов новоселы могут так и не дождаться. Район, по количеству населения, напоминающий скорее небольших размеров город (согласно расчетам, в перспективе в Пашенном будут жить 75 тыс. человек), рискует остаться без социальной инфраструктуры. Потому что на территориях, отведенных для этих объектов проектом, сегодня стоят ветхие дома.
Каким будет механизм сноса аварийного фонда, на сегодняшний день не ясно: под определение муниципальной нужды расселение для строительства социальных объектов не подпадает.

Разместить школы, которым не нашлось места на Пашенном, на острове Отдыха, как это предлагают сделать авторы проекта, не позволят действующие нормы. Сегодня остров Отдыха имеет рекреационное назначение, этот статус и предлагают за ним сохранить участники совещания. На острове находится охранная зона водозабора, и никакое капитальное строительство здесь идти не может. «Водозабор острова Отдыха сегодня загружен на 100 процентов, есть технические решения по его дальнейшему расширению. Но если мы сегодня будем на этой водоохранной зоне размещать капитальные сооружения, рискуем оставить правобережье без холодной питьевой воды», — считает один из участников совещания, депутат Законодательного собрания Анатолий Матюшенко.
Он предложил разместить на острове небольшие спортивные сооружения, чтобы жители нового района на территории могли заниматься спортом и гулять. Развивать его в том направлении, в котором сегодня развивается остров Татышев.

«Мы понимаем всю сложность создавшейся ситуации, однако на начало проектирования микрорайоны „Утиный Плес“ и „Белые Росы“ уже застраивались, — объясняет заместитель директора по градостроительной деятельности территориального градостроительного института „Красноярскражданпроект“ Татьяна Лисиенко, — на единственном оставшемся сегодня свободном участке муниципальной земли мы разместили спортивный объект. Школа, рассчитанная на тысячу учащихся, должна появиться на месте сноса ветхого жилья. Еще одну школу на 550 детей предстоит разместить в „Утином Плесе“ на сложном участке, дополнительно закрыв ее от шума специальными экранами. Другой подходящей площадки нет. Кроме того, на острове через Абаканскую протоку, на территории, которая сегодня принадлежит застройщику, предусматривается строительство школы со спортивным уклоном. Общая вместимость школ в новом районе — 4725 мест, это 93 процента от существующей потребности. К действующим сегодня детским садам, рассчитанным на 1128 мест, со временем должны добавиться еще три дошкольных учреждения общей вместимостью 1316 детей».

На совещании прозвучало предложение сократить объемы строительства жилья и разместить на освободившихся площадках социальные объекты.
«Нам предстоит найти выход из ситуации, — отметил глава города Эдхам Акбулатов. — В этой ситуации, в которой мы находимся, мы должны искать решение, нельзя переуплотнять застройку, сегодня обещая людям несбыточные мечты, а затем забывая про эти обещания. Потому что, при всем уважении к застройщикам, закончив работу в микрорайоне и продав квартиры в новом районе, они снимают с себя всякую ответственность. Дальше вся ответственность лежит только на муниципалитете».

Участие застройщиков

В комплексном развитии территории заинтересованы и сами застройщики. Наличие инфраструктуры в районе новостроек стимулирует спрос. Покупатели сегодня хотели бы приобрести квартиры в районах, где школы и детские сады появятся сразу, а не с отставанием в несколько лет.
Справедливости ради надо сказать, что к созданию инфраструктуры новых микрорайонов строительные компании привлекаются уже сегодня.

«Формирование инженерной инфраструктуры осуществляется за счет средств строительных компаний, — рассказывает директор по развитию «Фирмы „Культбытстрой“ Антон Глушков, — развитие транспортной инфраструктуры частично идет за счет средств застройщиков, и в строительстве социальных объектов строительные компании в той или иной мере принимают участие. Самая распространенная форма сотрудничества сегодня — это участие в строительстве с отсрочкой платежа. Когда застройщик возводит школу или детский сад, а в дальнейшем город выплачивает строительной компании ее стоимость».

«На реализацию проекта сегодня необходимо порядка 11 миллиардов рублей, этих денег нет ни у города, ни у застройщика, — объясняет Владимир Сарченко, руководитель группы строительных компаний „Красстрой“, ведущей строительство в Пашенном. — Мы готовы участвовать в развитии территории, вопросы инженерного обеспечения — одного из элементов комплексности в микрорайоне „Белые Росы“ — решены. Что касается электроснабжения, мы заключили договор с „МРСК“ и провели реконструкцию подстанции».

Сегодня в том, что касается развития этой территории, вопросов оказалось гораздо больше, чем полученных на них ответов: как будут сноситься ветхие дома, на месте которых должны появиться социальные объекты, насколько предложенный «Красноярскгражданпроектом» проект может быть реализован, какие объемы финансирования потребуются при этом. Кроме того, в районе запроектировано недостаточное количество детских садов, учреждений здравоохранения и общедоступных спортивных комплексов.

Строительство дорог

Важная составляющая проекта — строительство дорог. Для нормального функционирования нового района потребуется строительство двух новых трасс. Улицу Семафорную — основную магистраль района — предполагается расширить до 6 полос. Кроме того, потребуется строительство улицы Карамзина, дороги через остров Отдыха и подземного автоперехода под железной дорогой в районе улицы Семафорной. Проект планировки Пашенного предполагает значительные затраты на развитие социальной и транспортной инфраструктуры. В общей сложности на создание всех необходимых объектов, по предварительным подсчетам, из бюджета потребуется выделить порядка 11 млрд рублей.
«При этом общий объем адресной инвестиционной программы по всей территории Красноярска сегодня составляет 5 млрд рублей. Поэтому возникает вопрос, насколько это предложение реализуемо», — отметил Эдхам Акбулатов.

Предусмотрели авторы проекта такой вопрос, как создание в районе мест для хранения автомобилей. Чтобы обеспечить потребности жителей в Машино-местах, в районе планируется строительство подземных парковок на 6,5 тыс. мест, кроме того, многоуровневые паркинги должны занять площадки в коммунальной зоне. В общей сложности, по подсчетам проектировщиков, в районе потребуется создать 17,7 тыс. машино-мест. При этом авторы проекта сохранили без изменения территорию, занятую сегодня под гаражными боксами.

Уделили внимание в проекте и такой проблеме новых районов, как озеленение. Площадь озеленения на одного человека сегодня в Пашенном меньше, чем в среднем по городу, на одного жителя района приходится порядка 4 кв. м зеленых насаждений, тогда как в целом по городу — около 7 кв. м. Проект предусматривает благоустройство набережной вдоль микрорайона, со здание скверов вокруг озера. Обсудили участники и состояние Абаканской протоки, в которой необходимо заниматься строительством гидротехнических сооружений.

Теперь институт «Красноярскгражданпроект» должен передать подготовленный проект Пашенного в департамент градостроительства, специалисты которого проанализируют материалы на соответствие нормативам, рассчитают необходимый объем затрат, связанных с развитием инженерной инфраструктуры. При этой работе специалисты департамента должны учесть те пожелания, которые высказывали горожане при застройке похожих районов.

По информации администрации города, работа по подготовке проекта планировки должна быть завершена в первом полугодии 2013 года. Затем будут подготовлены планы его реализации, в бюджет будут заложены планы по строительству объектов социальной инфраструктуры.

После рассмотрения проекта планировки для Пашенного обсуждение продолжилось уже за закрытыми дверями без участия журналистов. Специалистам представили проект нового микрорайона «Красноярск-Сити», в котором, в отличие от Пашенного, строительство еще не начиналось.

Татьяна Крупко