Градостроительство | Площадки для развития города

Сегодня застройщикам интереснее работать на свободных площадках. Однако отсутствие инфраструктуры и транспортной составляющей делают такие микрорайоны некомфортными для проживания горожан. Школы, детские сады в районах новостроек появляются не раньше, чем средства на эти цели выделит бюджет. При этом в Красноярске зачастую в самом центре города целые кварталы заняты ветхим и аварийным жильем. Именно они могли бы стать площадками для развития города.

Затраты на подведение тепловых коммуникаций в городе ниже, чем на новой территории. Вокруг уже существует необходимая инфраструктура, функционируют дороги, построены школы и детские сады. Строительные компании в настоящее время уже ведут застройку на месте аварийного фонда, но о массовом строительстве речи пока не идет.

Освоение старых районов сдерживает несовершенство законодательства, в котором порядок расселения домов четко прописан только для муниципальных нужд. Если застройщик хочет строить на месте аварийного фонда, ему предоставляется самостоятельно договариваться с жителями расселяемых домов. И этот процесс далеко не всегда идет быстро. Зачастую жители соглашаются переехать не иначе, чем получив взамен своей аварийной квартиры две, а то и три новые. Подобное положение дел уже успело привести к тому, что некоторые строительные компании, сначала собиравшиеся заниматься освоением застроенных территорий, впоследствии отказываются от своих планов.

Выходом могло бы стать принятие в городе программы развития застроенных территорий, в рамках которой сносом аварийного жилья совместно занимаются застройщики и муниципалитет. От появления подобной программы выигрывают все участники процесса: застройщикам она позволяет получить площадку пусть и с обременением в виде стоящих на ней бараков, но в престижном районе, вблизи транспортных развязок и инженерных коммуникаций.
Город решает проблему ветхого жилья, с которой самостоятельно смог бы справиться через десяток лет. У жильцов аварийных домов появляется возможность переехать в новые современные квартиры.

О необходимости заниматься освоением застроенных территорий говорится уже несколько лет. Инициатором развития застроенных территорий в Красноярске выступает Союз строителей Красноярского края. Тема реновации в Красноярске поднималась в начале этого года, когда опытом реализации подобной программы на круглом столе делились застройщики Санкт-Петербурга.
В городе на Неве проблему развития застроенных территорий решают путем привлечения частных застройщиков.
В феврале делегация Союза строителей ездила в Санкт-Петербург знакомиться с опытом реализации программы.

В числе первых площадок, с которых в Красноярске может начаться освоение застроенных кварталов, называется территория, ограниченная улицами Кутузова, Щорса и Грунтовой в Кировском районе, участок между переулком Медицинским и Водометным в Свердловском и территория улицы Дудинской в Советском районе.

В ноябре в Красноярске выбрали проектную организацию, которая займется подготовкой проекта планировки для одного такого района. Право разработать проект для занятой ветхими бараками площадки между улицами Кутузова — Щорса — Грунтовая на открытом конкурсе получил институт «Красноярскгражданпроект».
Теперь его специалистам предстоит проанализировать существующую ситуацию, определить, сколько ветхих домов потребуется снести на площадке, какое количество жителей расселить, насколько территория обеспечена необходимой инженерной инфраструктурой, сколько социальных объектов нужно будет дополнительно построить на этой территории, чтобы удовлетворить потребность будущих жителей в местах в школах и детских садах.

О том, как будет проходить освоение застроенных территорий в Красноярске, где только готовятся приступить к реализации программы, мы расскажем в следующем номере. Но уже сегодня есть территории, где реализация собственных проектов реновации территорий началась: программу участия муниципалитета в застройке старых кварталов приняли в октябре в Новосибирске.

РЗТ по-новосибирски

Ситуация с ветхим жильем в Новосибирске очень напоминает красноярскую. За шесть лет в рамках программы переселения из ветхого и аварийного жилья, по данным департамента строительства и архитектуры администрации Новосибирска, расселено 211 ветхих и аварийных домов. Но до полной ликвидации аварийного фонда в городе все еще далеко. В Новосибирске до сих пор продолжают эксплуатироваться дома, построенные в 30-50-х годах прошлого века, большая часть которых находится в аварийном состоянии.
С проблемой ветхого жилья в Новосибирске решили бороться, заключая договоры о развитии застроенных территорий со строительными компаниями.

Принятая в начале октября ведомственная целевая программа «Участие мэрии города Новосибирска в развитии застроенных территорий» на 2012–2015 годы предполагает комплекс мер по участию мэрии в развитии застроенных территорий. До 2015 года на эти цели планируют направить более 2 млрд рублей.

Право заниматься освоением застроенных площадок застройщики будут получать на аукционе. Победитель торгов обязан обеспечить жителей стоящих на участке ветхих домов квартирами или выплатить им выкупную стоимость изымаемого жилья.
Проблема в том, что застроенные ветхими домами территории имеют разную привлекательность для застройщиков. Одни из них расположены в более престижных районах, что повышает их ценность для строительных компаний, на других находится большее количество домов, которые победителю аукциона предстоит расселить, и потому они менее интересны застройщикам.

Более привлекательным освоение застроенных территорий для застройщиков в Новосибирске собираются сделать благодаря участию мэрии. Чтобы повысить рентабельность для строительных компаний, расселение части аварийных домов пройдет за счет городского бюджета. Объем софинансирования будет определяться индивидуально для каждой площадки, исходя из параметров участка и затрат застройщика на снос. Доля участия мэрии на площадках с плотной застройкой может достигать 45%

Согласно Градостроительному кодексу и утвержденному постановлением мэра Новосибирска от 16 мая 2007 года порядку заключения договоров о развитии застроенных территорий в городе Новосибирске, территория может быть признана подлежащей реновации, если на ней расположены признанные в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу многоквартирные дома, а также дома, снос, и реконструкция которых планируются в рамках муниципальных адресных программ.
Кроме того, на отведенной под реновацию территории могут находиться и другие объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют существующему градостроительному регламенту.

Первые торги

Первые два аукциона на право заниматься развитием застроенных территорий прошли в Новосибирске еще до принятия программы, в апреле нынешнего года. В ходе торгов, в которых приняли участие две компании, право заниматься освоением двух участков в Ленинском районе получило созданное специально для реализации этого проекта ООО «Поликом». Стоимость участка площадью 0,4 га в ходе торгов выросла с 599 тыс. до 2 млн 19 тыс. рублей. Цена второго участка площадью 1,1 га на состоявшихся в апреле торгах увеличилась с 1 млн 168 тыс. до 1 млн 528 тыс. рублей.

На следующем аукционе, состоявшемся 2 ноября, решалась судьба еще одной отданной под реновацию территории в Ленинском районе Новосибирска — квартала между улицами Титова, Серафимовича и 1-м переулком Серафимовича. Территория площадью 1,2 га, на которой сегодня находится шесть двухэтажных бараков, выставлялась на торги по начальной цене в 2 млн 458 тыс. рублей. Участие мэрии в расселении площадки — 50%.
Аукцион вызвал большой интерес у новосибирских застройщиков, за право заниматься строительством торговались семь строительных компаний: ООО «Новосибжилстрой», ООО «Стройинвестпроект», ООО «СЛК», ОАО «Стройтрест № 43», ООО «Класс-Строй», ООО «Союз 10», ООО «СК-Инвест». После серьезной борьбы на 425-м шаге аукциона участок достался компании ООО «Новосибжилстрой» за 53 млн 338 тыс. рублей.
Директор победившей компании «Новосибжилстрой» Николай Железко итоги прошедшего аукциона комментировать отказался.

По словам экспертов, цена, по которой площадка была продана в ноябре на аукционе, достаточно высока. «Улица Титова на протяжении от площади Маркса до площади Станиславского — это место компактного проживания бизнес-элиты, — рассказывает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. — Здесь строится то, что принято называть „добротный бизнес-класс“. Цена жилья в расположенных в этом районе домах достаточно высока. У участка удачное местоположение, рядом стоят новые дома, в пешеходной доступности находится узловая станция метро „Площадь Маркса“. При этом здесь же, по соседству с современным жильем, стоят ветхие бараки, расселением которых раньше самостоятельно занимались застройщики, а теперь жителей этих бараков должны расселять в рамках принятой мэрией Новосибирска программы освоения застроенных территорий. Цена, по которой право аренды участка ушло на торгах, явно завышена. Девелопер, видимо, рассчитывает заработать, построив на этой площадке дорогое жилье. Однако существуют серьезные опасения, что в условиях уже начавшегося строительного кризиса ту прибыль, на которую рассчитывает застройщик, он может и не получить».

По словам исполнительного директора Союза строителей Красноярского края Андрея Тихонова, рентабельность участия застройщика в подобном проекте будет зависеть от того, что в конечном счете город согласует построить на этой площадке: от этажности и плотности будущей застройки. «При красноярских нормативах проектирования цена проданного на аукционе участка достаточно высока. Даже при условии 45-процентного участия администрации в расселении ветхих домов, — считает Андрей Тихонов. — Если бы похожий участок под ветхим фондом был реализован на торгах в Красноярске, существующие у нас нормативы, правила землепользования и застройки, обязанность застройщика обеспечить участок Машино-местами сделали бы его освоение нерентабельным. Максимум, что можно построить на участке площадью 1,2 га по нашим нормам, — это 14 тысяч квадратных метров жилья. Если нормативы в Новосибирске позволяют вести более плотную застройку, построить на этом участке 20 тысяч квадратных метров жилья, экономика участия в таком проекте для застройщика есть».

«Недостаток земельных участков для нового строительства, с которым сейчас столкнулись и в Новосибирске, Красноярск почувствовал гораздо раньше, — комментирует директор информационной компании „Сибдом“ Александр Шляхин. — Достаточно вспомнить аукцион 2007 года в Красноярске, на котором выставлялось право комплексного освоения земельного участка в жилом районе Покровский. Тогда торги завершились на 113-м шаге, победитель аукциона, компания „Монолитинвест“, за право аренды участка отдала 396,9 млн рублей».

По условиям торгов, победившая в Новосибирске компания должна до 2015 года провести расселение жителей ветхих домов, полностью же завершить строительство в районе застройщик должен в течение следующих шести лет — до 2018 года.

В настоящее время в Новосибирске для выставления на торги готовится 45 площадок в различных районах города общей площадью более 49 га, на которых расположены 219 многоквартирных домов (91 из них признан ветхим) общей площадью более 119 тыс. кв. м. 12 аукционов на развитие застроенных территорий планируют провести еще до конца 2012 года.

Татьяна Крупко