Ситуация на рынке | Осень на рынке недвижимости

Круглый стол, на котором эксперты: риэлторы, представители банков и застройщиков — собираются, чтобы обсудить ситуацию на рынке недвижимости, проводится осенью каждый год. Однако на этот раз прогнозы участниками высказывались очень осторожно. Слишком много неизвестности на рынке, и никто сегодня не сможет сказать, что будет со спросом через год.

Ситуация на рынке жилья с начала этого года складывалась спокойно, цена квадратного метра хотя и росла, но равномерно и к настоящему моменту успела увеличиться в среднем на 10%.
Сильнее других этот рост ощутили на себе покупатели квартир с новой планировкой, цена на которые за десять месяцев увеличилась на 13,8%, и по-прежнему популярного малогабаритного жилья. Квадратный метр в квартирах гостиничного типа за то же время подорожал на 12%, вплотную приблизившись к отметке 76 тыс. рублей за «квадрат».

А вот цена на другое малогабаритное жилье — комнаты в общежитиях — не только не растет, но даже, наоборот, пошла на спад. «Произошло насыщение этого рынка, — объясняет президент Красноярского союза риэлторов Валерия Шапран, — сегодня красноярцы стремятся поменять комнаты в общежитии на квартиры, используя для этого различные виды доплаты: материнский капитал, ипотечные деньги. В результате в последнее время мы наблюдаем наполнение рынка комнатами в общежитиях».

Одна из заметных тенденций последнего времени — желание покупателей приобрести новое жилье. Покупатели, особенно те, кто использует для решения квартирного вопроса ипотечные деньги, хотели бы иметь квартиру в новом доме, отвечающем современным представлениям о комфортном жилье. Люди, которым предстоит выплачивать кредит в течение нескольких лет, хотят иметь уверенность, что купленная квартира за этот срок не потеряет в цене.
Однако о падении спроса на «хрущевки» в связи с этим речи пока не идет. Цена на эту категорию жилья с января по октябрь увеличилась на 9,7%. «Причина — более низкая стоимость этой категории жилья, — комментирует Валерия Шапран. — Разница в цене между „хрущевками“ и квартирами новой планировки различается по разным районам города и в среднем составляет 150–300 тысяч рублей, и во многих случаях этого оказывается достаточно, чтобы покупатель принял решение в пользу более доступного жилья».

Как и прежде, самыми востребованными на рынке остаются одно- и двухкомнатные квартиры, на них приходится 70% спроса. По статистике Красноярского краевого фонда жилищного строительства (ККФЖС), спрос на однокомнатные квартиры составляет 31%, двухкомнатные квартиры приобретают 42% покупателей, 19% берут «трешки», 0,07% — четырехкомнатные, и лишь 0,008% спроса составляют пятикомнатные апартаменты.
Что касается наиболее востребованных районов, то изменений в предпочтениях красноярцев не произошло. В числе наиболее популярных у покупателей районов по-прежнему значатся Северный и район ул. Копылова.

Олег Михайлов, управляющий Красноярским городским отделением Сбербанка

Рост ипотеки

Помимо цены квадратного метра увеличивались в этом году и другие показатели. Росло количество выданных кредитов. «Если темпы роста выдачи ипотечных кредитов сохранятся на прежнем уровне, общий объем кредитования в стране достигнет 1 триллиона рублей», — рассказывает начальник управления ипотечного кредитования ККФЖС Ирина Селиванова.
С начала года значительно сократился размер просроченной задолженности. По данным ККФЖС, в Красноярском крае не способны вовремя расплачиваться по взятым кредитам только 1,9% заемщиков.

За 10 месяцев 2012 года Сбербанком в Красноярском крае выдан 7221 кредит на сумму 9,5 млрд рублей (за тот же период прошлого года их было выдано 7409). Однако объемы кредитования, увеличившиеся на протяжении предыдущих месяцев, стали сокращаться в сентябре.
В начале октября ставки по ипотеке повысил Сбербанк, задающий тенденции на этом рынке.

«Ставки по ипотеке выросли на 1 процент, и сейчас минимальный процент составляет 11 процентов годовых по программе „Ипотека с господдержкой“, которая действует до конца года. По остальным программам ставки выше, — рассказал управляющий Красноярским городским отделением Сбербанка Олег Михайлов. — Сбербанк сегодня официально привлекает средства по ставке более 10 процентов годовых. Размещать ниже 13 процентов в этих условиях невозможно, снизить ставки не позволит сам рынок, для этого нужны меры господдержки. Какой будет ситуация в финансовой сфере через год, ни один здравомыслящий человек сегодня предсказать не возьмется».

А ведь именно ипотечные деньги используют сегодня покупатели для приобретения квартир. Таких, по данным Красноярского союза риэлторов, на рынке недвижимости Красноярска 50%. Но если до наступления осени ипотека росла, то после сентября возможно некоторое сокращение числа кредитов.

«На сегодняшний день спрос на рынке присутствует, — рассказывает Валерия Шапран, — но платежеспособность клиентов ограничивается только размером их доходов. Банки начали повышать ставки по кредитам. На сегодняшний день уже наметился дисбаланс между спросом и предложением. Покупатели, желающие улучшить свои жилищные условия, на рынке есть, но их возможности несколько ниже, чем та цена, которую сегодня выставляют продавцы. Складывается ситуация, аналогичная той, что была в 2008 году. Если ситуация продолжит развиваться подобным образом, то мы можем прийти к переполнению рынка объектами и к снижению их стоимости».

С тем, что положение дел на рынке в последнее время очень напоминает то, что сложилось в 2008 году, согласны далеко не все эксперты. «Мне в последнее время нередко приходится слышать, что ситуация на рынке похожа на 2008 год, по нашей статистике это не совсем так, — говорит начальник управления ипотечного кредитования ККФЖС Ирина Селиванова. — По нашим данным, мы еще не достигли докризисных показателей: в первом квартале 2008 года цена квадратного метра находилась на уровне 56,8 тысячи рублей, во втором квартале — 61 тысячи рублей за квадратный метр, в третьем — 57,5 тысячи, в четвертом квартале, когда начался кризис, — 49,5 тысячи рублей. В 2012 году, по нашей статистике, в первом квартале стоимость квадратного метра составляла 46,7 тысячи рублей, во втором — 48,5 тысячи и в третьем — 51 тысячу рублей за квадратный метр. С учетом повышения ставок средняя ставка по ипотеке сегодня составляет 12,2 процента, сумма кредита также пока не достигла докризисного уровня. Если тогда средняя сумма кредита составляла 1,5 миллиона рублей, то сейчас средняя сумма по Красноярскому краю — 1,28 миллиона рублей».

Валерия Шапран, президент Красноярского союза риэлторов

Объемы строительства

Механизмом, позволяющим снизить цену, могло бы стать увеличение объемов строительства жилья. Казалось бы, существуют планы Минрегионразвития, по которым Красноярский край должен наращивать объемы строительства в следующие несколько лет и к 2015 году сдавать в эксплуатацию 1,6 млн кв. м жилья в год. Но есть опасения, что реальные объемы строительства жилья в регионе могут оказаться ниже плановых показателей.

В последние несколько лет Красноярск каждый год стабильно сдает порядка 700 тыс. кв. м жилья (единственное исключение — 2009 год, когда из-за кризиса край снизил темпы строительства), которые позволяют рынку недвижимости сохранять стабильность. Но если в этом году Красноярск сдаст запланированные 700 тыс. кв. м, то насчет следующих лет существуют определенные сомнения. Нас может ожидать дефицит на рынке долевого, который способен повлечь за собой рост цен на новые квартиры. Большая часть тех квартир, которые строительные компании сдадут до конца нынешнего года, уже продана на стадии строительства.

К настоящему времени абсолютно все красноярские компании успели ощутить дефицит площадок для нового строительства. Аукционы, на которых администрация города выставляет землю для многоэтажного строительства, не проводятся в городе несколько лет (на те же торги, которые проводил московский Фонд содействия развитию жилищного строительства, выставлялись большие площадки под комплексное освоение, приобрести которые под силу только крупным застройщикам).
Существуют планы комплексного освоения свободных от застройки территорий, но находятся эти площадки в удаленных районах. Насколько востребовано будет у горожан жилье на окраинах, никто сказать не может.

Малоэтажное жилье, о развитии которого так много говорится в последние несколько лет, пока не способно как-то серьезно повлиять на ситуацию на рынке. Из тысяч домов, о строительстве которых заявлено в последние несколько лет, реально строится не больше нескольких десятков. И спрос на индивидуальные дома пока невелик.

«Рынок загородной недвижимости начнет развиваться тогда, когда стоимость дома, не дачного домика, а именно капитального дома по цене сравнится с трехкомнатной городской квартирой. Только тогда рынок начнет развиваться. Потому что жизнь за городом помимо многих плюсов имеет и свои минусы», — считает директор по маркетингу компании «СМ. СИТИ» Александр Васильев.

Возможные сценарии

Как отметили эксперты, во многом развитие ситуации на рынке будет зависеть от политики банков. Увеличится доступность кредита — больше покупателей смогут воспользоваться кредитом, это вызовет рост цены. «Мы очень быстро сможем увидеть цену в 90 тысяч рублей за квадратный метр в Красноярске, если три госбанка начнут выдавать ипотеку под 8 процентов годовых с первоначальным взносом в 15–20 процентов, — считает заместитель управляющего филиалом „Газпромбанка“ Николай Яблоков. — Если в ближайшее время Сбербанк начнет выдавать популярные кредиты выше 14 процентов годовых, то мы увидим цену ниже 50 тысяч рублей. Сейчас реальные ставки кредитования в Сбербанке и в коммерческих банках чуть ниже, потому и цена удерживается на более высоком уровне».

Уже сейчас, если квартира не подходит под стандарты банковских программ, ее все равно что нет на рынке. В дальнейшем количество таких квартир, по году постройки не соответствующих требованиям банка, будет только расти. И целые кварталы не будут подходить под требования банковских программ.

Что касается данных экспертами прогнозов, то здесь существуют различные сценарии. От небольшого, в пределах инфляции, роста до снижения до 50 тыс. рублей за «квадрат».

Татьяна Крупко