Расселение | Дом под снос: муниципальная нужда

Механизм расселения в связи с муниципальной нуждой за последние три года в городе использовали не раз, сначала в связи с расширением улиц Шахтеров и Белинского, затем при реконструкции улиц 2-й Брянской и Воронова. Однако самое масштабное расселение Красноярску еще предстоит. Большие территории потребуются для строительства транспортных развязок и четвертого автодорожного моста. По предварительным данным, в Николаевке в общей сложности будет снесено 1800 домов. В первую очередь переселение затронет улицы Ломоносова и Лесников.

Если по генеральному плану города на месте жилого района должна пройти дорога, мост или коммунальные сети, земельные участки изымаются для муниципальных нужд. На практике это означает, что микрорайон расселяется в приказном порядке.

Механизм обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков определен в Жилищном кодексе, ст. 32 которого гласит: «Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием».

Два вида компенсации

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса собственники попавших под снос домов могут выбирать между двумя вариантами: взамен принадлежащей им недвижимости они вправе получить равноценное жилье или денежную компенсацию.

Способ первый. Взамен принадлежащего ему дома собственник может получить другое жилое помещение с зачетом стоимости принадлежавшей ему квартиры в выкупную цену. При этом количество зарегистрированных по месту жительства граждан на объем предоставляемого жилья никак не влияет.
Второй способ: жители расселяемых домов могут получить сумму, равную выкупной цене принадлежащей им собственности.

Размер выкупной стоимости складывается из нескольких составляющих: рыночной стоимости квартиры, стоимости участка (при условии что он находится в собственности жильцов сносимых домов) и цены всех находящихся на участке построек — если они оформлены должным образом. Кроме того, собственники вправе рассчитывать на компенсацию убытков, понесенных в процессе переселения.

Заниматься оценкой принадлежащего семьям имущества должна выбранная в результате конкурса оценочная компания, расходы на работу оценщиков берет на себя администрация города.
Если собственник не согласен с определенной компанией выкупной ценой, он вправе обратиться к независимым оценщикам. В случае недостижения соглашения о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа вопрос о выкупе решается в судебном порядке. При этом по решению суда собственнику выплачивается денежная компенсация за изымаемое жилое помещение.

Процедура расселения

Процедура расселения жильцов сносимых домов складывается из нескольких этапов.
До начала переселения администрацией города в установленном порядке принимаются правовые акты о признании строительства объекта муниципальной нуждой, о резервировании и изъятии земельных участков для муниципальных нужд, об изъятии жилых помещений.

Не позднее чем за год до начала переселения администрация города обязана уведомить в письменной форме собственников жилых помещений о предстоящем изъятии принадлежащей им недвижимости.
Одновременно проводится правовая экспертиза принадлежащих жильцам документов. Собственники домов, попавших под расселение в связи с муниципальной нуждой, должны представить в администрацию документы на принадлежащее им имущество, чтобы определить размер полагающейся им по закону компенсации.

Затем наступает следующий этап — переговоры с жителями и поиск подходящих вариантов квартир. На этом этапе жильцам стоит обратиться за консультацией к независимым юристам, чтобы убедиться, что их интересы были соблюдены. Квартиры для жителей расселяемых домов строятся либо приобретаются на аукционах, которые объявляет администрация Красноярска. В какие именно районы Красноярска переедут семьи из попавших под расселение домов, будет зависеть от того, где строятся дома и какие из красноярских строительных компаний захотят принять участие в объявленных торгах.

Оформить в собственность

Хотя начинать собирать документы жители сносимого микрорайона должны были, как только появилась первая информация о том, что территория будет расселена, когда работа по правовой экспертизе начинается, нередко оказывается, что у жителей попавших под снос домов отсутствуют правоустанавливающие документы на жилье.
Так, при подготовке к реконструкции улицы 2-й Брянской более чем у 60% жильцов сносимых домов документы на недвижимость не были оформлены должным образом. По предварительным данным, порядка 40% переселяемых для строительства подходов для четвертого моста через Енисей граждан не имеют правоустанавливающих документов на жилые помещения, в которых проживают. Теперь им предстоит заняться оформлением правоустанавливающих документов на принадлежащее им имущество.

«Как только у собственника появляется информация о том, что микрорайон, в котором он живет, подлежит расселению в связи с муниципальной нуждой, ему следует собрать все документы на недвижимое имущество, которое ему принадлежит, и подать эту информацию в администрацию города, — объясняет юрист группы компаний „Арбикон“ Елена Заблоцкая. — Если в собственности гражданина находится не только жилой дом, но и земельный участок, на котором тот расположен, житель расселяемого дома также имеет право компенсации за земельный участок и надворные постройки. При условии, что они были оформлены должным образом. В некоторых случаях земля находится у владельцев не в собственности, а в постоянном (бессрочном) пользовании, тогда администрация в качестве компенсации за изымаемый участок предоставляет другой дачный участок».

Существующая практика показывает, что большинство решений принимаются в пользу собственников. «Как показывает практика, урегулировать все притязания возможно и без судебных тяжб. Если требования переселяемых граждан обоснованы, администрация города идет им навстречу, как правило, находится компромисс, решение, которое устроит обе стороны», — объясняет Елена Заблоцкая.

Право на землю

Больше всего вопросов при расселении жилья связано с правами на земельные участки.
«Для получения максимального размера компенсации жителю важно являться собственником земельного участка, иметь документы, которые подтверждают его права на землю, — рассказывает Елена Заблоцкая. — В качестве такого документа могут выступать свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт на земельный участок, подойдет и договор о праве бессрочного пользования на землю».

Если участок находится в собственности жителей расселяемого дома, то они имеют право на получение компенсации за участок и то, что расположено на нем, — хозяйственные постройки, насаждения.
Определением размера компенсации занимается оценочная компания, получившая это право в результате открытого конкурса. Если у владельца недвижимости существуют сомнения в правильности проведенной оценки, он вправе заказать оценку в независимой оценочной компании и с полученными расчетами обратиться в администрацию, а затем и в суд за отстаиванием своих имущественных интересов.
Оформить собственность на участок важно до того, как территория признана подлежащей расселению в связи с муниципальной нуждой. С того момента, как территория признается зарезервированной под муниципальные нужды, на нее накладывается обременение, и оформить участок в собственность жители уже не смогут.

«Поскольку за землю жителям расселяемых домов также положена компенсация, в их прямых интересах оформить не только жилой дом и постройки, но и земельный участок, — объясняет Елена Заблоцкая. — В большинстве случаев восстановить документы возможно.
Как правило, ненадлежащее оформление документов произошло в какой-то момент, или эти документы утрачены либо не передавались при смене собственника. Для их восстановления поднимается информация в архивах, восстанавливается вся цепочка собственников. В крайнем случае, если эту цепочку владельцев проследить невозможно, жителю сносимого дома придется добиваться признания прав на недвижимость в судебном порядке. Ситуации у всех разные, на практике часто встречается ненадлежащее оформление прав наследниками, иногда требуется признание права собственности по приобретательской давности, если владение и содержание имущества осуществлялось 15–18 и более лет».

Право на постройки

Это не относится к стоящим на участке постройкам. Даже если территория признана подлежащей расселению в связи с муниципальной нуждой, у жителей сносимых домов есть возможность оформить в собственность стоящую на участке постройку. В том случае если владельцами был самовольно построен на участке жилой дом, баня или гараж, узаконить их теперь возможно только через суд.
Для этого надворные постройки должны соответствовать всем требованиям пожарных, строительным нормам. Право собственности на надворные постройки будет признано только в том случае, если земельный участок принадлежит жителям расселяемого дома. В том случае, если земельный участок под строением находится у гражданина в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, а постройка соответствует предъявляемым требованиям, с оформлением не возникнет проблем.

Первоначально жителям сносимых домов потребуется получить заключение о возможности сохранения самовольной постройки. Для получения заключения в управление архитектуры администрации города необходимо подать заявление вместе с топографическим планом участка в масштабе 1:500 (копией и оригиналом), техническим или кадастровым паспортом на объект, документом, который подтверждает адрес объекта, копией паспорта владельца объекта. Потребуется предоставить правоустанавливающие документы на землю (если такие имеются) и заключение надзорных органов. По словам специалиста, оформление постройки, получение всех необходимых заключений в среднем занимает три месяца.