Сделки с недвижимостью | Продажа квартиры: заручитесь согласием супруга

Есть документ, который часть покупателей в последнее время отчего-то считает необязательным для проведения сделки. Речь идет о нотариальном согласии супруга продавца на продажу недвижимости. Предоставления этого документа не требуют органы госрегистрации, сделка может быть зарегистрирована и без него, поэтому зачастую покупатели не требуют от продавца заверенного нотариусом согласия. Между тем отсутствие согласия супруга на продажу квартиры является прямым основанием для признания уже совершенной сделки недействительной. и получить этот документ в интересах покупателя.

Приобретенное в браке недвижимое имущество является совместной собственностью супругов, а значит, для его продажи потребуется заручиться согласием второй половины (исключение составляют те случаи, когда недвижимость была приобретена до брака или подарена, получена по наследству в браке, то есть на ее приобретение не использовались общие средства супругов).
Предоставление супругом согласия на продажу недвижимости предусмотрено Семейным кодексом РФ, статья 35 которого гласит: «Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки».

Когда специалисты говорят о признании сделки недействительной, на практике это означает двустороннюю реституцию, то есть возвращение сторон в исходное состояние, при котором продавцу должна быть возвращена недвижимость, покупателю — уплаченные денежные средства.
А если денег у продавца к этому моменту уже нет, тогда он будет возмещать покупателю стоимость квартиры по исполнительному листу, что не исключает многолетней волокиты. Насколько растянутым во времени окажется этот процесс, зависит только от величины официального дохода продавца. Избежать этой ситуации достаточно просто — нужно только получить согласие супруга продавца на проведение сделки.

— Если покупатель заинтересован в проведении сделки по закону, он вправе попросить продавца предоставить нотариальное согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Елена Заблоцкая. — Требовать его рекомендую в любом случае. Даже если к моменту совершения сделки брак уже расторгнут, и с момента расторжения брака прошло время, получить согласие все же необходимо.

Елена Заболоцкая, юрист группы компаний «Арбикон», тел. 221-65-78

Срок давности

Полагаться на то, что с момента расторжения брака прошло более трех лет, не следует. Несмотря на то, что общий срок исковой давности (период, в течение которого вторая сторона может обратиться в суд для защиты своих интересов) составляет три года, это не мешает сторонам затем доказать суду, что отсчет начала течения срока нужно вести не со дня расторжения брака, а с гораздо более позднего момента (когда вторая сторона узнала о нарушении своих прав). Для этого супругу или супруге потребуется подтвердить, что существовали обстоятельства, приостанавливающие исковую давность.

— Формально если с момента расторжения брака прошло три года и за это время ни одна из сторон не заявила о разделе имущества, оно официально считается собственностью того из супругов, на ком было зарегистрировано, — рассказывает Елена Заблоцкая. — Однако на практике между супругами может вестись многолетний судебный спор, о котором покупатель может и не знать. Второй супруг может восстановить срок, если докажет, что пропустил его по уважительной причине, например, находился в больнице или в командировке. Поэтому если покупатель видит, что квартира приобретена в период брака, в любом случае для проведения сделки нужно получать согласие супруга. Если брак расторгнут, согласие супруга получить затруднительно — в этом случае требуйте решение суда, соглашение о разделе имущества или брачный договор.

Если брачным договором предусмотрена личная собственность на объект недвижимости, то супруг (или супруга) вправе распоряжаться недвижимым имуществом, в этом случае согласие второго супруга на продажу недвижимости не требуется. Получать согласие на продажу квартиры нужно и в тех случаях, когда квартира приобреталась в ипотеку одним из супруговеще до вступления в брак, однако окончательный расчет по кредиту был произведен, когда покупатель уже являлся семейным человеком.

— Даже если квартиру продавец покупал до брака, и часть кредита, которую супруги выплачивали за жилье совместно, незначительна, необходимо получить нотариально заверенное согласие, — объясняет юрист группы компаний «Арбикон» Елена Заблоцкая. — Кроме средств, внесенных супругами по кредитному договору, они могли совместно нести траты на какие-то улучшения объекта недвижимости. В квартире могла быть проведена реконструкция или дорогостоящий ремонт, любое выполненное улучшение в дальнейшем может стать причиной того, что имущество будет признано совместной собственностью супругов. Поэтому я в любом случае рекомендую получать согласие второго су-пруга на проведение сделки.

Согласие на сделку супруга

Что собой представляет нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки? Прежде всего, это заявление лица, удостоверенное нотариально, выдается на конкретную сделку, содержит указание на объект(ы) недвижимости.

— В тексте документа не должно содержаться формулировок вроде «супруг (а) разрешает продажу любой недвижимости», — поясняет Елена Заблоцкая. — Кроме того, обращайте внимание на дату, когда выдано согласие: с момента его получения должен пройти разумный срок.

Или заявление от продавца

Как покупателям быть в ситуации, когда продавец заявляет, что не состоит в браке? Проверить семейное положение продавца каким-либо способом невозможно. Единой базы записей гражданских состояний не существует, отметка о браке в паспорте может отсутствовать. Чтобы подстраховаться в этом случае, покупатель вправе попросить продавца предоставить нотариально заверенное заявление о том, что тот в браке не состоит, и отчуждаемая недвижимость является его личной собственностью. Такое заявление также подлежит заверению у нотариуса.

Иногда целесообразно потребовать у продавца подобный документ, если после развода супругов прошло более трех лет, но продавец не может предоставить решение или договор о разделе имущества либо брачный договор.

— Если у покупателя есть нотариально удостоверенное заявление продавца о том, что тот не состоит в браке и продаваемая им квартира является его личным имуществом, тогда, даже если кто-то будет добиваться признания сделки недействительной, больше шансов, что с супруга взыщут стоимость доли второго супруга и не будут изымать имущество у добросовестного приобретателя, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Елена Заблоцкая.

Если покупатель не знал, что продавец состоит в браке, сделка состоялась с нарушением требований семейного законодательства. Чем может обернуться для покупателя такая ситуация?
— Для признания сделки недействительной нужны очень веские основания, такие процессы рассматриваются, как правило, длительно, суд будет тщательно изучать все обстоятельства заключения сделки, — говорит Елена Заблоцкая. — Покупатель должен будет доказать, что деньги продавцу были переданы в полном объеме и о браке и нарушении прав второго супруга ему не было известно. Ответчиком в таких делах выступает не только покупатель квартиры, но и супруг, распорядившийся недвижимостью. Пока длится судебный процесс, на имущество зачастую налагается арест, и оно становится неликвидным.

Чем больше мер покупатель предпримет, чтобы подстраховать себя на этапе приобретения имущества, тем проще ему будет защитить себя и свою недвижимость от непредсказуемых ситуаций в будущем. Однако, по словам юриста, до суда дело доходит крайне редко, как правило, стороны стараются урегулировать ситуацию в досудебном порядке.

Указать реальную сумму

Кроме того, существует универсальная для всех сделок с недвижимостью рекомендация юристов — указывать в договоре купли-продажи реальную сумму сделки.
— Если квартира была продана за три миллиона рублей, то именно эта цифра и должна быть указана в договоре, — рассказывает юрист группы компаний «Арбикон» Елена Заблоцкая. — Тогда в случае признания сделки недействительной эта сумма будет возвращена покупателю. Кроме того, если с момента покупки квартиры успел пройти определенный срок и за это время квартира выросла в цене, можно взыскать и эту разницу. В случае признания сделки недействительной и возврата сторон в первоначальное положение покупатель имеет право взыскать и те средства, которые он вложил в ремонт, нужно будет только доказать размер вложений в объект. В качестве подтверждения расходов подойдут чеки и другие платежные документы.

Чтобы однажды не оказаться в ситуации признания сделки недействительной, покупатель должен тщательно проверить объект недвижимости и документы, получить нотариальное согласие супруга или заявление продавца о том, что он в браке не состоит. Тот факт, что разрешение на проведение сделки сегодня не требуют органы госрегистрации, означает только одно — что этот документ не требуется для государственной регистрации сделки. Вопросы проверки документов, правильного составления договора, заключения сделки, соответствующей закону, целиком и полностью ложатся на плечи покупателя. Чтобы защитить себя от возможных рисков, следует оформлять сделку с квалифицированным юристом, который проверит документы и минимизирует риски признания сделки недействительной еще на стадии заключения.

Татьяна Крупко