Законодательство о долевом строительстве | Долевое по-новому: пути решения проблемы

В последнее время снова заговорили об изменениях в законодательство о долевом строительстве жилья. О необходимости внести коррективы в действующий закон воспоминают уже несколько лет, но до сих пор предлагаемые меры касались отдельных положений закона, теперь же проблему собираются решать комплексно.

Пути решения проблемы предлагают самые разные: от усиления контроля над застройщиками до создания системы компенсаций инвесторам строительства жилья.
Ужесточить контроль над тем, как строительные фирмы расходуют полученные от инвесторов средства, предлагает Министерство финансов. В проекте закона, размещенном на сайте министерства, предлагается обязать застройщиков заводить отдельный счет на каждый строящийся объект. Сегодня, если застройщик одновременно ведет строительство нескольких домов, проконтролировать, использовались ли полученные от инвесторов деньги на строительство именно того дома, на возведение которого их вносил покупатель, или на возведение другого объекта того же застройщика, непросто.

Однако вступление в силу этих нововведений может работу строителей усложнить. Никто из застройщиков сегодня не закупает строительные материалы для одного объекта. Как правило, они покупаются на несколько новостроек, и, если нововведение окажется принято в его нынешнем виде, эти расходы между объектами придется как-то делить. А как, например, поделить затраты на такой вид расходов застройщика, как реклама жилого комплекса, состоящего из нескольких домов?

Помимо создания отдельного счета на каждый объект Министерство финансов предлагает обеспечить надзорным органам возможность в любое время получать доступ к бухгалтерии и документации застройщиков. Между тем, доступ к этой информации третьих лиц может привести к тому, что она попадет в руки конкурентов.

Увеличить число проверок

Другой предлагаемый механизм усиления контроля над строительством жилья — увеличить количество проверок. Вместо существующей сегодня практики инспекций на строящихся объектах один раз в течение трех лет проверки надзорных органов предлагается сделать ежегодными. Согласно законопроекту, размещенному на сайте Министерства финансов, плановую проверку объекта надзорный орган сможет провести через год после выдачи разрешения на строительство или после завершения предыдущей плановой проверки. Кроме сроков плановых проверок в документе определен широкий перечень оснований для внеплановых поверок строительных компаний, которые привлекают для строительства средства граждан.

Страховать риски

Третий предлагаемый способ защиты дольщиков — страхование объекта. Механизмы при этом могут быть разные, от привлечения коммерческих страховых компаний до создания общества взаимного страхования.

Если нововведения окажутся приняты, застройщики в обязательном порядке должны будут создавать общества взаимного страхования (ОВС), участники которых сами станут вырабатывать правила страхования, самостоятельно определять тарифную ставку и так же совместно отвечать за действие коллег по ОВС. Если одна из компаний — участников ОВС не выполнит своих обязательств перед инвесторами, отвечать придется всем, средства для компенсации дольщикам будут выделяться из общего фонда.
Размер выплаты, которую получит дольщик в таком случае, будет установлен в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)».

При этом, как заявляют авторы проекта, у создания ОВС существуют свои преимущества. В отличие от коммерческих страховых компаний, которые не возвращают средства, если к моменту завершения страхового договора страховой случай не наступил, средства из общего фонда могут быть переведены на другие договоры.

Система компенсаций

Кроме этих мер в настоящее время разрабатывается новая система компенсаций для участников долевого строительства. В настоящее время подготавливается федеральный закон «О системе компенсаций по обеспечению прав участников долевого строительства в случае неисполнения застройщиком (инвестором) обязательств по передаче жилого помещения участникам долевого строительства», который должен защитить участников строительства жилья, если строительная компания не выполнила перед ними своих обязательств.
Все подробности пока неизвестны, проект закона должен появиться нынешней осенью, но уже сообщается, что в нем предложено ввести административную ответственность застройщика за нарушение сроков строительства и нецелевое использование средств дольщиков.

В настоящее время в Красноярске сохраняется несколько проблемных объектов. Завершение их строительства возможно при внесении доплаты, но во многих случаях у людей просто нет на это средств, существуют и юридические сложности с оформлением объектов.
Дело руководителя строительной компании «Красноярец плюс» недавно было передано в суд, Александру Рихау грозит до 10 лет лишения свободы. Но самим заемщикам это облегчения не принесет: 135 горожанам и одному юрлицу, значащимся в числе пострадавших от действий этого застройщика, средства в размере 299 млн 111 тыс. рублей не возвращены.

Большинство квартир в объектах проблемных застройщиков, существующих в городе на сегодняшний день, приобретались инвесторами еще в рамках других соглашений, действовавших до принятия закона № 214-ФЗ. Так, квартиры в домах микрорайона Покровский «Стройтехника» начала продавать с декабря 2006 года, еще не имея на руках разрешения на строительство, с инвесторами заключались предварительные договоры.

Страховка как выход

Из всех предлагаемых на сегодняшний день нововведений увеличение количества проверок вряд ли может считаться эффективным механизмом решения вопроса обманутых дольщиков. Рост числа административных барьеров не способен изменить ситуацию.
«Сегодня процедура контроля над долевым строительством и без того достаточно забюрократизирована, но все предусмотренные проверки, инспекции и штрафные санкции не защитят дольщика от банкротства застройщика и неисполнения им обязательств, — рассказывает директор информационной компании „Сибдом“ Александр Шляхин. — Если цель предлагаемых поправок в законодательство о долевом строительстве — защитить вкладчиков строительства жилья, обеспечить гарантии,-то наиболее подходящим механизмом для этого может стать страхование. В этом случае необходимость в других способах контроля отпадает. Вместо нескольких механизмов контроля можно будет использовать один. Система может быть устроена по тому же принципу, как действующая сегодня система страхования вкладов».

Тогда застройщикам, начинающим новый проект и планирующим использовать при этом средства частных лиц, потребуется получить страховку. Независимые страховые организации оценивают размер риска и определяют размер страхового тарифа, который будет зависеть от репутации застройщика, этапа строительства, сроков возведения объекта. На Западе при помощи именно этого механизма защищаются права участников строительства объектов.
Практика страхования строящихся объектов существует на рынке и у нас. Применяется она при проектном финансировании объектов, когда при строительстве дома используются кредитные средства банка. Выдавая компаниям деньги на проект, банки обязывают риски застраховать. В перечне рисков, от которых в таких случаях страхуется новостройка, различные факторы, которые могут привести к остановке строительно-монтажных работ: от риска воздействия природных стихий (просадки грунта, наводнения), риска обрушения, случившегося по причине нарушения прочности конструкций, до риска материального ущерба, причиненного в результате заводских дефектов материалов, нарушения прочности конструкций, действий третьих лиц.

Некоторые компании используют проектное финансирование и сегодня. В Красноярске объекты страхует компания «Зодчий», объекты которой — жилой комплекс «Полтавский» и коттеджный городок «Видный» — строятся с использованием банковских кредитов. В конце августа появилось сообщение о том, что один из крупных московских застройщиков, специализирующихся на панельном строительстве, компания «ДСК-1», застраховал свои объекты в страховой компании «Помощь». Сумма страховки — 3 млрд рублей. Эксперты уже успели отметить, что наличие страховки повысит интерес инвесторов к объектам застройщика. При этом наличие страховки не приводит к увеличению стоимости квартир в этих новостройках.

Застройщики, которые и сегодня страхуют объекты, уверены: распространение этой схемы на весь рынок долевого строительства не приведет к удорожанию жилья. Потому что цену квадратного метра в большей степени определяют рыночные механизмы спроса и предложения, а не затраты компании на строительство.
Если принимать меры усиления контроля, которые сегодня предлагаются, можно прийти к ситуации, похожей на ту, что возникла на рынке жилья сразу после принятия закона о долевом в 2005 году. Закон, который должен был защитить права участников долевого строительства, был принят в таком виде, что чуть было не привел к исчезновению самого долевого строительства. Согласно одному из пунктов нового закона, банк, обеспечивавший финансирование проекта, должен был нести ответственность перед инвесторами наравне с застройщиком. Многие финансовые учреждения приостановили финансирование строительных проектов. Строительные компании, лишенные возможности привлекать средства инвесторов на начальных этапах строительства, стали испытывать дефицит оборотных средств. Сократились объемы строительства жилья. Закон оказался настолько недоработанным, что всего через год после принятия в него потребовалось внести первые поправки.

Совместная ответственность банка и строительной компании перед инвесторами была отменена. Точно так же и некоторые из предлагаемых сегодня мер, вместо того чтобы наконец навести порядок на рынке строящегося жилья, способны привести к появлению на нем дополнительных преград.

Татьяна Крупко