Продажа квартиры | Что такое профессиональная оценка недвижимости?

Оценка недвижимости — важный фактор успешной продажи. В какие сроки будет найден покупатель, получит ли заемщик кредит, удастся ли продавцу реализовать свои планы на покупку другого жилья, определяется на этом этапе и во многом зависит от того, насколько верно была выполнена оценка квартиры. И без того ответственный этап приобретает особенно большое значение, если сделку требуется провести в ограниченный срок.

Подойти к оценке квартиры можно по-разному: доверить эту работу риэлтору, попытаться справиться собственными силами или обратиться к услугам специалиста-оценщика. И если последний способ используют в основном когда требуется предоставить в банк официальный документ для получения кредита, то два других вида оценки достаточно распространены. В чем между ними разница?

От большинства других покупок сделка с недвижимостью отличается тем, что она растянута во времени. С момента публикации первого объявления о продаже до подписания договора может пройти от нескольких дней до нескольких месяцев: все это время рынок будет меняться, а мы — успевать или не успевать реагировать на эти изменения. Недостаточно оценить ситуацию на рынке однажды, важно получать актуальную информацию непрерывно.

Как считают специалисты рынка недвижимости, для правильной оценки нужно выполнить несколько условий.

• Быстро и точно определить, с какими объектами рынка нужно сравнивать продаваемую квартиру. Увидеть, какие параметры влияют на цену, а какие — только на скорость продажи.
• Принимать во внимание не только цену предложения, которую мы видим в газетах и Интернете, но и статистику цен реальных сделок.
• Получать информацию и о продавцах квартир и их условиях, и о количестве покупателей на рынке, и о тех предложениях, которые они готовы делать в данный момент. Видеть рынок целиком.

Яна Лурье, директор агентства недвижимости «Альциона», т. 292-21-18

Собрать всю информацию

Каким образом проводится оценка? По словам экспертов, определяя стоимость недвижимости, собственники и риэлторы зачастую пользуются похожими инструментами, но только делают они это по-разному.

Устанавливая цену квартиры, собственник, как правило, опирается на информацию, полученную от частных лиц и из открытых источников — объявлений в специализированных изданиях или сети Интернет. Стоимость, которую он видит в объявлениях, — это цена предложения, от которой реальная сумма сделки может заметно отличаться как в меньшую, так и в большую сторону.

«Первое, с чего начинают свою работу при оценке недвижимости и собственник, и риэлтор, — это составление выборки аналогичных объектов, представленных на рынке. Для этого они пользуются похожими источниками, — рассказывает директор агентства недвижимости „Альциона“ Яна Лурье. — Другое дело, что специальные поисковые программы, которые используют риэлторы, значительно облегчают задачу: увеличивают скорость и точность поиска, позволяют отсекать из выборки дубли — одни и те же квартиры, выставленные в разных изданиях. Не учитывает риэлтор, формируя выборку, и так называемые „пустышки“ (рекламные объявления, задача которых — не продать конкретный объект, а только привлечь покупателя интересной ценой).
Специалист использует статистику предыдущих месяцев и актуальную информацию, проверкой которой предварительно занимались диспетчеры, позвонившие по указанным в объявлениях телефонам. Он обязательно осматривает объекты-аналоги, чтобы оценить их состояние и выяснить условия продажи, а затем сравнить их по этим параметрам с оцениваемым объектом».

Важное отличие профессионального подхода к оценке объекта — эмоциональный нейтралитет риэлтора по отношению к конкретной квартире. Это потом, при организации рекламы и на показах, агенту необходимо быть «влюбленным» в продаваемую недвижимость, искренне отстаивать ее преимущества. А на этапе оценки важно холодно и объективно определить, за какую максимальную цену может быть продана эта квартира сейчас, в ряду сегодняшних объектов-конкурентов.

Согласитесь, как бы мы ни были уверены в уникальности нашего жилья, для его продажи важно, выставлена на рынке единственная двухкомнатная квартира в нашем микрорайоне — или их девятнадцать, сравнивает клиент эту квартиру с более дорогими — или более дешевыми вариантами, обладающими тем же набором характеристик.

Правильно структурировать эту информацию

Параметров, на которые покупатель ориентируется в процессе выбора квартиры, на самом деле немало. На цену объекта влияют качественные характеристики здания, его возраст и срок планируемой эксплуатации, качество внутренней отделки, класс используемых материалов. Приобретая квартиру, покупатель хочет быть уверен, что ликвидность объекта не снизится через несколько лет, купленная квартира не потеряет в цене.

Кроме того, при определении цены учитывается местоположение объекта, качество инфраструктуры, социальное окружение. Что находится по соседству с домом? На каком расстоянии от него находится ближайший детский сад и школа? Есть ли в шаговой доступности магазины, достаточно ли места для парковки во дворе и сколько времени будет занимать ежедневная дорога от дома до работы? Насколько благоустроены дворы, каков социальный статус жителей…
На множество вопросов нужно ответить риэлтору в процессе оценки квартиры. Вместе эти параметры составляют так называемый индекс инвестиционной привлекательности микрорайона. И этот показатель, который используют риэлторы, даже у двух соседних микрорайонов может значительно различаться.

«Рыночная оценка недвижимости — это скрупулезная аналитическая работа, — считает Яна Лурье. — Чтобы определить цену и спрогнозировать срок продажи квартиры, нужно совместить качественную статистику с анализом динамических особенностей спроса и предложения. На деле цену объекта определит не риэлтор и не продавец, это сделает покупатель. Это он примет решение, за какую сумму он готов купить эту квартиру, сравнив ее с другими выставленными на рынке. Наше дело — предугадать это решение и оценить возможность влияния на него. Можно выставить трехкомнатную квартиру в старом панельном доме по цене трехкомнатной в кирпичной новостройке — но только если мы можем четко ответить себе на вопрос, почему, сравнивая эти два варианта, покупатель выберет наш. Уникальным преимуществом может стать идеальное состояние, выгодное местоположение, предоставление удобных условий расчетов, мебель в подарок или что-то еще. Но на этот вопрос обязательно должен быть ответ».

Методике оценки многих компаний несколько лет, за это время успел сформироваться свой подход к определению стоимости недвижимости.

«Специфика нашей компании состоит в том, что за каждым отделом продаж закреплен определенный локальный район города, — рассказывает о существующей методике оценки руководитель отдела купли-продажи АН „Гранта-недвижимость“ Дмитрий Слепокуров. — Это очень удобно и профессионально с точки зрения подкованности риэлторов и знания специфики квартир в конкретном районе. Поэтому при расчете стоимости жилья используется все тот же территориальный принцип. Ежемесячно руководители отделов анализируют актуальные предложения в районах города на текущую дату. Все данные сводятся в общий файл, который мы называем „Таблица средних цен“. Она содержит информацию о средней стоимости квартир (гостинок, одно-, двух-, трех- и четырехкомнатных) в каждом районе (плюс район разбит на подрайоны) в зависимости от типа планировок („новая“, „сталинка“, „ленинградка“, „улучшенка“, „хрущевка“). Для определения цены объекта за основу берется средняя стоимость стандартной по площади (согласно планировке) квартиры в обычном состоянии на среднем этаже, то есть анализируются усредненные характеристики стандартных планировок.
Такая таблица средних цен, формирующаяся опытными сотрудниками, помогает стажерам быстрее анализировать рынок недвижимости города и всегда быть в курсе последних изменений».

Анализ сезонных колебаний

Еще один момент, на который по-разному обращают внимание риэлторы и собственники, — это анализ сезонных колебаний. Принято считать лето на рынке недвижимости спокойным сезоном, когда число сделок сокращается. Поэтому некоторые продавцы придерживают свои квартиры до осени в ожидании роста цен. Однако на красноярском рынке недвижимости существенного летнего спада активности нет уже несколько лет, а осенний рост не всегда означает возможность более выгодной продажи.

«Большая часть сделок на сегодняшнем рынке — продажи со встречной покупкой, когда собственник продает принадлежащую ему недвижимость, чтобы купить другую взамен. А для таких сделок быстрый рост цен — не самое благоприятное время: на растущем рынке непросто правильно определить цену своей квартиры, сложнее найти подходящий вариант для себя, не всегда удается удержать этот вариант, — объясняет Яна Лурье. — На активном рынке при резком увеличении цены значительное количество сделок распадается».

Дмитрий Слепокуров, руководитель отдела купли-продажи АН «Гранта-недвижимость», т. 251-41-41

Проанализировать предложение и спрос

«Во-первых, важно правильно выбрать сегмент для сравнения. Как правило, в одном микрорайоне одновременно продается не так много совершенно одинаковых квартир, чтобы составить точное представление о цене. Приходится выбирать объекты, находящиеся в соседних сегментах и подходящие для сравнения.
Затем — этап анализа этих объектов: необходимо выяснить, каковы их характеристики, как давно они на рынке, как менялась за это время цена; сделать фотографии квартир, узнать у собственников, готовы ли они к торгу, каковы условия сделки — и многое другое. Не менее важно параллельно оценивать реальный спрос: какие квартиры искали клиенты за последние две-три недели? На какую цену и какие условия продажи ориентировались покупатели? Как менялись их запросы за последние несколько месяцев?
Еще один момент — как изменяется объем предложения. Если последние несколько недель число аналогичных объектов в этом сегменте активно росло, а спрос не менялся — вряд ли можно ждать повышения цены, — рассказывает Яна Лурье. — Если это число существенно уменьшалось при стабильном спросе — у собственника есть все основания ожидать интереса к своей квартире, даже если она немного переоценена. Как правило, у собственников недвижимости недостаточно времени и информации для проведения подобных исследований».

Сотрудники агентств пользуются информацией о том, сколько заявок на аналогичные квартиры поступило в прошлом месяце, сколько звонков с подобными запросами было в текущем. Опираясь на данные о динамике спроса и предложения, риэлторы могут с большой вероятностью предугадать, что будет происходить со спросом в ближайшей перспективе.

«Если объект выставляется по цене на 15 процентов выше среднерыночной, срок его продажи легко можно спрогнозировать при росте цен на 10 процентов в месяц — и невозможно при росте на 1,5 процента, — говорит Яна Лурье. — Если для владельцев принципиальна именно эта цена, лучше на некоторое время снять квартиру с продажи и подождать, пока на рынке сложатся более благоприятные условия».
Причем, отмечает специалист, вся информация должна быть собрана и проанализирована еще до того, как появилась первая реклама объекта. «По статистике, максимальное количество обращений поступает в первые три недели рекламы объекта, когда он является для рынка новым, — рассказывает Яна Лурье. — И если в это время квартира выставляется по неразумно завышенной цене, покупатели теряют к ней интерес. А кроме того, в этом случае достаточно сложно оценить реальные возможности продажи, потому что звонков потенциальных покупателей не поступает».

Все вышесказанное, однако, не означает, что у собственника нет возможности справиться с оценкой самостоятельно. Он может это сделать, если сумеет абстрагироваться от личного отношения к своей квартире и готов будет объективно оценить ее в сравнении с другими объектами. Если, работая в поисковых системах, проведет тот же объем работы, что осуществляет при оценке риэлтор, а затем составит план регулярных действий и несколько раз в неделю найдет время для мониторинга своего сегмента. «Если задаться целью, можно справиться с этой задачей. Вопрос только в том, сколько времени это займет и насколько хорошо будет выполнена эта работа, — считает Яна Лурье. — Я знаю собственников квартир, у которых это отлично получалось, и многие из них впоследствии стали риэлторами, потому что у них настоящий талант к нашей работе».

Татьяна Крупко