Кредиты на недвижимость | Ипотека: спокойное лето
Лето прошлого года на рынке ипотеки выдалось непривычно активным. Банки один за другим объявляли о запуске новых программ, действовали акции, рассчитанные на отдельные категории заемщиков, ставка находилась на низком уровне. В этом году все по-другому. Не проходит и месяца, чтобы какой-нибудь из банков не объявил о повышении процентных ставок по кредитам. Но и в этих изменившихся условиях число желающих взять кредит намного не снижается.
По словам специалистов, тому, что лето нынешнего года значительно отличается от прошлогодней ситуации на рынке ипотеки, есть вполне конкретное объяснение.«Если до сих пор банки могли себе позволить выдавать кредиты на достаточно интересных условиях благодаря средствам, выделенным Внешэкономбанком на реализацию ипотечных продуктов на льготных условиях, то в ближайшее время эти денежные средства у банкиров должны закончиться, — объясняет руководитель кредитного отдела компании „КГСН“ Екатерина Калеева. — Уже сегодня представители ведущих банков признают, что дешевые деньги, которые они готовы были выдавать под льготные проценты еще недавно, постепенно подходят к концу».
Но становится не только меньше денег, которые банки были бы готовы выдавать под небольшой процент, сокращается и число объектов, купить квартиры в которых можно было бы по самым привлекательным банковским программам. Застройщики реже используют банковские кредиты, предпочитая строить на собственные средства и привлеченные деньги дольщиков. Число объектов, возводимых с использованием средств банков, сокращается. А ведь именно на такие объекты год назад распространялось действие наиболее интересных программ с низким процентом и отсутствием поручителей. Так, программа ипотеки с господдержкой, по которой еще год назад можно было получить кредит на покупку квартиры в строящемся доме под 11 % годовых, на большинство новостроек этого года не распространяется. Поэтому покупка квартиры в строящихся домах становится для заемщиков более дорогим удовольствием.
И это притом что большинство заемщиков сегодня хотело бы приобрести именно квартиру в новом доме, отвечающую современным требованиям к комфорту, которая не потеряет ликвидность и через несколько лет после погашения кредита.
Банки стали строже подходить к оценке потенциальных заемщиков. Те покупатели, которые могли получить кредит на выгодных условиях еще год назад, сегодня вряд ли смогут это сделать.
«Год назад много ипотечных кредитов было выдано рисковым категориям заемщиков, неофициально трудоустроенным, не имеющим подтвержденного дохода. Такие клиенты могли получить кредит под небольшие ставки в
За год выросли ставки по кредиту. На сегодняшний день размер средней ипотечной ставки составляет 13 %, притом что, по словам специалистов, клиенты с минимальным первоначальным взносом для покупки квартиры (не более 10 % от стоимости недвижимости) хотели бы получить ипотеку не более чем под 12,5 % годовых.
И все больше банков увеличивают ставку по кредиту. Однако среди кредитных учреждений, которые предоставляют ипотеку в Красноярске, есть и такие, которые в рамках акций снижают ставки и меняют условия в лучшую для заемщиков сторону.
Елена Лучина, менеджер по ипотеке компании «Оргкапитал», тел. 242-54-05
«В течение июня три банка изменили условия своих ипотечных программ, — рассказывает консультант по ипотеке компании „Оргкапитал“ Елена Лучина. — Так, „ЮниКредит Банк“ запустил маркетинговую акцию, действующую в течение июня и июля, в рамках которой существенно снижены процентные ставки. По программам с фиксированной процентной ставкой размер ставки в зависимости от срока кредитования варьируется от 11,5 до 12,5 процентов годовых. Кроме этого, „ЮниКредит Банк“ ослабил требования к максимальному возрасту заемщика. Ранее он ограничивался пенсионным, сейчас может достигать 60 лет как для мужчин, так и для женщин.
Банки „Уралсиб“ и „АК БАРС“, наоборот, увеличили процентные ставки. Для банка „Уралсиб“ это уже третье, а для банка „АК БАРС“ — второе повышение процентных ставок в этом году. Клиентов же по-прежнему интересуют совершенно различные условия. Особый интерес вызывают ипотечные программы с минимальным первоначальным взносом и возможностью подтверждения доходов справкой в свободной форме. Кроме этого, интерес вызывают программы рефинансирования кредитов, оформленных по более высокой ставке».
Намного строже банки стали подходить к страхованию заемщиков. Год назад большинство банков в основном перешли на один вид страхования — страхование объекта, — и это существенно экономило затраты клиента при получении кредита. При оформлении кредита заемщикам нужно было заплатить страховые взносы в размере
Сегодня тенденция такова, что клиентам, которые относятся к рисковой категории потребителей, для получения кредита потребуется заключить три вида страхования: застраховать жизнь, здоровье и покупаемую квартиру.
Тех из банковских заемщиков, что покупают квартиры в строящихся домах, ожидает еще один дополнительный вид страхования — страхование финансовых рисков.
Кроме того, банки могут потребовать застраховать риск невозврата по кредиту. Этот вид страховки потребуется в том случае, если собственных средств клиенту хватает только на минимальный первона-чальный взнос по кредиту — не более 10 % от стоимости квартиры. Причем единовременная страховка достаточно дорога, заемщику необходимо заплатить банку порядка
Акции, которые банки проводили годназад, видоизменились. Вместо более низких процентов и льготных условий для отдельных категорий заемщиков, которые банки предлагали прошлым летом, теперь кредитные учреждения привлекают клиентов более удобными условиями обслуживания. Так, бизнесменам, чья работа имеет ярко выраженный сезонный характер, могут предложить более комфортные графики платежей, различающиеся в зависимости от сезона.
Наиболее интересной для банков категорией заемщиков, которым они охотно выдают кредиты, остаются участники зарплатных проектов банка.
От молодых семей до инвесторов
Кто в нынешних изменившихся условиях на рынке ипотеки берет кредиты на покупку квартиры? «Мы для себя проводили исследование, какие категории покупателей сегодня присутствуют на рынке, — рассказывает Екатерина Калеева. — Оказалось, что всех присутствующих сегодня на ипотечном рынке заемщиков можно разделить на четыре категории. Первую категорию составляют молодые семьи, имеющие небольшие накопления для первоначального взноса и приобретающие свое первое жилье. При этом оно может быть даже небольшим».
Екатерина Калеева, руководитель кредитного отдела компании «КГСН», тел. 215-19-03
Вторая категория, по словам Екатерины Калеевой, — это семьи, которые имеют на руках материнский капитал и собираются использовать его для улучшения жилищных условий. При этом брать ипотеку они могут как для покупки первого жилья, так и для расширения, переезжая в новую квартиру. Размера материнской выплаты оказывается как раз достаточно, чтобы семья смогла вместо однокомнатной приобрести двухкомнатную квартиру.
Еще недавно банки с осторожностью относились к сделкам с участием материнского капитала. Схема была для них непонятна, к тому же у кредитных учреждений существовали опасения, что средства по кредитному договору могут быть перечислены невовремя. Сейчас число банков, готовых принимать материнский капитал в качестве первого взноса по кредиту, растет, кредитные учреждения активно предлагают продукты, предназначенные для семей с материнским капиталом, и хотели бы видеть их в числе своих клиентов.
Третья группа ипотечных покупателей, присутствующих сегодня на рынке, — это инвесторы. Эти люди имеют собственное жилье и в ближайшее время не планируют улучшать жилищные условия. Квартиру в ипотеку они покупают не для того, чтобы в ней жить, а чтобы сохранить имеющиеся у них денежные средства. Эта категория инвесторов покупает жилье на ранних стадиях строительства на перспективу. А после того как дом достраивается, продает квартиру или сдает ее в аренду.
Четвертая категория клиентов — те, что улучшают свои жилищные условия. Меняют район, переезжая с окраины в центр, продают свою старую квартиру, чтобы купить большее и лучшее жилье, и нуждаются в доплате для переезда.
Среди покупателей, приобретающих квартиры при помощи ипотеки, немало переезжающих из ближайших городов края. Многие из них, понимая, что через несколько лет дети поедут учиться в красноярские вузы, приобретают жилье в краевом центре на перспективу.
Есть одна категория клиентов, для которых условия кредитования изменились в лучшую сторону. Речь идет об индивидуальных предпринимателях. Эти клиенты, которые еще какое-то время назад испытывали сложности с подтверждением дохода, и поэтому далеко не все банки брались их кредитовать, сегодня находятся в выгодных условиях.
«Получить ипотечный кредит предпринимателям стало проще, — говорит Екатерина Калеева. — Возможно, это связано с выходом на ипотечный рынок игроков, которые ранее работали исключительно с юридическими лицами. Эта категория клиентов им понятна. Кроме того, ипотечный кредит обеспечен залогом приобретаемой квартиры, поэтому они с легкостью одобряют такие заявки от юридических лиц. На такую категорию клиентов в первую очередь рассчитаны программы, которые позволяют получить кредит, не предоставляя справок о доходах, при наличии всего двух документов. Причем в этой программе произошли изменения — если раньше у покупателя для получения ипотеки должно было быть не менее 50 процентов собственных средств в качестве первого взноса по кредиту, то сегодня в отдельных банках размер первого взноса по такой программе сократился до 35 процентов».
Несмотря на все произошедшие на рынке изменения, по словам специалистов, желающих взять кредит меньше не становится, серьезного спада риэлторы и банкиры не наблюдают. Этому есть объяснение. Пока есть возможность получить ипотеку на все еще достаточно выгодных условиях, многие стремятся ею воспользоваться.
Татьяна Крупко
Источник: Журнал «Недвижимость-инфо» №12 (146)
