Голландские аукционы | Торги на понижение

В комитете по земельным отношениям Госдумы уверены, что нашли способ снизить стоимость жилья экономкласса. Механизмом, который поможет решить вопрос, называются голландские аукционы. В отличие от проходящих сегодня земельных аукционов, на которых участок получает компания, готовая больше конкурентов заплатить за право вести на нем строительство, голландские торгуются на понижение. Чтобы стать победителем голландских торгов, компания должна предложить максимально низкую стоимость квадратного метра в домах, которые она собирается построить на участке.

Победителю голландских торгов участок достанется бесплатно, в обмен на обязательство построить определенное количество жилья, а затем и продать его по фиксированной цене. В качестве начальной цены аукциона, от которой ведутся торги, выступает средняя рыночная стоимость квадратного метра, установленная для каждого из субьектов Минрегионом. В Красноярском крае на настоящий момент она составляет 32 300 рублей за 1 кв. м. Соответствующие изменения в ФЗ-161 «О содействии развитию жилищного строительства», предлагающие появление нового вида аукционов, к моменту выхода журнала были подготовлены ко второму чтению.

Что касается обеспеченности выставляемых на голландские торги площадок коммуникациями, то, как сказано в документе, этот вопрос может решаться по-разному. В одних случаях обеспечение участка инфраструктурой возьмут на себе бюджеты различных уровней, в других — заниматься прокладкой сетей придется самому застройщику. Содержащаяся в законопроекте норма также предполагает, что содействие в создании инфраструктуры будет оказывать Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС).

По замыслу разработчиков от появления новой схемы должны выиграть все. Застройщикам она позволит бесплатно получить участки с коммуникациями и техническими условиями для подключения, при этом они будут иметь гарантию, что все построенное жилье будет раскуплено. Конечные потребители смогут получить квартиры по более доступной цене.
Вот только воспользоваться возможностью и купить квартиры по фиксированной цене смогут далеко не все. Квартиры в домах, построенных на земельных участках, смогут приобрести молодые специалисты, многодетные семьи, бюджетники, военные, очередники, признанные нуждающимися в улучшении условий проживания. Словом, все те, кто сегодня самостоятельно не могут рассчитывать на покупку жилья по свободным ценам.

Именно у этих категорий населения появится возможность заключить с застройщиками договоры долевого участия в строительстве или купить квартиру в уже готовой новостройке. Причем воспользоваться этой возможностью они смогут только один раз. Предполагается, что списки тех, кто сможет приобрести квартиры в рамках этого механизма, будут формировать региональные власти. Они же должны следить за тем, чтобы все условия были соблюдены.

Первоначально предполагалось, что после того, как эти категории воспользуются своим правом, купить квартиру по фиксированной цене смогут и все желающие. Однако ко второму чтению законопроект прошел доработку, и этот пункт был изменен.

Если поправки в законодательство будут приняты в их нынешнем виде, проведением голландских аукционов займется Фонд РЖС. Организация, которая весной этого года провела торги в Красноярске, занимается возвращением в оборот неиспользуемых земель, находящихся в собственности государства, для того чтобы предоставить их под застройку.
Разработчики от появления законопроекта ожидают, что он позволит стимулировать массовое строительство жилья экономкласса по доступным ценам и простимулирует спрос.

Если изменения будут приняты, первые торги по голландской схеме смогут пройти уже осенью нынешнего года. Предполагается, что первыми участниками торгов могли бы стать компании — застройщики в сегменте крупнопанельного домостроения.

Опрошенные «Сибирским домом» застройщики сомневаются в том, что с помощью голландских аукционов получится обеспечить доступным жильем экономкласса отдельные категории красноярцев. Голландская схема вряд ли сможет прижиться на красноярской земле. Вместо того чтобы пытаться разработать новую схему получения участков под застройку, необходимо добиться, чтобы работал уже существующий механизм. Попытки законодателей решить вопрос повышения доступности жилья иным способом, отступая от принципов, которые уже оформлены в Градостроительном кодексе, не будут иметь особого эффекта. Причин тому несколько. Это и сам механизм, при котором необходимо набрать определенное количество граждан, желающих купить квартиры в новом доме, причем каждый договор необходимо будет согласовывать администрацией. Это значит, к тому большому списку функций, которые сегодня уже выполняет администрация, должны добавиться новые.
Но главное последствие, к которому может привести использование голландской схемы, — появление перекупщиков. Любая попытка заставить застройщика предоставить жилье по минимальной цене, по которой он способен продавать жилье, приводит к появлению на рынке жилья перекупщиков. Купив квартиру у застройщика по фиксированной цене, эти лица затем будут выставлять ее на рынок уже по той цене, которую диктует спрос.

По мнению застройщиков, попытку законодателей сделать жилье более доступным можно понять. Но сегодня есть более действенный способ, который может привести к удешевлению жилья в Красноярске. Добиться снижения стоимости квадратного метра, возможно, выбросив на рынок большой объем земельных площадок для нового строительства. Поэтому сегодня стоило бы думать о том, как обеспечить выставляемые по прежней процедуре на торги площадки инженерными коммуникациями, считают застройщики. А появление на рынке большого объема предложения само способно отрегулировать ценообразование. Доступность участков для застройщиков означает доступность жилья для горожан.

В любом случае выход из этой ситуации один — как можно больше строить, а в нынешней ситуации существуют серьезные опасения, что тех объемов строительства жилья, которые значатся в планах администрации на этот и следующий год, при сложившихся обстоятельствах город может не получить.

Татьяна Крупко