Загородная надвижимость | Малоэтажное десятилетие

За последние 10 лет малоэтажное строительство значительно продвинулось вперед. Рынок наводнили новые строительные материалы и технологии, наравне с индивидуальным строительством сформировалось и пользуется спросом новое предложение — поселки комплексной застройки, к тому же за эти годы вырос престиж жизни за городом. Правда, темпы строительства, на которые изначально рассчитывали власти, до сих пор кажутся нереально завышенными.

Участки под индивидуальное строительство в Красноярске генплан определил в 2001 году. В их список вошли правобережные территории Кузнецовское плато, Цветущий лог, Лалетино, на левом берегу — Нанжуль-Солнечный, Покровский, Славянский, Таймыр, Овинный, Октябрьский, Горный и Удачный. После того как эти участки приобрели новый статус, желающих строить там индивидуальные дома особо не прибавилось — для полноценной жизни в этих районах недоставало инженерных сетей, дорог, социальных объектов, да и само подключение к сетям тоже оказалось удовольствием не из дешевых. Кроме того, получение земельных участков, выдача разрешений на строительство и само малоэтажное строительство вызывали много вопросов с юридической точки зрения.

В конце 2004 года главной причиной медленного развития индивидуальной застройки начальник городского архитектурно-строительного надзора городской администрации Сергей Здорнов назвал отсутствие четкой законодательной и нормативной базы, регламентирующей строительство таких домов. Тормозит развитие малоэтажного строительства недостаток пригодных для строительства участков. Спрос на малоэтажное жилье есть, вокруг города пустуют заброшенные поля, где можно было бы его развивать, если перевести территорию в категорию земель поселений. После смены назначения бывшие сельхозугодья застройщик может приобрести на аукционе, согласовать проектную документацию и с полным правом возводить на участке индивидуальные жилые дома, но есть и более простой путь: выкупить нужные участки как земли сельхозназначения и строить. Возведенные на такой территории коттеджи официально будут считаться не более чем дачным поселком, где государство не обязано строить инфраструктурные и социальные объекты.

Власти критикуют бессистемный подход застройщиков к возведению объектов в коттеджных поселках, их нежелание заниматься комплексным благоустройством застраиваемой территории. Серьезным компаниям выгоднее возводить на земельном участке многоэтажное жилье, поэтому на малоэтажный рынок выходят новички, не всегда добросовестные и профессиональные.

В пример местным строительным фирмам чиновники поставили подход московской «Инком-Недвижимость» к возведению поселка «Сосны» — первый в Красноярске опыт подрядного строительства коттеджного поселка. Прежде чем в декабре 2004 года начались строительные работы, компании «Инком-Сосны» предстояло согласовать градостроительную документацию, получить технические условия, создать инженерную инфраструктуру, в том числе построить трансформаторную подстанцию для окружающих поселков и санаториев и канализационный коллектор.

Опыт «Сосен» не оставил равнодушными местных застройщиков, и в 2005 году о планах комплексной коттеджной застройки площадки в поселке Славянском возле Солонцов заявила строительная компания «Исток Т-92». До этого фирма специализировалась на строительных и ремонтных работах и продвигала на рынке технологии домостроения с использованием несъемной опалубки «Велокс» и «Изодом». Подготовку стройплощадки компания начала с прокладки инженерных сетей, расходы на которые были включены в себестоимость возводимого жилья.

Индивидуальное строительство в этот период расширяет свои технологические возможности. В 2004 году «Сибирский дом» начинает знакомить читателей с новыми технологиями и материалами: «канадский» каркасный дом, технологии малоэтажного домостроения с использованием несъемной опалубки «Велокс» и «Изодом», на рынке распространяются такие материалы для индивидуального строительства, как оцилиндрованное бревно, клееный брус и разновидности ячеистого бетона (газобетон, пенобетон, сибит).

В 2006 году разворачивается строительство коттеджного поселка «Серебряный бор» в районе Госуниверситета. В это же время начинается реализация небольшого коттеджного комплекса «Жемчужина» на правом берегу Енисея возле Октябрьского моста. Кроме того, строятся «Сосны», «РиверТаун», «Английский парк».

По данным риелторов, специализирующихся на продаже индивидуального жилья, к концу 2006 года наиболее востребованными домами в Красноярске и его окрестностях были коттеджи площадью не более 250 кв. м с городскими коммуникациями, с хорошей транспортной развязкой, расположенные в живописных местах, стоимостью от 3 до 5 млн рублей. Хотя комплексной застройкой коттеджных поселков занимаются уже несколько застройщиков, даже с черновой отделкой такое жилье стоит дороже, чем покупатели по статистике готовы отдать за загородный дом.

Тем временем в массивах индивидуальной коттеджной застройки соседи объединяются, чтобы вместе решать общие вопросы и коллективными усилиями развивать инфраструктуру своего микрорайона. В 2006 году эта практика распространяется на несколько коттеджных поселков, жители которых создают ТСЖ: микрорайоны Горный и КрАЗовский, Базаиха, Мраморный карьер. Наиболее организованно среди них развивался Горный. Интенсивно застраиваться поселок начал с начала 90-х годов. Благоустройство поселка началось лишь в 2000-х годах, до этого никаких коммуникаций кроме временных электросетей не существовало. В 2006 году территорию поселка составляло около 200 участков, в 60 домах (как в построенных десяток лет назад, так и в современных) уже жили хозяева, на многих участках велись строительные работы. К этому моменту здесь по инициативе собственников заасфальтировали главные улицы и провели централизованный водопровод, то есть успешно решили те задачи, за которые в поселках комплексной застройки отвечает строительная компания.

«Взлет» пилотного проекта

В 2005 году власти предрекли малоэтажному строительству большое будущее и дали зеленый свет посредством программы «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», которая вступила в силу с 2006 года. Для увеличения объемов жилищного строительства государство решило сокращать административные барьеры, предоставлять государственные гарантии по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и субсидировать процентную ставку по таким кредитам.

В начале декабря 2006 года компания «Исток Т-92» залила фундамент первого дома в будущем поселке «Новалэнд», который получил высокий статус пилотного проекта администрации края по возведению массовой малоэтажной застройки. О том, что рядом с Солонцами со временем вырастет настоящий коттеджный город, позволяет судить площадь территории, выделенной в поселке под малоэтажную застройку, — 505 га, еще 422 га были предусмотрены для развития самого населенного пункта. На 100 га «Новалэнда» на старте проекта предполагалось за 3–4 года построить 600 домов, или 180 000 кв. м малоэтажного жилья, по различным технологиям: «Велокс» и «Изодом» (несъемная опалубка), «Изолюкс» (сэндвич-панели OSB), канадская каркасная технология, традиционная кирпичная кладка.
Краевой бюджет выразил готовность содействовать «Новалэнду» в создании магистральных сетей. «Мы сюда заходим с деньгами краевого бюджета, будем финансировать сети, — обещал в конце 2006 года заместитель губернатора Николай Глушков. — Воду, канализацию будем весной здесь строить за счет краевого бюджета. Надеюсь, что на других площадках будет то же самое. За счет того постараемся снизить стоимость квадратного метра жилья».

Говоря о других площадках, тогдашний замгубернатора подразумевал такие перспективные пригороды, как Элита, Дрокино, Кузнецово. Эти территории и в самом деле сейчас активно осваиваются: так, в Емельяновском районе за 2010 год в эксплуатацию ввели 31,8 тыс. кв. м жилья, в 2011 году здесь было построено 40,2 тыс. «квадратов», а на 2012 год запланирован ввод 45 тыс. кв. м жилья.

«1 миллион 750 тысяч квадратных метров жилья будет введено в Красноярском крае в 2010 году, — озвучивал в 2006 году прогнозы краевых властей Николай Глушков. — Из них 50% будет введено усадебного жилья. Мы понимаем, что для нас малоэтажное строительство в пригородной зоне, в сельской зоне и городах краевого подчинения — это основной резерв». Наравне с индивидуальным строительством здесь реализуются проекты комплексной застройки, но массового малоэтажного строительства, каким оно виделось 6 лет назад, так и не произошло, как не случилось и обещанного финансирования инженерных сетей.

Строительный бум

Несмотря на то, что специалисты видят в загородном строительстве огромный потенциал для удовлетворения спроса населения на жилье, готовых коттеджных поселков слишком мало, чтобы серьезно повлиять на красноярский рынок недвижимости. Среди построенных с 2006 по 2008 год и готовящихся к сдаче в эксплуатацию коттеджных поселков фигурировали «Жемчужина» (9 коттеджей), «РиверТаун» (15 коттеджей), «Английский парк» (32 коттеджа и 3 таунхауса), «Серебряный бор» (49 коттеджей), «Сосны» (59 коттеджей).

В 2007 году в Красноярском крае было введено 97 000 кв. м малоэтажки. Однако из крупных разрекламированных проектов за год был завершен только жилой комплекс «Жемчужина».
Почему же «малоэтажка» никак не могла набрать темпы, которых от нее так ждали? Причину вновь следует искать в недостатке соответствующей градостроительной документации, без которой невозможно получить официально выделенный участок под индивидуальное жилищное строительство. По самым популярным загородным направлениям — Емельяновскому, Сухобузимскому и Березовскому районам — документы вместе со всеми согласованиями обещали подготовить только в 2008 году, остальным районам оставалось дожидаться своей очереди. О новых проектах комплексной малоэтажной застройки в 2008 году заявляют сразу несколько строительных фирм, как уже зарекомендовавших себя профессионалов, так и новичков. Стартовал новый проект компании «Инком-Сосны» — микрорайон бизнес-класса «Удачный»: неподалеку от элитного коттеджного поселка «Сосны» с марта 2008 года началось строительство крупнейшего жилого комплекса, состоящего из 297 таунхаусов и 120 квартир в домах средней этажности. Компания «Зодчий» планирует застраивать коттеджами окрестности поселка Элита, в районе станции Минино компания «СИА» готовится возвести поселок «Ясная поляна», неподалеку в том же районе расположится объект Restate group под названием «Шале клаб», в направлении поселка Емельяново ГК ККСД «Народный Дом» планирует построить поселок таунхаусов «Загородная жизнь», строительство небольшого коттеджного комплекса «Изумруный» в Ветлужанке анонсировала компания «ФБК». Выбивается из общей тенденции поселок «Серебряная миля», заявленный по соседству с поселком Емельяново, — в нем продаются не строящиеся дома, а участки без подряда, расположенные на организованной территории со всей необходимой инфраструктурой.

Как первая ласточка кризисных явлений в конце 2008 года появляется информация о том, что строительство поселка «Белые росы» на Шумковском плато между Березовкой и Ленинским районом Красноярска, которое планиролось начать в сентябре, заморожено. Зато весной 2009 года на малоэтажной карте Красноярска появился новый объект — альпийская деревня «Шамони» от компании «Кода-ТЕК». Между тем к 2009 году и неспециалисту становится ясно, что запланированные 1,75 млрд жилья через год построены не будут, точно так же как «малоэтажка» не наберет половину общего объема ввода жилья по краю.

Почему тормозим?

Экономический кризис заставил пересмотреть отношение к «малоэтажке», на нее вновь делают ставку и обсуждают на круглых столах. Востребованное на рынке комфортное индивидуальное жилье строить быстро и выгодно, но негде. В ожидании будущего спроса, воодушевленные агитацией в пользу малоэтажного жилья, люди скупают за бесценок земли сельхозназначения и ждут, пока будет готов генплан, чтобы перевести их под строительство. В результате участки достаются застройщикам по такой цене, что они вынуждены строить жилье не дешевле 30 тыс. рублей за квадратный метр, чтобы покрыть свои расходы, хотя технологически возможно строить жилье и по 10 тыс. рублей за «квадрат».

«На территории Березовского района, мы подсчитали, 96% земель оказались в частных руках, — констатировал в ходе круглого стола на строительной выставке 2009 года глава районной администрации Владимир Зальцман. — И мы ничего не можем сделать, мы даже не можем обустроить их инженерными коммуникациями, хотя должны, и средства на это у нас есть, которые оказываются неосвоенными».
С другой стороны, свободной земли в районах, на 50 и более километров отдаленных от Красноярска, достаточно, здесь даже готовы бесплатно предоставить участок любому желающему, но строителей эти места не привлекают: подготовленных в инженерном отношении участков нет, коммуникации тянуть за счет потребителя нерентабельно, покупательная способность населения низкая.

В свою очередь, запланированное в долгосрочной краевой программе строительство коммуникаций на землях, предназначенных для развития малоэтажного строительства в районах Красноярского края, упирается в подготовку документов территориального планирования: сперва надо понять, на инженерную подготовку каких территорий действительно необходимо направлять средства. От оперативности подготовки этих документов зависит решение еще одной ключевой проблемы малоэтажного строительства — подключения к сетям, поскольку план развития сетей монополисты-энергетики готовы увязывать только с утвержденными генпланами территорий.

Прошли испытание кризисом

Испытание кризисом на прочность показало, что среди заявленных проектов коттеджной застройки выживают сильнейшие. Несмотря на экономические трудности, в 2009–2011 годах продолжают реализацию проектов малоэтажные передовики. «Новалэнд» строится как проект комплексной малоэтажной застройки, получивший поддержку на федеральном уровне, к настоящему моменту здесь введено в эксплуатацию 25 жилых домов на 39 квартир площадью 9,6 тыс. кв. м, еще 77 домов на 110 квартир площадью 21,8 тыс. кв. м находятся в разной стадии строительной готовности, всего же здесь будет построено 329 малоэтажных домов на 596 квартир общей площадью 81 тыс. кв. м. В микрорайоне «Удачный» в 2011 году введено в эксплуатацию более 28 тыс. кв. м жилья из запланированных 80 тыс. кв. м.
В коттеджном городке «Видном», включенном в краевую программу «Дом», на сегодняшний момент сданы в эксплуатацию 53 дома первой очереди, в разной степени готовности находятся еще 70 коттеджей городка, а всего планируется построить 554 малоэтажных дома.
Из 80 коттеджей, запланированных в альпийской деревни «Шамони», 40 зданий в разной степени строительной готовности уже появились на ее территории.

В период кризиса и последующего восстановления экономики интерес людей к загородному строительству не угас, а переориентировался на новые объекты. Рождается новая волна спроса на участки без подряда. На рынке один за другим появляются дачные поселки «Кристалл», «Первоцвет», «Медвежья долина», «Солнечная поляна», «Дачный сезон», «Жемчужина» (Сухобузимский район). Девелоперы берут на себя охрану территории, строительство внутрипоселковых дорог и линий электроснабжения до границы участка, а в некоторых случаях — и централизованное водоснабжение — и просят за такие подготовленные для строительства участки в среднем по 25–35 тыс. рублей за сотку. Особняком стоят презентованные в 2008–2009 году поселки «Горизонт» и «Шале Клаб», где участки продавались с подрядом на строительство, и работы по возведению коттеджей идут до сих пор.

В 2010 году в крае принята программа стимулирования жилищного строительства, в том числе и малоэтажного, на 2011–2015 годы. Согласно тексту документа основные точки роста малоэтажного жилищного строительства в Красноярском крае, а соответственно, и основные меры господдержки сектора малоэтажного строительства, будут сконцентрированы в 10-15-километровой зоне вокруг Красноярска — на территории Краснояр-ской агломерации.

Снова о наболевшем

Спустя 3 года, в 2011 году дискуссия о судьбах «малоэтажки» в крае повторяется. На новом витке экономического развития обнаруживаются прежние проблемы: отсутствие градостроительной документации, неподготовленные инженерные сети и существующий статус муниципальных земель. Утверждать, что ничего не делается для их решения, будет неправильно: в краевом бюджете нашлись средства на две программы территориального планирования, так что все территории края получили обновленную градостроительную документацию. Впрочем, вопрос со строительством инженерных сетей для красноярских площадок комплексного развития так просто не решить, ведь цена его — 47 млрд рублей.

Даже те проекты, которым повезло получить государственную поддержку (жилой район «Новалэнд» и коттеджный городок «Видный»), реализуются не так гладко, как хотелось бы. Кроме строительства жилья застройщики вынуждены заниматься подъездными путями и обновлением маломощных инженерных сетей, им не хватает квалифицированных специалистов, знакомых с технологиями малоэтажного строительства.

Возможно, новую главу в летописи красноярской «малоэтажки» откроют микрорайоны, которые появятся на участках Фонда РЖС в районе Плодово-Ягодной станции и деревни Минино. Победителей торгов на право застройки этих земельных участков определили в 2012 году, и теперь фирме " Культбытстрой» и ОАО «УС-604» предстоит развернуть на пригородных территориях строительство коттеджей. Согласно конкурсной документации не менее половины жилья, построенного здесь, должно быть малоэтажным, названы конкретные сроки, в течение которых участки должны быть освоены. Если все пойдет по плану, новый малоэтажный опыт известных застройщиков послужит толчком к развитию пригородной черты Красноярска и примером для строительной отрасли края.

Зоя Зимина