Недвижимость Красноярска | Рынок жилья: взлеты и падения

За последние десять лет рынок жилья не раз доказывал, что никакие другие факторы, кроме рыночных механизмов спроса и предложения, не способны серьезно повлиять на стоимость квадратного метра. Было время, когда на красноярском рынке жилья наблюдался 70-процентный рост цены. Случалось, что предложение превышало спрос, и тогда стоимость жилья на время замирала, а главным действующим лицом на рынке становился покупатель. А четыре года назад все участники рынка жилья стали свидетелями совсем уж редкого явления: стоимость недвижимости, до этого растущая в течение нескольких лет, вдруг начала падать. Это был первый за всю историю красноярского рынка жилья случай, когда цена квадратного метра снижалась на десятки процентов.

Моментом зарождения рынка недвижимости принято считать 1990-е годы, когда в стране была проведена приватизация квартир и у граждан появилась возможность свободно совершать сделки с недвижимостью. До этого времени рынок жилья существовал в виде обменов. В начале 2002 года, почти через десять лет с момента появления рынка недвижимости, на рынке царило затишье: cпрос был почти нулевым, покупателей отпугивали высокие цены на жилье и слухи о грядущем финансовом кризисе в экономике.

Первый рост тогда начался только в середине 2003 года. Большая часть платежеспособного спроса на тот момент была обеспечена главным образом за счет доходов, полученных от продажи уже имеющихся квартир, начался процесс перераспределения недвижимости.
Причинами этого роста стали возникшие ипотечные и псеводоипотечные схемы и появившаяся в связи с этим у граждан возможность получить кредит на покупку жилья, жилищные сертификаты для военных и других категорий граждан.

Рост 2004 года

На протяжении 2004 года стоимость жилья уже все время росла. Начав постепенно расти с первых месяцев года, к июлю число сделок уже увеличивалось заметными темпами, на рынке жилья отмечался небывалый всплеск активности покупателей. Высокий спрос стал причиной увеличения и без того немаленькой цены квадратного метра в Красноярске. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости с 12 тыс. выросла до 21 тыс. рублей. В декабре 2004 года стоимость квадратного метра в строящихся квартирах в микрорайоне Северный составляет 18–20 тыс. рублей. Причиной роста стоимости квадратного метра не было произошедшее в то же время удорожание строительных материалов. По подсчетам экспертов, оно могло привести к росту цены квадратного метра не более чем на 9,6%,
в то время как рост цен в 2004 году составил 76%. Увеличение цены обеспечило значительное превышение спроса над предложением.
Большую долю в этом росте обеспечили инвестиционные сделки. Потерявшие веру в доллар инвесторы, считающие вложение в недвижимость лучшим способом сохранения средств, в массовом порядке начали вкладывать средства в покупку квартир.

«2004 год — это и год небывалого роста квадратного метра на рынке недвижимости, и год развития рынка коммерческой недвижимости, — рассказывает директор информационной компании „Сибдом“ Александр Шляхин. — В краевом центре под нежилое активно раскупаются квартиры на первых этажах. Особенно массовый характер покупка квартир приобрела к началу 2005 года из-за вытеснения с улиц Красноярска ларьков и павильонов. Власти города приостановили выдачу разрешений на строительство временных сооружений, и владельцы мелкого и среднего бизнеса, собственники магазинов и кафе стали присматриваться к кварти-рам на первых этажах жилых домов».

За бурным ростом цены в 2004 году на рынок жилья пришло затишье в 2005 году. Если в первые месяцы года число сделок все еще по инерции росло, то, достигнув максимального значения в августе 2005 года, медленно откатилось к прежнему уровню.
Рост цен, продолжавшийся до этого на протяжении нескольких лет, достиг своей вершины, и рынок встал. Эксперты называют сложившуюся на рынке ситуацию стагнацией и застоем. В это время предложение в Красноярске превышает спрос, число сделок резко сократилось, сначала в Москве и Санкт-Петербурге, а затем и в Красноярске заговорили о кризисе. Однако ни о каком снижении цен при этом речи не шло.

Александр Шляхин, директор информационной компании «Сибдом»

Изменившиеся покупатели

Стагнация на рынке жилья закончилась только в 2006 году, когда рынок сдвинулся с места и рост числа сделок постепенно возобновился. По общему мнению специалистов, тем механизмом, благодаря которому рынок жилья смог продержаться до лета 2006 года, стала ипотека.

Чтобы привлечь новых клиентов и как-то увеличить количество сделок, в это время агентства недвижимости вводят новую услугу — помощь в подборе ипотечной программы, а в штате риелторских компаний появляются новые специалисты — ипотечные брокеры. Профессионалы, помогающие потенциальным заемщикам ориентироваться в многообразии ипотечных программ.

Одновременно с этим меняется подход к выбору подходящего варианта. У покупателей появилась возможность спокойно подыскивать квартиру, не опасаясь, что за время поисков она может вырасти в цене, и они поспешили ею воспользоваться. Все большее число покупателей, особенно тех, что используют для приобретения ипотечные деньги, стремятся купить как можно более качественное жилье. Прежде чем отдать деньги за квартиру, такой покупатель не спеша выбирает, внимательно оценивает характеристики объекта и только затем принимает решение о покупке. Одной из самых заметных перемен стало изменившееся требование к площади квартиры. Если до сих пор двухкомнатной квартире, чтобы считаться просторной, нужно было иметь площадь 54 кв. м, то теперь покупатели согласны рассматривать варианты двухкомнатных квартир площадью не менее 65–80 кв. м. И все большее число покупателей хотели бы приобрести квартиру, в которую можно заехать сразу же после приобретения, не тратя времени и денег на ремонт.
Именно таких квартир с новой планировкой, чистовой отделкой, расположенных в престижных микрорайонах на Взлетке и в Северном, и не хватает в это время на рынке жилья.

Рост 2007 года

Если в 2006 году жилье дорожало достаточно спокойными темпами, то в 2007 году рынок жилья снова лихорадит от бурного роста цены. Стоимость квадратного метра начала резко повышаться с августа 2007-го. Причем основное повышение произошло на вторичном рынке.

«Сложившаяся на рынке жилья ситуация была очень похожа на 2004 год, — вспоминает директор информационной компании „Сибдом“ Александр Шляхин. — Как тогда основной рост цен за год составил более 60%, так и в 2007-м рынок жилья испытывает похожий шок. В течение года цена „квадрата“ на вторичном рынке увеличилась на 70%, на рынке новостроек произошел 52-процентный рост цены.
На этот раз главным фактором, ставшим причиной роста цен на жилье, послужила ипотека. Вместе с ней в увеличении стоимости квадратного метра сыграли роль экономическое развитие региона и увеличившиеся доходы населения. Скачок цен спровоцировал резко выросший платежеспособный спрос».

Растущий спрос

Характерное для осени сезонное увеличение активности на рынке, когда количество сделок традиционно растет, в 2007 году совпало с ростом числа покупателей на рынке жилья. У горожан, которые не имели возможности решить квартирный вопрос в предыдущие несколько лет, потому что не могли накопить всю сумму для покупки квартиры, наконец такая возможность появилась.
В полную силу заработала ипотека, стали появляться государственные программы, которые позволили улучшить жилищные условия отдельным категориям населения. Поэтому, несмотря на рекордные объемы строительства в 2006 году, когда Красноярск в пересчете на число жителей построил больше жилья, чем любой другой город страны, на рынке сложился дефицит предложения. Покупателей, у которых появилась возможность решить квартирный вопрос, стало значительно больше, а темпы строительства от этих запросов явно отставали.

Цена однокомнатной квартиры в 2007 году приблизилась к двум миллионам рублей, а покупка двухкомнатной квартиры в новом районе обходилась покупателям в 2,8–3,2 млн рублей. Причем в 2007 году в цене растут не только самые востребованные — однокомнатные — квартиры и гостинки, но и крупногабаритные апартаменты. В Красноярске зафиксирован 80-процентный рост цены трех-четырехкомнатных квартир, которые до этого никогда значительно не увеличивались в цене. На пике спроса люди стремились приобрести любую недвижимость, на которую у них только хватало средств, боясь, что на следующий день цены могут вырасти, и тогда имеющейся у них суммы будет уже недостаточно.

В 2007 году на красноярском рынке жилья сложилась уникальная ситуация: квартиры в домах на первичном рынке, в современных домах в новых микрорайонах, отвечающих изменившимся представлениям о комфортном жилье, стоили дешевле, чем жилье на вторичном рынке. Квадратный метр где-нибудь в хрущевке, построенной в спальном районе, в это время мог стоить 45 тыс. рублей, в то время как долевое продавалось застройщиками по 40 тыс. рублей за «квадрат». Естественно, наблюдая эту ситуацию, строительные компании стали повышать цены на квартиры в новом жилье.

Вложение средств в недвижимость для большинства инвесторов оставалось наиболее надежным механизмом сбережения, рынок ценных бумаг в стране еще недостаточно развит, и большинство желающих сохранить накопленные средства вкладывают их в недвижимость.
Не менее 15–20% покупателей, по оценкам специалистов, в это время приобретают квартиры не для того, чтобы в них поселиться, а для сбережения средств. В результате большинство квартир в строящихся домах продавались еще на стадии котлована.

Все эти факторы обеспечили Красноярску место в пятерке самых дорогих по стоимости квадратного метра городов в стране. По уровню цен на жилую недвижимость краевой центр в 2007 году уступал разве что Москве, Екатеринбургу, Санкт-Петербургу и Новосибирску.

Основной рост пришелся на второе полугодие, причем темпы роста оказались столь высоки, что пришлось принимать специальные меры по его сдерживанию. Во второй половине года застройщики установили мораторий на рост цен на долевое строительство. В свою очередь, продавцы квартир на вторичном рынке, обнадеженные слухами о том, что после нового года цены на квартиры резко вырастут, решили повременить с выставлением квартир, дождавшись того момента, когда новое жилье выставят на продажу застройщики.

Затишье 2008 года

Активная фаза на рынке жилья во второй половине 2008 года в очередной раз сменилась затишьем. «Пиковый показатель стоимости квадратного метра в 61,8 тысяч рублей за „квадрат“ был зафиксирован в начале 2008 года, после чего началась корректировка цены, — рассказывает Александр Шляхин. — А само число сделок на рынке сократилось примерно на треть. Произошло сокращение количества компаний, работающих на рынке жилья, остались без работы и были вынуждены закрыться почти треть агентств недвижимости в Красноярске».

Банки, еще недавно готовые бороться за заемщиков, повысили ставки и ужесточили требования к заемщикам и к покупаемой в кредит недвижимости. Хрущевки и гостинки, которые было возможно приобрести в ипотеку в предыдущие пару лет, оказались в списке объектов, которые основные банки отказываются кредитовать.

Те клиенты, которые в это время выходят на рынок жилья для совершения сделок, очень требовательно подходят к выбору жилья. Даже в сегменте жилья экономкласса, где список предъявляемых к объекту требований традиционно невелик и решающее значение всегда имела цена, покупатели стали обращать внимание на такие параметры, на которые раньше ориентировались покупатели более дорогого сегмента. Не только год постройки дома и состояние квартиры становятся критериями при выборе, но и экология района, близость к работе, наличие поблизости школ и детских садов определяют спрос на квартиру и ее шансы быстро найти покупателя.
В это время покупатели готовы были месяцами искать подходящий вариант, просмотреть в процессе десятки объектов, ожидая, что следующая показанная им квартира в чем-то окажется лучше предыдущей. А указанная в объявлении стоимость квартиры воспринимается не иначе как начальная точка для торга.

Дмитрий Слепокуров, руководитель отдела купли-продажи АН «Гранта-недвижимость»

Недоступная ипотека

В 2008 году банки увеличили размер процентной ставки по кредитам и ужесточили требования к заемщикам, все это не могло не отразиться на числе сделок. Покупатели, еще недавно с помощью ипотеки приобретавшие квартиры на рынке, потеряв возможность получить кредит, больше не согласны были приобретать выросшую в цене недвижимость. Резко сократилось число просмотров.

Участники рынка, за последние несколько лет привыкшие к постоянному (с небольшими перерывами) росту стоимости квадратного метра, стали свидетелями редкого явления, когда цены на недвижимость стали падать. Как прежде эксперты старались угадать, на какой отметке закончится рост, в какой момент рынок достигнет точки перегрева, так теперь они соревновались, предсказывая глубину падения.
Подобная ситуация с падением цен на жилье была характерна не только для Красноярска. Волна снижения цен прокатилась почти по всем городам, где в предыдущие несколько лет стоимость квадратного метра постоянно росла. В Красноярске серьезного падения на рынке не произошло, можно было говорить лишь о некоторой коррекции стоимости. Но это только потому, что инвесторы, вложившие средства в покупку квартиры, не готовы были продавать ее ниже цены, по которой ее в свое время приобретали. И заняли выжидательную позицию.

К настоящему моменту цена квадратного метра постепенно возвращает себе утраченные позиции. Снижение ипотечной ставки, возвращение ипотеки, большая лояльность банков к заемщикам, появление привлекательных ипотечных программ привели к росту платежеспособного спроса в прошлом году и к увеличению стоимости квадратного метра в Красноярске. До максимальных значений 2008-го дело пока не дошло, но стоимость квадратного метра снова растет.

Объединение профессионалов

Становление рынка жилья и развитие рынка риелторских услуг всегда шли параллельно. Становились богаче предложения на рынке недвижимости, появлялись новые форматы жилья, внедряли на рынке новые технологии работы с недвижимостью риелторы.

До 2002 года каждая компания, желающая оказывать риелторские услуги, должна была получить для этого лицензию. Для этого ей необходимо было подтвердить наличие в штате необходимых специалистов и их квалификацию. В 2002-м риелторские услуги из списка видов деятельности, требующих обязательного лицензирования, оказались исключены.
Риелторам потребовалось самим формировать стандарты работы на рынке жилья. Решением этой задачи занялся созданный в 2004 году Красноярский союз риелторов, в который первоначально вошли шесть организаций — Жилищный центр, агентство недвижимости «РИЦА», Красноярский центр недвижимого имущества, Региональный жилищный инвестиционный центр, Центр недвижимости «ИЖИ» и молодая компания «Спектр недвижимости».

Профессиональные объединения участников рынка недвижимости, позволявшие специалистам вместе работать над повышением качества риелторской услуги, существовали в Красноярске и раньше, еще в девяностые годы крупнейшими компаниями была создана Красноярская гильдия риелторов, немногим позднее — «Игра по правилам». Но Красноярский союз риелторов смог объединить эти две организации. Когда в 2004 году был образован Красноярский союз риелторов, одним из главных направлений его работы сразу стало внедрение эксклюзивного договора.

Технология работы по эксклюзивным договорам с продавцами приживалась непросто, первоначально специалистам приходилось объяснять клиентам, в чем состоит смысл заключения эксклюзивного договора. За прошедшее время ситуация постепенно менялась. И если раньше работа по эксклюзивному договору с клиентом на рынке недвижимости была скорее исключением, то сегодня она стала практикой. Начали появляться компании, которые стали придерживаться практики работы только по эксклюзивному договору.

Новым для рынка жилья стало появление сотрудничества риелторов и застройщиков, подписание партнерского соглашения между агентствами недвижимости и строительными компаниями, по которому риелторы получают право на продажу квартир на объектах застройщика. Риелторская компания в таком случае представляет интересы застройщика и никакой комиссии с покупателя не берет.
Первым такой договор в 2004 году заключила компания «АРЕВЕРА-Недвижимость» со строительной компанией «Омега».

Константин Попов, генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»

Стоимость услуг

За последние десять лет произошли серьезные изменения в подходе к системе оплаты риелторских услуг на рынке недвижимости Красноярска. Долгое время на рынке недвижимости существовала фиксированная процентная ставка в 4% от стоимости недвижимости. Затем Союз риелторов предложил для всех агентств единую политику оплаты риелторской услуги, согласно которой оплата риелторского труда складывалась из двух составляющих: фиксированной суммы за сопровождение сделки (25 тыс. рублей) и процента от стоимости объекта.

Единый тариф при покупке недвижимости вычислялся по формуле: 2% от цены квартиры плюс 25 тыс. рублей агентского вознаграждения. Платил за услуги риелторов всегда покупатель. Так продолжалось до 2007 года, когда после резкого роста цен на жилье и спроса на услуги посредников агентства пересмотрели размер своего вознаграждения. С этого момента комиссия за услуги риелторов составила 3% комиссионных от стоимости квартиры плюс 25 тыс. рублей.

Сегодня на рынке существуют разные подходы к определению стоимости вознаграждения риелтора. Одни агентства при проведении сделок купли-продажи жилья по-прежнему получают за работу 3% от стоимости квартиры плюс фиксированные 25 тыс. рублей, оплачивает стоимость услуг покупатель. Вознаграждение других составляет 5% от стоимости квартиры.

«В нашей компании для клиентов разработана целая сетка тарифных планов. Условия различаются в зависимости от того, покупает человек квартиру на вторичном рынке или в новостройке, продается ли эта квартира в рамках договорных отношений или нет, — рассказывает руководитель отдела купли-продажи АН „Гранта-недвижимость“ Дмитрий Слепокуров. — Так, при приобретении квартиры в готовом доме сумма риелторского вознаграждения не должна превышать наш базовый тариф — это 25 тыс. рублей плюс 3% от стоимости квартиры. В то же время есть квартиры на договорных отношениях, где услуги для покупателя равны нулю, потому что в этом случае агентское вознаграждение оплачивает продавец. Такая же ситуация складывается при покупке объектов долевого строительства, здесь комиссию агентства оплачивает сам застройщик. Исключение составляют объекты от частных инвесторов и квартиры от застройщиков, с которыми не заключен договор. Для таких объектов вознаграждение также назначается по тарифам компании».

Кто платит за услуги?

За последние несколько лет произошли изменения и в определении того, кто должен платить за услуги риелторов. Существовавший долгое время подход, по которому услуги риелтора оплачивал покупатель, перестал быть общей для всех участников рынка практикой. Сегодня вопрос о том, кто должен оплачивать услуги риелтора, в разных агентствах решается по-разному: в одних услуги риелтора оплачивает покупатель квартиры, как и несколько лет назад. Другие агентства работают главным образом с продавцами. При этом на рынке продолжает существовать часть компаний, которые, работая над подготовкой сделки, получают вознаграждение и с покупателя, и с продавца.

По мнению представителей тех компаний, которые главным образом работают с продавцами недвижимости, переход на заключение договоров с продавцом как нельзя больше соответствует сути профессии риелтора. Ведь риелтор — это специалист, который занимается продажами недвижимости и умеет делать это очень хорошо. Используя свои знания и опыт, он занимается позиционированием объекта, проводит рекламу, формирует спрос, привлекая к объекту внимание как можно большего количества покупателей, затем проводит переговоры от лица продавца. И в итоге добивается того, что квартира будет продана по наиболее выгодной для продавца цене.

В том случае если риелторскую комиссию оплачивают покупатели, суть риелторской услуги заключается в том, чтобы в соответствии с теми денежными средствами, которыми располагает покупатель, найти для него оптимальный вариант. В этом случае в состав услуги риелтора входит большой спектр вопросов от поиска необходимого варианта на рынке недвижимости до подготовки сделки и последующего юридического сопровождения.

«Подавляющее большинство наших клиентов — 75% — это продавцы, — рассказываетгенеральный директор компании „АРЕВЕРА-Недвижимость“ Константин Попов. — Они оплачивают риэлторское вознаграждение в размере 5% от стоимости квартиры. Я против скрытых комиссий в риэлторском бизнесе. Они возникают в тех случаях, когда риэлтор получает вознаграждение от обеих участвующих в сделке сторон: и от покупателя, и от продавца. Причем в этой ситуации совершенно непонятно, чьи именно интересы он представляет. Ведь, если оплачивает риэлторскую комиссию продавец, в этом случае риэлтор должен выступать в его интересах. И тогда задача риэлтора — продать квартиру максимально дорого. И совсем другие цели у риэлтора в том случае, если его клиентом является покупатель. Работая с клиентом-покупателем, он помогает тому найти подходящую квартиру, исходя из его потребностей и возможностей, старается снизить цену. А вот кого представляет риэлтор, которому комиссию оплачивает и одна, и другая сторона, сказать сложно. Ведь в такой ситуации возникает конфликт интересов.
Я негативно отношусь к подобной практике, когда риэлтор в одной сделке представляет и покупателя, и продавца, и считаю, что такая технология работы наносит вред имиджу профессии риэлтора».

Содержание риелторской услуги и подход к оплате труда риелтора в последние время все чаще становятся основными темами для обсуждения профессионального сообщества работающих с недвижимостью специалистов. С решением этих вопросов рынок недвижимости на шаг приблизится к тому, чтобы стать более цивилизованным.

Татьяна Крупко