Красноярские новостройки | Строительный рынок: 10 лет жизни

Самый эффективный способ повлиять на цену квадратного метра давно известен: как можно больше строить. Чем больше жилья ежегодно сдают в эксплуатацию строительные компании, тем более доступной становится покупка квартир для горожан. В Красноярске начиная с 1999 года предложение на рынке готового жилья увеличивается в среднем на 7% в год. Притом что спрос за то же время успевал вырасти на 25%. В следующие несколько лет это соотношение менялось, но главное оставалось неизменным: спрос превышал предложение на десятки процентов.

К 2004 году в Красноярске наблюдается настоящий строительный бум. Темпы жилищного строительства на протяжении вот уже трех лет неизменно растут. Если в 2002 году в городе было построено 204 тыс. кв. м жилья, то в 2003 году — 236 тыс. кв. м. 2004 год сложился для отрасли особенно успешно: в Красноярске введено в эксплуатацию 383 тыс. кв. м. жилья. Кроме жилых домов в 2004-м году строятся и социальные объекты. За год сданы пять школ, два роддома, коммуникационные сети. Из бюджета края выделено 100 млн рублей на переселение жителей из ветхого и аварийного жилья. В городе заработала программа облигационных муниципальных займов, помогающая приобрести жилье бюджетникам.
Несмотря на это, до прежних объемов строительства, существовавших в регионе в 80-е годы, когда Красноярский край ежегодно вводил почти 2 млн кв.м. жилья, все еще далеко. По данным администрации края, в 2004 году в улучшении жилищных условий нуждается больше половины — 54% населения региона. Общая потребность в жилье в Красноярском крае составляет более 1,5 млрд кв. м.

В 2005 году объемы построенного жилья выросли до 570 тыс. кв. м. В этом году Красноярск построил больше жилья в пересчете на душу населения, чем любой другой город страны. Наращивать объемы строительства городу позволяла упрощенная по сравнению с другими российскими городами схема получения площадок и разрешений на строительство. В 2006 году Красноярск в очередной раз улучшил собственный результат, обеспечив новый рекорд. В этом году в Красноярске построено 0,878 кв. м жилья на одного жителя. В то время как Москва в том же году построила 0,467 кв. м на человека, Санкт-Петербург — 0,487 кв. м, Казань — 0,648 кв. м в перечете на душу населения.

Главной стоящей перед Красноярском на этом этапе задачей оставалась создание необходимой инфраструктуры для новых районов: прокладка сетей, обеспечение тепло-, электро- и водоснабжения, строительство социальных объектов. Строители, которые могли бы сосредоточить все силы на возведении жилья и увеличить объемы ввода, вынуждены заниматься не своим делом — создавать инфраструктуру, строить сети.

Закон о долевом строительстве

К осени 2006 года на рынке начал ощущаться дефицит предложения квартир в строящихся домах. Причиной стало вступление в силу нового Градостроительного кодекса и закона о долевом строительстве жилья. Ожидалось, что вступивший в силу с 30 марта 2005 года закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» должен будет защитить права участников долевого строительства. Но принят он был в таком виде, что чуть было не привел к исчезновению долевого строительства.

На протяжении длительного времени существовавшая до этого практика, когда застройщик приступал к работе на площадке нового дома еще до того, как были получены все разрешения, больше не могла продолжаться. Застройщики оказались лишены возможности одновременно заниматься согласованием документации, начинать работы на строительной площадке и вести привлечение средств. Теперь эти процессы должны были происходить последовательно.

С момента подачи всех документов до получения разрешения на строительство дома проходило не менее года, теперь именно на этот срок приостановилось выставление на продажу квартир в строящихся объектах. Сроки строительства затянулись на 1,5–2 года. Строительные компании, лишенные возможности привлекать средства инвесторов на начальных этапах строительства, стали испытывать дефицит оборотных средств. Все это привело к сокращению в Красноярске объемов строительства долевого жилья.

Закон оказался настолько недоработанным, что всего через год с момента его принятия потребовалось внести в него первые поправки. Была отменена совместная ответственность банков и строительной компании перед инвесторами за невыполнение договора. С этого момента вся ответственность за ненадлежащее исполнение условий договора была возложена только на застройщика.

Новое качество жизни

От строительства отдельно стоящих жилых домов город постепенно перешел к комплексной застройке микрорайонов. Красноярские застройщики признали, что комфорт проживания зависит не только от удобства квартиры, но и от того, как выполнено благоустройство двора, от наличия в районе необходимой инфраструктуры и возможности парковки автомобилей, и начали строительство целых жилых комплексов. Первыми ласточками внедрения новых стандартов застройки стали два проекта — жилой комплекс «Городок» на пересечении улиц Молокова и Авиаторов от группы компаний «Монолитхолдинг» и ЖК «Ковчег» от ЗАО «Сибагропромстрой».
Однако до настоящей комплексности было еще далеко. В большинстве новых районов жилые кварталы с подземными парковками и магазинами на первых этажах возводились застройщиками сразу, а появления первых социальных объектов — детских садов и школ, которые должен возводить муниципалитет, — новоселам приходилось дожидаться по нескольку лет.

Активно развиваются площадки в Советском районе. Идет строительство на территориях, которые выпадали из сферы внимания строительных компаний в предыдущие несколько лет, начинается возведение домов в районе улиц Вавилова и Семафорной, улицы Судостроительной. Новостройки вырастают на месте районов старой застройки, строительные компании начинают заниматься расселением ветхого и аварийного жилья.

Невозможно проектировать новые районы, куда на постоянное место жительства должны перебраться тысячи горожан, и не задумываться о развитии транспортной инфраструктуры. И в Красноярске ведется работа, которая должна устранить проблемы на самых сложных участках: планируется реконструкция улиц Игарской, 9 Мая, расширение улицы Партизана Железняка, готовится технико-экономическое обоснование для строительства четвертого автомобильного моста через Енисей.

2007 год для строительной отрасли складывается очень удачно. Для нее этот год был связан и с отказом от точечной застройки, и со сдачей объектов с готовой отделкой, но главным событием на строительном рынке становится заметное увеличение объемов построенного жилья. В 2007 году Красноярск, к этому моменту наращивавший объемы строительства уже несколько лет подряд, сдал в эксплуатацию 762,9 тыс. кв. м жилья. И снова ближе других российских городов оказался к выполнению задачи сдавать один квадратный метр жилья в пересчете на одного жителя в год. В 2007 году строились не только жилые дома, но и социальные, и коммерческие объекты. В Красноярске одновременно возводится сразу несколько бизнес-центров, автосалонов и торгово-развлекательных комплексов, среди которых и самый большой из построенных в городе до настоящего момента — ТРЦ «Планета».

Дальнейшему увеличению объемов строительства в Красноярске в 2008 году помешал кризис, во второй половине года скорректировавший планы застройщиков. В результате по итогам года объем строительства в Красноярске составил только 691,6 тыс. кв. м жилых площадей, или 276 многоквартирных домов. В следующем, 2009-м, на который пришелся пик кризиса, в Красноярском крае было построено только 171 объект, или 469,4 тыс. кв. м жилья. Снова расти объемы строительства начали только в 2010 году, когда в Красноярске введены в эксплуатацию 616,1 тыс. кв. м жилья.

Но у экономического кризиса, от которого строительная отрасль пострадала одной из первых, была и обратная сторона. Сложная ситуация в экономике негативно отразилась на всех видах строительства, кроме одного — возведения социальных объектов, финансируемых из бюджетов всех уровней. В Красноярске, где давно уже не строилось социальных объектов, началась реализация сразу нескольких крупных проектов. Больницы, школы, детские сады, до сих пор не привлекавшие застройщиков, теперь позволили строительным компаниям обеспечить работой коллектив. Школа № 151 в микрорайоне Северный, перинатальный центр, ледовый дворец «Арена. Север», новое здание арбитражного суда края, учебно-лабораторный корпус Института нефти и газа, новое здание Управления Федерального казначейства — вот неполный список социальных объектов, которые строятся в это время.

Обманутые дольщики

Волна банкротств строительных компаний и выступлений обманутых дольщиков, прокатившаяся по стране, в 2005 году докатилась и Красноярска. Первыми пострадавшими от действий застройщиков на рынке долевого строительства стали дольщики фирм «Красноярсккомцентр» и «Градстрой». Вслед за ними список пополнили инвесторы компании «Красноярскжилстрой». Компании, привлекавшие средства частных инвесторов, не выполнили своих обязательств.
Власти и застройщики объединились, чтобы помочь тем, кто поверил рекламным обещаниям и, рассчитывая купить квартиру по более низкой цене, в результате остался и без денег, и без жилья. С общей проблемой справлялись при помощи разных механизмов, которые различались в зависимости от серьезности ситуации и степени готовности дома. Пострадавших инвесторов объединили в товарищества и некоммерческие партнерства, а недостроенные здания были переданы другим застройщикам, которые пошли на то, чтобы работать в условиях нулевой рентабельности. В общей сложности при помощи городских застройщиков за период с 2004 по 2007 год достроено 23 жилых объекта проблемных компаний.

В 2008 году истории с обманутыми дольщиками, о которых в предыдущие несколько лет все привыкли вспоминать как о былом, с новой силой напомнили о себе, когда разгорелся скандал вокруг недостроенных объектов трех красноярских застройщиков: «Стройтехника», «Сибстоун» и «Сава-ЛТД». Несмотря на то, что проблемы этих застройщиков начались задолго до кризиса и никак не были связаны с изменившейся экономической ситуацией, беспокойство в среде дольщиков других объектов росло.

К 2011 году решения своей судьбы в Красноярске ожидают одиннадцать многоквартирных домов проблемных застройщиков, находящихся в разной степени готовности. Однако теперь в новых экономических условиях изменился подход к достройке проблемных объектов. Если в предыдущие несколько лет, когда город помогал в решении проблемы обманутых дольщиков, оставшихся после «Стройкомцентра» и «Градстроя», строительный комплекс был на подъеме, объемы строительства ежегодно росли, поэтому застройщики могли себе позволить достроить эти дома буквально в пределах себестоимости. То теперь, в условиях экономического кризиса, ситуация кардинальным образом отличалась. В сложных экономических условиях строительные компании, которые взялись за достройку объектов, просто не могли работать в пределах нулевой рентабельности. Многие дома, квартиры в которых были полностью распроданы, находились на уровне котлована.

Чтобы строительство проблемных объектов смогло возобновиться, инвесторам потребовалось внести доплату. После вступления в силу поправок в закон о банкротстве достройка домов компаний «Сибстоун» и «Красноярец плюс» стала возможна только путем создания ЖСК, компания «Стройтехника», в которой еще до начала действия поправок в закон было введена процедура внешнего управления, продолжила начатую работу по достройке объектов.

Премудрости аукционов

Начиная с 2005 года строители перестали получать землю на закрытых тендерах. С этого момента земельные участки под жилищное строительство в Красноярске стали выставлять на открытых аукционах. Хотя датой появления нового порядка получения земли официально считается 2005 год, первые торги в Красноярске смогли состояться только в мае 2006 года.
Строители не сразу освоились с новым порядком, и на первых аукционах заявки некоторых участников оказались отклонены, из-за того что компании не разобрались во всех юридических тонкостях подготовки к торгам и не смогли предоставить всю необходимую для участия в аукционе документацию.

Постепенно от выставления на аукционах небольших участков под точечную застройку власти перешли к продаже права комплексного освоения больших территорий. На первых порах строительные компании, у которых на тот момент в резерве еще находились участки, полученные в предыдущие несколько лет, только присматривались к новому порядку получения участков под застройку. Так, состоявшиеся в конце 2006 года торги, на которых решалась судьба большой площадки размером 16,5 га под комплексную застройку практически в центре Красноярска, не собрали достаточного количества участников, и право строить в микрорайоне Покровский по начальной цене стоимости аренды 61 млн 756 тыс. рублей досталось единственному претенденту — компании «Сибиряк». Однако в августе 2007 года за право строить во 2-м микрорайоне Покровского на аукционе торговались уже семь строительных компаний. Результат не заставил себя ждать: торги закончились на 113-м шаге, а цена сделки превысила стартовую на 310 млн рублей. Победитель аукциона, группа компаний «Монолитхолдинг», получил в аренду участок общей площадью 15,4 га за 396,9 млн рублей.

В 2008 году с молотка ушел самый крупный участок с начала проведения торгов в Красноярске. Право на комплексную застройку площадки размером 42 га в жилом районе «Слобода Весны» получило ООО «Красноярск-Сити», компания, созданная «Монолитхолдингом» специально для реализации проекта красноярского делового центра.

Три года без торгов

Затем последовал длительный перерыв в проведении земельных торгов в Красноярске. Сначала проведению аукционов помешал кризис, во время которого застройщики не приступали к освоению новых площадок, предпочитая работать над уже начатыми проектами. К 2011 году аукционы в Красноярске не проводятся уже на протяжении трех лет. На первых порах у строителей еще оставались заделы, участки, полученные в предыдущие несколько лет, но к настоящему времени большинство компаний испытывают дефицит площадок для строительства. Причина длительного перерыва в проведении земельных аукционов для многоэтажного строительства, по словам представителей администрации, заключается в сложной и длительной процедуре подготовки участков к торгам. И это притом что, по подсчетам администрации, сделанным в предыдущие несколько лет, для обеспечения потребности строителей в новых площадках необходимо ежегодно продавать с аукционов порядка 100 га.

За то время, пока в Красноярске не проводятся земельные аукционы, застройщики научились обходиться без них. Строительные компании занимаются расселением ветхого жилья, строят новые микрорайоны на месте старых районов, и такой подход к получению площадок оказывается для них выгоднее, чем участие в аукционах на существующих сегодня условиях.

С начала 2011 года в Красноярске состоялось два аукциона, и оба раза на торгах выставлялись земли, переданные Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства. После нескольких безуспешных попыток была определена судьба участка в одном из последних остававшихся незанятыми экологически чистых районов города — на Плодово-Ягодной станции. Победителем торгов, который теперь должен завершить освоение участка в течение следующих пяти лет, стала компания «УС-604». На последнем состоявшемся аукционе было продано три участка общей площадью 76,78 га, расположенных в Емельяновском районе, в четырех километрах от деревни Минино. Право заниматься комплексным освоением участков по начальной цене аукциона за 12,98 млн рублей на торгах получил единственный участник аукциона — фирма «Культбытстрой», обеспечившая себе задел для работы на несколько лет вперед.

За последние десять лет строительный рынок успел пережить несколько взлетов и падений. Но за все это время в Красноярске так и не было создано условий для роста предложения нового жилья. Для развития рынка важен планомерный и предсказуемый рост, основанный на грамотной градостроительной политике администрации, формировании доступного рынка земельных участков под застройку, ограничении затрат на подключение к коммуникациям. Только при выполнении этих условий можно будет говорить и об обеспечении необходимых объемов построенного жилья, и о повышении качества строительства в Красноярске.

Татьяна Крупко