Земельные аукционы в Красноярске | Три участка одним лотом

В пригородах Красноярска осталось не так много свободных площадок под застройку. И в то же время огромные территории, расположенные буквально на границе города, на самых востребованных направлениях, сегодня пустуют. Теперь эти земельные участки, долгое время находившиеся во владении различных ведомств и не использовавшиеся по назначению, будут постепенно возвращаться в оборот. Эта работа в Красноярске началась с выставления на торги территории в Плодово-Ягодной станции.

Шесть участков в Плодово-Ягодной станции по соглашению между правительством края и Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (РЖС) были переданы Красноярскому краю еще в 2009 году. Подготовкой и выставлением площадки на аукцион занималось Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края.

Первоначально предполагалось, что победитель торгов определится летом прошлого года, сможет приступить к работе на площадке в 2012 году и полностью завершит освоение участка в течение следующих пяти лет. Но после ряда неудачных попыток площадка была продана на торгах только в нынешнем феврале. Право строить в Плодово-Ягодной станции досталось «Управлению строительства — 604».
И тогда же появилось объявление о новом земельном аукционе, теперь Фонд РЖС уже самостоятельно выставил на аукцион участки в пригороде Красноярска. Торги состоялись в конце марта в Москве. Три земельных участка общей площадью 76,8 га, до недавнего времени находившиеся в пользовании Аграрного университета, выставлялись на аукцион с начальной ценой заключения договора аренды в 12, 98 млн рублей.

Участки находятся в четырех километрах от деревни Минино, имеют категорию земель населенных пунктов и предназначаются под комплексную малоэтажную застройку. Согласно аукционной документации, через несколько лет на этой территории должен появиться новый малоэтажный пригород Красноярска с площадью застройки как минимум 70 тыс. кв. м жилья.

Для строительства малоэтажного жилья место выбрано удачное — на популярном емельяновском направлении, на самой границе города, по дороге, ведущей из аэропорта Емельяново. На территории Емельяновского района сегодня уже реализуется три крупных малоэтажных проекта. В поселке Емельяново строится «Емельяновский Посад», по соседству с Элитой растет коттеджный городок «Видный», в семи километрах от Красноярска возводится жилой район «Новалэнд».

Презентация участков

Во всех городах, где продаются участки Фонда РЖС, их выставлению на торги всегда предшествует презентация, на которой представители Фонда рассказывают застройщикам, на каких условиях будет проходить освоение участков, в какие сроки должно пройти освоение участков, какие меры поддержки предлагает Фонд выигравшей аукцион строительной компании.

«В Красноярске существует потребность в площадках для нового строительства, по нашим оценкам, выставленная на аукцион площадка достаточно привлекательна, поэтому мы ожидаем достаточно живой аукцион», — отметил проводивший презентацию заместитель генерального директора Фонда РЖС Алексей Фурсин.

Не должно стать препятствием к покупке участков, по мнению представителей Фонда, и то, что основную часть расходов по обеспечению территории инженерными коммуникациями застройщику придется взять на себя. «При оценке участка и определении размера арендных платежей мы рассматриваем все затраты, которые должен понести застройщик в процессе работы, — объяснил руководитель департамента развития инженерной инфраструктуры Фонда РЖС Денис Просянкин. — По нашим экспертным оценкам, затраты на создание инженерной инфраструктуры, которые понесет застройщик, в стоимости одного квадратного метра не превысят 3 тысячи рублей на квадратный метр».

Прогнозы красноярских застройщиков, касающиеся результатов аукциона, были не столь оптимистичными. Крупным компаниям, занимающимся возведением многоэтажного жилья, эта территория, отданная под малоэтажку, будет неинтересна, уверяли они, а для небольших фирм, которые участок мог бы заинтересовать, с учетом всех экономических расходов, которые застройщик должен понести в процессе, проект окажется слишком дорогим.

Застройщику, заплатившему на аукционе миллионы рублей за право строить, придется нести дополнительные расходы на создание инженерных коммуникаций. Энергоснабжение участков должно идти от электростанции в Плодово-Ягодной станции, которую еще предстоит построить. Водоснабжение участков будет организовано из городского водопровода, проходящего по ул. Калинина. Организация водоотведения потребует от застройщика дополнительных мероприятий, будет необходимо провести санацию канализационного коллектора, построить сети протяженностью порядка 3–4 км. Отопление для участка предполагается сделать автономным, угольным или газовым. Для чего на площадке предлагается установить газгольдеры.
«Строительство на площадке начнется после подготовки всей необходимой документации и определения необходимых мощностей для инженерной инфраструктуры, — рассказал первый заместитель министра строительства и архитектуры Красноярского края Евгений Диев. — По нашим прогнозам, победивший в аукционе инвестор должен освоить эту площадку за срок от 3 до 5 лет».

Площадка с условиями

Фонд РЖС выставлял участки в деревне Минино с рядом условий. В первую очередь они касались объемов строительства жилья. Победившая на торгах компания взяла на себя обязательство построить на участках как минимум 70 тыс. кв. м жилья. И не менее половины построенного жилья при этом должно относиться к экономклассу и соответствовать определенному набору параметров, установленному для этого вида жилья, — застройка должна представлять собой небольшие по площади дома. Коттеджи площадью не более 150 кв. м, стоящие на участках, размером не превышающих 10 соток.
Кроме общего объема жилья, который должен быть построен на участке, установлен минимальный объем жилья, который компания должна возводить ежегодно, начиная с третьего года после заключения контракта. Чем быстрее будет идти освоение площадки, тем меньше арендных платежей придется внести застройщику за использование земельного участка.

Как рассказали на презентации представители Фонда РЖС, на всех тех площадках в других городах, которые к настоящему моменту уже проданы Фондом РЖС, к окончанию третьего года после проведения аукциона начинается ввод в эксплуатацию построенного жилья. Помимо начальной стоимости права аренды аукционная документация содержит еще два вида платежей: стоимость аренды и выкупная цена. Стоимость аренды будет зависеть от того, сколько времени прошло с момента аукциона. На первые четыре года после заключения договора распространяется льготный период аренды, когда застройщик будет вносить половину стоимости арендной платы, и только начиная с пятого года строительная компания будет выплачивать платежи в полном объеме. Размер арендной платы на первые четыре года для трех участков установлен на уровне 9 870 950 рублей в год, после чего застройщик будет платить уже 29 млн рублей в год. Таким образом Фонд намерен стимулировать компании строить быстрее.

При этом, выставляя участок на аукцион, Фонд РЖС предоставляет застройщикам возможность сократить часть расходов на проект. После того как для участка будет подготовлен проект планировки и межевания, у строительной компании появляется выбор: она может отказаться от освоения отдельных участков (тех, на которых, согласно проекту, должны пройти инженерные сети) и больше не вносить за них арендные платежи, выкупить часть наделов в собственность или продолжать арендовать землю. Размер выкупа участков устанавливается нерыночным способом и определяется действующими в регионе нормативными документами.
Застройщик может выкупить землю и на последнем сроке аренды, после того как объекты будут построены. Это не касается тех случаев, когда на участках строятся многоквартирные дома. После ввода такого объекта в эксплуатацию земля под домом переходит в собственность жильцов, застройщик перестает платить арендную плату.

Что касается мер поддержки, которую Фонд РЖС оказывает застройщикам, то организация готова помогать победившей компании с получением кредита. Фондом подписано соглашение с банками и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Для конечных покупателей это означает более привлекательные условия ипотечных программ при приобретении жилья.

Заявки на участие в торгах подали несколько компаний, но из-за ошибок в документации они не были допущены к аукциону, единственным участником аукциона стало ЗАО «Фирма «Культбытстрой». Этому красноярскому застройщику как единственному участнику аукциона и досталось право вести строительство на трех участках в пригороде Красноярска по начальной цене — за 12,98 млн рублей. Срок договора аренды, в течение которого должно завершиться строительство, составляет 8 лет с момента подписания акта приема-передачи участков.

«На земельных участках Фонда РЖС в Емельяновском районе мы собираемся реализовать проект по строительству многоквартирных малоэтажных домов и объектов социальной инфраструктуры. Общий объем возведенного жилья, по нашим прогнозам, составит порядка 200 тысяч квадратных метров, — рассказал директор по развитию ЗАО «Фирма „Культбытстрой“ Антон Глушков. — Жилой микрорайон с благоустроенной территорией, расположенный в очень живописном месте — на берегу озера, — обеспечит максимально комфортные условия проживания. Мы прогнозируем высокий уровень спроса на данное жилье ввиду его хороших потребительских характеристик».

Продажа на аукционе трех земельных участков в пригороде Красноярска — не первый опыт совместной работы Фонда РЖС и правительства Красноярского края и, вероятнее всего, не последний. Прошедший в марте аукцион должен стать началом большой работы по возвращению в оборот участков, которые находятся в федеральной собственности и не используются по назначению.
«Мы рассматриваем площадку в деревне Минино в качестве первой очереди. Если освоение пойдет успешно, работа с Красноярским краем будет продолжена, мы начнем заниматься вопросами возвращения в оборот соседних участков», — отметил Алексей Фурсин.

Татьяна Крупко