Кадастровая стоимость земельного участка | Спорная цена

В прошлом году в Красноярском крае проведена государственная кадастровая оценка земельных участков. С этого момента начинается новый этап. Тем лицам, которые считают, что кадастровая стоимость их земли была определена неверно, предоставляется возможность ее оспорить. Правда, для этого у собственников и арендаторов участков осталось не так уж много времени. Предусмотренный по закону срок, в течение которого можно подать заявление о пересмотре стоимости участка в досудебном порядке, истекает 11 июля 2012 года.

В 2011 году в Красноярском крае прошла государственная оценка 940440 земельных участков населенных пунктов и 1248 земельных участков водного фонда. Последняя до этого момента переоценка земель населенных пунктов проводилась в 2009 году. Согласно федеральному законодательству государственная кадастровая оценка земель должна проводиться не реже одного раза в пять лет.

Теперь узнать актуализированную кадастровую стоимость своего земельного участка собственники или арендаторы могут на сайте Управления Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн» (на сайте Управления Ростреестра по Красноярскому краю в разделе «Публичная кадастровая карта»), или получив сведения из государственного кадастра недвижимости (ГКН). Сделать это можно несколькими способами: лично обратившись в офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Красноярскому краю за справкой о кадастровой стоимости земельного участка (выдается бесплатно), направив запрос по почте или заполнив форму запроса на официальном портале Росреестра.

Как был оценен участок для собственников и арендаторов земельных наделов — далеко не праздный вопрос. Именно кадастровая стоимость земельного участка используется при расчете налога на землю, именно она учитывается при определении выкупной стоимости земли, отталкиваясь от кадастровой стоимости участка, определяется размер арендной платы за государственную или муниципальную землю.

Узнав результаты оценки, многие собственники и арендаторы оказались неприятно удивлены. Кадастровая стоимость принадлежавших им наделов заметно подросла. Теперь те из них, кто не согласен с установленной кадастровой стоимостью, готовят пакет документов на ее пересмотр. В соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») результаты кадастровой оценки могут быть изменены в досудебном порядке. Специально для этого с начала нынешнего года в Управлении Росреестра по Красноярскому краю была создана комиссия, занимающаяся рассмотрением споров о кадастровой оценке недвижимости. Первые заявления от жителей края в комиссию уже поступили. Правда, пока среди заявителей исключительно юридические лица. Владельцы компаний не хотят переплачивать налог и намерены добиваться пересмотра кадастровой стоимости земельных участков.

Основания для пересмотра цены

Законом установлены два основания для пересмотра установленной кадастровой стоимости земли: во-первых, добиться пересмотра кадастровой стоимости земли заинтересованное лицо может, доказав, что при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения. Во-вторых, доказать, что стоимость земли была завышена (или занижена), собственники или арендаторы земли могут, установив для земельного участка рыночную стоимость.
В перечень документов, необходимых для пересмотра кадастровой стоимости участка, кроме заявления входят кадастровый паспорт участка, нотариально заверенная копия правоудостоверяющих документов, документы, подтверждающие недостоверность сведений (в случае подачи заявления по недостоверности сведений), рыночный отчет (в том случае, если заявление о пересмотре подается на основании установления для объекта рыночной стоимости) и положительное экспертное заключение к этому отчету. Согласно закону, свое решение по заявлению о пересмотре стоимости земли комиссия должна вынести в течение месяца.

На основании рыночной цены

Если кадастровая стоимость участка, относящегося к землям населенных пунктов, по мнению собственника или арендатора, была завышена или занижена, он вправе добиваться ее пересмотра, проведя оценку рыночной стоимости участка.

В отличие от кадастровой стоимости, для определения которой были использованы методы массовой оценки, индивидуальная рыночная оценка изначально проводится для конкретного участка и отличается большей точностью.

В процессе определения кадастровой стоимости участка исполнитель собирает информацию из различных источников: сведения о земельном участке из кадастра, в которых указана площадь участка, его категория, вид разрешенного использования, собственность. После чего исполнитель работ занимается группировкой нескольких земельных участков по определенным признакам, в зависимости от вида разрешенного использования, территории, собирается рыночная информация. Занимается построением статистических моделей, в итоге для нескольких похожих по ряду характеристик участков определяется кадастровая стоимость. Из-за массового характера при кадастровой оценке возможны неточности в определении стоимости.

При проведении индивидуальной рыночной оценки объекта недвижимости изначально уточняется информация в отношении конкретного земельного участка, какие характеристики он имеет, поэтому в этом случае она точнее отражает стоимость конкретного объекта недвижимости.

Если собственник или арендатор считает, что кадастровая оценка стоимости участка была проведена неверно, он может провести рыночную оценку участка. За получением отчета о рыночной стоимости участка ему необходимо обратиться в оценочную организацию, которая является членом СРО и имеет все необходимые разрешения для проведения этой деятельности. Кроме того, к этому отчету заявитель должен получить положительное экспертное заключение той саморегулируемой организации, в которой состоит компания, подготовившая рыночный отчет.

В пакет документов, которые должны быть приложены к заявлению, в этом случае входит кадастровый паспорт, нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов. И положительное заключение оценочной компании. Кроме того, здесь существует один нюанс, который следует учитывать заявителям, желающим изменить оценку земли. Нужно, чтобы оценка участка проводилась по состоянию на 01.01.11, рыночная стоимость должна быть определена на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость участка.

Если все необходимые документы заявителем предоставлены, на заседании комиссии кадастровая стоимость участка будет изменена. Проведенная рыночная оценка участка является основанием, чтобы в дальнейшем после проведения процедуры пересмотра кадастровой стоимости участка внести в государственный кадастровый реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Именно эти данные и будут в дальнейшем использоваться при расчете налога и в иных целях, предусмотренных законодательством.

Доказать недостоверность сведений

Для того чтобы определить кадастровую стоимость участка, используются сведения государственного кадастра недвижимости, которые содержат характеристики того или иного объекта. Это кадастровый номер, разрешенное использование, площадь, местоположение и т. д. Если у заявителя есть основания полагать, что при определении кадастровой стоимости принадлежащей ему земли были использованы недостоверные сведения, он вправе обратиться к заказчику работ по кадастровой оценке или непосредственно в орган кадастрового учета и запросить у заказчика те сведения, которые использовались для проведения оценки и определения кадастровой стоимости.

Заявителю следует запросить информацию о тех материалах, которые были использованы исполнителем работ при определении кадастровой оценки. Кроме того, нужно запросить сведения Государственного кадастра недвижимости по этому участку, сопоставить эти два документа и уже на основе полученных данных принимать решение о том, на каком основании добиваться пересмотра кадастровой стоимости участка.

Если, по мнению собственника, оценщиком при определении кадастровой стоимости земли были использованы недостоверные данные (например, не та площадь или другой вид разрешенного использования), заинтересованное лицо вправе обратиться в комиссию для пересмотра цены. Заявителю нужно будет доказать, что при определении кадастровой цены были учтены не те факторы или что отдельные характеристики участка, наоборот, учтены не были.

Если обратившемуся в комиссию заявителю не удалось доказать, что при государственной кадастровой оценке были использованы недостоверные сведения, его заявление будет отклонено. В дальнейшем он имеет право добиваться пересмотра кадастровой стоимости участка уже по другому основанию. Так, если в отношении объекта недвижимости уже рассматривался спор, в процессе которого заявителю не удалось доказать, что при кадастровой оценке были использованы недостоверные сведения, заявитель может пойти по второму пути определения рыночной стоимости участка. Заказать рыночную оценку участка и уже с подготовленным отчетом об оценке во второй раз обратиться в созданную при Управлении Росреестра комиссию по рассмотрению споров.

Период, в течение которого владельцы и арендаторы могут оспорить кадастровую стоимость, определен законодательством об оценочной деятельности. Подать заявление на изменение кадастровой стоимости участков в досудебном порядке все заинтересованные лица имеют право в течение шести месяцев с даты внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости — с 11 января 2012 года.

Эта работа в Красноярском крае уже началась. В апреле в Управлении Росреестра по Красноярскому краю прошла горячая линия на тему «Спорные вопросы кадастровой оценки земельных участков». На поступившие от горожан вопросы о том, как оспорить стоимость кадастровой оценки участка во внесудебном порядке, когда заканчивается срок подачи заявлений на рассмотрение комиссии, каков порядок работы созданной при Управлении Росреестра комиссии, ответили заместитель руководителя Управления Росреестра по Красноярскому краю Сергей Черемнов, начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю Евгений Сашин, заместитель начальника отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Красноярскому краю Нина Мельникова. Сведения о составе и работе комиссии можно найти на сайте Управления Росреестра по Красноярскому краю в разделе «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости». Там же будет можно найти информацию о датах заседаний комиссии.